房地产公司销售控制程序

江苏融侨置业有限公司销售控制程序JSRQJH-CX-YX-03第155页共220页江苏融侨置业有限公司制度文件文件编号JSRQJH-CX-YX-03版本号1.0生效日期2007-04-01销售控制程序修改状态修订情况生效日期=1\*ROMANI1.02007-04-01=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV总经理签发销售控制程序一、目的保证客户销售事务处理的规范及无误，对购房合同的执行进行监控、实施，保证销售房款的回收；二、适用范围适用于公司所有房地产开发项目的销售工作及房款回收工作的管理；三、定义3.1包容性更名指更名人与原署名人为直系亲属(子女、配偶、父母)时的认购书或未备案《购房合同》的更名；3.2转让性更名不属于包容性更名的认购书或未备案《购房合同》的更名；四、职责4.1总经理·审批并签发《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；·审批客户对《购房合同》范本的不同意见；·审批认购书或未备案《购房合同》的转让性更名；·审批《购房合同》；·审批《购房合同》的变更；·审批退房申请；4.2市场营销分管高层·审核《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；·审批认购书或未备案《购房合同》的包容性更名；·审核客户对《购房合同》范本的不同意见；·审核认购书或未备案《购房合同》的转让性更名；·审核《购房合同》；·审核《购房合同》变更；·审核退房申请；4.3各分管高层·审核《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；·审核客户对《购房合同》范本的不同意见；4.4市场营销部·起草并修改《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；·通知客户签约并收取客户按揭资料；·负责审批文件，销毁审批单；·通知客户入住；·负责计算机系统终极信息的控制、更改申请、退房申请等审批情况的执行，合同的制作及审核，为客户办理与购楼有关的手续以及购楼相关文件的管理；4.5财务管理部·办理楼宇预售许可证及相应图纸面积测量工作；·审核《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；·办理认购书或未备案《购房合同》的更名；·审核《购房合同》的付款方式、房号、客户名的变更；·办理客户按揭手续；·办理《购房合同》鉴证；·办理竣工面积测量；·受客户委托代为办理《房产证》；·审核退房申请；4.6项目开发部·办理与取得预售许可证有关的地名办及门牌号码申请工作；·审核《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；4.7工程管理部·提供入住时间、装修标准、工程监理机构名称等文件及信息；·审核《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本；4.8物业管理公司·提供物业管理费计收标准、入住各项(类)费用明细、《前期物业管理协议》及住宅两书；·办理客户入住；五、程序5.1合同协议范本的评审5.1.1市场营销部在项目预售前至少30个工作日请项目开发部、工程管理部、物业管理公司、财务管理部等提供经分管高层审定的合同相关信息文件；其中·财务管理部提供预售许可证复印件、预售测量报告(含分户平面图)、合同所附总平面图、楼宇立面图、楼层平面图等的复印件及合同签署注意事项、各按揭银行名称、账号等；·工程管理部提供入住时间、装修标准、工程监理机构名称等文件及信息；·物业管理公司提供物业管理费计收标准、入住各项(类)费用明细、《前期物业管理协议》及住宅两书；·项目开发部提供项目地名及门牌名、土地出让合同书复印件；5.1.2市场营销部根据各部门提供的文件及时拟订《认购书》范本、《南京市商品房买卖契约》(下亦简称“《购房合同》”)范本及有关协议范本；5.1.3市场营销部填写《合同审批及合同盖章审批表》(格式见JSRQJH-BG-XZ-44)，附《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本按照项目开发部、工程管理部、财务管理部、公司法律顾问、各分管高层的顺序进行审核，总经理审批签发；5.1.4市场营销部保留经总经理审批签发的《认购书》范本、《购房合同》范本和有关协议范本原件，并将复印件及财务管理部提供的预售许可证