乌鲁木齐国际公寓项目营销推广方案(129P)

xx国际公寓

2012年年度提案方案目录CONTENT展望20120201回顾2011方案目录CONTENT阶段成果得失总结01回顾201134承于天地，融于时代，聚变出不可遏止的创造力！庆鸿地产重庆首秀郁金香国际公寓沙区优雅绽放这一年我们踌躇满志，厚积待发2011.4项目规划指标总用地面积11852㎡容积率8.17总建筑面积122433.54㎡地上建筑面积96885.02㎡地下建筑面积25548.52㎡建筑密度27.19%绿地率25.51%停车位585地上停车位6地下停车位579住宅建筑面积93014.1㎡商业建筑面积876.39㎡其他配套面积2994.44㎡总图及基本指标2011.4产品风格意向建筑风格：与项目整体定位保持一致，通过对建筑材料及相关元素的特别运用，营造出别具一格的ArtDeco风格建筑。元素应用：运用符合项目整体定位的元素性较强的ArtDeco风格外立面部件。2011.5A栋（精装）C栋B栋A栋(精装）总建筑面积23613.19㎡2-7层标准层：785.22㎡，四梯20户8-33层标准层：653.32㎡，四梯17户总户数579户B栋（暂定清水）总建筑面积29663.73㎡2层标准层：712.5㎡，四梯16户3-33层标准层：877.31㎡，四梯19户总户数624户C栋（暂定清水）总建筑面积40830.82㎡2-26层标准层：1224.12㎡，四梯28户27-33层标准层：1202.06㎡，四梯28户总户数924户项目总户数2127项目产品规划本案精神定位中心·教育·资本论·主题本案精神定位沙区步行街·中央教育区·资本型公馆2011.6项目定位2011.7项目教育资源项目成功签约沙坪坝小学全力建议项目签约沙区百年名校沙坪坝小学项目业主可全免赞助费入读沙小此举极大丰富了项目配套资源提升了项目市场价值增加了项目产品溢价2011.8项目推广主题我的事业你的学业免赞助入读沙小，20-50m²精装公寓惊艳渝都2011.9项目VI设计营销计计划项目A栋营销销计划划现已已完成成首阶阶段的的制定定并实实施执执行。。2011.11.16地产门门户网网站楼楼盘详详情页页、新新闻亮亮相；；2011.11.18项目销销售团团队组组建完完成，，商圈圈持续续外展展场启启幕，，接受受意向向客户户登记记；2011.12下旬网推启启动，，长效效推广广媒体体公交交站台台广告告位上上线；；2011.1.10项目销销售中中心开开放；；2011.1上旬启动A栋首批批次推推售房房源VIP卡办理理；……2011.10项目团团队组组建完完成2011.11经与各各部门门密切切配合合，多多方努努力协协同完完成销销售团团队组组建工工作，，项目目商圈圈外展展场开开放期期间1名销售售经理理和4名置业业顾问问顺利到到岗。。销售经经理1名置业顾顾问4名2011.11项目商商圈外外展场场11月18日至20日，沙沙区三三峡广广场外外展场场登记到到访134组；11月25日至27日，沙沙区三三峡广广场外外展场场登记到到访292组；12月2日至4日，沙沙区三三峡广广场外外展场场登记到到访262组；12月9日至11日，沙沙区三三峡广广场外外展场场登记到到访62组；12月16日至18日，江江北区区观音音桥外外展场场登记到到访28组；12月22日至24日，沙沙区三三峡广广场和和江北北区观观音桥桥外展展场，，登记记到访访66组；共累积积登记记到访访844组方案目录CONTENT阶段成果得失总结01回顾201116前期蓄客效效果截至目前项项目共积累累意向登记记客户909组，其中周周五至周日日商圈外展展意向登记记客户数量量共计844组，周一至至周四工地地现场到访访接待客户户数量共计计65组；由图可以清清晰看出，，虽然后期期因天气转转冷等原因因到访登记记量有所降降低，项目目首期亮相相效果整体体上值得肯肯定，但是是否设置固固定接待点点对于项目目前期蓄客客影响显而而易见；17前期意向客客户分析类别居住区域沙坪坝江北渝中南岸高新九龙坡大渡口渝北北碚巴南区县外省外籍未知合计数量752857728061080033909比例83%9%1%1%0%1%0%1%0%0%1%0%0%4%100%类别购买目的自住投资自住兼投资未知合计数量3993341678909比例44%37%18%1%100%截至目前项项目共积累累意向登记记客户909组，其中居居住于沙坪坝区的客户数量量达到752组，比例达到到83%，其次江北区区居住者达达到85组，其他区域域客群相对对较少，皆皆不超过总总数的1%，由此可见见项目沙区区属性明显显。项目意向登登记客群中中，自住与投资资比例大致致相当，由于项目目户型小总总价低且可可入读知名名小学，故故意向客户户购买后用用途不局限限。类别认可因素教育地段交通配套户型物管低总价精装修收纳系统建筑风格开发商品牌其他合计数量41632534284205631049909比例46%36%4%3%5%0%1%1%0%0%0%5%100%前期意向客客户分析前期意向项项目客户较较为认可项项目教育资源及地段价值，其比例各各占到46%和36%，其次为交通、配套和户型，所占比例例为3%-5%，由于项目目仅处于前前期亮相阶阶段，故客客户对于项项目产品相相关价值点点关注较少少，后期随随着项目推推广深入，，样板示范范区开放和和首批次推推售时期临临近客户关关注价值点点会有较大大改善。通过对前期期意向客户户的详细分分析，为后后期制定营营销策略提提供客户情情况参考。。由前期意向向客户分析析中发现，，客户较为为关注项目目首批次推售时间和推售价格，装修标准以及能否办理公公积金。