房地产公司总工办工作手册

房地产公司总工办工作手册房地产公司总工办工作手册房地产公司总工办工作手册xxx公司房地产公司总工办工作手册文件编号：文件日期：修订次数：第1.0次更改批准审核制定方案设计，管理制度房地产开发有限公司总工办工作手册目录组织架构及工作责任1.HYPERLINK技术管理办法HYPERLINK设计责任书编制细则…………7HYPERLINK项目设计管理办法……………11HYPERLINK重要部位材料确认管理办法…………………14HYPERLINK重要部位材料确认审批表……16HYPERLINK工程变更管理办法……………17HYPERLINK总工办工作流程图HYPERLINK总工办总工作流程……………20HYPERLINK项目定位流程图………………21HYPERLINK规划设计流程图………………22HYPERLINK方案报建图设计流程图………23HYPERLINK施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图………………24HYPERLINK外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图…25HYPERLINK工程变更流程图………………26第一章组织架构及工作职责总经理总经理总工程师总工程师总工办主任总工办主任土建专业工程师水暖专业工程师电气专业工程师土建专业工程师水暖专业工程师电气专业工程师政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：工作职责生效日期：2011//编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：3部门工作职责向总经理及主管副总负责。组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目技术可行性、经济可行性分析。协助相关部门进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。组织公司各部门进行方案设计讨论及定案。组织设计单位进行规划、方案及施工图设计。配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作，协助前期进行项目水、电等委托市政设计。组织施工图会审工作。协助工程部门解决施工中出现或发现技术问题和技术缺陷，协调设计变更和设计完善。收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。组织绘制销售合同贴图。配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。岗位工作职责总工办主任遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。主持总工办的全面工作，负责行业技术管理、技术协调工作。根据公司要求及意图，负责组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目定位、技术可行性、经济可行性分析。协助相关部门进行项目的立项、审批工作。负责组织技术管理制度、技术标准制（修）订工作。负责组织各专业工程师协助相关部门进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。负责组织各专业工程师编写设计任务书。负责组织项目规划、方案的设计及评审定案。负责对外技术的归口管理，审查业务部门的技术公文、要件。负责组织检查、考核技术工作计划执行情况。组织各专业工程师配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作。组织专业工程师负责及时处理施工中出现的技术问题，及时进行工程变更。负责组织协调设计单位进行工作，并制定相应进度计划。组织各专业工程师收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。土建工程师遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。负责编写本专业内的设计任务书。在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。协助前期进行土建施工图报批工作。认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。根据领导的要求，收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。绘制销售合同贴图。配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。水暖工程师遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。负责编写本专业内的设计任务书。在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目给排水及燃气的委托市政设计及报批工作。认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。