2005年南京某商业地产项目市场研究

南京****

项目商业部分市场研究

****集团商业地产事业中心2005年7月20日

本报告的主要目的在于为****南京**·**项目商业部分的销售提供支持，为该项目的商业策划、广告推广、销售等环节提供市场研究方面的依据，并且明确项目的商业规划和业态经营布局，制定招商执行和营销推广策略，最终达成促进项目商铺去化的目的。本报告的主要目的本报告的逻辑思路市场研究项目分析产品建议商业规划招商策划营销推广商铺去化逻辑推理双向互动目标指向项目概述篇——内容提要项目所在地块分析项目基本情况分析

项目所在区域交通环境分析项目SWOT分析********配套商业项目位于南京市河西新城西南部的奥体中心板块，与已建成的南京奥体中心斜对，与建设中的艺兰斋美术馆和金陵图书馆隔路相望。项目所处位置属于未成熟区域，是河西新城的西南板块，属于南京市最西南片区，但是未来南京市规划中两大市级商业中心之一，也是地铁1、2号线交汇处。项目南临河西新城东西向主干道梦都大街，东靠建设中的奥体新城，向西远眺长江和江心洲，和建设中的**景观大道和绿博园比邻而居。项目区域位置和方位分析项目位置示意图(图略)N项目商业部分位置和分区示意图12345项目商业部分实景项目概述篇——内容提要项目所在地块分析项目基本情况分析项目所在区域交通环境分析项目SWOT分析项目地块概况本项目**景观大道和绿化带第壹区等文化街区梦都大街乐山路地铁1号线站点造价约5亿美元的奥体中心奥体新城项目目地地块块周周边边社社区区环环境境项目目周周边边目目前前基基本本没没有有常常住住人人口口，，因因为为周周边边的的大大盘盘还还没没有有业业主主入入驻驻。。但但是是周周边边在在建建在在售售的的大大盘盘都都规规划划了了较较大大建建设设体体量量，，未未来来入入驻驻人人口口可可达达6万人:****：占地182190平米，建筑面面积292430平米，规划入入驻2072户；奥体新城：占地90万平米，建筑筑面积：120万平米

，预预测入驻8000户；紫鑫中华广场场：占地17万米，住宅建建面26万平米，预测测入驻2200户；欧洲城：占地面积13.8万平米，住宅宅建面14万平米，规划划入驻635户；金马骊城：建筑面积172233平米，预测入入驻1500户；万科光明城市市：占地13.36万平米，建面面27.60万平米，预预测入驻2300户；中海塞纳丽舍舍：占地12万平米，建面面17万平米，预测测入驻1600户；万达华府：建筑面积10.18万平米，预测测入驻1000户。除了离项目较较远的永隆家家具城和陶瓷瓷市场外，目目前项目周边边没有营业中中的商业设施施，但周围规规划中的商业业体量很大，，中央商务区区的底层商业业配套就高达达58万平米，奥体体场馆及中央央公园部分商商业配套15万平米，周边边主要开发楼楼盘的商业配配套13.85万平方米。也就是说，未未来两年内项项目周边上市市的商业物业业供应量有可可能达到87万平方米，对对河西新城的的消费人口来来说，这是一一个巨大的体体量。项目地块周边边商业环境项目地块周边边商务环境河西CBD位于河西新城城区中部，是是新城的核心心区，将承担担新城最主要要商务功能，，CBD区域总投资100亿元，总建筑筑面积240万平方米，由由16幢标志性建筑筑组成，最高高达238米。其中，写写字楼30万平方米，商商业用房58万平方米，酒酒店式公寓42万平方米。河西新区中央央商务区规划划建成南京新新的商务、商商业、金融和和保险中心。。项目概述篇——内容提要项目所在地块分析项目基本情况分析项目所在区域域交通环境分分析项目SWOT分析项目所在地区区的道路交通通设施项目周边道路路交通设施比比较完善，到到2005年底建成应天天大街、梦梦都大街、奥奥体大街和江江东中路等12条主干道和24条支线道路，，形成河西交交通的纵横道道路网，以上上这些主要道道路和本项目目距离都在1km左右；项目西侧是规规划中的**景观大道，，届时将建成成河西新城临临长江岸线的的**观光轴轴线，同时也也是贯通河西西西部地区南南北向的交通通干线；远期道路规划划建设通过江江心洲的连接接贯通长江南南北的过江隧隧道和地铁二二号线过江隧隧道，使河西西新城和江北北新区直接连连为一体。