营销计划执执行效果由于前期严严格执行既既定营销计计划，配合合甲方严控控工程进度度，项目销售中心装修进展顺顺利，保证证1月初能够如如期开放。项目价值优优势明显，，首次亮相相效果显著著，现已通通过周末商圈外外展场积累意向登登记客户844组，为项目目首批次推推售房源VIP卡办理活动动提供了充充足的客户户基基础础。配合合项项目目其其他他推推广广渠渠道道逐逐步步启启动动，，营营销销计计划划根根据据实实际际情情况况及及时时完完善善，，项项目目A栋首首批批次次推推售售房房源源销销售售目目标标方方可可顺顺利利完完成成。。方案案目目录录CONTENT节点点梳梳理理产品品梳梳理理营销销目目标标竞争争分分析析营销销策策略略A栋营营销销执执行行计计划划展望望20120201回顾顾201121工程程节节点点梳梳理理2012年1月上上旬旬，，售售房房部部完完工工并并交交付付使使用用；；2012年2月下下旬旬，，景景观观示示范范区区完完工工并并交交付付使使用用；；2012年3月上上旬旬，，样样板板间间完完工工并并交交付付使使用用；；A栋2012年2月底底取取得得预预售售许许可可证证；；B栋预预计计2012年10月取取得得预预售售证证；；C栋预预计计2012年12月取得预售证证。方案目录CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计计划23A栋（精装）C栋B栋A栋(精装）总建筑面积23613.19㎡2-7层标准层：785.22㎡，四梯20户8-33层标准层：653.32㎡，四梯17户总户数579户B栋（暂定清水）总建筑面积29663.73㎡2层标准层：712.5㎡，四梯16户3-33层标准层：877.31㎡，四梯19户总户数624户C栋（暂定清水）总建筑面积40830.82㎡2-26层标准层：1224.12㎡，四梯28户27-33层标准层：1202.06㎡，四梯28户总户数924户总建筑面积94107.74㎡项目总户数2127项目产品规划划项目产品梳理理项目由三栋35层高层组成，，可售套内面面积共计69629.11平方米，房源共计2127套，其中单间配配套户型1581套，占比74%，一室一厅平平层户型451套，占比21%，其余为少量量两室一厅及及跃层户型。。楼栋层数单套套内面积单间配套一室一厅两室一厅三室一厅总套数套内总面积建筑总面积得房率公摊系数A2F-7F21.58-40.21684821.9674.07%0.358F-33F22.22-40.21㎡134001712903.5417421.0474.07%0.3534-35F53.93-81.32㎡1115017992.671340.1974.07%0.35整栋合计4291455057917490.1123613.19——户型占比74%25%1%0%100%————B2F27.89-48.21㎡1141016524.62712.573.63%0.363F-33F27.89-48.21㎡117101920047.0827196.6169.21%0.4434-35F57.18-94.01㎡0937191351.71754.6276.63%0.30整栋合计35223035762421923.429663.73——户型占比56%37%6%1%100%————C2F-26F20.62-43.21㎡2530028222633067872.57%0.3827F-33F24.06-43.21㎡25300286154.828516.972.27%0.3834-35F56.11-72.41㎡02530281794.562433.473.75%0.36整栋合计8001213092430215.641630.82——户型占比87%13%0%0%100%————项目合计1581496437212769629.1194907.74跃层总套数64项目户型占比74%23%2%0%100%——单间配套一室一厅典型户型——B户型B户型套内面积积为24.30-32.78㎡，项目各楼栋栋该户型共计计520套，占项目总总套数比例达达24.5%，为项目产品品套数最多户户型。该户型面积控控制合理，功功能齐备，户户型方正，可可利用率高，，适合一至两两人生活使用用。项目产品分析析项目产品以单单间配套为主主，该类户型型共计1581套，占比达74%。一室一厅单间配套典型户型——D户型D户型套内面积积为36.67-46.12㎡，项目该类户户型共计324套，占项目总总套数比例达达15.2%.该户型面积适适中，功能完完善，干湿分分区合理，私私密性较强，，适合两人生生活使用。项目产品分析析项目一室一厅厅平层户型产产品共计451套，占比仅21%。2627本项目以单间间配套小户型为主，产品投投资趋向明显显，我们认为为结合项目所所处中心位置置和周边教育育资源，本项项目的产品定定位非常准确确。产品基本属性性解读观点本项目在产品品上A栋精装，为项目入市市高端形象奠奠定了基础。。本项目ArtDeco风格的外立面面，增加了项项目的品质感感和品味感。。本项目项目产产品户型面积积偏小，类型型单一，类似似户型偏多，，意向客户户户型可选择面面较窄，这对对于项目产品品快速去化负负面影响较大大。方案目录CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计计划292011年营销目标A栋营销目标1.65亿元B栋营销目标2.45亿元全年营销目标标4.10亿元根据项目工程程节点及产品品特点综合考考虑，2011年计划推售项项目A、B栋产品，A栋精装修产品品拟去化70%，B栋清水产品拟拟完成清盘。