南京高端住宅项目前期策划报告(图文并茂)

合计

88320320100.0%

45040790.4%

16210262.96%

一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率瑞鸿名邸6625624495.3%93403587.5%128402767.5%

131401025.0%

合计

25624495.3%

25624495.3%

803746.3%

一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率天泰青城36403280.0%68201890.0%

45-46403075.0%73-76806581.3%

90201470.0%

合计

806277.5%

1209780.8%

户型配比57219.2%119140%105235.3%1625.5%区域公寓市场场产品力分析析整体规划缺乏乏亮点，出现现了一些围合合组团式布局局项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸立面图总体东侧临水，横列排布高层公寓将联排围合在社区中间三栋住宅楼呈品字形排布排布行列围合+行列小围合项目融侨世家托乐佳世纪东山立面图总体简单行列排布社区中部围合式组团简单行列排布排布行列组团+行列行列区域公寓市场场产品力分析析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸立面图风格地中英式风格西班牙风格新古典风格材料面砖涂料为主石材、面砖品质感风格纯正，品质感较强色彩浓重，品质感较强表现力一般，品质感较弱项目融侨世家托乐佳世纪东山立面图风格artdeco新古典风格现代风格材料面砖石材、面砖涂料为主品质感产品表现力较强风格纯正，品质感较强材质单一，品质感一般多种风格，整整体品质较高高区域公寓市场场产品力分析析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸户型面积二房88平方二房88平方二房93平方项目融侨世家托乐佳世纪东山户型面积二房90平方二房89平方二房90平方常规公寓户型型，普遍缺少少附加值附加功能平台台以目前区域平平台来看，未未来项目分流流江宁公寓客客源存在机会会供应量大，未未来市场竞争争激烈；整体打造中小小户型，刚性性产品力，刚刚性的客源表表现，区域呈呈现完全的刚刚性特征；常规户型设计计，缺少附加加值运用，产产品力竞争优优势不强；【我们理解的江江宁公寓市场场平台】高附加值、紧紧凑型二房、、三房为主，，以产品、价价格双重优势势分流江宁溢溢出客源三、产品建议议解决的核心问问题——项目怎么做Part1——关于容积率的的思考在容积率可调调整的前提——何种容积率指指标能够实现现最大投资回回报率？区域联排价格格估算区域联排市场场价值在7500元/m2本项目价格推推导将先从本本项目区位推推导出联排产产品的市场价价格再通过市市场现有的公公寓和联排、、洋房的价格格系数做对比比，推导出公公寓、洋房的的市场价格；；区域内唯一在在售个案普罗罗旺斯小镇计计划3月底上市，预预计价格联排排7000-7500元/m2，取高值7500元/m2。区域公寓价格格估算江宁区万科金金域蓝湾公寓寓价格13000元/m2（毛坯），联联排价格16000元/m2，高层与联排排价差1:1.23；江宁区御山湖湖公寓价格11000元/m2（毛坯），联联排价格14000元/m2，高层与联排排价差1:1.27；取折中值1:1.25估算公寓市市场价值区域公寓市市场价值在在6000元/m2区域洋房价价格估算江宁区无花花园洋房产产品在售，，取南京仙仙林区保利利紫晶山洋洋房价格17000-18000元/m2联排价格20000元/m2，洋房与联联排价差1:1.14；以1:1.14估算洋房市市场价值区域洋房市市场价值在在6600元/m2方案一：容容积率1.5销售收入：：333,864万元直接费用：：108,899万元间接费用：：38,561万元税收费用：：46,600万元税后利润：：139,802万元静态利润率率：41.87%建安费以别别墅800元/m2、洋房1,000元/m2、公寓2,200元/m2、商业2,500元/m2估算;前期费用（（勘察设计计费、前期期开办费、、三通一平平、临时设设施等）按按200元/m2估算;商业体量按按照2万m2，价格按照照经验，以以住宅价格格1.8倍估算。