2005年拉萨市某商业广场项目运营总体策略

提案公司：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊提案时间：二00五年七月七日＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略（草案）＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略目录一、前言…………………………3二、策略形成的条件……………5三、策略形成的目的……………7四、市场调查与结论分析………………………9五、对原项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的重新审视………27六、项目分析……………………38七、项目名称、项目定位设想及商业规划………51八、招商策略……………………78九、商业经营及管理策略……………………110十、开业策略…………………117十一、营销推广策略的建议…………………122十二、项目品牌与企业品牌的塑造与推广…………………129＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略第一部分前言＊＊＊＊作为拉萨地区占地最大、建筑面积最多、建设品质最好、住宅销售平均价格最高、项目品牌影响最强的房地产项目，通过＊＊公司历经两年多的努力运作，已完成了整个项目（住宅、商业）的园区规划设计、全部住宅和部分商业的建设，并实现了80%以上的住宅销售。这一个骄人成果的取得，使项目的品牌塑造与＊＊公司的企业品牌形象推广、＊＊地产开发理念的传递与项目运行模式的实践等方面获得了成功，并使项目成为了拉萨乃至整个西藏房地产开发市场的典范，对推动、培育、完善和发展拉萨的房地产市场产生了积极、深远和巨大的影响。为不负于这个典范形象，使项目的整体开发获得的全面成功。项目不可分割的有机体、重头戏、最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分——＊＊＊广场。它的形象塑立、品牌塑造、商业规划、商家引进、后期商业营运管理和商铺产权销售等是项目运营接下来亟待思考解决并认真执行的关键所在。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊受开发商委托，有幸成为项目商业运营的顾问机构，有责任、有义务通过市场的调查分析、深入的了解项目前期运行状况、借鉴自己公司及其它项目成功的经验和案例、调动可利用的商家资源，为项目的整体商业营运，提出一套商业营运策略，供开发商的执行团队参考。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略第二部 策略形成的条件＊＊＊＊整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析与验证。＊＊＊＊住宅部分的销售成果和前期项目形象推广所树立的影响和取得的业绩。宏信物业及招商部前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供，以及友好的工作配合。我顾问团队针对性、验证性市场调查工作与分析。对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略第三部分策略形成的目的对项目整体商业运营起到指导性的策略支持。是项目商业定位、商业规划、业态设置、业种选择、商家定位与引进、商业经营管理等方面制定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。是统一和协调项目各职能部门工作执行的指导性、强制性文件。有助于改变目前销售、商业运营、物业、广告推广等各部门分割的现状，使其步调一致、互相作用互相影响，形成一个全员招商、全员销售的新格局。通过各方力量参与协同作战，弥补招商人力资源的严重不足，多角度、多方位增强执行力度、促进商业运营的快速实现。是项目商业地位确立和市场环境形成的前提条件。是项目物业价值和商业价值提升的理论指导和战略要素。是项目品牌形象和企业品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和客户的忠诚，使商业与住宅这对双子星座成为拉萨乃至全藏区典范的房地产品牌形象。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商业运营总体策略第四部分市场调查与结论分析三、调调查方方式普通性性调研研验证并并借鉴鉴项目目的前前期调调查报报告，，参考考各种种数据据资料料，不不再进进行重重复调调研。。针对性性调研研1、通过过走访访、观观察、、深入入交谈谈、政政府官官员等等形式式，对对拉萨萨市的的整体体经济济格局局及市市场空空白、、发展展规划划趋势势、对对本项项目产产生影影响的的各种种因素素等进进行调调查。。2、针对个个人的消消费特征征、购物物、餐饮饮、休闲闲娱乐等等习惯，，就商业业繁华区区的购物物人群、、经营户户主、已已购房的的业主等等群体进进行一对对一的问问卷调查查。验证性调调研1、就本项项目情况况，验证证分析消消费者的的主要构构成和消消费倾向向，进而而确定本本项目的的市场空空隙。2、就本项项目预想想设立的的业态定定位、业业种选择择、项目目品牌嫁嫁接的可可能性；；在潜在在消费群群体和部部分可能能嫁接的的经营商商家中，，进行一一对一的的问访、、洽谈、、摸底，，从而达达到验证证初步设设想的目目的。3、通过相相关资料料数据的的调研分分析验证证，为本本项目准准确界定定招商目目标客户户、差异异化定位位和营销销提供客客观依据据。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略四、调查查范围和和对象范围：拉萨市内内的主要要街道、、卖场、、社区对象：⑴当地居民民、外地地游客、、经营业业主⑵选择年龄龄在18-60岁之间的的个人五、质量量控制1、市调严严格按项项目运作作设计流流程和各各阶段质质量控制制规范进进行。