推售价格由后后面价格策略略作具体阐述述。方案目录CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销销执行行计划划30312011年房地地产市市场整整体形形势严严峻，，宏观观调控控政策策频出出，观观望情情绪渐渐浓，，楼市市趋冷冷已成成为必必然，，寄望望2012年迅速速回暖暖的可可能性性不大大。如如此市市场背背景下下，完完成项项目年年度营营销目目标并并不轻轻松。。整体市市场影影响着着每一一位参参与者者，如如此走走势竞竞争必必将日日益白白热，，项目目产品品类型型既定定的前前提，，唯有有把握握竞争争市场场节奏奏，整整合区区隔价价值，，看准准时机机，迅迅速出出击，，方能能立于于不败败之地地。接下来来通过过对项项目竞竞争市市场分分析，，为项项目出出击时时机选选择提提供参参考。。沙坪坝坝区域域内与与本项项目位位置距距离较较近，，物业业形态态类似似的楼楼盘作作重点点分析析；主城其其他区区域处处于成成熟核核心资资源地地段的的小户户型精精装公公寓项项目作作预估估放量量分析析。竞争分分析原原则及及项目目选取取标准准：区域内内竞争争个案案分析析融汇国际温泉城南方东银ARC中央广场隆鑫·天雨方金融街·金悦城煌华·新纪元庆鸿郁金香国际公寓沙正街沙中路沙杨路天陈路小龙坎正街北站西路北站东路童家桥正街竞品选选取标标准：：竞品品位置置与本本项目目距离离较近近，物物业形形态类类似的的楼盘盘作重重点分分析。。竞品项项目一一：煌华·新纪元元煌华·新纪元元2143售罄在售未售沙区核核心商商圈之之上，，汇聚聚世界界级精精装修修酒店店公寓寓、国国际行行政公公寓和和时尚尚MALL于一体体的复复合物物业。。在售产产品信信息物业类型在售楼栋面积区间(㎡)总套数折后均价（元/㎡）优惠信息付款方式公寓（精装）2号楼22-3834514720全款可享98折，按揭暂无折扣全款，按揭，公积金3636项目首首批次次推出出精装装房源源3号楼（（精装装标准准1000元/㎡），由由于受受整体体市场场影响响，去去化速速度相相对较较慢，，2010年4月，项项目调调整交交房方方案，，推出出4号楼清清水房房源，，其中中目前前在售售精装装房源源均价价高于于清水水房源源均价价3000元/平方米米，但整体去去化非非常差差，近近半年年月，，月均均去化化在10-20套左右右。金融街街·金悦城城79658售罄在售未售项目定定位于于城市市综合合体，，集高高品质质住宅宅、现现代商商务、、中心心型商商业于于一体体，为为客户户提供供一站站式的的现代代都市市生活活样本本。竞品项项目二二：金融街街·金悦城城在售产产品信信息物业类型在售楼栋面积区间(㎡)套数折后均价（元/㎡）优惠信息付款方式高层8号楼66-991707655全款、按揭9.6折。周末特惠时段多1%全款，按揭，公积金38389号楼为为清水水房，，2梯6户，面积积区间间为66-90㎡，以二二房为为主。。标准准层高高3M。套内：：70㎡㎡套内：：90㎡㎡套内：：66㎡㎡推盘进进度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万㎡）面积区间折后均价2011年1月高层5号楼1741.3566-90㎡85002011年3月高层6号楼1801.466-101㎡90002011年6月高层9号楼1801.466-90㎡83002011年10月高层8号楼1741.3566-1017655项目首首次开开盘5号楼，，由于于蓄客客时间间较长长，加加上市市场还还未开开始冷冷淡，，所以以开盘盘当天天全部部售罄罄。而而后续续推出出的9、8号楼由由于市市场的的影响响，销销售开开始出出现疲疲软现现象，，去化化速度度出现现逐渐渐下降降趋势势。写字楼2345南方东银·ARC广场售罄在售未售沙坪坝核心心首个超高高层公共建建筑群，集集超高层专专业写字楼楼、酒店式式精装公寓寓、开放式式步行街商商业系统于于一体的20万方城市综综合体。竞品项目目三：南方东银银·ARC广场在售产品品信息物业类型在售楼栋面积区间(㎡)套数折后均价（元/㎡）优惠信息付款方式写字楼、公寓写字楼、3号公寓写字楼110-160公寓27-42写字楼59公寓540写字楼13800公寓11300公寓全款97折按揭99折优惠全款，按揭，公积金41412号楼公寓寓为清水水房，4梯18户，面积区区间为27-42㎡，以一房房为主。。标准层层高3M。套内：41.5㎡套内：42㎡套内：27㎡推盘进度度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万㎡）面积区间折后均价2011年1月写字楼1号楼590.9110-160135002011年1月公寓2号楼540227-42㎡11800（精装）2011年9月公寓3号楼5402.4427-42㎡11283（精装）项目首次次开盘同同时推出出写字楼楼和公寓寓，写字字楼开盘盘当天全全部售罄罄，而公公寓消化化28%。后期公公寓销售售情况一一直比较较疲软，，主要是因因为价格格偏高且且整体市市场情况况的影响响造成。。融汇国际温泉城A组1054321107689融汇国际温泉城B组竞品项目目四：融汇国际际温泉城城售罄在售未售200万方中国国首席都都市温泉泉休闲综综合体融汇国际际温泉城城在售产品品信息物业类型在售楼栋面积区间(㎡)套数折后均价（元/㎡）优惠信息付款方式高层4、5、6号楼44-1046507850一次性9.4折，按揭9.8折。全款，按揭。公积金44445号楼为清清水房，，3梯8户，面积积区间为为71-112㎡㎡，以二房房和三房房为主。。标准层层高3M。套内：78㎡㎡推盘进度度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万㎡）面积区间折后均价2010.3.20高层1号平层199