原件在售楼现场公示；5.1.5如客户对合同有不同于范本的要求，则由市场营销部请客户出具书面意见，审核后以《传签单》(格式见JSRQJH-BG-XZ-01)的形式请相关部门及分管高层审核，总经理审批后执行；5.2认购阶段5.2.1市场营销部制作空白认购书，行政人事部合同章管理人员加盖合同章，每张空白认购书上需附有相应编号；5.2.2客户填写认购书后，市场营销部收取已经客户签署的认购书公司留存联，并将财务管理部留存联递交给财务管理部；5.2.3市场营销部制作空白《收款记录单》(格式见JSRQJH-BG-YX-02)及《购楼指南》等，以备签署认购书时登记收款及交予客户，在认购书更名时，客户需同时提交已经审批完毕的《传签单》；5.2.4认购书更名5.2.4.1原购买客户可提出认购书或未备案登记合同更名申请；5.2.4.2认购书包容性更名必须由本人提供相应证明资料原件及复印件到现场亲自办理，销售现场经办人以《传签单》形式(需附上相关证明资料)报市场营销部负责人审核，市场营销分管高层审批后方可生效；5.2.4.3公司原则上不接受认购书及未备案登记合同的转让性更名，确因特殊情况需更名的，必须由更名双方提供相应证明资料原件及复印件到现场亲自办理，销售现场经办人以《传签单》形式(需附上相关证明资料)报市场营销部负责人、市场营销分管高层审核，总经理审批后方可生效；5.2.4.4财务管理部按照房管局相关规定为业主办理认购书或未备案登记合同的更名手续；5.3合同的签订5.3.1合同准备5.3.1.1市场营销部收取已签署好的认购书、认购信息表及客户身份证复印件(对于经过变更的认购书还需附经审批的《传签单》复印件及更名双方的相关资料证明)等，并及时录入售楼管理系统；5.3.1.2市场营销部根据认购书在《预约合同签署表》上登记；5.3.1.3市场营销部根据预约登记记录提前打印制作合同；5.3.2合同签约及按揭手续办理5.3.2.1财务管理部向市场营销部提供明确的按揭手续办理流程，市场营销部确保签约现场设有明确手续办理流程的导示系统；5.3.2.2市场营销部通知客户签约时间并提示其准备按揭资料(倘有)、首付款及《收款记录单》；5.3.2.3客户凭《收款记录单》签署合同并将按揭资料及《认购书》客户联提交给市场营销部，市场营销部向客户开具《收取按揭资料回执》(格式见JSRQJH-BG-YX-05)；5.3.2.4市场营销部将《购房合同》及所附《认购书》客户联连同《购房合同审批单》(格式见JSRQJH-BG-YX-03)送交市场营销分管高层审核，总经理审批后再由行政人事部盖公司合同章5.2.2.5市场营销部将盖章后的合同移交到财务管理部；5.3.2.6市场营销部将已收齐的客户按揭资料移交到财务管理部，财务管理部同时向市场营销部开具《按揭资料签收单》(格式见JSRQJH-BG-YX-18)并通知银行约定按揭办理时间；5.3.2.7财务管理部将与银行约定的按揭办理时间和地点知会市场营销部通知客户办理按揭手续；5.3.2.8财务管理部收取客户首付款时在客户《收款记录单》上签章，并开具专用发票给客户；5.3.2.9财务管理部将具备办理购房合同鉴证条件的客户信息知会市场营销部，由市场营销部通知客户；5.3.2.10财务管理部将已办理完鉴证的购房合同移交到市场营销部，市场营销部通知客户前来领取；5.4款项的交纳5.4.1认购阶段5.4.1.1市场营销部每周输出未按期履行认购的客户名单，并于下周末前与客户确认是否延缓签约；5.4.1.2对无反馈意见的，市场营销部请市场营销分管高层确认是否按客户不履行认购(塌定)处理；5.4.2合同阶段5.4.2.1财务管理部按合同规定执行收款并计收滞纳金；5.4.2.2如客户事先书面通知欲延期履约，则市场营销部填写相关申请单、附客户书面申请报市场营销分管高层于3日内签署书面意见；5.4.2.3市场营销部按审批结果执行；5.4.2.4市场营销部将审批情况回复客户，并在相关申请单上记录回复情况；5.4.3根据经审批的文件，认定客户违约的，按购房合同有关条款处理；5.4.4交款5.4.4.1财务管理部根据客户缴款记录输出《付款通知单》(格式见JSRQJH-BG-YX-04)提交市场营销部；5.4.4.2市场营销部根据财务管理部提交的《付款通知单》，请客户至财务管理部交款；5.4.4.3财务管理部收取楼款，开具专用发票交客户，即时录入收款情况，在《收款记录单》上签字；5.4.4.4如客户超过了约定期限前来付款，则财务管理部一并收取当期楼款及滞纳金，开具专用发票交给客户，录入收款情况，在《收款记录单》上记录收取情况；5.4.5提醒交款5.4.5.1财务管理部每