2、市调人人员的培培训与考考核：（1）确保专专职市调调员对项项目和市市调资料料的熟悉悉掌握。。（2）对访问问员、市市调员进进行项目目交底和和市调培培训。3、作好市市调的前前期准备备工作和和资料的的科学设设计，做做到充分分、准确确、有效效和具有有可操作作性。4、市调人人员和市市调工作作的监控控检查：：（1）对市调调时间、、路线和和被访问问对象的的完整性性、准确确性、有有效性进进行跟踪踪监控。。（2）对每位位市调员员、访问问员的礼礼仪、态态度和行行为方式式进行抽抽样检查查。（3）对每一一分问卷卷、数据据进行电电话抽样样审核与与复查。。若发现现一份问问卷出现现质量问问题，该该问卷作作废，并并通知该该访问员员暂停访访问，同同时对该该访问员员的所有有问卷进进行全面面复查，，最终确确保数据据客观真真实。5、行走原原则：逢逢路右拐拐，先内内后外拜访礼仪仪：表明明身份，，说明来来意，协协助填写写，主动动热情，，临走致致谢。调查细节节：多听听多问，，详细记记录，注注意引导导＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略六、市场场相关信信息数据据的搜集集辅助资料料：＊＊＊＊＊现现有资料料、前期期市调报报告调查问卷卷：以定定点抽样样、随机机抽样方方式进行行一对一一问卷调调查访问记录录：以咨询与与问访形形式对设设定群体体的记录录资料七、调研研成员专业人员员：＊＊＊＊（组长长）、＊＊＊＊、、＊＊、、＊＊＊＊配合人员员：销售售部轮流流参与10余人数据分析析：＊＊＊＊、＊＊＊资料汇总总：＊＊、、＊＊＊＊结论分析析：公司项项目部、、策划部部全体成成员报告撰写写：＊＊＊＊、＊＊＊＊＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略经营者调调查调查对象象：拉萨市的的经营商商家有效样本本：373份有效调调查问卷卷调查范围围：样本遍布布拉萨市市的各个个主要街街道、商商业中心心和专业业市场的的各行各各业调查分析析：拉萨市的的96%以上的经经营者的的经营场场地都是是租赁的，拥有有自己经经营场地地产权的的商家只只有大约约3%，＊＊＊＊＊在整整个商业业规划中中应该注注重对已已购铺业业主的统统一管理理而不是是开发自自营者。。被调查经经营者当当中，对对本项目目的准确确认知（（高档别别墅、商商业步行行街）超超过了一一半，但但是根本本不知晓晓的仍然然有28%，这说明明项目的的前期宣传传中针对对商业经经营者仍仍然存在在很多盲盲点。有31%的经营者者正在或或者准备备考察在在西区发发展。相当一部部分这些些经营者者的进货货来源主主要是成成都和拉拉萨当地地。90%以上商家家都满足足于自己己的经营营现状（（一般、、比较满满意、满满意）。。拉萨市商商业（宾宾馆除外外）的主要消费费者是由由拉萨的的常住非非藏族人人口构成成，游客占占到了整整个商业业消费群群体的五五分之一一强。经营商家对对于＊＊＊＊＊前期定定位的几种种业态的趋趋附态度基基本持平，，对于在西西区发展比较关心的的是周边的人人口以及辐辐射范围（68%）。在项目的后后期宣传推推广中，如如果能够针针对这些要要点进行开开展，对于于吸引商家家入驻是有有很大帮助助的。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略投资者调查查调查对象：：购房投资者者有效样本：：47份调查范围：：＊＊＊＊排排号者调查分析：：投资者的年年龄段主要要集中在25-50岁，投资者的职职业主要是是国营企业、、私营企业业、金融业业和公务员员等企事业业单位，投资者的地地域来源主主要是拉萨，那曲有微微弱的份额额，其他地地区很少，，可能是由由于宣传得得不到位抑抑或其他原原因。投资总额集集中在10-60万之间，对于投资资铺面单价价的心理承承受力普遍遍在6000-13000元/平米。首先现有的的建筑无法法改变，投投资者对面面积、进深深、开间等等需求可以以不予考虑虑，再者他他们的想法法并不能准准确代表市市场经济规规律，应该该是以经营营的商家意意见为主导导。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略消费者调查查调查对象：：各个阶层的的消费者有效样本：：814份有效调查查问卷调查范围：：在拉萨市的的中心区域域通过对消消费者随机机的问卷调调查取得了了，被调查查者的年龄龄、职业、、性别基本本涵盖均衡衡。因为相相当多的藏藏族人不认认识汉字，，在被调查查者的民族族比例上严严重偏差，，藏族人群群所占比例例只达到了了11%。调查分析：在被调查者的的日用品消费费习惯上，在超级市场购购物占到了绝绝对优势（62%），大型商场和和综合市场是是其次选择。。这说明比较较好的购物环环境和消费信信誉对消费者者有着直接的的影响。被调查者每周周购物在两次次以内的居民民占到了近一一半48%，每周购物超超过4次的仅仅有16%，而且单次购购物的平均额额在50-200元之间的占有有58%。这至少说明明当地购物还缺缺乏一定的便便利性，通过在实地地走访中也发发现拉萨市的的超市业态并并不是很饱和和，尤其小型型社区超市的的缺乏给居民民的购物带来来了不便。相相关业种的布布局和发展仍仍然有相当的的空间。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略针对消费者的的休闲娱乐倾倾向调查中发发现，人们的的休闲娱乐时时间在一周之之内相对均衡衡，平均每周娱乐乐3次左右，休闲时间选选择在家里呆着和逛逛商场购物的的占到了总体体样本的74%，休闲方式主要要是看电视、、泡吧、唱歌歌、上网，一一般情况下下都是选择和朋友、、家人一起，人均消费集集中在30-150元之间。说明明在现阶段的的拉萨比较缺缺乏丰富多样样的休闲娱乐乐方式，但是是人们非常需需要借用这种种方式同朋友友进行沟通，，而拉萨当地的休休闲娱乐经济济有着相当的的发展潜力，，但是需要形形式的变化和和丰富。