国企房地产住宅项目可行性研究报告

xx项目可行性研究报告

二零零七年十月目录一、成都市宏观经济概况二、温江和盛项目投资分析三、结论一、成都市宏观经济概况1、国家对成都市的宏观政策2、成都市区位概况3、成都市的人文、地理、历史4、成都市经济指标及房地产指标1、国家对成都市的宏观政策经济“新特区”国务院已正式批准重庆市和成都市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。

新特区可能获六大优惠：

一是中央财政在一定时期内将会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、银行贷款等方面的支持。二是可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。三是将加快土地流转试验，一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望更加灵活，可在区县之间调整用地指标。四是可享受东北老工业基地政策。五是可设立保税区和自由贸易区，使货物通关效率更高，城市物流业得到长足发展，有助于吸引更多外资，保持城市竞争力。六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。2、成都市区位概况地理布局及在西南的战略地位成渝经济区已经成为与“环渤海”、“长三角”、“珠三角”同等地位大型经济圈。成都与重庆共同上演成渝“双城记”。以“成都”市为中心，包括“绵阳”、“德阳”、“乐山”、“眉山”、“资阳”的成都都市圈和产业带已经初步形成。3、成都市人文、地理、历史西部之心，魅力之城2003年8月全球IT产业巨头英特尔落户成都。成都已经成为中国西部第一大IT城市，国内第五，仅次于北京、上海、深圳、广州。截至2006年六个国家领事馆落户成都。《中国公众城市宜居指数指数2006年度报告》中，成都的宜居指数全国第三。2005年成都接待入境过夜游客突破50万人次，旅游外汇收入1.76亿美元；接待国内旅游者3619.63万人次，旅游收入286.75亿元。传承承古古蜀蜀，，演演绎绎时时尚尚成都都有有深深厚厚的的历历史史内内涵涵及及文文化化底底蕴蕴，，成成都都是是中中国国唯唯一一一一个个两两千千年年从从未未改改过过名名称称的的城城市市。。三星星堆堆文文物物的的出出土土印印证证了了成成都都在在商商周周时时期期甚甚至至更更早早就就繁繁荣荣昌昌盛盛的的古古文文化化。。金沙沙文文化化进进一一步步阐阐释释了了成成都都历历史史文文化化的的繁繁荣荣，，有有着着““成成都都文文化化名名片片”之称称的的音音乐乐剧剧《金沙沙》被业业界界誉誉为为““中中国国目目前前最最好好的的音音乐乐剧剧””。。随着着《三国国演演义义》的传传诵诵，，成成都都的的三三国国文文化化更更是是妇妇孺孺皆皆知知。。传统统对对接接现现代代，，成成都都有有丰丰富富的的旅旅游游资资源源，，拥拥有有172处名名人人人人物物景景观观，，如如杜杜甫甫草草堂堂、、武武侯侯祠祠、、青青羊羊宫宫、、都都江江堰堰、、青青城城山山、、文文殊殊院院等等。。文化化产产业业充充实实成成都都的的““软软实实力力””，，2006年成成都都市市GDP占四川省省总量的的35%左右，文文化产业业占全省省总量的的45%~50%；2006年西部文文博会签签约221亿元，成成都市签签约126亿元。幸福指数数最高的的城市亚里士德德多名言言：“人人们之所所以创造造了城市市，是为为了生活活得更美美好”。。城市不不应该只只是聚集集人口的的容器，，更应该该让人们们感到幸幸福。2004年，成都都被评为为中国幸幸福指数数第二名名，2006年成都被被评为中中国幸福福指数最最高的城城市。市政规划划根据2003年政府规规划，未未来成都都的都市市区将由由5城区、高高新区和和近郊的的六个区区县（6个组团））组成，，城市将将依照"向东向南南"的发展策策略，大大成都都都市格局局将逐渐渐形成。。