项目所在区域域交通环境分分析梦都大街实景东侧乐山路梦都大街绿化项目东南跨江大桥项目所在地区区的轨道交通通分析路线：一号线线路全长21.72公里，共设16座车站，一期期工程南起奥奥体中心，经经新街口向北北至迈皋桥，，形成南京主主城区中轴线线的快速交通通走廊。工程进度：2000年底开工建设设，2004年实现“电通”以及车辆上线线热滑目标；；2005年9月全线正式建建成试运营。。路线：二号线线路全长21.63公里，线路主主体沿南京东东西中轴线与与一号线在新新街口相交，，并在项目附附近的元通站站和一号线相相交。二号线线共设车站18座。工程进度：建设工期5年，计划在在2004年底开始动工工，2005年十运会后展展开全面建设设，预计于2009年全线建成通通车试运行。。一号线简介二二号线简介项目相关的轨轨道交通与规规划**大道北起起三汊河大桥桥，南至长江江三桥的天后后村立交，西西临长江，全全长约15.5公里。道路红红线宽度为60米，双向八车车道，设计时时速为80公里/小时，道路东东侧预留了20至30米绿带，中分分带宽度为2-20米不等。在本项目西侧侧（即纬八路路至青石埂路路段）设置了了长为958米的下穿式隧隧道，不会影影响奥体中心心西侧文化广广场的景观和和休闲功能；；**大道是联联系长江一、、二、三桥的的重要通道，，是南京主城城“井字加外外环”快速环环路体系的组组成部分，和和绕城公路一一起形成包围围主城的外环环线；**大道是服服务奥体中心心最重要的快快速通道之一一，为河西地地区与主城中中北部地区间间的联系、以以及河西地区区南北向中、、长距离出行行提供了便捷捷通道；**大道是是**风光光带的组成成部分，具具有道路交交通和城市市景观双重重功能，体体现南京**城市特特色和河西西新城风貌貌，这对本项目目去化是利利好消息；；**大道（（纬七路—纬三路段））全长4.4公里，是最最早规划建建设的一段段，是为奥奥体中心快快速交通服服务的关键键一段，同时也是本本项目西侧侧导入人流流的唯一通通道。本段道路原原计划在10月份十运会会开幕前通通车。**景观大大道的规划划建设**景观大大道项目概述篇篇——内容提要项目所在地块分析项目基本情况分析项目所在区域交通环境分析项目SWOT分析项目优势分析——Strengths品牌优势****作作为国内知知名的房地地产开发企企业，具有有很高的知知名度，项项目自然也也就具有品品牌优势；；位置优势项目地处河河西新城的的中部建设设区内，毗毗邻建设中中的中央商项目优势分析——Strengths环境优势项目南面是是艺兰斋美美术馆和金金陵图书馆馆，西面是是建设中的的绿博园和和**景观观大道，和和规划中的的文化轴线线不过百米米，可以说说具有优越越的周边环环境；交通优势河西新城交交通规划起起点高，道道路网络完完善，项目目周边有多多条通往市市中心区的的道路，地地铁一号线线9月份即将开开通，二号号线和过江江隧道也要要开工建设设，这些都都在项目周周边，给项项目以交通通保障。项目劣势分析——Weaknesses区位劣势河西新城虽虽然作为南南京市重点点开发的新新城区，但但是开发时时间短，不不够成熟，，河西在南南京人眼里里仍然是城城市边缘地地区。可以以说，在当当前河西的的区位仍然然是不可摆摆脱的劣势势；设计计劣劣势势项目是商业用用途建筑，但但建筑设计理理念不够先进进，仍然沿袭袭了很多住宅宅设计的做法法，导致建筑筑设计和功能能设计存在很很多不足，不不能很好地满满足商业经营营对建筑产品品的要求；项目劣势分析——Weaknesses产品劣势由于项目地块块的限制和建建筑设计上的的缺陷，再加加上土建工程程已经竣工，，建安工程也也基本确定，，导致建筑结结构、空间布布局、交通动动线等方面的的很多产品缺缺陷很难弥补补，或者是改改造成本太高高，又要面临临规划报批的的问题；周边环境的劣劣势项目周边南向向是八车道主主干道梦都大大街，道路交交通功能的突突出给项目南南北向人流起起了阻隔作用用，使项目外部动线线很难组织。。