在餐饮饮方面面，人人们外外出就就餐主主要是是和朋朋友在在一起起，其其次才才是和和家人人，这这说明明当地地人群群将就就餐当当作一一个重重要的的社交交方式式。在在地点点的选选择上上以中档档餐厅厅和普普通饭饭店占占据绝绝对优优势，人均均的消消费集集中在在20-100元之间间。在在拉萨萨当地地的餐餐饮行行业比比较发发达，，竞争争也非非常激激烈，，而且且酒水水消费费直接接关系系到餐餐饮的的消费费金额额。在被调调查的的消费费者当当中，，对于于西区区的印印象好好或者者较好好的占占到了了总体体的57%，但是是对于＊＊＊＊＊＊项项目很很熟悉悉的只只占到到了16%，绝大大多数数71%仅仅停停留在在“听听说过过”的的层次次上。对＊＊＊＊＊＊有负负面印印象的的仅仅仅有3%，比心理理预期期的小小很多多，可可以忽忽略不不计。。说明明在＊＊＊＊＊＊对对外的的整体体形象象中仍仍然是是正面面反反响响占占据据绝绝对对主主导导。＊＊＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊商商业业运运营营总总体体策策略略商圈圈调调查查拉萨萨市市现现在在主主要要的的商商圈圈构构成成如如下下：：百货货商商圈圈主要要集集中中在在以以拉拉百百为为中中心心的的北北京京路路、、宇宇拓拓路路一一带带，，也也是是整整个个拉拉萨萨市市经经济济最最活活跃跃的的区区域域，，其其间间汇汇集集了了拉拉萨萨绝绝大大多多数数的的日日用用百百货货、、大大型型超超市市、、购购物物中中心心、、品品牌牌服服装装等等等等中中高高端端商商品品，，在在整整个个拉拉萨萨商商业业中中是是占占了了绝绝大大份份额额，，引引领领了了整整个个藏藏区区的的消消费费潮潮流流。。旅游用品品商圈集中在以以大昭寺寺为中心心的八廓廓街一带带，主要要经营民民族饰品品、旅游游纪念品品和艺术术品，由由于历史史的渊源源和旅游游景点的的分布,具有不可可动摇地地经济地地位。餐饮娱乐乐商圈主要分布布在两个个地方，，其一是是自发形形成德吉吉路沿线线，其次次是太阳阳岛。在在拉萨市市是比较较成熟的的行业，，在拉萨萨有限的的人口中中显得竞竞争也相相对激烈烈。另外小家电集中在宇宇拓路和和太阳岛岛，电脑脑IT主要集中中在江苏苏路和＊＊＊东路路，通讯讯行业主主要集中中在北京京中路。。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略专业市场场调查——窗帘布艺艺和床上上用品在对林廓廓北路新新闻公寓寓一带的的窗帘布布艺商家家访谈中中了解到到在拉萨萨还没有有与之相相关的专专业市场场，大多多数商家家还是愿愿意将相相关产品品集中在在一起，，尤其是是同床上上用品，，因为家家庭选择择是会考考虑到颜颜色和风风格的搭搭配。如果有专专业的居居家生活活用品市市场，大大多商家家会选择择进入。。对于＊＊＊＊＊项项目，都都知道是是住宅区区，已经经有＊＊＊＊＊的的业主在在他们那那里定做做了窗帘帘。但是是对于商商业部分分却很少少有人知知晓，对对选择在在＊＊＊＊＊经营营只是关关心顾客客购物不不方便、、房屋租租金、市市场炒作作，对于于客源和和竞争等等并不是是很担心心。东区的招招商可以以从中选择部分分商家补补充。对于西西区形成成专业的的居家生生活广场场，仅仅仅窗帘布布艺不足足以支撑撑其庞大大的体量量，必须须扩展成成为一个个“居家家生活广广场”吸吸纳包括括厨卫用用品、家家居服、、家庭装装饰品、、家用电电器、部部分家具具等等业业态，形形成一个个家庭装装修后期期的一站站式的居居家生活活用品购购物中心心。唯一一的担心心是同大型商商场百货货的竞争争，因为他他们的经经营范围围中也包包括一部部分居家家生活用用品，地地段、信信誉和环环境都要要比我项项目占尽尽优势。。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略专业市场调查查——建筑装饰材料料建材产品主要要集中在民族族北路的天海建材市场场以及周边临街门面，总总共不会低于于300家，也是拉萨萨市比较成熟熟的一个商业业区域。建材材行业的相关关产品配套比比较齐全，不不仅家庭装修修选择这里，，包括很多工工程项目也在在此处采购。。针对于本项目目讲，形成大大型专业建材材市场存在很很大的难度，，不仅仅是同同现有成熟区区域的直接竞竞争，还存在在地理位置偏偏远、房产结结构不适合等等等劣势。因因此基本上不不予考虑建材材市场的定位位。但是由于于＊＊＊＊高高档别墅社区区以及周边住住宅区的开发发，存在大量量对建筑装饰饰材料采购的的客户，对个别产品的厂厂商选择在＊＊＊＊＊开设设分店还是有有一定吸引力力的（仅限于1-3年的短期经营营）。在具体体招商过程中中，建议对个个别产品比如如：地板、洁洁具卫浴、太太阳能、五金金、浴霸、炊炊具等等作单单独的针对性性访谈招商，，极有可能会会补充某些铺铺面，此种业业态只会在一一楼经营。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略专业市场调查查——家具拉萨市的家具具用品主要集集中在娘热北路一带带，包括家具市市场和散布在在路边的店面面总计有200多家，已经形形成了非常成成熟的特色区区域。包括正正在扩建的天天海家具市场场，刚开业的的三鼎家具市市场等等，生生意都很兴隆隆。家具市场已经经非常成熟，，虽然还有一一定的扩展空空间，由于娘娘热路的成熟熟区域、距离离市中心比＊＊＊西路又近近很多，在我我项目确定家具专业业市场风险过过大。但是由于西西区住宅区的的大量开发以以及单位较多多，可以尝试适当当的作为补充充业态，招商效果可可能很不好。。同样作为家庭庭装修后期的的一个产品系系列，家具能能够有如此大大的市场消费费量，证明其其它同类的产产品比如家纺、家家庭装饰品等等也会有相当当的市场容量量。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略专业市场调查查——汽车配件由于拉萨市地地处高原，铁铁路没有开通通、飞机运输输成本过高，，汽车一直是是最主要的交交通工具，恶恶劣的地理条条件造成了对对汽车配件的大大量需求。目前的汽配配商家主要集集中在＊＊西西路、罗布林林卡路以及北北京西路一带带，比较分散散。