跃层1303.566平层88-123

跃层60-68平层6750

跃层71302010.4.10高层9号1单元1921.79135-7868002010.7.24高层B8号楼2071.86335.98-88.4472882010.9.18高层7号楼2262.22643.09-104.9679582010.11.13高层A10号楼2542.371630.11-79.3377252010.12.04高层A10号楼3单元1921.536730.11-79.3378732011.4.23高层B区5号楼3242.5871.32-111.9182192011.9.17高层上筑6号楼2272.1344.1-104.8577962011.10.1高层4号楼部分990.8870.9-74.877832从项目去去年频频频开盘来来看，去去年销售售A组团在市市场楼市市走好的的情况下下一直去去化速度度相对较较快。2011年，项目推出出B区4、5、6号楼，开盘只销销售均不不理想，，一是市市场政策策原因，，二是B区组团周周边环境境因素太太差。隆鑫·天雨方1098711654123竞品项目目五：隆鑫·天雨方售罄在售未售沙区核心心仅有的的30万方纯住住区，配配套完善善，品质质保证。。在售产品品信息物业类型在售楼栋面积区间(㎡)套数折后均价（元/㎡）优惠信息付款方式高层7、8、9、10号楼48-1029608900办卡即享9.4折。全款最高可享8.9折全款，按揭。公积金47474栋楼为清清水房，，7、8号为3梯7户，9、10为3梯8户。面积积区间为为48-102㎡㎡，以二房房和三房房为主。。标准层层高3M。套内：49㎡㎡套内：93㎡㎡套内:66㎡㎡推盘进度度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万㎡）面积区间折后均价2011年9月高层8、9号楼4745.0547-102㎡85982011年10月高层7号楼2212.0648-102㎡91162011年10月高层10号楼2572.3266-93㎡8901项目于9月首次推推盘，销销售一半半，后陆陆续频繁繁加推，，但销售售情况受受市场影影响并不不理想。。开盘消消化均低低于40%。竞品名称总体量户型区间已推房源去化率已推存量最新套内均价新推售节点2012年推售体量预估2012年总放量备注南方东银ARC中央广场2026-4260%0118802012.36.47.9精装2000金融街金悦城2366-10565%2.677782012.38.911.5清水房隆鑫天雨方2948-10275%1.884972011.128.19.9平层、跃层清水房融汇国际温泉城20044-10460%2.473262012.45.17.5清水房煌华新纪元16.522-3898%0.2精装14720清水11400—0.090.29精装1000合计———8.5——28.5937.09—区域内竞竞品格局局区域内高高层产品品以30-100平米户型型为主，，清水价价格范围围为套内内7000-9500元/平米，精精装产品品供应较较少，2012年3-4月会存在在较为集集中的放放量。主城精装装竞品格格局主城目前前在售精精装高层层项目数数量日益益增多，，但推售售体量相相对不大大。重庆在售精装高层信息所在区域项目名称面积区间套内已推售存量2012年新推体量总推售体量精装标准南岸区东原189126-3001.94.86.73000巴南区恒大城75-1351.878.81200曼哈顿城38-10806.86.81000高新区康德城市风云55-881.23.24.42500渝中区重庆天地雍江悦庭53-1172.88.611.42900万科锦城58-1222.16.48.51500协信MINI公馆43-580.600.62000协信公馆38-2071.64.56.15000日月光中心38-1383.12.15.23000龙湖时代天街57-701.101.13500恒大名都102-13808.48.41200九龙坡区恒大绿洲102-13527.89.81200恒大雅苑68-1300.300.31200沙坪坝区协信城立方57-970.37.88.11600南方东银ARC26-4206.56.52000煌华新纪元21-660.2300.231000渝北区长安锦绣城36-1671.96.38.22000万科悦峰61-1090.64.34.91200万科城67-855.17.412.51200国际家纺城20-600.86.77.52000江北区寰宇天下90-2101.27.38.53500珠江太阳城99-1103.18.211.3—招商江湾城39-52