月输出本月应交款客户及按揭资料不齐客户清单，经财务管理部负责人签字确认后于当月5日前传至市场营销部；5.4.5.2市场营销部根据财务管理部提供的清单致电本月应交款客户并发出《催款函》(格式见JSRQJH-BG-YX-06)，提醒其缴款的时间及金额并催促其交款，同时做好联系记录；5.4.5.3市场营销部根据财务管理部提供的清单致电按揭资料不齐客户，提醒其所缺按揭资料以及必须备齐的时间，同时做好联系记录；5.5付款方式、房号、客户名变更的办理5.5.1市场营销部请客户提供书面变更申请并填写《更改呈批单》(格式见JSRQJH-BG-YX-11)；5.5.2《更改呈批单》依次由市场营销部负责人、财务管理部负责人、市场营销分管高层审核，总经理审批；5.5.3市场营销部根据审批意见，将变更申请连同变更前的合同及已经公证的解除合同协议等文件交财务管理部，由财务管理部前往房管局解除原合同；5.5.4原合同解除后，市场营销部请客户带齐所有购楼文件及手续费证明，前来办理变更手续如下；·市场营销部收回客户原来的所有购楼文件；·市场营销部请客户持《更改呈批单》前往财务管理部办理手续；·财务管理部根据《更改呈批单》收取手续费，开具专用发票交给客户(如房号/客户名变更，须修改专用发票或收回原专用发票并作废，并重开专用发票)，即时将由变更引起的款项转移或变更录入计算机，在《更改呈批单》上签字；·市场营销部保存《更改呈批单》，作废并留存原购楼文件；·市场营销部参照5.3.2.2--5.3.2.10为客户办理重签合同的手续；5.5.5房产证未办理之前，如原客户已入住，则新客户办完更名所有手续后，市场营销部致函物业管理公司，请物业管理公司为新客户办理入住手续5.6退房的办理5.6.1市场营销部向客户取得书面退房申请并填写《退房呈批单》(格式见JSRQJH-BG-YX-10)；5.6.2有关申请经市场营销部负责人、财务管理部负责人、市场营销分管高层审核，总经理审批；对已入住但未办证客户的退房申请，还须递交物业管理公司签署书面意见；5.6.3退房申请经审批同意后，市场营销部请原客户签署解除合同协议和退房申请(已备案的给房管局)等文件，并办理解除合同协议的公证；5.6.4对于已备案的合同，市场营销部将退房申请连同原合同及有关已经公证的解除合同协议等文件交财务管理部，由其前往房管局解除原合同；5.6.5取得房管局相关回复后，财务管理部书面通知市场营销部所退房之房号，市场营销部安排重新出售；5.6.6市场营销部致电通知客户带齐购楼所有文件、专用发票等，前来办理退款手续；·市场营销部收回客户原来的所有购楼文件；·财务管理部根据《退房呈批单》收取手续费，开具专用发票交给客户，收回客户原有的收款专用发票或发票，开具退款支票，即时将由退房引起的款项变更录入计算机；5.7按揭的办理5.7.1楼宇预售许可证领取之日起10个工作日内，财务管理部以书面形式告知市场营销部有关按揭银行按揭成数、年限、利率、月供系数、还款方式、有关费用以及办理按揭所需文件等。按揭情况如有任何变动，财务管理部即时以书面形式告知市场营销部；5.7.2市场营销部必须知会客户，在签署购房合同的同时，须携带按揭申请资料及费用，以办理银行按揭手续；5.7.3市场营销部按财务管理部取得的银行按揭合同及提供的已放款客户名单，通知客户开始供款及领取银行按揭合同；5.8入住的办理5.8.1合同规定入住日前20日，财务管理部检查截止至当日各客户的交款情况，输出房款未清客户清单；5.8.2财务管理部将清单交部门负责人签字确认后，在2个工作日内交市场营销部；5.8.3市场营销部在入住日前10天，向客户发出《入住通知书》(格式见JSRQJH-BG-YX-075.8.4对已付清房款的客户，市场营销部输出《物业交付通知》(格式见JSRQJH-BG-YX-08)，连同全部客户清单在正式入住日前交予物业管理公司，并请其签收5.8.5客户前来办理入住手续时，物业管理公司应核验客户身份证，请客户签收《物业交付通知》及《办理产权证通知》等，同时提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》予客户5.8.7市场营销部即时将入住办理情况录入计算机；5.9受托办理《房产证》5.9.1在买卖合同规定的办证时间内，财务管理部收齐愿委托我司代办房产证的客户的办证资料，输出并请客户签署《产权转移登记申请书》等文件；5.9.2财务管理部逐户登记产权转移申请资料，为客户代办《房产证》并收取相应费用5.9.3财务管理部即时将办证情况及费用收取情况录入计算机5.10委托的办理如客户欲委托他人办理购楼有关手续，市场营