形成汽配专业业市场的条件件是成熟的，，由于我项目目的体量不够够大、房产结结构不适合、、停车位不够够、位于迎宾宾大道货车无无法通行路边边不准停车等等等原因，定位于汽配商商城存在很多多困难，不是是最佳选择。因为＊＊西路路本来就是成成熟的汽配商商圈，可以考虑针对对个别商家进进行招商作为为汽车展场、、汽车美容等等等，将部分分铺面出租。汽配或维修修业态可能会会对＊＊＊＊＊高尚社区的的形象产生一一定的负面影影响。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略专业市场调查查——厨具橱柜产品品拉萨市的厨具具经营者不超超过30家，散布于各各个街道，林林廓北路、娘娘热路、多森森格路这个范范围内相对集集中，80%的厨具、油烟烟机的经营者者都有或远或或近的血缘关关系，产品主要从“万丰丰厨具”进货货。大多经营者者没有什么经经营理念，文文化层次较低低。整体橱橱柜在在拉萨萨市出出现不不久，，消费费观念念尚未未培育育形成成，产产品经经营者者只有有寥寥寥数家家。经经营状状况仅仅属一一般，，普遍有向往往专业市场场的想法。针对于本项项目，此类类产品肯定定会有进驻驻的商家，，其体量不不易形成大大型卖场，，除非和其他产品品配套作为为补充和完完善。随着房地地产开发的的火热和消消费观念的的进步，此此类产品会会有一定的的发展空间间，但始终终不是本项项目的主导导。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略商业市场空空白及新市市场形成调调查近几年整个个拉萨市的的商业得到到了飞速的的发展，但但是各个行行业的发展展极不均衡衡，除了餐餐饮娱乐等等方面，在在很多业态态仍然存在在市场空白白或者发展展和落后。。这其中包包括电玩娱乐、、数码电影影城、居家家生活用品品的专业卖卖场、专业业的大型汽汽配市场等等。西区商业中中心的验证证性调查在以＊＊＊＊＊为中心心的周边地地区聚集了了第二医院院、空军指指挥部、十十五团、十十六团、地地热、地勘勘、空军物物资总队等等等相当多多的常住人人口。但是是在整个西西区却没有有一个综合合性的商业业中心为他他们提供服服务，造成成了当地居居民的购物物难、买菜菜难、娱乐乐更难的局局面。西区非常常需要一一个配套套齐全、、品种丰丰富、环环境优美美的商业业中心。。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略通过一系系列的调调查发现现，无论论是拉萨萨当地的的消费者者还是经经营者对对＊＊＊＊＊的项项目名称认知知率超过过了60%，但是其中中的绝大大部分并并不清楚楚＊＊＊＊＊的具具体业态态和定位位，尤其其是针对＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的认知知度非常常低。对项目比比较了解解的被调调查者对对项目普普遍有较较好的印印象，个个别（3%）负面反反映主要要是因为为＊＊＊＊＊闹鬼鬼的事情情，但是是在总样样本中所所占比例例很小。。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊针对经经营者的的推广力力度和美美誉度方方面尚有有欠缺。。＊＊＊＊项目目的总体形象象居于正面，，有一定的影影响力，但是是针对目标客客户的推广力力度还有待加加强。项目形象、影影响力、推广广力度的调查查＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略第五部分对对原项目目名称、定位位、价格、销售方式和商商业运营的重重新审视＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略名称：＊＊＊＊广场该名称所显示示和传达的信信息在于“＊＊＊＊＊＊””和“广广场场””两个个层层面面的的涵涵义义。。作作为为综综合合性性商商业业地地产产项项目目名名称称来来讲讲，，原原本本没没有有对对错错之之分分，，只只是是在在拉拉萨萨这这个个独独特特的的地地域域文文化化、、特特殊殊的的市市场场环环境境中中，，尤尤其其是是＊＊＊＊＊＊＊＊住住宅宅部部分分取取得得很很大大的的销销售售成成绩绩和和市市场场影影响响的的条条件件下下，，它它就就存存在在着着以以下下几几点点遗遗憾憾：：1、有雷雷同同之之嫌嫌，，不不具具备备独独特特性性、、唯唯一一性性，，容容易易被被取取代代和和混混淆淆。———““＊＊＊＊＊广广场场””在在全全国国一一二二级级城城市市的的商商业业项项目目中中，，随随处处都都可可以以找找到到相相同同的的名名称称。。——在拉萨萨除了了以布布达拉拉宫广广场为为中心心的老老城区区外，，北、、东、、西以以及跨跨河的的柳梧梧新区区的城城市扩扩展都都可以以称作作“新新城””，不具备备唯一一性，，容易易被取取代。在特特定的的诉求求群体体里还还容易易造成成“刚起起步、、待发发展、、不成成熟””的错错觉。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营营总体体策略略2、没有有突现现项目目的交交通地地位、、城市市功能能定位位、形形象塑塑造不不具备备个性性特征征。——项目所所处的的＊＊＊西路路是拉拉萨城城市迎迎宾大大道、、商贸贸大道道和物物流大大道，，名称称的表表述中中没有有体现现出其其独特的的地位位优势势和交交通优优势，应当当从＊＊＊路路这个个黄金金走廊廊上找找到一一些机机会。。——项目无无论是是体量量、业业态规规划和和业种种的设设置等等都是是目前前拉萨萨市最最大、、最具具代表表性的的商业业环境境，它它在项项目周边、、西区区以及及城市市商业业中都占有有不可可替代代的功功能作作用，，名称称中应应当从从中找找到机机会。。——由于地位和和个性性的突显显不够够，故故项目目名称称的特特征就就无法法从品品牌形形象和和产品品形象象推广广中，，让受受众对对象产产生最最强烈烈、最最深刻刻的记记忆力力和忠忠诚度度。