2.11.942000合计33.83116149.83—主城精装装竞品分分析1主城范围内在售精装高层项目数量日益增多，装修标准及品质日益提高，市场认可度逐日攀升。2未来一年主城精装高层产品放量逾150万方，未来精装市场竞争压力较为平和。竞争分析析解读观观点本项目产产品是区区域内的的主流产产品，具具备总价价优势，，持续性性需求预预计不会会衰减；；2012年区域内内部分竞竞品项目目趋于尾尾声，全全年推售售竞争相相对平和和，但第第一季度度普遍放放量较大大，对于于项目首首期亮相相推售存存在一定定影响；；2012年主城精精装高层层产品数数量日益益增多，，但整体体放量相相对不大大，随着着装修品品质的不不断提升升，市场场认可度度逐正步步提升；；方案目录录CONTENT02展望2012节点梳理理产品梳理理营销目标标竞争分析析营销策略略A栋营销执执行计划划54孙武：知己知彼，百百战不殆在充分了解竞竞品优劣势及及出击动作的的基础上，结结合意向客户户分析情况，，梳理自身产产品价值点，，制定针对性性的应对措施施，方能胜券券在握。项目11大价值体系地段交通配套精装品质星级物业项目价值体系系构建元素主题建筑风格资产托管V7集成收纳人文教育教育资源本案与区域内内竞品核心元元素对比核心元素对比本案煌华·新纪元南方东银ARC中央广场融汇国际温泉城隆鑫·天雨方金融街·金悦城地段沙正街（欣阳广场对面）三峡广场步行街中心石碾盘(小龙坎正街旁)清溪路(重师南门对面)石小路(平顶山公园旁)杨公桥(阳光水城北侧)交通地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统周边配套资源医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善人文沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化建筑风格ArtDeco现代风格现代风格后现代风格现代风格ArtDeco教育资源沙坪坝小学（签约）沙坪坝小学（片区划分）天星桥小学（片区划分）南坪实验幼儿园、融汇沙坪坝小学（分校）实验一小（签约）烈士墓小学（片区划分）装修标准精装：2000元/m²精装：1000元/m²精装：2000元/m²清水清水清水物业管理第一太平戴维斯重庆煌华物业重庆万友康年物业融汇世界物业有限公司重庆隆鑫物业管理有限公司第一太平戴维斯精装概念V7收纳系统简装品质精装———元素主题郁金香—————资产托管中心沙区首家引进—————同质化差异化创新型V7集成收纳系统统资产托管中心心元素主题教育资源精装品质星级物业建筑风格地段价值配套价值交通价值区域人文价值值创新型价值差异化价值共有价值本案核心竞争争元素划分从项目与竞品品的对比分析析，我们可以以发现在沙坪坪坝的所有项项目都可以讲讲“地段、交通通、配套、人人文、教育、、投资”，若我们也停停留在此营销销层面，整个项目将陷陷入竞争的红红海，此时我们的的差异化竞争争在哪里？配套价值极具文化艺术术特点的中心心商圈三峡广广场近在咫尺尺，共享成熟熟商圈生活商商业配套，以以及沙区完善善市政基础配配套，生活方方便。地铁1号线全线通车车在即，高铁铁站加盖工程程持续进行，，成熟立体交交通网络，有有效提高项目目区域通达性性。重庆最早的城城区之一，孕孕育了沙磁文文化、抗战文文化和红岩文文化，目前知知名中高等学学府聚集地，，这里是重庆庆当之无愧的的文教中心。。交通价值区域人文价值值地段价值沙区核心商圈圈，人居中心心，名校聚集集区；城市中中心的土地资资源愈加稀缺缺，教育及商商业投资叠加加地段更加不不可复制，投投资潜力巨大大。共有价值——所有项目资源源共享这肯定不是竞竞争优势V7收纳元素主题资产托管教育精装物业eBizSolutions&Service4+3竞争策略风格本案差异化营营销策略总纲纲构建核心竞争4差异化3创新特色竞争区隔应用用方式精装品质公共及室内部部分品质精装装99项尊崇宜居居管家服务务。ArtDeco风格外立面面星级物业建筑风格教育资源签约沙小，，业主免费费入读4大差异化价价值——优势博弈重庆市沙坪坪坝小学位于沙坪坝坝区学府路路，是一所所具有百年年历史的新新型名校。。学校占地地面积10123平方米，有有教学班51个，学生2900余人，教职职工165余人。学校校拥有新建建的教学大大楼，现代代大型运动动场馆，闭闭路电视教教学系统，，校园办公公与教学网网络，校园园网站，教教学与考试试评价监控控系统、多多媒体教学学厅、计算算机专用教教室和藏书书3万余册的大大型书库。。差异化价值值一：教育育资源签约沙小，，业主免费费入读理由：项目A栋公共部分分及户型产产品品质精精装化为项项目带来更更高端的形形象，利于于塑造项目目品牌，并并为居住者者提供尊崇崇感。差异化价值值二：精装装品质理由一：本项目户型型面积略小小，产品类类型较为单单一，品质质精装交房房，可有促促进产品销销售并为整整体产品带带来溢价空空间。理由二：高品质室内内精装交房房6666豪华入户大大堂666767品质装修过过道及电梯梯前室物管在房地地产销售中中的作用越越来越凸显显，顶级物物业必须匹匹配顶级物物管，项目目软硬件打打造双管齐齐下，营造造项目高端端品质感。。差异化价值值三：99项尊崇宜居居管家服务务理由一：目前重庆的的居家物业业管理水平平参差不齐齐，尊崇管管家服务将将有效区隔隔其他项目目，但除了了顶级物管管品牌提前前介入，还还必须为准准客户想到到更多的服服务细节，，展现贴心心细致的国国际水准服服务。理由由二二：：设置置理理由由：：全方方位位私私家家服服务务体体系系（（全全免免费费））智囊囊团团顾顾问问咨咨询询服服务务体体系系（（有有偿偿服服务务））贴身身秘秘书书个个性性服服务务（（有有偿偿服服务务））万事事无无忧忧服服务务（（有有偿偿服服务务））⊙99项尊尊崇崇宜宜居居管管家家服服务务⊙⊙功能能设设置置构构想想代客客泊泊车车、、预预订订机机票票、、代代订订代代购购电电影影票票、、话话剧剧票票、、参参观观票票等等代代订订酒酒店店服服务务；；公公共共卫卫生生间间配配备备洗洗手手液液等等…43项理财财、、医医疗疗健健身身、、生生活活娱娱乐乐、旅游游装装修修事事宜宜、、房房产产信信息息咨咨询询、、餐餐厅厅选选择择咨咨询询…13项专业业临临时时代代管管小小件件物物品品代代寻寻外外语语翻翻译译人人员员、、代代寻寻家家庭庭医医生生、、植植物物代代租租服服务务代代租租汽汽车车服服务务…15项地毯毯清清洗洗服服务务、、窗窗帘帘清清洗洗、、吊吊挂挂服服务务、、厨厨卫卫清清洗洗服服务务、、高高空空玻玻璃璃清清洗洗服服务务、、修理理家家具具配配件件、、维维修修家家电电服服务务…28项第一一太太平平戴戴维维斯斯全全程程物物管管顾顾问问，，倾倾力力打打造造99项尊尊崇崇管管家家服服务务。。