同时项目前前方预留了宽宽20米的市政绿化化带和10米的建筑退让让线，绿化带带又是比较高高的植被，严严重阻挡了视视线，阻隔了了人流。项目机会分析——Opportunities政策带来的机机会河西新城的开开发是南京市市的既定政策策，未来两年年内南京市还还要陆续投入入和吸引高达达340亿元的投资建建设河西，而而且会继续给给予政策倾斜斜，这都是项项目持续看好好的支撑，也也是发展机会会；十运会带来的的机会10月12日全国十运会会在奥体中心心举行，这会会带来来自全全国的人流，，短期内将会会大大提高项项目所在地区区的人气，也也会提高项目目的知名度。。这是个借机机进行项目推推广的大好时时机；抢占市市场先先机带带来的的机会会目前奥奥体板板块甚甚至整整个河河西中中部地地区都都没有有在售售的商商业项项目，，很多多商业业项目目还没没有上上市，，本项项目及及早推推出，，会抢抢占一一部分分目标标客群群，同同时也也具有有相对对人们们升值值预期期的价价格优优势。。项目威胁分析——Threatens宏观调调控政政策的的威胁胁受南京京市房房市调调控政政策的的影响响，南南京房房市开开始进进入调调整区区间，，这可可能会会打击击投资资者的的信心心，降降低他他们的的良性性预期期，使使更多多人加加入到到观望望队伍伍中去去，这这对项项目的的营销销推广广十分分不利利；消费能能力不不足的的威胁胁项目所所在的的河西西新城城中部部片区区基本本没有有常住住人口口，到到明年年中周周边大大盘全全部交交房入入驻，，也不不过6万余人人，而而北部部片区区又距距离远远，难难以辐辐射到到，所所以存存在未未来消消费支支持不不足的的威胁胁；竞争对对手的的威胁胁项目周周边的的奥体体板块块未来来一年年内将将有多多达七七八个个商业业项目目上市市，供供应量量将超超过100万平米，，这对项项目的去去化是巨巨大威胁胁。市场研究究篇——内容提要要南京市及河西地区商业经济发展分析南京市及及河西地地区经济济社会发发展分析析河西地区商业地产发展现状及分析河西地区商业经营性物业竞争性分析河西新城总体规划和建设情况分析南京市宏宏观经济济发展水水平近几年南南京市经经济发展展情况良良好，地地区生产产总值保保持稳步步的增长长，03年的增增幅达到到20%。2004年由于国国家实行行一系列列的宏观观调控政政策，使使得增幅幅速度有有所减缓缓，但总总量增加加很快，，04年年南京市市的地区区生产总总值为1910亿元。。南京市宏宏观经济济发展水水平河西规划划面积92km2，建邺区区就占了了82km2，建邺区区2004年地区生生产总值值24亿元。固固定资产产投资增增长迅速速，达到到40多亿元。。河西地区区的经济济发展水水平河西新城城的东部部临秦淮淮河规划划了南京京新城科科技园区区，园区区定位于于高新技技术产业业园，首首期规划划面积4平方公里里，重点点发展信信息技术术、生物物技术产产业和知知识型服服务业。。园区距南南京禄口口国际机机场20公里、新新生圩港港22公里、新新街口商商务中心心7公里、河河西新城城商务中中心1公里。园区突出出“都市市工业、、楼宇工工业、观观光工业业、服务务式园区区”四大大特色，，整个园园区划分分为生活活配套区区、加工工制造区区、研发发创业区区、商业业服务区区、食品品生产区区五大区区域，将将是未来来河西地地区主要要的工业业发展基基地。河西地区区的工业业规划河西新城城规划区区包括了了建邺区区全部和和鼓楼区区、下关关区的一一小部分分，其中中建邺区区是主体体，占了了河西新新城的80％左右。。河西新城城的开发发建设由由南京市市河西建建设开发发指挥部部负责，，主要由由建邺区区落实建建设。河河西建设设指挥部部是南京京市政府府派出部部门，具具有行政政管理职职能，但但不是一一级政府府机关，，未来河河西新城城的建设设管理将将主要由由建邺区区来承担担。河西现现有常常住人人口29万左右右，流流动人人口10万左右右，主主要分分布在在应天天大街街以北北的河河西北北部片片区，，中部部建设设区和和南部部规划划区常常住人人口很很少，，只有有不到到2万人。。