3、没有有体现现出拉拉萨的的地域文文化的特征征，亲亲和力力和感感召力力减弱弱，在在形象象塑造造上缺缺少了了一个个重要要的背背景支支撑的的环节节。4、名称中中因缺少少了这些些要素，，故它的的记忆性、、传达性性、唯一一性、冲冲击力等功能作作用就会会显得较较弱了。。定位的审审视和思思考＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略房地产开开发过程程中，其其项目的的产品定定位（功功能定位位）、形形象定位位、市场场定位、、客户群群定位、、运营模模式定位位、销售售和招商商定位、、推广与与宣传定定位等的的准确性性、实效效性以及及升华和和提升是是项目成成功的关关键所在在，其作作用不言言而喻。。1、产品定位：：拉萨市首席席产权式商业业广场这个定位的表表述只说明了了项目的物业业出售方式，，换句话讲就就是告诉受众众对象：“这这是拉萨第一一个可以获得得商业经营场场所产权的项项目”。只关关心的是投资的诉求，而忽视了经营者和消费费者对项目的支持持和依赖，定定位的涵盖力力不够。这个定位没有有突现项目的的商业地位、、商业价值和和未来商场经经营的前景，，没有把复合性、多业业态共存、体体量最大、最最时尚消费的概念传传达和体现出出来。用词花哨无实实效，忽视受受众的理解和和接受。“首首席、产权式式”这是房地地产发达地方方、房地产专专业人士为迎迎接残酷竞争争吸引受众关关注而引用的的较多的词汇汇。但这里讲讲的是“发达达地区”，即即房产商、专专业机构和受受众群体，都都是一定的熟熟悉、了解和和认知的程度度上才明白的的东西，而用用在拉萨这个个文化冲突较突突出的地方，显然有些哗哗众取宠、一一头雾水之嫌嫌。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略2、形象定位：：欢乐购物、、财富之都——华而不实、用用在任何一个个商业项目都都可以，准确确性、时效性性不够。——欢乐购物把项项目锁定在了了购物上，而而商业规划中的餐饮饮、娱乐、商商贸、商务甚甚至体内的核核心都没有彰彰显，欢乐购物能能与八廓街、、拉百、北京京路以及服装装一条街的青青年路相比吗吗？——其实，项目的的形象定位可可以是产品定位浓缩缩的表述，也可以是品牌形象的广广告语展示，亦或是是这两者并举举的产物。但但如何彰显项项目的亮点或或优势，如何何鲜亮的让人人产生信赖和和记忆，是项项目形象定位位的关键。——商业项目的形形象定位，要要么突出含金金量，要么突突出口岸位置置，要么突出出业态的繁荣荣状况，选择其一、重重拳出击，会受到意外的的效果。同时时，形象定位位也可以传递递出开发理念念和企业文化化。为此就项目的的形象定位，，有待大家进进一步思考，，它的准确和和闪亮会给营营销、推广、、招商等工作作带来巨大的的形象支撑。。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略3、缺少产品功功能的分定位位和形象分定定位本项目是一个个复合型商业业项目、业态态组合、业种种配置复杂，，在推广和宣宣传中应该在在总定位下有有分定位的支支撑，以便不不同的客户群群、经营者各各取所需。——总的产品定位位和形象定位位是一个高度度浓缩的表述述，它不可能能完全的展示示出项目的商商业规划和业业态设计，这这就需要项目目在推广某一一部分时，该该部分的定位位就充当起了了功能和形象象定位的作用用。这样无论论是销售说辞辞、招商方法法、广告推广广诉求的核心心内容都会找找到一个统一一又个性特征征鲜明的主题题，让推者清清晰、受众明明了。——这就需要策划划部、广告部部门的人员认认真地熟悉项项目、深度地地挖掘项目内内在的联系，，分析和总结结出个分部的的核心价值并并提升出核心心卖点，形成成在总定位下下，能支撑整整体形象的分分部定位，为为销售、招商商、推广服务务。商铺定价和销销售方式＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略1、定价策略定价是房产开开发的关键因因素。它的准准确性和策略略体系的完整整性，是直接接影响项目获获利的前提保保证，它是营营销策略的核核心内容。通过拉萨市场场的调查，以以及对曾经排排号又退房的的顾客群调查查，我们发现现项目的定价价体系不完善善，定价的市市场针对性不不强，只是做做了市场对比比、或依据产产品品质来作作出的价格结结论的。针对性只停留留在投资物业业者，而忽视视了经营者、、消费者对物物业价值、商商业价值的认认可和憧憬。虽然我们们的目的是是销售，但但商业物业业和住宅物物业最大的的区别，就就在于商业业物业购买买的影响因因素中，经经营者、消消费群以及及本项目的的商业环境境、氛围和和繁荣前景景是左右投投资者下单单的关键。。投资是讲讲回报，我我们在这方方面做的不不足不细。。由于房产产最忌、最最怕的是降降价，故无无论采用什什么手段来来变相降价价，都没有有重新调整整销售策略略、完善价价格体系、、培育商业业环境更加加有助于商商业物业的为此，我们认为营销部门应该针对目前的状况制定出一套完整的营销策略、定价体系以及销售手段等方案，多角度的来解决目前的困难。

＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略2、销售方式式应该讲＊＊＊＊＊的销销售是比较较成功的，，表现在住住宅销售完完成了80%以上，销售售部门在这这方面作了了很大的努努力。但是是目前的任任务是商业业物业的销销售，它与与住宅又有有了很多的的不同和挑挑战，就客客户群来讲讲，背景、、心态、目目的都相对住宅客客户要复杂杂得多，我们是否否应当制定定出相应的的对策呢？？还由于退房房的客户增增多、闹鬼鬼的影响、、交通的阻阻碍等原因因，我们是否有做了了针对性的的策略调整整和销售方方式的改变变呢？从目前的状状况看来，，特别是我我们亲自到到销售现场场的踩盘，，答案是还还没有新的的策略和方方式的改变变。销售人人员对商业业物业销售售、商业规规划、业态态设置、市市场定位都都没有清楚系系统的说辞辞，很难让投投资者从他他们的介绍绍中获得下下单的冲动动，也不能能从他们介介绍中分析析出投资必然得得到的丰厚厚回报！这就是亟亟待解决的的问题。