99项宜宜居居管管家家服服务务内内容容建建议议：：代客客泊泊车车预订机票票、火车车票、车车船等交交通票务务代订代购购电影票票、话剧剧票、参参观票等等代订酒店店、客房房服务预定餐厅厅服务代购邮票票、信封封服务代办信件件、包裹裹投递及及代领服服务代寻废旧旧物品回回收服务务代请家教教、家政政服务代请家电电维修服服务代请水电电工代请装修修公司代寻开锁锁工服务务代寻疏通通下水道道服务代寻旅游游公司代办旅游游手续代订代购购牛奶制制品代订代购购书报、、杂志代寻冲洗洗胶卷服服务代寻洗衣衣、熨烫烫、修补补服务代寻牌友友、棋友友服务代请保健健、按摩摩师代寻礼仪仪公司代办健身身卡、美美容卡、、洗头卡卡等生活物品品代购代购应急急药品代交数字字电视费费代交电话话费公交卡充充值服务务代交水、、电费留言服务务召唤的士士代订鲜花花电信黄页页查询服服务定期杂志志赠阅服服务免费报纸纸查询服服务备当地地地图并提提供有帮帮助的当当地信息息对常见的的问题，，如药房房、银行行、某些些商店、、机场、、班机确确认、火火车站等等，提供准确确的指引引服务二十四小小时安保保巡视服服务公共卫生生间配备备洗手液液和卫生生纸供参阅的的各大购购物信息息DM单理财咨询询：（联系系专业公公司为您您提供理理财方面面的咨询询）提供各种种投资品品种供选选择各种理财财方式供供选择各证券公公司优劣劣势比较较分析各大银行行金融机机构地址址各大银行行基金分分析保险公司司理财险险种分析析医疗健身身咨询（与专业业的医疗疗机构搭搭建服务务体系，，为您的的健康提提供咨询询）生活娱乐乐咨询旅游咨询询（与专业业的服务务机构联联系，为为您的出出游提供供咨询））装修事宜宜咨询（有专业业的装修修公司为为您提供供全方位位的装修修服务））家庭电器器咨询使用性能能咨询维修咨询询电脑、网网络指导导咨询庆典活动动策划（有专业业的活动动公司为为您提供供策划咨咨询）教育、、培训训商务礼礼仪培培训日常仪仪态培培训野外实实践培培训外语培培训专业技技能培培训音乐培培训兴趣培培训房产信信息咨咨询（与房房产信信息网网建立立信息息平台台，共共享信信息资资源））市内交交通咨咨询（与相相关机机构建建立交交通信信息平平台））餐厅选选择咨咨询（与餐餐饮协协会建建立信信息共共享平平台））会展信信息咨咨询（与会会展服服务中中心建建立咨咨询平平台））演出信信息咨咨询（与演演出公公司等等建立立信息息平台台）此风格格外立立面体体现文文化底底蕴，，产品品充满满宜经经时间间考验验的品品味感感，突突破一一般城城市公公寓外外立面面的快快餐化化形象象，成成为时时间的的经典典，树树立区区域建建筑标标杆。。差异化化价值值四：：ArtDeco风格外外立面面理由：：建筑风风格与与周边边项目目有效效区隔隔，树树立区区域建建筑标标杆创新优优势V7集成收收纳系统元素主主题资产托托管中中心3大创新新型价价值——引领市市场V2-强大的衣柜收纳功能V3-强大的厨房收纳功能V4-浴室柜收纳功能V5-镜柜收纳功能V6-集成收纳功能7大创新型集成收纳系统V1-人性化的玄关收纳功能V7-扩展收纳功能创新区区隔一一：集集成收收纳系系统在V7集成收收纳系系统的总领领下，，根据据各户户型特特点设设计，，追求求整体体统一一、人人性化化设计计理念念，设设计出出精细细划分分并可可自由由组合合的收收纳空空间，，充分分实现现小体体积大大容量量，从从而提提升意意向客客户认认同感感，引引领市市场集集成收收纳风风潮。。收纳效效果展展示V31380升V71330升V4160升V5120升V1520升V21530升V61450升B户型总收纳纳量为6490升相当于432个15公升塑料收收纳箱B户型——针对都市精精英（金色生活活的单房户户型，24-33m²）收纳效果展展示D户型——城市新贵（幸福之家家的学位房房一房一厅厅，37-46m²）V1640升V61050升V71130升V5120升V71130升V4160升V31870升D户型总收纳纳量为7020升相当于468个15公升塑料收收纳箱创新区隔二二：元素主主题区域首创元元素主题公公寓，将““郁金香”元素充斥斥于项目产产品设计和和营销推广广工作的各各个部分，，放大其主主题价值，，引领市场场，深入人人心。园林景观独独钟于郁金金香的芬芳芳室外设计融融合ArtDeco风格的硬朗朗和郁金香香的柔美室内设计让让客户身处处于郁金香香的簇拥，，感受它的的曼妙。根据本案物物业的属性性，面对的的是大批的的投资客户户，成立“资产产托管中心心”，通过过该项特殊殊的物业增增值服务，，接触投资资客户的后后顾之忧，提升项目目服务价值值和客户好好感度。