同时，，为了更更有效的的利用土土地资源源，成都都政府提提出向"高密"发展的战战略方针针，为未未来房地地产指出出了方向向。地铁铁的开通通促进了了地铁沿沿线物业业和远郊郊物业的的发展，，但由于于地铁将将城郊与与市区距距离缩短短，过去去着重于于市区中中心的物物业投资资势必受受到分散散，传统统的物业业格局尤尤其是商商业物业业格局将将被打破破，区域域商圈将将在地铁铁经济的的带动下下进入一一个快速速发展的的时期。。交通规划划在未来三三年内，，形成覆覆盖面积积达3681平方公里里的“半半小时交交通圈””，进一一步降低低中心城城与外围围城间的的时间距距离和交交通出行行成本。。成都市市区将基基本由4环（内环环线加1、2、3环）和12条放射型型路构成成“井＋＋环”交交通网。。未来五年年内地铁铁建设计计划4、成都市市经济指指标及房房地产指指标2006年北京、、成都、、重庆经经济指标标比较成都市近近三年GDP比较成都市近近三年户户籍人口口比较（0.87‰）（2.14‰）（1.66‰）成都市近近三年人人均可支支配收入入比较成都市近近三年商商品房销销售面积积比较成都市近近三年商商品房销销售额比比较城区住宅宅市场供供销售情情况（2002年-2006年上半年年）2006年全市商商品房供供求总量量2006年，全市市供应商商品房2351.45万m2，增长27.0%；全市成成交商品品房2004.24万m2，同比增增长27.8%。城区供供应商品品房1197.82万m2，增长24.6%，成交商商品房1008.80万m2，增长31.0%。2006年成都市市商品房房供应和和成交面面积首年年突破2000万m2，市场总总体表现现为供求求两旺的的局面。。2006年成都市市城区人人均居住住面积28.72平米，面面积空置置率0.89%，套数空空置率1.08%(四川省社社科院数数据)06年成都在在商品房房销售额额排名第第六名06年成都在在商品房房销售面面积排名名第四名名2007年1—4月商品住住宅购买买者地域域分析市

成都市城区商品住宅个人购买者地域构成43%14%43%市区个人郊区个人外地个人成都市住住宅市场场分区位位成交价价格走势势A、东区住住宅市场场成交价价格走势势2006年成都市市东部住住宅成交交均价达达到4000元/平米，增增长率为为13.48%B、南区住住宅市场场成交价价格走势势2006年成都市市南部住住宅成交交均价达达到4998元/平米，增增长率为为30.80%C、西区住住宅市场场成交价价格走势势2006年成都市市西部住住宅成交交均价达达到4667元/平米，增增长率为为21.54%.D、北区住住宅市场场成交价价格走势势2006年成都市市北部住住宅成交交均价达达到3900元/平米，增增长率为为16.04%.成都市住住宅市场场分环线线成交价价格走势势A、内环线线2006年成都市市内环线线住宅成成交均价价达到5194元/平米，增增长率为为18.31%.B、内-1环2006年成都市市“内环环-一环”住住宅成交交均价达达到4719元/平米，增增长率为为15.89%.C、1-2环2006年成都市市“一环环-二环”住住宅成交交均价达达到4721元/平米，增增长率为为16.56%.D、2-3环2006年成都市市“二环环-三环”住住宅成交交均价达达到4305元/平米，增增长率为为18.01%.E、3环外2006年成都市市“三环环以外””住宅成成交均价价达到3972元/平米，增增长率为为13.94%.2006年土地交交易情况况简介2006年成都土土地市场场共计交交易土地地201宗，其中中有1宗为收回回重新拍拍卖成交交土地，，因此2006年实际成成交土地地200宗，成交交面积18719.53亩，平均均成交土土地规模模为93.6亩/宗，总成成交金额额为2807625.1万元，平平均土地地交易单单价为149.98万元/亩。