我们能否改改变坐销为为行销？能能否变守株株待兔为主主动出击呢呢？能否针针对社团、、商团甚至至组合捆绑绑设计对象象来采取措措施呢？能能否讲招商商与销售统统一起来呢呢？能否带带动投资者者准确从各各个层面、、多角度的的核算投资资回报而取取得他们的的信赖呢？？如何改变变推广方式式、改变被被损坏的形形象，重新新树立新的的品牌形象象、市场形形象来挽回回已失去的的客户呢？？……我们应当认认真的重新新审视和思思考。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略商业运营1、招商从运营公司司招商部组组建以来，，进行了大大量细致和和扎实的前前期工作，，对于整个个＊＊＊商商业广场的的后期开展展有很大帮帮助。但在在整个招商商执行过程程中还是有有一定的遗遗憾。＊＊＊＊前前期住宅销销售取得了了很好的市市场反响，，聚集了一一部分投资资客户，也也树立了一一定的品牌牌形象。但但是在＊＊＊＊商业广广场的招商商过程中没没有连贯原原有的优势势，又单独独的树立了了不相关的的新的形象象和定位，，并没有很很好的延续续和借用＊＊＊＊＊已已有的品牌牌形象，没没有很好的的“借势””。因为缺乏整整体的策略略指导，租租金定价体体系、招商商政策体系系、后期运运营构想等等不够系统统和完善，，导致各个个招商人员员在执行过过程中没有有统一的招招商说辞和和对外政策策，每个招招商人员在在谈判过程程中根据个个人自身的的理解进行行工作。在在整个部门门的工作配配合中又缺缺乏整体协协调，个人人工作撞车车现象时有有发生。针针对＊＊＊＊广场近5万平米的庞庞大体量，，依靠现有有的工作人人员进行一一对一的招招商，其难难度和时间间可以想象象，我们是是否应该考考虑更好的的形式或者者方法？＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略销售部以及及其他部门门同招商部部的工作配配合衔接不不够紧密，，对于已经经销售的商商铺没有及时签订统统一的委托托招租协议议，给给后后期期的的招招商商和和经经营营管管理理带带来来了了一一定定的的困困难难。。销销售售代代表表对对于于招招商商政政策策和和后后期期运运营营策策略略的的生生疏疏，，客客观观上上也也阻阻碍碍了了经营营者者与与投投资资者者的的资资源源互互动动，对对于于销销售售部部首首先先接接触触到到的的经经营营者者没没有有进进行行很很好好的的引引导导，，对对于于关关注注后后期期营营运运的的投投资资者者又又缺缺乏乏系系统统性性的的支支持持和和说说服服。。前期期的的普普调调，，同同项项目目的的针针对对性性欠欠缺缺紧紧密密，，调调查查内内容容仍仍然然不不够够完完善善，，对对后后期期的的招招商商和和运运营营工工作作带带来来了了一一定定的的困困难难。。即即便便现现有有的的市市调调数数据据在在招招商商谈谈判判过过程程中中，，也也没没有有很很好好的的给给予予利利用用和和支支撑撑。。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略2、商管无论招商商人员还还是销售售人员，，对＊＊＊＊广场场的后期期运营和和商业管管理方案案没有系系统地认认识和清清晰的脉脉络，在在同客户户的沟通通之中也也无法展展示项目目繁荣、、增值的的未来，，加之商商业运营营的组织织和构架架没形成成。造成成经营者对对商业口口岸的形形成和繁繁荣没有有信心而而迟迟不不肯签约约，投资资者因为为担心投投资回报报的安全全保障而而徘徊不不前，开发商因还还没有专业业精干的商商业运营管管理团队的的亮相而推推广不足。因从各个部部门的工作作来讲，亟亟需一套完完整的后期期商业运营营管理方案案来向投资资者和经营营者展示美美好的商业业前景、利利润空间和和回报保障障。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略第六部分项项目分析＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略宏观环境分分析近几年的国国家经济发发展一直以以高增长率率快速发展展，未来一一段时间仍仍然会保持持较高的增增长速度，，人们的收收入和支出出水平仍将将持续的增增加，整个个国家的宏宏观经济环环境对于项项目的发展展将是非常常良好的。。作为西藏自自治区的首首府，拉萨萨拥有非常常重要的政政治地位和和经济地位位。人均可可支配收入入排列在全全国名列前前茅，再加加上国家对对西藏的特特殊政策，，西藏未来来的发展将将被众多的的投资者看看好。内地地的各行业业竞争逐渐渐激烈，而而西藏的商商贸起步较较晚，拉萨萨仍然是众众多经营者者向往的圣圣地。因为拉萨的的特殊地理理位置和藏藏传佛教文文化，成为为了世界旅旅游的热点点城市，旅旅游经济也也成为了拉拉萨的重要要经济来源源。随着铁铁路的开通通还会有更更多的人涌涌进拉萨，，支持整个个高原城市市的经济发发展。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略政府政策策分析国家政策策对西藏藏一直是是非常倾倾斜和优优厚的，，相对于于内地有有很多便便利的条条件和优优惠。在拉萨市市的市政政规划中中，城西西也是一一个重要要的发展展对象，，是全市市的轻工工业发展展基地，，规划区区域人口口超过8万人。在在政府““东扩西西进”的的指引下下，城西西的发展展将会迎迎来一个个繁荣的的崭新的的局面。。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略城市环境境分析由于地理理环境影影响，拉拉萨市的的整个布布局是东东西走向向的带状状分布，，向北有有山脉阻阻挡，向向南有拉拉萨河拦拦截。整整个拉萨萨城东西西延绵达达到35公里，人人员流动动和商贸贸经营都都受到了了很大的的制约。。由于受到到地势的的影响和和原有规规划布局局的限制制，城市市交通虽虽然有了了很大的的改善，，但是在在近段时时间仍然然无法满满足城市市的发展展需要。。＊＊＊＊＊项目地地处西藏藏自治区区首府拉拉萨市＊＊＊西路路138号，是进进出拉萨萨的必经经之地。。