河西地地区行行政区区划和和人口口分布布河西新新城区区规划划人口口总量量约为为55万人，，其中中北部部33万人，，中部部19万人，，南部部3万人左左右，，规划划形成成北部部中档档住宅宅区，，中部部中商商档住住宅区区，南南部高高档住住宅区区。奥奥体新新城、、金马马郦城城、世世纪星星园、、欧洲洲城、、****、光光明城城市、、嘉业业阳业业城等等大型型居住住区的的建成成，将将使河河西新新城区区的居居住环环境和和人文文环境境得到到极大大提升升。新城区区人口口密度度控制制在每每平方方公里里1万人左左右，，十年年内，，力争争承载载老城城区疏疏散人人口20万。河西地地区行行政区区划和和人口口分布布市场研研究篇篇——内容提提要南京市市及河河西地地区商商业经经济发发展分分析南京市及河西地区经济社会发展分析河西地区商业地产发展现状及分析河西地区商业经营性物业竞争性分析河西新城总体规划和建设情况分析南京商商圈层层次划划分南京市市市级级商圈圈目前前有两两个，，即新新街口口商圈圈和湖湖南路路商圈圈。河西新新城规规划建建设成成南京京市第第二大大的市市级商商圈，，未来来可能能会形形成新新街口口、湖湖南路路和河河西新新城的的鼎立立格局局。南京次次级商商圈主主要有有中央央门商商圈、、夫子子庙商商圈、、宁南南商圈圈和江江宁大大市口口商圈圈。新街口口商圈圈素有南南京第第一商商圈之之称的的新街街口地地区云云集了了新百百、中中央、、东方方、金金鹰、、苏宁宁、五五星等等诸多多大商商场，，它以以优美美的环环境、、良好好的服服务，，优良良的商商品品品质，，丰富富的品品种，，对消消费者者具有有强大大的吸吸引力力和凝凝聚力力，是是购物物的首首选之之地。。在新街街口地地区实实现的的消费费金额额所占占比重重最高高，占占总消消费金金额的的43.9%，，吸引引了近近五成成的购购买力力。虽虽然外外地消消费者者在新新街口口地区区人数数上和和消费费比重重上所所占的的比重重最低低，但但从消消费水水平看看，外外地人人在这这一地地区的的人均均消费费最高高。南京市市级商商圈——新街口口商圈圈南京市市级商商圈——湖南路路商圈圈湖南路路商圈圈山西路路—湖湖南路路商业业区被被称为为南京京的第第二商商圈，，作为为全国国“百百城万万店无无假货货示范范街””和““全国国文明明一条条街””，其其特色色优势势在全全国的的知名名度和和吸引引力已已进一一步提提高，，特别别是紧紧邻的的苏宁宁电器器、宏宏图三三胞、、五星星电器器等知知名家家电连连锁企企业，，已将将山西西路--湖湖南路路地区区营造造成南南京电电器零零售业业最为为集中中的地地带。。湖南南路实实现的的消费费金额额所占占比重重仅次次于新新街口口，位位列第第二，，消费费人群群以本本地人人为主主。市场研究篇篇——内容提要南京市及河西地区商业经济发展分析南京市及河西地区经济社会发展分析河西地区商业地产发展现状及分析河西地区商业经营性物业竞争性分析河西新城总总体规划和和建设情况况分析认识河西新新城河西新城位位于南京市市主城区西西部，秦淮淮河以西，，扬子江以以东，与老老城区一一河之隔，，与江北新新市区隔长长江相望。。河西以秦秦淮河为界界和南京主主城区隔开开，所以称称之为“河河西”；河西新城规规划面积94平方公里，，其中陆地地面积56平方公里。。其中北部部整合区面面积19平方公里，，中部建设设区面积22平方公里，，南部规划划区面积15平方公里；；在行政区划划上，北部部整合区包包括了白下下、鼓楼和和建邺三个个行政区的的一部分，，中部建设设区和南部部规划区都都在建邺区区的行政范范围内。河西西新新城城建建设设于于2002年2月正正式式启启动动，，今今年年是是第第四四个个年年头头。。其其间间大大体体经经历历了了两两个个阶阶段段：：2002——2003年主主要要是是规规划划设设计计和和大大规规模模征征地地拆拆迁迁阶阶段段；；从从2004年起至今是全全面建设阶段段。河西新城区域域位置示意图图河西新城河西新城区规规划范围河西新城规划划范围是秦淮淮新河以北，，外秦淮河和和凤台南路以以西，长江干干线以东，陆陆地面积55.7平方公里，分分为北部整合合区、中部建建设区、南部部规划区三大大区域。