财务管理体系保障业主收益安全一站式服务解决业主后顾之忧树立项目品牌物业形象实现物业的保值与增值创新区隔三三：资产托托管中心设置理由资产托管与与物业管理理的区别物业管理服务资产管理服务服务区域公共区域私人区域服务内容常规客户接待服务公共秩序维护服务公共环境清洁服务公共设备设施的工程维护服务业主档案管理提供延伸的客户定制服务根据业主独特的需求为其房屋及所属区域提供管理及维护提供专业的租务管理服务提供专业的出售管理服务服务对象全体业主专属服务服务形式提供“统一的”客户中心服务提供“私人助理”服务服务费用包含于物业管理费当中增值服务：部分免费特约服务：有偿资产托管中中心服务务内容构想想代理租赁服务空置房管理服务服务内容直接承租服务代理出售服务“4＋3竞争策略””将构建本案案运营期内内无可替代代、无可超超越的7大差异化竞竞争力在项目“4+3”竞争策略略总纲下，，我们建议议“8大营销执行行策略”强打“教育”，吸引更多客户关注以“精装”提升形象以沙区为核核心，立足足主城，辐辐射区县活动营销，，建立持续续影响力业主资源再利用，客户关系营销现场展示，，苛求细节节，彰显品品质精细化媒介介，网络口口碑营销八大执行策策略本案八大营营销执行策策略渠道销售，，锁定客户户执行策略一一以沙区为核核心，立足足主城，辐辐射区县项目初期重重点拓展重重庆本地客客户，以步行街·中央教育区区·资本型公馆馆的形象高度度征服重庆市市场，建立立形象，为为后期的区区县市场拓拓展奠定基基石。策略制定基基础：沙区占50%，重庆区县县及外地占占30%，主城其他他区域占20%执行策略二二强打“教育育”牌，吸吸引更多客客户关注本案地处名名校聚集区区，是重庆庆市的科教教文化中心心，教育底底蕴丰厚，，教育资源源聚集，教教育形态完完备，各级级各类教育育发达。区区内有高校校19所，中小学学113所，其中重庆庆市七所直属属重点中学里里的最出名的的三所都在沙沙坪坝。项目周边有：：南开、一中中、三中、重重庆大学项目自身有：：沙坪坝小学学强调本项目业业主子女可入入读沙坪坝小小学：展示本项目于于沙坪坝小学学签订的协议议。项目周边名校校林立，投资资前景可观：：将周边公寓的的租金价格进进行统计分析析，并推广。。本策略执行思思路：执行策略三在工作节奏越越来越快的背背景下，精装装修房日渐受受到消费者喜喜爱。精装修修公寓位于沙沙区核心，项项目开发普遍遍档次偏高，，选做精装修修能充分提升升项目品质，，提升项目档档次，进而拉拉高项目价格格。以“精装”提提升项目形象象，奠定品牌牌基础注：本策略重重点针对A栋而言，B、C栋将在A栋精装奠定市市场基础后实实现清水溢价，所以A栋精装推广策策略尤为重要要本项目精装修修公寓因为其其面积小，总总价低，将受受到很多首次次置业的年轻轻人的青睐。。而这群人思思想前卫、充充满青春活力力，追求时尚尚和简约，他他们对精装公公寓，可以说说是情有独钟钟。针对本项项目精装，提提出独特概念念：小空间，大容容量本策略执行思思路：说明：精装修修公司将提供供详细方案，，此方案还在在进一步修正正中。就营销销角度，强大大的“收纳系系统”将是本本产品最重要要的卖点。动作安排——将容量具体数数据化：如“D户型总收纳量量为7020升=468个15公升塑料收纳纳箱”样板间包装上上重点展示：：V7收纳系统销售现场道具具重点突出：：销讲图片资资料、展板、、灯箱（精装修品牌牌选材展示））网络上针对此此概念的重点点炒作：话题题、论坛等。。本策略执行思思路：执行策略四精细化媒介，，网络口碑营营销精准——根据做影响力力，做直接销销售等不同营营销目的，选选择恰当的媒媒体，直接针针对目标客群群控制——整体费用有效效控制，不同同阶段选择组组合方式较强强的媒介，针针对本项目网网络将会是重重点。网络口碑营销销——网络营销的力力量越来越重重要，是制造造影响力和知知名度的有力力武器。选择择专业的网络络营销公关公公司，整合各各网络媒体资资源，炒作放放大各事件营营销的影响力力。根据阶段性推推售产品定位位的不同和推推售时机，增增减渠道；线上媒体：报报媒+网络+杂志针对直接销售售：短信+分众+车站等媒介组合短信分众电影院线地铁灯箱报媒杂志网络车站本策略执行思思路：执行策略五活动营销，建建立持续影响响力活动营销是本本案营销的主主要营销方式式整合强势公关关公司资源，，进行活动事事件营销；重点进行网络络口碑营销，，最大化的扩扩大活动的影影响力本策略执行思思路：大型活动——以制造影响力力为目的，整整合媒体资源源、政府资源源，并通过网网络口碑影响响，极大的放放大其影响力力中型活动——阶段性的客户户活动，以各各行业专业研小型活动——持续性的客户活动，主要针对累积客户进行，目的在于暖场和维护客户，以讲座、品鉴会、酒会等形式开展，根据营销进度，尽可能多安排针对本项目推广，建议以活动起势，引起市场关注。特别建议：

活动执行，建议选择1-2家活动公关公司做长期战略合作，持续跟进项目动态，以便制定出切实可行的活动方案。执行策略六渠道销售，锁锁定客户从项目产品特特性分析，本本项目渠道销销售显得特别别重要。将通过企业团购、区区县拓展、以以及领域客户户资源再利用用等方式，锁定本案客户户，进行一对对一精准、高高效的营销，，减少企业推推广成本，提提高企业竞争争力本策略执行思思路：企业团购：独独享折扣，给给足升值空间间由领域渠道部部发起，针对对部分企事业业（医院、学学校等）客户户，以推介会会及预约登记记的方式进行行线下渠道营营销，以承诺在正正常折扣下额额外再享受2%的优惠，客客户只需要登登记意向，无无需缴纳诚意意金。在积累了一定定的客户后，，启动线上大大规模推广，，为项目树立立顶级形象和和造势。同时时以非正式渠渠道释放出线线上折扣及价价格信息，试试探市场和积积累客户反映映。并对前期期意向客户做做升级，缴纳纳诚意金。在正式确定价价格及折扣体体系后，针对对渠道客户进进行一次内部部认购，渠道道客户只要成成交，即等于于稳赚了3000元，如此可保保证开盘热销销。随后进行公开开开盘，根据据客户量推售售相应单位，，开盘售罄，，封盘庆功。。区县消费者消消费特点：就近原则：考虑到往返的的便利性，区区县消费者更更倾向于在接接近自己所在在区县的区域域置业，如綦綦江、万盛、、南川的消费费者较青睐南南岸区。