但是由由于位于于拉萨市市的西郊郊，从人人口数量量及配套套设施来来看，商商业气氛氛仍然无无法同市市中区相相比。从市政府府的未来来规划看看，项目目所处的的区域主主要是工工业发展展基地、、物流中中心、部部分行政政机关单单位和住住宅区域域。项目目所在地地是连接接开发区区、物流流中心、、工业基基地等同同市中心心的纽带带地段，，也是整整个城西西区域的的中心地地段。随着铁路路的开通通，人流流和物流流将会形形成爆发发性的增增长，作作为拉萨萨市门户户和口岸岸的项目目所在地地也将迎迎来蓬勃勃的发展展机遇。。＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略消费者分分析由于拉萨萨市特殊殊的旅游游资源，，是著名名的旅游游胜地，，外地游游客成为为了该城城市重要要的消费费者构成成。主要要消费物物品是当当地的交交通、酒酒店、景景点、旅旅游纪念念品和一一部分餐餐饮休闲闲娱乐物物品。另另一部分分重要的的消费者者是当地地的常住住人口，，包括外外来工作作人员和和当地的的藏民，，主要消消费物品品是住宅宅、教育育、医疗疗、日用用品和餐餐饮娱乐乐休闲等等生活用用品。以本项目目为中心心的三大消费费群体6大细分类类别为基本分分析目标标：游客——本项目距离市市区和拉萨主主要景点较远远，周边没有有旅游景点、、酒店住宿等等吸引点和相相关配套设施施，游客到此此消费很不方方便、距离遥遥远、交通费费用较高、夜夜间治安环境境担忧等等。。虽然是进出出拉萨的必经经之地，但是是很难留客。。游客的主要要消费物品都都已经有了相相当成熟的区区域，本项目目所处位置又又不具备文化化底蕴和商业业氛围，与之之竞争困难较较多。所以应应该舍弃“游游客”这一消消费群体。＊＊＊＊社区区居民——随着＊＊＊＊＊住宅的陆续续交房，700多套近4000业主相继入住住，其日常生生活非常需要要各种配套服服务，而＊＊＊＊＊所在周周边社区配套套功能较差，，作为项目的的开发商应该该首先解决业业主的消费需需求，也可以以进一步提升升＊＊＊＊高高尚社区的品品牌形象。这这部分对象是是＊＊＊广场场东区商业的的基础消费者。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略西城区常住居居民——政府规划西城城区为5万人口，这部部分人群的日日常消费和生生活配套也是是非常可观的的开支，但是是因为西城区区发展起步较较晚，各种配配套设施不够够完善，尚且且没有大型的的零售卖场和和配套服务。。作为西城区区最先起步的的大型商业楼楼盘，解决本本地区的消费费需求不仅是是抢占本区域域商业制高点点和领航地位位的捷径，也也是对本区域域居民的服务务和责任。这这部分消费对对象是支撑＊＊＊＊广场东区商业的主主要力量。西城区周边及及东嘎区人口口——＊＊＊＊作为为西城区的中中心地段的商商业项目，在在东嘎区物流流中心、开发发区等同市区区的沟通和互互动中应该起起到承前启后后的作用。不不仅仅为中心心区的商业经经营分流压力力，也对东嘎嘎区人口的购购物消费提供供了更多的空空间便利、时时间便利和价价格优惠。＊＊＊＊＊-＊＊＊商业广广场不仅仅是是本社区和西西城区的商业业中心和社区区配套，也应应该是东嘎区区的西城区以以西的所有居居民购物消费费的主要商业业中心和配套套设施。这部部分次级商圈圈客户是支撑撑项目的补充力力量。拉萨市的常住住居民——根据拉萨市的的人均收入水水平和当地的的消费指数，，拉萨市民将将是当地商业业卖场的主要要消费对象。。而且随着火火车开通、当当地房地产的的起步和旅游游事业的更加加繁荣，当地地的常住人口口数量会逐步步增加、人均均收入也会逐逐步增长。但但是由于项目目并不处在市市中区，有一一定的空间距距离带来的不不方便和购物物成本增高（（时间、交通通费、运输等等等）。如项项目定位得当当，这部分客客户将成为＊＊＊＊广场西西区项目最重要的消费费者。当地驻扎的部部队——这个群体是当当地的常住人人口，又有相相对固定的流流动性，因为为特殊的行业业，只能单独独分析。从经经济收入上有有很大的差异异，但是共同同的有一种军军旅情节和思思乡的情感，，男性居多。。在对这部分分群体的争取取上，如有特特殊的方法，，可以成为整个个项目的一部部分消费者。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略经营者分析由于服务对象象的区别，经经营者也大致致分成两大类类：旅游用品经营营者、居住生生活用品经营营者。旅游用品经营营者主要包括括酒店、旅行行社、旅游纪纪念品等的经经营商家。居居住生活用品品经营者主要要包括房地产产、农贸市场场、家居生活活用品、生产产资料、服装装鞋帽等等的的经营者。另另外还有一些些业态介于两两者之间，比比如餐饮、交交通、娱乐休休闲等。根据据消费者结构构分析，本项目不适宜宜旅游人群消消费，所以在经营营者定位和招招商对象中不不考虑旅游用用品的经营者者。本项目的第一一部分重要消消费对象是项项目业主、西西区居民、东东嘎区人员，，所以在经营营者的考虑中中就要能够服服务于这部分分人群的吃穿穿住行等日常常消费和休闲闲娱乐购物等等较高层次消消费需求。在在现阶段现区区域内此类经经营还是空白白，填补空白白是尊重市场场的选择。但但是由于此区区域人口有限限，发展经营营空间不能够够支撑整个项项目50000平米。而且招招商部在前期期针对餐饮休休闲娱乐等已已经作了大量量的工作，所所以将社区配配套服务和区区域商业中心心放在东区。。纵观整个拉萨萨市，消费指指数较高，经经济发展也很很快，但是经经济发展极不不均衡，除餐餐饮、休闲娱娱乐、旅游等等等很多方面面仍然落后于于内地。一个个服务于整个个拉萨市市民民乃至整个西西藏地区人民民的某一方面面的配套项目目，不仅会有有较好的生长长空间较长期期的经营稳定定性，而且也也有足够的经经营面积支撑撑50000平米的商业楼楼盘。由于卖卖场的专业性性及市场容量量，后来的竞竞争者进入难难度会相当大大，对我项目目形成威胁的的几率较小。。由于各个经经营者一盘散散沙的组织结结构和有限的的经济实力以以及行业退出出难度等等障障碍，专业卖卖场一旦形成成，各个经营营者必须长期期依赖于项目目，项目不仅仅稳定，而且且租金的递增增空间很大，，对于产权的的销售极为有有利。