注：物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅15%7.27,500300（以30万/亩地价折算）花园洋房28%13.446,600高层公寓57%27.366,000商业213,500方案二：容容积率1.2物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅25%127,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房35%16.86,600高层公寓40%19.26,000商业210,800销售收入：：343,080万元直接费用：：98,640万元间接费用：：39,626万元税收费用：：51,204万元税后利润：：153,611万元静态利润率率：44.77%建安费以别别墅800元/m2、洋房1,000元/m2、公寓2,200元/m2、商业2,500元/m2估算;前期费用（（勘察设计计费、前期期开办费、、三通一平平、临时设设施等）按按200元/m2估算;商业体量按按照2万m2标准估算。。注：方案三：容容积率1.0物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅34%16.327,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房40%19.26,600高层公寓26%12.486,000商业2销售收入：：351,000万元直接费用：：89,712万元间接费用：：40,541万元税收费用：：55,187万元税后利润：：165,561万元静态利润率率：47.17%建安费以别别墅800元/m2、洋房1,000元/m2、公寓2,200元/m2、商业2,500元/m2估算;前期费用（（勘察设计计费、前期期开办费、、三通一平平、临时设设施等）按按200元/m2估算;商业体量按按照2万m2标准估算。。注：方案容积率利润静态利润率11.5139,802万元41.87%21.2153,611万元44.77%31.0165,561万元47.17%本项目总利利润及利润润率递增与与容积率呈呈反比趋势势建议在政府府容许的范范围内，争争取降低拿拿地容积率率指标【我们关于容容积率的思思考】Part2——关于产品的的建议『世茂蝶湖湾湾』业态：住宅：由12幢沿湖面一一字排开的的高层公寓寓、数个分分布于湖中中的独立岛岛屿式联体体别墅及独独栋别墅、、SOHO、酒店式公寓寓；配套：SHOPPINGMALL、4星级国际酒店店，三大功能能主题会所（（13000㎡㎡超大型运动休休闲会所、老老人会所、儿儿童会所）、、国际双语幼幼儿园和学校校、商业广场场及台湾风情情街组成经济指标：占地72万㎡，总建筑面积107万㎡，容积率1.5社区环绕10万㎡蝶状湖水水，绿化率约约65%低密度社区、、大盘规划、、水岛组团式式；多种物业形态态，满足不同同客层大体量商业配配套，满足社社区生活娱乐乐需求社区配备电瓶瓶车与直达上上海的班车，，满足便捷出出行需求世茂蝶湖湾——水岛式片区规规划各片区由引入入的水系自然然分隔，打造造成全岛屿式式组团，塑造造40万方的湖畔公公园社区；公公寓区户户观观景。世茂蝶湖湾——创新物业户型型在06、07年即在当地推推出高附加值值的公寓产品品、推出叠加加别墅等创新新户型概念，，引领市场，，塑造区域标标杆。高附加值公寓叠加别墅上叠下叠分为东西两大大区域，东部是以大型型商业、酒店店、办公为核核心的商务区区，提供便捷捷高效的商务务办公服务和和优雅舒适的的酒店服务，，西部是以具有有江南水乡特特色及台北风风情商业街为为核心的休闲闲区，提供一一站式的生活活体验和亲水水生态环境，，24小时的商业活活力区世茂蝶湖湾——12万方商业中心心江南水乡特色色及台北风情情商业街为核核心的休闲区区大型商业、酒酒店、办公为为核心的商务务区『世茂蝶湖湾』的总结大盘规划、丰丰富业态、创创新产品，首首推低密度产产品，拔高调调性，树立城城市级高端形形象，吸引外外区客源导入入；蝶湖湾通过天天然水景主题题概念，打造造自然的生态态片区概念，，以水景公园园式的主题园园林，塑造项项目景观特色色。