强电工程师遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。负责编写本专业内的设计任务书。在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目强弱电的委托市政设计及报批工作。认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。第二章技术管理办法政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：设计任务书编制细则生效日期：2011//编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：41.目的使施工图内容更能体现甲方意图，设计深度能保证工程顺利施工2.范围所有新的开发项目3.职责与内容设计任务书编制是总工办工作中的一个重要工作，是与设计人员沟通和联系的重要文件，对设计施工图纸质量，设计深度要求尤为重要，各专业工程师应予高度重视，全面考虑，以利于设计工作的顺利进行。.建筑专业3.1.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、3.1.2墙体材料:砖混结构、框架结构、剪力墙结构、±3.1.33.1.4屋面工程：保温层材料、厚度，找坡层材料、厚度，防水材料品种，防水收头、上人屋面面层及做法，不上人屋面防水保护层材料3.1.5门窗工程：防火门、保温防盗门、楼宇门、普通防盗门、钢板门、玻璃门、卷帘门、人防门位置、型号、尺寸，采用的玻璃形式、规格。窗开启方式、纱窗形式、性能指标、主材料，采用的玻璃形式、规格、五3.1.63.1.73.1.83.1.93.1.103.1.11防火设计：防火等级，防火3.1.123.1.133.1.14结构专业3.2.13.2.23.2.33.2.43.23.2.63.2.73.2.83.2.3.2.3.2.113.2.3.2.13给排水3.3.13.3.2设计范围：红线以内的室内外给水、热水、排水、雨水、消火栓系统、自动喷淋系统、空调冷凝水系统、室外水泵接合器、市政给水表以3.3.33.3.43.3.53.3.6消火栓灭火系统，喷淋灭火系统，消防排水系统：消火栓位置、栓枪配置，水压要求，稳压水箱位置及容量，高、低区如何控制；消防喷淋设置房间，防火分区分布，最不利点的工作压力及持续时3.3.7暖通专业3.4.13.4.23.4.33.4.43.4.5防排烟系统：3.4.63.4.7电气专业3.5.13.5.23.5.3高压配电系统、低压配电系统3.5.43.5.53.5.63.5.73.5.83.5.93.5.103.5.113.5.12政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：项目设计管理办法生效日期：2011//编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：3目的为了明确项目设计管理工作的责任、方法和要求，有序开展项目设计管理工作，及时向各相关部门提交规划、方案及施工图纸，推进项目设计管理工作进展，特制定本办法。适用范围本办法适用于项目设计工作的管理控制，涉及前期部、总工办等及有关职能部门。职责前期部负责落实项目电子地形图。总工办负责项目设计的组织工作。总工办负责设计任务书的编制及设计跟踪工作。前期部负责落实项目规划设计条件及人防设计要求。前期部负责落实给水入户方向、压力及管径等参数，热源的入户方向、压力及温度等参数，电力的入户方向，燃气的介质、入户方向及压力等参数，雨污水的出户方向、管径及标高等参数，政府主管部门的有关规定及要求。总工办专业工程师负责配合前期部落实各项参数，前期部负责办理各项手续。总工办负责组织施工图的内部会审及施工图会审。总工办组织地质勘察招标工作。工作程序规划设计阶段管理总工办根据项目设计特点，将《规划设计任务书》发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。在设计进行过程中，总工办依据《设计合同》、《规划设计任务书》和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。阶段设计任务完成后，总工办组织公司总经理、总工办、市场营销部等部门进行设计评审。依据评审结果进行规划设计方案调整。总工办在规划设计方案完成后，提供给前期部作为项目报批依据，根据前期部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。规划审批完成后，进入方案图及报建图设计阶段方案及报建图设计阶段管理总工办根据《规划设计任务书》、批复的总规图组织设计单位进行方案及方案图设计。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据《设计合同》、《规划设计任务书》和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。总工办在方案设计出图后，组织公司总经理、总工办、市场营销部等部门进行设计评审。依据评审结果，总工办协调设计单位进行方案调整。