投资者分析＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略从＊＊＊＊项项目的牌号预预定和签约情情况分析，投投资者的年龄龄段集中在30-50岁，国有企业业、私营业主主、金融界和和公务员等行行业的人群占占到了投资人人群的70%，拉萨当地人人是投资的主主力构成，投投资总金额普普遍承受能力力在80万元以内。在在后期的销售售过程中应该该继续高度关关注这部分人人群，进行高高效密集的宣宣传和挖掘。。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略西城区及本项项目的商业地地位分析纵观观整整个个拉拉萨萨市市，，由由于于历历史史渊渊源源和和景景点点布布局局，，大大昭昭寺寺、、北北京京路路和和宇宇拓拓路路一一带带已已经经成成为为了了拉拉萨萨市市不不可可替替代代的的第第一一商商业业中中心心，，此此区区域域以以大大型型综综合合购购物物中中心心和和旅旅游游经经济济为为商商业业的的主主要要支支撑撑点点和和特特色色，，也也是是拉拉萨萨市市人人口口最最多多最最集集中中的的区区域域。。本本市市的的任任何何地地段段的的商商业业如如果果要要发发展展综综合合购购物物和和旅旅游游经经济济都都会会很很困困难难，，包包括括＊＊＊＊＊＊＊＊在在内内。。拉萨市政政府规划划未来重重点发展展的7个组团，，百淀区区、柳吾吾区位于于拉萨河河以南而而且开发发较晚，，北城区区位于当当热路以以北的山山脚下，，其余的的东城区区、中心心区、西西城区、、东嘎区区分布在在以拉萨萨河为参参照的一一条线上上，其中西城区区又是承承接东嘎嘎区和中中心区的的过渡和和衔接区区域。随着整个个拉萨城城的发展展和中心心区的土土地稀缺缺及商业业饱和，，必将会会出现第第二个商商业中心心予以补补充和分分流。距距离市中中区较近近，由承承接另一一个区域域的、发发展较早早、基础础配套相相对完善善的西城城区是不不二的选选择和发发展必然然。西城区第第二商业业中心的的崛起将将会解决决中心区区的交通通压力和和土地压压力，也也会为西西城区本本身还会会为东嘎嘎区物流流中心、、开发区区等众多多人群的的消费和和服务提提供便利利。但是西城城区目前前还没有有开始第第二商业业中心的的营造建建设，＊＊＊＊＊＊项目近近50000平米的超超大体量量，不仅仅在西城城区，在在整个拉拉萨市都都是首屈屈一指的的，而且且有专业业的管理理团队整整体运营营，无论论从规模模、硬件件还是软软件都非非常具备备营造和和培育一一个新的的区域商商业中心心的条件件。在未来阶阶段，西西城区将将是整个个拉萨市市的第二二商业中中心，＊＊＊＊＊＊就是第第二商业业中心的的中心和和先驱。。项目优势势分析＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略l总体量50000平米，能能满足商商圈形成成需要。。l紧邻拉萨萨东西主主干道之之一的＊＊＊西路路，交通通便利。。l位于西城城区中心心，东接接市中区区，西连连东嘎区区。l近700余户高档档住宅家家庭作消消费支撑撑。l机场、火火车站在在该区域域，人流流、物流流在一两两年内会会有大幅幅增加。。l目标消费费群体消消费指数数达：100.5%，人均消消费性支支出达到到8042.88元。l拉萨市政政府对该该项目提提供优惠惠政策。。l开发公司司品牌推推广良好好，项目目销售推推广良好好，在拉拉萨知名名度较高高。项目劣势势分析＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商业运运营总体体策略l离市中心心较远。。l属于在建建区域，，人流不不足，商商业气氛氛冷淡l项目入住住率目前前较低，，且本区区域常住住人口太太少l周边没有有特色消消费场所所及旅游游景点l招商手法法及政策策过于老老化，未未有新的的模式及及具吸引引力的合合作方式式方法运运用其中中。l工程建设把把商业部分分分为两期期开发，给给招商统筹筹安排工作作带来一些些不便。l部分硬件不不是很合理理：给招商商工作带来来一些不便便。（如：：车位严重重缺、梯道道、进深过大、、开间较小小同时价格格不是和合合理等）项目机会分分析＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略l西城区尚无无大型的商商业服务中中心l未来的轻工工业中心将将会有大量量的常住人人口潜在消消费需求l东嘎区的物物流货运中中心也会有有大量的日日常消费l西城区和东东嘎区的消消费者如果果到市区消消费，不仅仅时间较长长而且不方方便，还必必须经过我我项目，如如果运作得得当可以相相当大的拦拦截客流。。l项目周边有有大量的军军队及家属属驻扎，存存在消费机机会l拉萨市的商商业发展很很不均衡，，尤其各种种专业卖场场缺乏或不不发达。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业业运营总体体策略项目风险分分析l商业口岸生生僻，需要要时间培育育l时代广场项目目的定位同本本项目前期定定位接近，有有竞争l运营之后周边边出现同类项项目，形成竞竞争格局，分分流客源l实际执行租金金低，影响销销售价格或销销售量l执行力度不够够或执行方向向偏差，影响响项目启动l政府规划落实实慢或其他政政策风险＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略第七部分项项目名称称、项目定位位设想及商业业规划＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊商业运营营总体策略­——＊＊＊＊作为为名称的前缀缀，是借助了了＊＊＊＊住住宅项目成功功销售而树立立的知名度和和品牌，延续续前期的广告告效应，减少少了后期推广广的难度。——＊＊的应用是是体现其交通通地位、区域域优势，加上上＊＊又有含含金量、财富富的寓意用于于项目名称中中，可起到各各层面的支撑撑。——“商业