河西新城区功功能规划以奥体中心的的建设位契机机带动周边发发展；以中央央商务区为内内核搭建繁华华的新城商务务中心；以现现代化人文居居住区构筑河河西高质量生生活空间；以以完备的基础础设施展现城城市中心的便便利和辐射效效应；以完善善的公共配套套设施为工作作、生活提供供全面的配套套保障；以融融景观、文化化于一体的**风光带形形成河西新城城风景线。南京河西新城城——整体规划北部整合区规规划范围北部地区位于于主城西部，，北起三汊河河口，南至纬纬七路，西临临夹江，东到到外秦淮河，，规划总面积积约19平方公里。北北部地块性质质复杂，很多多土地属于村村支部的集体体土地，以建建材市场为代代表的一些单单位在没有规规划批准的情情况下违章建建房，给城市市发展和周边边居民生活带带了不良影响响。河西西新新城城（（北北部部整整合合区区））的的规规划划北部部整整合合区区发发展展规规划划重重点点北部部地地区区的的规规划划是是着着力力完完善善道道路路网网络络，，提提升升配配套套服服务务设设施施，，美美化化居居住住环环境境，，通通过过与与体体育育中中心心建建设设的的同同步步推推进进，，形形成成良良好好的的整整体体形形象象。。对对北北部部整整合合区区的的规规划划重重点点，，在在现现有有居居住住功功能能的的基基础础上上，，通通过过规规划划整整合合，，完完善善各各项项功功能能配配套套，，改改善善生生活活环环境境，，使使之之与与中中部部和和南南部部地地区区在在新新区区功功能能、、配配套套标标准准、、新新区区形形象象上上相相适适应应。。河西新城城（中部部建设区区）的规规划中部建设设区发展展规划重重点中部地区区规划承承担商务务办公，，文化体体育和中中高档居居住功能能，安排排建设奥奥体中心心、美术术馆、图图书馆等等一系列列公共设设施，形形成与新新街口地地区和老老城功能能的呼应应与互动动。同时时建设**休闲闲公园，，与中部部的商务务办公，，文化体体育功能能相适应应，提升升该区的的整体形形象与水水平，也也促进夹夹江两岸岸旅游休休闲功能能和**景观整整体效果果的形成成。中部建设设区规划划范围中部地区区位于主主城西部部，北起起纬七路路，南至至绕城公公路，东东西为长长江干线线和秦淮淮河，规规划陆域域面积22平方公里里。南部规划划区规划划范围南部地区区是河西西新城区区的重要要组成部部分，位位于绕城城公路以以南，西西靠长江江、南临临秦淮河河、东至至南河，，陆域用用地面积积约14.89平方公里里。河西新城城（南部部规划区区）的规规划南部规划划区发展展规划重重点南部地区区是未来来河西新新城区规规划的重重要组成成部分。。其功能能定位为为以居住住、工作作、休闲闲娱乐为为主要，，标准定定位为以以中高收收入人群群为主要要消费对对象的高高标准、、高品质质的新型型城区，，目标定定位为具具有高尚尚生活品品质和创创业环境境、生态态健康、、充满活活力的理理想家园园。河西新城城未来发发展前景景河西新城城建设指指挥部介介绍，自自河西开开发以来来，政政府共投投入基础础建设资资金110亿元，带带动社会会投资200多亿元。。今明两年年，河西西还要完完成140亿元的政政府投资资，并拉拉动200亿元的社社会投资资。河西新城城将逐步步形成以以房地产产业、特特色旅游游业、文文化体育育业、高高科技产产业和现现代服务务业为主主导的五五大产业业。河西CBD项目一览览市场研究究篇——内容提要要南京市及河西地区商业经济发展分析南京市及河西地区经济社会发展分析河西地区区商业地地产发展展现状及及分析河西地区商业经营性物业竞争性分析河西新城总体规划和建设情况分析南京市5—6月份住宅宅市场成成交均价价从5、6两个月份份南京房房地产市市场成交交情况来来看，河河西片片区以1143套和688套的成交交比例遥遥遥领先先，成交交均价也也高达6184元和5834元，仅次次于南京京房价最最高的城城中片区区。与5月份相比比，6月份成交交量有较较大幅度度的下降降，同时时成交均均价也下下降不少少。