提升产品品品质高度。。『平土烟台项目目』业态：144万方别墅、洋洋房、公寓；；22万方商业、酒酒店、办公；；11000平米幼儿园；；4.9万方中小学；经济指标：占地130万㎡，总建筑面积170万㎡，容积率1.45组团片区式规规划模式；业业态无界化组组合；紧邻鱼鸟河天天然景观资源源；完善配套，集集中规划打造造休闲娱乐商商务的整体规规划需求，部部分分散于各各片区内，满满足日常生活活需求新聚仁操作项项目项目正在规划划中『市场个案』的启示大盘规划，首首推低密度产产品，拔高调调性，树立高高端城市级形形象，吸引外外区客源导入入；大盘必需的丰丰富物业形态态，满足不同同客源需求；；大盘必需的主主题性片区式式规划，塑造造项目特色，，提高产品形形象；大盘必需的大大体量级配套套，满足生活活必需、塑造造近在咫尺的的休闲娱乐消消费。创新的产品，，吸引客源。。配备社区班车车等，解决大大盘出行问题题。本案完全可通通过对市场大大盘的规划借借鉴，打造一一个带有“爱爱家”品牌特特色、引领句句容城市新形形象的国际化化大型居住区区。大江宁第一城城市级水岛公公园社区树立全新的地地标形象、导导入全新的宜宜居空间产品关键词：：大盘规划特色园林地标建筑创新户型完善配套关键词一：大大盘规划主要针对现有有两套方案进进行评估，选选择符合规划划要求、符合合市场、符合合大盘形象，，能体现本案案特色的规划划方案。规划要求：形象：树立城市级大大盘形象；水系：合理规划80亩水系资源，，塑造本案特特色；商业配套：由于本案西侧侧有规划大体体量的集中商商业配套，同同时根据政府府规划，本案案需在东南角角配置一定体体量商业，与与周围地块形形成联动的商商业圈形式，，因此本案的的商业体量不不易过大，控控制在1-2万方即可，以满足足社区生活娱娱乐需求为主主，打造特色色商业街。方案评估：方方案一水景设计：形形态生态自然然，中心水景景形成核心景景观价值，塑塑造大盘大气气形象；由中中心集中的大大面积水域，，自然分散到到社区各组团团片区中，自然划分片区区，形成水岛岛概念。沿城市干道设设计小高层、、高层产品，，大气围合整整盘，错落天天际线变化，，树立项目大盘形象。同时保障户户可观湖景景的价值。水主题，岛式式规划，片区间相互互独立；商业规划东南南角符合城市市规划要求，，并且较为独独立，不影响响住宅.方案评估：方方案二公寓产品集中中规划于北区区，形成自身身围合组团，，但缺少与整整体社区的景景观联动，尤尤其后排建筑无法法享受水景的的景观资源。。水景设计：缺缺少核心的景景观塑造，整整体气势感较弱；片区规划不明明显，仅中心区域域做了水岛概概念；商业规划不够够独立，对周边住宅宅有一定影响响。评估总结综上两套方案案的比较来看看，方案一在在形象塑造上上更符合大盘盘气质，天际际线处理错落落有致；水岛岛式组团规划划自然生态，，符合水岛公公园的定位要要求，因此我我司认为方案案一更适合本本案。关键词二：特特色园林特色一：百亩自然水系系，最具特色的的生态水主题公园特色二：五层垂直绿化化、森林坡地地体系，最森林最私私密的公园营造打造最生态的的特色水主题题公园社区，，塑造品质生生活标杆特色一：百亩亩水系、水主主题公园塑造造赋予各水景组组团不同的主主题性、文化化性、参与性性，景观与功功能深度融合合天鹅湖公园——核心湖景大气中心水景景，塑造核心心价值畅想公园级湖湖景，生长在在公园中的住住宅泰晤士公园——别墅区水景浅水细流的形形式，贯穿与与别墅组团间间；两岸绿化密植植，多层次景景观塑造，打打造别墅区专专属的私密性性。塞纳河公园——公寓、洋房水水景蜿蜒流淌于公寓寓洋房间，两岸岸大型乔木植栽栽，为相对高密密度区域营造森森林式的水岸效效果，打造公园式的生态住住区。