总工办在方案图完成后，提供给前期部作为项目报批依据，根据前期事务部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。在方案图审批完成后，总工办负责组织设计单位开始报建图设计。报建图设计完成后，提供给前期部作为项目报批依据，根据前期事务部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。报建图规划审批完成后，进入施工图设计阶段。施工图设计阶段管理总工办根据项目设计特点，编制《施工图设计任务书》，并及时将《勘察地质报告》发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据《设计合同》、《设计任务书》和设计进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。依据政府相关部门要求，必须由政府主管部门设计的部分（热力、自来水、燃气、电力高压外线、电力一户一表、有线电视系统等）由前期部协调，总工办提供资料、跟踪设计，确保设计的合理。在施工图设计任务完成后，总工办及时提供给前期部作为项目报批依据，根据前期事务部反馈政府相关部门（主要为消防、人防、电力、热力、施工图审查机构等）意见，协调设计单位进行答复、修改。在施工图完成之后，总工办将施工图纸提交工程管理部，由工程部负责发放至相关部门、单位，并要办好图纸交接签认手续。政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-ZGB-CLQR-01修改编号：第1版第0次修改文件名称：重要部位材料确认管理办法生效日期：2011//编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：21.目的建筑产品更准确体现设计意图，提高产品品质2.本办法材料管理范围建筑外饰面材料、门窗、栏杆、空调百叶、信报箱等的样式、材质及色彩。精装修住宅及公共部位的地面面层材料、墙面饰面材料、门窗、吊顶、楼梯等的样式、材质及色彩。景观：地面铺装材料、墙面饰面材料、单独定做的小区用品（如垃圾箱、路标、公告牌等）、独立成套的景观构筑物等的样式、材质及色彩。3.材料设计及变更本办法所列各项材料应在设计任务书中明确，在公司确认后由设计单位根据设计任务书要求进行设计。如需对材料进行变更则按照《工程变更管理办法》执行。4.材料确认流程由总工办（工程部）向物资采购部提供经设计师确认后的材料的技术参数（规格、材质、色彩等）。根据《大宗物资、合同采购实施办法》的规定，对于甲供材料，物资采购部按照已提供的材料技术参数要求，协调供货商按照高、中、低档提供材料样品，根据材料样品予以确认；对于需特殊定制的物品，由总工办协调设计单位会同物资采购部共同选定高、中、低档材料方案，物资采购部协调供货商按照高、中、低档提供材料样品，根据材料样品予以确认。对于甲方认质认价，由施工单位采购的材料，施工单位依据经设计师确认后的材料的技术参数（规格、材质、色彩等），及时提供材料样品或近似材料样品及材料报价单，由总工办协调设计单位会同物资采购部，工程管理部共同根据材料样品予以确认。对于采购金额在10万元以下的材料由总工办协调设计、装饰公司等相关协作单位会同物资采购部共同确定，经总工程师审批同意后，由物资采购部实施合同采购或认价。对于采购金额在10～100万元的材料由总工办协调设计、装饰公司等相关协作单位会同物资采购部共同确定，经总工程师审批，报总经理批准后由物资采购部实施合同采购或认价。对于采购金额在100万元以上的材料由总工办协调设计、装饰公司等相关协作单位会同物资采购部共同确定，经总工程师及总经理审批，经董事长批准后由物资采购部实施合同采购或认价。对于涉及采购金额巨大或总工程师认为必要时，由总工办及物资采购部协调董事长、总经理、设计等相关协作单位召开专题会共同确定。特殊情况需经总工程师及总经理批准后物资采购部方可自行采购。本办法自发布之日起执行。附表《重要部位材料确认审批表》重要部位材料确认审批表工程名称：编号：材料名称技术参数序号档次类别材料厂家产地数量价位总价审批会签栏设计单位物资采购部总工办总工程师董事长：总经理：政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-ZGB-GC-BG-01修改编号：第1版第0次修改文件名称：工程变更管理办法生效日期：2011//编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：21.目的为及时处理工程施工中出现的技术问题，及更好的控制工程成本，充分利用专业工程师技术力量，特制定如下工程变更管理办法。2.范围工程变更仅负责处理各种涉及到工程实体变化的技术问题，对不涉及工程实体变化的问题如返工等问题不应执行工程变更。3.分类工程变更分为《设计补充变更通知单》、《工程洽商记录》、《工程技术通知单》三种类型。重大结构变更、较大的方案性调整、施工图表示不明或遗漏等的工程变更需由设计单位出具《设计补充变更通知单》，如工程变更图面较大，应由设计单位出具设计变更图纸。变更格式使用设计单位标准格式。不影响结构的变动、较小的局部调整、需要现场工程师根据现场实际情况处理的问题等，经甲方、设计单位、监理单位、施工单位共同协商后，执行《工程洽商记录》。变更格式见附表。对于不方便由设计单位出具的工程变更执行《工程技术通知单》，由甲方直接下发。