投资价值：区县消费者在在主城置业多多有投资考虑虑，很多客户户购买后短期期内并不过来来居住，而用用于租赁。交通便利：区县消费者对对于地段和交交通有明显的的诉求，成熟熟地段的物业业易受欢迎。。本策略执行思思路：区县拓展，扩扩大客户基础础区县消费者三三种类型：区县消费者类型年龄结构职业情况物业偏好置业目的教育置业型30－40岁为主区县中产收入者，家庭年收入7万以上鲁能、融侨等教育大盘（或沙区物业）为子女教育铺路积蓄丰厚型45岁左右为主普遍为工龄10年以上的区县公务员品质大盘或投资型物业养老、子女发展等因素区县高端人群40岁以上为主公务员中精英、经商人士口岸型物业或中高端住宅投资或自住本策略执行思思路：本案均能满足足区县消费者者置业目的及及物业偏好。。区县地域选择择：万州、梁梁平、涪陵、、垫江、武隆隆、綦江、万万盛、南川区县渠道拓展展执行拓展方式：每每周先以定点点短信投放，，再进行巡展展并组织看房房团巡展步骤设定定：第一步，周一一周二利用短短信对区县公公务员、事业业单位广撒网网撒网第二步，周三三至周五在该该区县核心广广场进行巡展展，并登记有有效客户，告告知客户周末末体验时间（（专车接送））第三步，周六六运用看房车车接送客户进进行现场看房房第四步，销售售人员对客户户跟进及回访访此部分可借助助专业渠道公公司资源，由由销售人员全全程跟进执行策略七业主资源再利利用，客户关关系营销从项目产品特特性分析，本本项目客户资资源的再次利利用，将显得得特别重要。。从业主发展新新客户考虑，，将采取“物物管增值卡””方式，发展展“老带新””，从业主未来投投资运营考虑虑，建议成立立“资产托管管中心”，为为业主提供更更加便捷的物物业投资服务务。操作思路：向业主发放““物管增值卡卡”，当业主主得到此增值值卡时，需要要进行激活才才能生效，而而激活的方式式就是老业主主介绍亲戚朋朋友来购置本本项目物业。。目的：强化“老带新新”政策，将将“老带新””优惠政策进进行金额具体体化，吸引老老客户为项目目销售拓展客客户。“物管管增增值值卡卡”计划划注：：此此计计划划的的执执行行待待第第一一次次开开盘盘后后，，积积累累首首批批业业主主开开始始执执行行执行行策策略略八八现场场展展示示，，苛苛求求细细节节，，彰彰显显品品质质一切切宣宣传传和和活活动动的的最最终终效效果果，，都都要要在在现现场场接接待待中中心心体体现现，，因因此此，，无无论论怎怎么么强强调调现现场场服服务务的的重重要要性性，，都都不不过过分分。。现场场接接待待中中心心须须精精心心设设计计与与施施工工，，体体现现出出档档次次与与品品位位；；现现场场接接待待与与服服务务须须体体现现人人性性化化与与尊尊崇崇感感；；所所有有销销售售物物料料的的品品质质均均应应力力求求完完美美。。销售售中中心心引入入科科技技智智能能化化理理念念，，如如：：电电子子区区域域沙沙盘盘、、互互动动墙墙等等高高科科技技产产品品辅辅助助销销售售IPAD作为为置置业业顾顾问问销销售售道道具具，，提提升升项项目目整整体体形形象象销售售物物料料通过过销销售售中中心心的的豪豪华华装装修修，，传传递递项项目目品品质质本策策略略执执行行思思路路：：样板板展展示示区区及及现现场场包包装装3楼设设置置为为精精装装样样板板展展示示区区展示示区区内内展展出出项项目目各各项项顶顶级级硬硬件件围挡挡形形象象本策策略略执执行行思思路路：：宣传传物物料料形象象楼楼书书———形象象拔拔高高，，建建立立项项目目调调性性，，圈圈定定目目标标客客群群，，找找到到阶阶层层认认同同感感。。产品品白白皮皮书书———产品品优优势势精装装““V7”重重点点宣宣导导，加加深深客客户户对对产产品品的的了了解解，，通通过过产产品品的的核核心心竞竞争争优优势势，，夯夯实实项项目目的的地地标标形形象象。。其他——教育投资价值值手册、折页页、VCR等。本策略执行思思路：2012年1月上旬，售房房部完工并交交付使用；2012年2月下旬，景观观示范区完工工并交付使用用；2012年3月上旬，样板板间完工并交交付使用；A栋2012年2月底取得预售售许可证；B栋预计2012年10月取得预售证证；C栋预计2012年12月取得预售证证。项目工程节点点回顾项目全盘推售售策略将紧密密联系A、B、C栋各自推售节节奏，首期以A栋精装产品亮亮相，全面提提升项目形象象价值，为BC栋清水产品奠奠定溢价基础础。拉长A栋产品持续销销售期，并使使其与BC栋形成不同产产品线搭配推推售，以此促促进BC栋高溢价销售售。从而在项目高端形象象建立及品牌牌资产累积的的同时，实现现利润最大化化。项目全盘推售售策略竞品项目推售售节点回顾结合项目区域域内竞品项目目最新推售节节点和本项目目工程节点综综合考虑，项项目首批次房房源推售应避避开竞品推售售放量集中时时期，于项目目样板示范区区完全开放，，整体价值充充分呈现后，，并抢在2012年春节房交会会之前，奏响响首篇乐章，，利于后期保保持市场声音音。竞品名称户型区间新推售节点2012年推售体量预估南方东银ARC中央广场26-422012.36.4金融街金悦城66-1052012.38.9隆鑫天雨方48-1022011.128.1融汇国际温泉城44-1042012.45.12012.42012.112013.12013.32013.72013.9A栋开盘A栋清盘消化周期12个月B栋开盘B栋清盘消化周期3个月C栋首批次开盘C栋清盘C栋二批次开盘消化周期7个月总消化周期：：18个月（2012年4月-2013年9月）项目全盘推售售预排计划方案目录CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计计