核心区水景，可可局部跌水瀑布处理，塑造水景景的空间感；从中心大湖到宅宅间浅水的变化化过度，营造自自然多变的情趣趣；组团间的水景，，以浅溪的形式式为主，清澈见见底的河水、天然形形态的龟纹石、鹅卵石石，河道旁密植多层次植被被，生态又充满野趣，品质感十足。。水景的多种形式式水景的参与性——亲水平台的塑造造水景的公共参与与性：根据不同的水域域面积，设计各各类亲水平台；；打造可参与的水景，让业主真正的的享受水景的乐乐趣。亲水廊亭亲水广场平台局部亲水平台私家亲水针对别墅业主专专属的私家亲水享受，以生态堆堆坡，丰富的植植被、水生植被被、假山石，设设置木质滨水平台，为业主提供惬惬意的室外休憩憩空间，体现高高端品质五层垂直绿化＋堆坡坡森林(通过五层垂直绿绿化，塑造深度度、厚度、密度度三度感观)第一层：高7-8米，胸径20公分以上的大乔乔木第二层：4-5米高的小乔木、、大灌木第三层：2-3米高的灌木第四层：花卉、、小灌木第五层：草坪、、地被一级干道，组成成社区主要的道道路屏障功能二级次道，私家家宅间、内水岸岸绿化功能特色二：五层垂垂直绿化体系五层垂直绿化借势造景，提高高社区环境密度度一层二层三层四层四层五层第一层：高7-8米，胸径20公分以上的大乔乔木第二层：4-5米高的小乔木、、大灌木第三层：2-3米高的灌木森林式社区道路路屏障多层次一级干道道84私密的宅间道路路第三层：2-3米高的灌木第四层：花卉、、小灌木第五层：草坪、、地被85公寓的森林式组组团适当堆坡密植、、塑造移步换景景的生态私密空空间别墅、洋房的森森林式宅间丰富绿化层次、、有序密植；建筑隐逸在景观观中，通过园林林绿化塑造曲径径通幽的私密性性。“强调低密度住住宅静谧尊贵的的生活品质”关键词三：地标标建筑古典主义风格，塑造高品质地地标建筑形象别墅花园洋房公寓别墅立面古典英伦风格建筑将英式元素素细致刻画，从从灯饰、烟囱、、墙面图腾到深深红三色面砖，，无一不展现尊尊贵品质。个案参考：长泰泰东郊都铎图腾花岗岩外拱门庭院铁艺大门原生石材基座，，高级质感外墙墙涂料，深红色色高档文化石墙墙面，增加建筑筑厚重感。细节品质采用尖塔型斜屋屋顶，砖石结构构烟囱，灰色高高质感陶瓦还原原出都铎建筑的的屋顶美学。建筑通过对门头头的设计、墙面面装饰的设计、、铁艺门窗的设设计等，从细节节凸显品质洋房立面新古典英伦风格格延续别墅英伦风风格，洋房表现现较为简洁大气气，去除了繁多多的装饰图腾，，同时材质的变变化，塑造空间间的立体、层次次感。个案参考：尚东东国际名园公寓立面延续整体色系，，墙身表现更为为国际大气，通通过基座的细致致刻画，表现传传统新古典主义义的尊贵感。新古典风格（一一）个案参考：金地地意境典雅大气、注重重细节表现新古典风格（二二）同样古典风格的的表现，但运用用相对较浅的土土黄色系，与低低密度产品形成成一定的对比，，使社区色彩表表现更为活泼、、不会太沉闷。。个案参考：绿城城新绿园建材可采用真石石漆，控制成本本公寓户型类独栋户型型花园洋房户户型关键词四：：创新户型型公寓配比房型面积段面积配比1+1房60-7020％2+1房80-9050％3+1房120-13030％总计100％高附加值+1房、奢华空间间享受，打打造全新花花园式宜居居空间房型：一房房二厅一卫卫（绿地21新城）建筑面积：：68㎡；实得面积积：84㎡（赠送面积积：16㎡）高附加值赠赠送：建筑面积：：68平米设备平台：：3+1.2=4.2平米（全送送）凸窗：2平米（全送送）南阳台：7.6+12=19.6平米（半送送）总附赠面积积：16㎡附赠比率：：23.5%大面积空中中花园，多多功能改造造，一房变变两房；南向景观阳阳台，增加加舒适度。。60-70平米1+1房一房享两房房1.公寓户型建筑面积：：90㎡两房两厅一一卫+空中花园高附加值的体现：入户花园：12㎡（半送）凸窗：3㎡（全送）南北阳台：12㎡（半送）全赠送面积半赠送面积总附赠面积：15㎡附赠比率：17%高附加值利利用：北向12平米入户花花园，可由由两房变三三房；南向大面宽宽阳台可在在交房后与与客厅打通通提高客厅厅舒适度。。入户花园利利用借鉴案例：：昆山绿地地21新城两房享三房房80-90平米2+1房房型：三房房二厅二卫卫建筑面积：：122平米；实得得面积：145平米（赠送送面积：23平米）高附加值赠送：建筑面积：120平米设备平台