这是是因为6月1日新政实实施，原原来的交交易营业业税减免免政策要要结束，，所以5月份交易易集中，，6月份新政政实施后后交易骤骤降，同同时受全全额营业业税的影影响，高高档房交交易量的的减少也也拉低了了交易均均价。但从今几几个月的的长期走走势来看看，河西西片区成成交量和和价格的的双高现现象不只只说明河河西市场场供应放放量大，，需求较较旺，同同时价格格高企也也说明消消费者看看好河西西的发展展前景。。片区成交套数均价（元/平方米）5月份6月份5月份6月份城北50625760644372城东43524254896605城南67526048355358城中51016282859314河西114368861845834江宁88870027683684六合17715329592639浦口88027725102637仙西5195543686367南京京市市6月份份商商用用物物业业交交易易情情况况河西西新新城城80％的的区区域域在在建建邺邺区区区区划划范范围围内内，，建建邺邺区区商商业业物物业业新新盘盘的的供供应应也也主主要要集集中中在在河河西西新新城城的的中中部部区区域域，，因因此此建建邺邺区区的的商商业业物物业业成成交交情情况况反反映映了了河河西西地地区区的的上上市市量量和和价价格格水水平平。。6月份，，在南南京市市江南南八区区、江江北两两区和和江宁宁区共共11个行政政区域域内，，建邺邺区商商用物物业（（包括括商业业和办办公物物业））的成成交价价格位位居第第四，，达到到了12378元/平方米米。下关、、鼓楼楼和白白下是是南京京传统统的城城北和和城中中板块块，土土地稀稀缺，，供应应量少少，所所以价价格偏偏高。。但建建邺区区大部部分地地处秦秦淮河河以西西，属属城市市边缘缘区域域板块块，之之所以以价格格紧随随以上上三区区之后后，主主要是是河西西新城城高档档商用用物业业建设设的拉拉动作作用所所致。。区域成交套数成交面积均价（元/平米）白下区418724911鼓楼区88132419276下关区16213522建邺区320812378秦淮区254110505栖霞区3031918989玄武区6452158650浦口区22196200雨花台区858896193江宁区148795943六合区31423324392004年南京京商业业物业业价格格对比比整个河河西地地区共共有57个在建建在售售楼盘盘项目目，其其中：：北部整合片片区：21个楼盘中部建设片片区：36个南部规划片片区：0个河西房地产产市场开发发情况河西新城的的建设汇聚聚了国内众众多知名的的大牌地产产开发商，都竞相相推出超级级大盘，主主要地产开开发商有：：本地开发商商：江苏建建设、江苏苏信达、江江苏圆泰、、南京宋都都、南京紫紫金、南京朗朗诗、南京京建瑞、南南京骊城、、南京金高高、南京新苏、联联强冶金、、圆通置业业等；外地开发商商：天津****、、深圳中海海、深圳万万科、大连连万达、香香港仁恒等2004年河西地区区共挂牌出出让了2137亩地，其中中经营性用用地270亩，住宅类类用地1867亩。2005年计划出让让土地面积积约1900亩，主要是是河西中部部以及少量量北部的土土地。2005年全年河西西新城住宅宅上市面积积将达到220万平方米。。今明两年内内即将上市市的在建住住宅楼盘总总面积超过过400万平方米。。河西新城住住宅开发量量住宅市场方方面：价格河西地区房房价在去年年底一度窜窜到了7000元上下的高高位，但在在宏观调控控的影响下下回落明显显，5、6月份交易价价格分别降降到了6184和5834元的水平，，而且6月1日房产新政政实施后，，多家本地地开发商打打出了降价价旗号，就就连大牌开开发商中海海地产也在在暗中降价价销售，现现在河西新新盘开盘价价格从5500——6500不等。去化河西的销售售形势目前前不容乐观观，6月份成交量量前十名的的楼盘共销销售540套。销售前前十名楼盘盘中，除了了中海塞纳纳丽舍取得得了161套的不俗业绩绩外，其他楼楼盘大都在二二三十套上下下徘徊。而万万科光明城市市、******、万达达华府、紫鑫鑫中华广场、、金马骊城等等去年底开盘盘的大盘成交交量都在10套以下。