变更格式见附表。4.工程变更流程（详见工程变更流程图）5.其它事项工程施工过程中，对出现的技术问题应提前准备，避免出现先施工后出工程变更的情况。所有工程变更流程均由公司总工办、工程部、预算部等部门具体操作，禁止施工单位单独同设计单位进行工程变更协商。工程变更应尽量分类按照楼号出具，尽量避免出现一张变更单处理不同类别及不同楼号的技术问题。对影响室内外表观形象工程变更，在召开审批例会时应有销售部门参加。由资料员设置工程变更台帐，对变更进行统一编号并统一发放。所有工程变更一式十份，总工办一份，工程部一份，预算部一份，物资部一份，工程部资料员存档一份，监理公司一份，施工单位四份。工程变更是完成施工图会审后，进入项目实施中的一项技术工作，是施工图纸以外增加工程费用的主要原因。为此，作为公司的主要技术部门，应严把工程变更的质量关。具体要求如下：针对发现的问题，提出合理解决问题的方法。与相关专业沟通，确定更合理解决问题的方法。工程变更应注明变更原因，变更内容应明确，完整，能正确的指导施工。变更应举一反三，同时考虑到相关项目及楼号，做到同样问题一次解决，不重复出现。工程变更不能只顾眼前，考虑与此部位有关联的下道工序、相关专业及对后续工序的影响。对工程变更应认真核对，实行会签签发制度，以防有误。对变更内容影响较大的，涉及面广的应做必要的经济分析。考核办法（按照公司考核办法执行）第三章总工办工作流程图政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：总工办总工作流程生效日期：2011//编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：7项目开发前期工作项目开发前期工作销售部提供市场调研报告销售部提供市场调研报告相关部门专题会进行评审项目定位设计可行性分析相关部门专题会进行评审项目定位设计可行性分析前期部提供项目基础条件前期部提供项目基础条件招标小组评标定标设计单位招标招标小组评标定标设计单位招标相关部门会签进行评审总工办起草设计任务书相关部门会签进行评审总工办起草设计任务书出勘察报告平立面方案进行设计评审前期部报建并反馈有关意见督促设计单位进行方案设计规划批复后勘察设计招标出勘察报告平立面方案进行设计评审前期部报建并反馈有关意见督促设计单位进行方案设计规划批复后勘察设计招标前期部报建并反馈有关意见施工图前期部报建并反馈有关意见施工图设计出开槽图，地基处理招标出开槽图，地基处理招标前期部：审图机构进行审查地基处理方案前期部：审图机构进行审查地基处理方案工程部：工程部：基地处理工程部项目开工工程部项目开工内部会审和开工前图纸会审内部会审和开工前图纸会审竣工后组织项目总结变更例会评审及领导审批设计变更及洽商提出变更洽商下发施工单位执行履行工程变更程序履行工程变更程序项目定位流程图销售部需提供销售部需提供：1、市场调查报告前期部需提供：地形图给水接口参数排水接口参数电力接口参数燃气接口参数热力接口参数有线等参数销售部需提供：1、项目定位思路总工办进行项目定位设计：整体定位规划思路技术指标经济指标面积段户型比例等总工办组织项目定位设计评审项目定位评审参加部门：总经理相关副总经理销售部设计评审通过编写规划设计任务书设计评审未通过，根据会议精神调整设计任务书讨论会签设计任务书讨论会签规划设计流程图前期部需提供：前期部需提供：规划设计条件计委立项批文总工办依据项目定位编写《总工办依据项目定位编写《规划设计任务书》《规划设计任务书》主管副总审批根据主管副总审批意见修改《规划设计任务书》主管副总审批根据主管副总审批意见修改《规划设计任务书》提交设计单位《规划设计任务书》提交设计单位设计单位进行设计设计单位进行设计规划方案出图规划方案出图设计评审参加部门：设计评审参加部门：总经理相关副总经理销售部总工办设计评审提出修改建议总工办组织设计评审设计评审提出修改建议总工办组织设计评审设计评审通过设计评审通过设计单位进行修改提交前期部设计单位进行修改提交前期部规划提出修改意见前期部进行规划报批规划提出修改意见前期部进行规划报批规划局批准规划局批准方案报建图设计流程图前期部需确认：批复的规划图前期部需确认：批复的规划图设计单位依据《规划设计任务书》设计设计单位依据《规划设计任务书》设计平立面方案出图平立面方案出图设计评审参加部门：设计评审参加部门：总经理相关副总经理销售部总工办设计评审提出修改建议总工办组织设计评审设计评审提出修改建议总工办组织设计评审设计评审通过设计评审通过方案图出图方案图出图设计单位进行修改提交前期部设计单位进行修改提交前期部规划提出修改意见前期部规划报批规划提出修改意见前期部规划报批规划局批准规划局批准设计单位进行修改报建图设计出图设计单位进行修改报建图设计出图提交前期部报批规划提出修改意见提交前期部报批规划提出修改意见规划局批准规划局批准施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图前期部需确认：批复的报方案图前期部需确认：批复的报方案图总工办依据项目实际情况编写《施工图设计任务书》总工办依据项目实际情况编写《施工图设计任务书》根据主管副总审批意见修改《施工图设计任务书》主管副总审批根据主管副总审批意见修改《施工图设计任务书》主管副总审批《施工图设计任务书》提交设计单位《施工图设计任务书》提交设计单位设计单位进行设计设