与05年相比，，06年土地成成交的各各项数据据均大大大高于05年水平，，土地成成交面积积较05年增长了了44.66%，成交土土地平均均规模较较05年高出了了约34.54%，总体成成交金额额上升了了79.28%，平均土土地交易易单价上上升了23.93%。2007年1—4月土地交交易情况况简介2007年1-4月主城区区共成交交土地26宗，成交交总金额额833346.34万元，2006年1-4月平均地地价为395.61万元/亩，而2007年一季度度的平均均土地成成交价格格则为643.66万元/亩,每亩上涨涨248.05万元，增增幅达到到62.7%。成都市土土地管理理模式及及竞争态态势成都市目目前土地地二级市市场基本本采用““招商、、拍卖、、挂牌””的方式式，以““拍卖””（现场场举牌））为主。。拍卖方方式对开开发企业业的资质质没有要要求。成都房房地产产市场场高手手云集集，竞竞争异异常激激烈，，万科科、华华润置置地、、和记记黄埔埔、上上海绿绿地、、首创创、中中海、、阳光光100等都已已登陆陆成都都。二、成成都温温江和和盛项项目投投资分分析1、温江江区情情况介介绍2、和盛盛镇项项目介介绍1、温江区情情况介绍温江区概况况温江区位于于成都市西部，距成成都市中心心区16公里，东接接成都市青青羊区，南南壤双流县县，距双流流国际机场场18公里，西南南紧邻崇州州市，正西西靠都江堰堰市。温江区辖11镇、4乡、182村，和盛镇镇位于温江江的西北部部。如今建建城区包括括规划中的的新城区、、老城区（（柳城镇））和西区工工业园区。。温江区幅员员面积277平方公里，，总人口32.67万。温江区经济济概况1经济增长情情况温江是成都都市的卫星星城，四川川省第一个个小康县，，区域经济济连续6年位居全国国百强，连连续9年位居全省省十强。温江区经济济概况2GDP水平对比3产业结构对对比温江区经济济概况温江区城市市规划《温江区2003-2007文化发展规规划》将实施“文文化名区””工程作为为工作的重重点，围绕绕古蜀鱼凫凫文化、花花木园艺文文化、音乐乐之乡文化化、学院文文化四大特特色。构建建了符合世世界潮流又又具有地方方民族特色色的现代化化文化体系系，为营造造健康向上上、现代文文明的城市市文化氛围围。温江区交通通及配套温江以11条国、省、、县道公路路为骨架，，69条镇乡道路路纵横交错错，形成四四通八达的的道路交通通网络体系系。光华大大道、成温温邛高速、、草金路西西延线将温温江区与成成都市区血血脉相连。。光华大道是通往成都的的快速干道道，全程十十多公里，，从温江到到成都中心心城区的车车程仅需十十二分钟左左右，极大大缩短了温温江到成都都的距离。。光华大道对对温江的经经济发展作作出了重大大贡献。6所中学、13所小学、25所幼儿园、、21处农贸市场场、3所医院、2处门诊所、、3个体育场及及居民运动动场，商业业、金融、、邮电设施施按服务半半径300-500米布局，同同时配套行行政管理和和社区服务务。其中四四中是四川川省重点中中学。温江区的房房地产情况况温江城区是是一个非常常成熟的开开发市场，，典型的楼楼盘有仁和和春天大道道、和记黄黄埔的彩叠叠园、万科科朗润园、、锦绣森林林等，电梯梯公寓的售售价位4500~5500元/平米。温江江区的住宅宅的土地价价格约400万元/亩。2、和盛镇项项目介绍一、项目概概况本项目位于于成都市温温江区和盛盛镇，距成都市中中心26公里。镇域域幅员面积积42.3平方公里，，辖16个村或社区区，总人口口32,457人。一、项目概概况成都市温江江区和盛镇镇基本情况况和盛镇是四四川省首批批省级试点点镇和国家家级生态农农业示范区区，也是温温江区万亩亩花木示范范镇，并被被国家命名名为生态示示范区，金金马河流经经境内，杨杨柳河自场场镇中心穿穿城而过，，将绿色长长廊、万亩亩花木有机机联系，加加之川西民民居风格建建筑，共同同构建了““水乡周庄庄”。