河西房地产市市场销售情况况河西房地产市市场销售情况况商业物业市场场方面：价格河西地区商业业物业市场开开发相对较慢慢，目前推出出的项目很少少。但由于河河西新城区规规划的高起点点和高标准，，商业物业档档次普遍较高高，6月份建邺区商商业物业成交交均价达到了了12378元/平米的高价。。但整个6月份建邺区的的网上成交套套数只有3套，这个价格格并不具有代代表性。事实实上河西新城城目前在售的的商业物业非非常少，商业业新盘的价格格无法通过市市场交易渠道道来获取。去化河西商业物业业目前在售的的极少，除了了上半年的香香缇丽舍的配配套商铺外，，目前我们项项目是其中最最主要的一个个。究其原因因，一是商业业物业开发比比住宅慢，大大部分项目还还没有到开盘盘周期；二是是受当前住宅宅物业市场趋趋冷的影响，，消费者观望望情绪增加，，开发商也有有意拖后了上上市时间；三三是有些商业业物业开发商商意欲持有自自营。目前前河河西西商商业业地地产产主主要要的的几几种种存存在在形形式式为为：：规划划中中沿沿纬纬九九路路的的商商业业中中轴轴线线；；新城城规规划划建建设设的的三三大大社社区区商商业业中中心心；；新城城中中央央商商务务区区（（CBD）配配套套商商业业；；大型型住住宅宅小小区区配配套套商商业业和和底底商商；；大型型文文体体设设施施配配套套商商业业（（如如奥奥体体中中心心））；；河西西原原有有的的商商业业设设施施（（如如陶陶瓷瓷市市场场等等））。。河西西商商业业地地产产的的主主要要存存在在形形式式南京市及河西地区商业经济发展分析南京市及河西地区经济社会发展分析河西地区商业地产发展现状及分析河西西地地区区商商业业经经营营性性物物业业竞竞争争性性分分析析河西新城总体规划和建设情况分析市场场研研究究篇篇———内容容提提要要竞争争区区域域和和竞竞争争性性项项目目界界定定竞争争区区域域的的界界定定竞争争区区域域界界定定为为距距离离本本项项目目2公里里左左右右，，向向北北至至纬纬七七路路，，向向东东至至秦秦淮淮河河，，向向南南越越过过纬纬九九路路的的一一个个扇扇形形区区域域。。竞争争项项目目的的界界定定本区区域域内内竞竞争争项项目目主主要要有有：：紫紫鑫鑫中中华华广广场场、、欧欧洲洲城城、、金金马马骊骊城城、、奥奥体体新新城城、、万万科科、、中中海海、、万万达达、、世世纪纪星星园园等等大大盘盘的的配配套套商商业业；；奥奥体体中中心心和和第第一一区区的的配配套套商商业业；；CBD的配配套套商商业业。。欧洲洲城城项项目目简简介介欧洲洲城城又又称称凯凯旋旋城城，，坐坐落落于于河河西西新新城城中中央央商商务务区区CBD北端端，，占占地地面面积积13.8万平平方方米米，，总总建建筑筑面面积积为为34万平方米，集集高尚住宅、、酒店式公寓寓、高档写字字楼、大型商商业卖场为一一体的综合物物业类型的房房地产开发项项目。总体分布为A、B、C三大区域。A区为城市广场场、绿地景观观；B区为商业、金金融、餐饮、、大型超市、、精品名品室室内商业街区及商务务公寓等配套套设施；C区为中高档住住宅及配套商商业设施。欧洲城商业共共有11.6万平方米，商商务公寓4万平方米，商商务楼4万平方米，地地下室6万平方米米，能停停机动车车约900辆。欧洲城商商业规划划11.6万平米，，目前正正在建设设中。6月30日，欧洲洲城开发发商江苏苏信达置置业与台台湾康诚诚仓储签签订了在在河西欧欧洲城开开设乐购购超市的的协议。。欧洲城以以出租形形式与TESCO乐购超市市合作，，双方签签订了长长达20年的合约约。乐购购这一大大型综合合超市的的入驻将将给此项项目以及及这个河河西地区区带来新新的商机机。欧洲城项项目商业业部分开开发进度度紫鑫中华华广场项项目简介介紫鑫中华华广场位位于河西西奥体中中心北侧侧，占地地面积17万平米，，总建面面积42万平米，，其中商商业16万，商务务办公3万，酒店店式公寓寓3万。目前建成成的是5万平米的的商业街街和3万平米的的酒店式式公寓，，商业建建筑形式式为地上上5层的室内内步行街街和购物物中心。。项目商业业部分招招商进度度较快，，已经完完成主体体部分招招商，项项目准备备在9月28日部分