：6+5=15㎡（全送）北阳台：4+4=8㎡（半送）南阳台：8㎡（半送）总附赠面积：23㎡附赠比率：19%空中花园赠赠送，日后后封闭，3房变4房，多元空空间设计；；南向阳台与与设备平台台结合，奢奢华观景平平台打造；；120-130平米3+1房地上面积：约210-230㎡地下面积：约163㎡别墅间由小书房连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强；顶层独立主卧层，南北露台，私密性强，又舒适大气。参考个案：：绿地香颂颂地下层一层二层三层中间户2.类独栋户型（（200-250㎡不含地下下室）类独栋户型型地上面积：约240-260㎡地下面积：约90㎡别墅间由玄关、露台连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；端头强化边侧花园面积，更具卖点；步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强；南向大面宽主卧套房，豪华舒适；顶层露台空间，极具情趣。地下层一层二层顶层利用端头优优势，增大大边侧花园园面积，使使该户型附附加值更高高，更具卖卖点；同时作为端端头户可考考虑建筑天天际线的错错落变化，，可作两层层+阁楼露台设设计。参考个案：：绿地香颂颂端头户3.花园洋房户户型层层退台、、户户花园园；高附加值、别别墅式豪华华功能空间间一层（送地地下室）建筑面积：：160㎡左右（地地下室不计计入容积率率）超大下沉花花园，多重重院落体验验65-75㎡地下室空空间全面积积赠送，体体现高附加加值理念南向超大庭庭院，可享享受惬意下下午茶时间间，成为空空间亮点160㎡舒适四房房，主卧三三件套套房房，主要空空间面南设设计，空间间布局动静静分区合理理关键词：地下室全面面积赠送（（65-75㎡）下沉花园、、一层南向向超大花园园，多重院院落享受大面宽、功功能分区合合理主卧豪华套套房借鉴案例：：上海金地地艺境二层（送地地下室）建筑面积：：160㎡左右（地地下室不计计入容积率率）关键词：地下室全面面积赠送（（60-70㎡）下沉花园、、南向超大大露台主卧卧尊享大面宽、功功能分区合合理主卧豪华套套房超大下沉花花园，多重重院落体验验60-70㎡地下室空间全面面积赠送，体现高高附加值理念160㎡舒适四房，主卧卧三件套套房，主主要空间面南设计计，空间布局动静静分区合理南向超大露台，可可享受阳光美景三层四层建筑面积：125-130㎡建筑面积：96㎡左右南向超大露台，可可享受阳光美景北向超大露台，可可享受独立思考空空间南向超大露台，可可享受阳光美景多凸窗设计体现高高附加值理念北向超大露台，可可作为工作空间亦亦可做洗衣房使用用五层六层建筑面积：95㎡左右建筑面积：95㎡左右卧室全朝南设计，，采光通风性能极极佳设备平台空间可作作为洗衣间使用，，提高附加值的同同时实现其功能价价值设备平台空间可作作为洗衣间使用，，提高附加值的同同时实现其功能价价值卧室全朝南设计，，采光通风性能极极佳关键词五：完善配配套2万方英伦风情商业业街，满足生活娱乐的的便捷消费模式古典英伦建筑，通通过环境的营造，，如休闲座椅、英英式花钵花坛点缀缀等，营造大气时时尚的英伦风情商商业街。古典英伦风情商业业街可引入部分知名休休闲生活品牌，如如星巴克、85度C蛋糕店等，塑造项项目高度；主要则为，24小时便利店，24小时自助银行、干干洗店、宠物店等等，满足社区业主主日常生活所需的的便民业态为主，，塑造生活的便捷捷。商业街业态：四、客源定位解决的核心问题——我们卖给谁Part1——竞争市场客源江宁别墅市场客户户特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征周边产业人口（江宁板块）——30%教师等泛公务员自住或投资联排收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育企业中高管理、技术核心自住或投资独栋、联排注重居住品质，向往别墅生活对地域要求较小，对高端物业接受能力较强注重性价比，看重物业品质和社区环境私营业主投资独栋、联排投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动注重性价比，与未来升值空间看好大学城未来大规划，升值空间大当地乡镇居民（大江宁板块）——10%下级乡镇企业主自住联排、叠加城市化导入，向往南京的城市生活向往别墅生活，但还未了解品质生活的含义地域要求较小，生活半径较小，区域化核心特征归纳：大学城市，开发区区地缘性改善，兼兼顾投资需求；追逐居住品质，向向往别墅生活，但但还未真正了解别别墅生活的意义。。别墅市场大江宁板板块地缘性客户占占40%，改善居住为置业业主导江宁别墅市场客户户特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征主城客户——60%品质驱动型为追求高品质生态居住环境自住别墅、类别墅市区客户追求更高的居住品质和环境，欲摆脱拥挤的市中心，主动郊区化收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强二次置业、区域价格驱动注重升值空间投资别墅、类别墅投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动看好区域升值空间，抗通胀核心特征归纳：品质驱动型主要选选择别墅/类别墅山水资源型型物业，主动郊区区化；区域升值空间潜力力拉动，价格占主主导因素。