和盛镇历史史悠久，相相传清康熙熙五十一年年，湖广移移民舒姓在在此定居摆摆渡而得名名舒家渡，，有诗人曾曾留下“开开口楼头月月，江边渡渡口灯，月月落灯还在在，廖廖几几点星。””的诗句。。自清顺治治十六年建建制以来，，和盛镇一一直是温江江重要的政政治、经济济、文化中中心之一，，自古以来来传统商贸贸流通极为为发达。和盛镇经济济实力较强强。1996年被评为全全省第一批批小康镇，，是四川省省级小城镇镇建设试点点镇，2004年行政辖区区调整之后后，温江区区“213”发展战略确确定的3个重点镇之之一、温江江区民营经经济集中发发展区。项目四至本项目占地地1696亩，北至三三支渠路，，南至柳江江路，东至至杨柳河。。柳江江路路光华大道鱼凫二、项目所所在区域交交通评价1.现和盛镇域域有省道温温玉路从东东南向北穿穿越，东南南连接成温温邛公路进进入温江城城区，北接接都江堰市市，宽8米，为沥青青路面，是是现镇区对对外联系通通道。2.在建府通路路，从现镇镇区西部1500米通过，向向南接往天天府和海峡峡两岸科技技园。北部部镇区边界界三支渠路路现为村镇镇级道路。。3.随着规划区区域交通框框架日益完完善，已建建成的成青青旅游快速速通道，从从镇区东部部1500米通过，南南接成都市市区，北接接都江堰、、青城山，，大量旅游游人流在此此汇集通过过。有柳金金路连接两两端成为主主要快速通通道。4.早期选线中中的成都西西外环绕城城高速公路路——连接成都第第二圈层卫卫星城的快快速交通走走廊，也沿沿和盛镇西西侧的金马马河穿过，，这一快速速交通走廊廊的建设，，将使和盛盛镇与成都都市其他新新区有更加加便利的交交通联系。。三、周边竞竞争项目区区位分析典型项目分分析——国色天香国色天乡项项目是成都都置信实业业集团倾力力打造的国国际主题游游乐胜地，，地处成都都市温江区区万春国家家级生态示示范区，占占地面积逾逾6000亩；是一个个以主题公公园为龙头头，带动周周边的旅游游、住宅，，形成综合合的大型复复合项目。。包括了主主题公园、、高档主题题别墅、花花园洋房、、学校、医医院、商业业街、高尔尔夫、五星星级酒店、、车站、大大型超市、、餐饮、娱娱乐等综合合配套设施施。规划上上主题公园园占了60％，商业和和居住占了了40％。香颐丽都作作为国色天天乡园区的的一部分,总占地面积积达2000余亩，整个个香颐丽都都为泛欧式式建筑风格格，分5期开发完成成，可聚集集约6万人在此长长期居住。。其中一期建建筑面积30万平米，容容积率1.15，共1485户，目前已已基本售完完，均价6000元/平米。项目二期预预计今年年年底推出：：2期推出的别别墅面积区区间为叠拼拼110-266平方米，联联排230———320平方米，独独栋600平方米，预预计销售价价格为5800元/平方米——8900元/平米。典型项目分分析——国色天香典型项目分分析——金马西湖2007年2月16日，温江区区人民政府府与中铁二二局集团有有限公司正正式签定了了《成都市温江江区金马河河项目战略略合作框架架协议》。金马项目目总规划面面积约6.3平方公里，，其中水域域面积约360万平方米，，现有可供供城市开发发建设用地地约2500亩。中铁铁二局与与政府土土地整理理净收资资益分成成比例为为3：7。项目已已在6月底完成成总规，，7月底完成成控规；；项目拆拆迁方面面，已基基本确定定金马河河项目拆拆迁安置置补偿方方案，正正在待批批。项目目环评等等各专项项评审会会正陆续续召开。。目前拆拆迁准备备已经就就位，项项目报批批、报建建正在抓抓紧实施施。四、项目目财务分分析项目总用用地面积积1696亩，净用用地面积积1344亩，共需需搬迁厂厂房38150平方米，，搬迁安安置3567人，新建建道路6.5公里，一一级开发发成本约约为45万元/亩。亩单价基数合计项目总投入45万元/亩1696亩76320万元二级市场拍卖收入120万元/亩1344亩161280万元我公司利润总额（161280-76320）×60%=50976万元成本利润率66.8%