别墅市场主城客源源占60%，自住投资兼顾江宁公寓市场客户户特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征周边产业人口（大江宁板块）——25%教师等泛公务员自住或投资中、高端收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育企业中层管理、技术骨干自住中端就近置业，上班方便，更青睐小户型产品看重物业品质和社区环境普通工薪阶层自住低端对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小活动半径小，就近置业，区域化私营业主投资中、高端投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动看好大学城未来大规划，升值空间大当地乡镇居民（大江宁板块）——35%拆迁户自住中、低端不愿住安置房，而希望住商品房对价格敏感，区域化特征明显换房、改善居住环境自住中、端为子女、老人购置新房看重生活配套区域化特征明显核心特征归纳：工作地落户/置业大学城地缘性拆迁迁改善需求江宁中心板块人口口拆迁、改善性需需求价格挤压公寓市场大江宁板板块地缘性客户占占60%，刚需置业为主导导江宁公寓市场客户户特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征主城客户——40%价格挤压型婚购、家庭结构分化等用房自主中、低端区域抗性低地铁沿线、交通便利对价格敏感，总价承受能力低核心特征归纳：价格挤压型占主导导，被动郊区化公寓市场主城客源源占40%，受价格挤压，被被动郊区化Part2——本案客源基础郭庄不支持整盘运运作，必然运作大大江宁范畴大南京范畴（投资客）江宁下级乡镇江宁六大板块客源六大板块所属区域客户来源岔路口片区武夷商城、江宁装饰城百家湖片区电子科技、软件研发、汽车工业、百家湖工业区九龙湖片区东南大学分校区、纺织工业园将军山片区经济技术开发区域，大学东山片区政府机关、企事业单位、义乌商品城大学城片区大学城、江宁科学园我们的客源策略是是前、中期运作大大江宁，后期逐步步融入大南京吸引引投资客源，作为为项目补充客源岔路口片区客源基基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数个体工商业者江宁装饰城、武夷商城647共计2674人个体业主—647个体从业—2027个体业主—10-20万个体从业—2-5万合计岔路口片区中高端端置业人数647（个体业主）；中低端置业人数2027（个体从业者）百家湖片区客源基基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数电子科技、汽车工业福特、西门子、爱立信、华宝通讯351共计139230基层员工126084中基层管理12039高级管理1137基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万1137合计1137百家湖片区高端置置业人数1137（高级管理）中高端置业人数12039，中低端置业人数数126084九龙湖片区客源基基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数江宁大学城分校区东南大学1共计607人基层教职—407导师主教—142教授领导—58基层教职—5-10万导师主教—15--25万教授领导—50-100万58纺织工业园个体工商协盛纺织制品有限公司、乐之源印绣制品有限公司332共计46487基层员工43379中基层管理1451高级管理1325私营企业主332基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万私营企业主100万以上1657合计1715九龙湖片区高端置置业人数1715（高级管理、私营营企业主、教授领领导）中高端置业人数1593，中低端置业人数数43786将军山片区客源基基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数电子信息、电力、现代制造英华达、霍尼维尔、华宝通讯、南汽轻卡1649共计254103基层员工228544中基层管理19788高级管理5771基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万5771大学河海大学、正德学院、南航大学3共计1821人基层教职—1297导师主教—398教授领导—126基层教职—5-10万导师主教—15--25万教授领导—50-100万126合计5897将军山片区高端置置业人数5897（高级管理、教授授领导）中高端置业人数20186，中低端置业人数数229841东山片区客源基础础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数公务员区政府、区法院、区公安局、区民政局、区工商局、区检查局、区公安局59共计2911人基层公务员2321科级公务员413处级、