2008年上海某大型地产公司项目研发案例

产品研发产品研发总图布局产品溢价成本控制景观研发总图—指标研究地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有：1、商业＋洋房2、商业＋联排/大院＋高层3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层7层7层总图—配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距不均匀使用容积率含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益

＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元总图—经济技术指标用地面积:106688m2地上建筑面积:160035m2总建筑面积:215671m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅:136052m2(计容)14410m2(不计容）商业:22788m2(计容)车库:38326m2(车位)地下超市:2918m2(不计容)其他:1195m2(计容)产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼88240其中：平层120跃层1201008551其中：洋房314高层159商区78------------------------------单套面积180-240120-18039-53-----------------------------------------总面积381873816555675197111400319928785单价8274元/㎡5299元/㎡5500元/㎡8万元/个12000元/㎡----------5500元/㎡总销金额31597万21071万30621万4399万16790万----------4832万合计总销108465万元销售面积174525㎡总建筑面积215671㎡容积率1.5建筑覆盖率30%总图—成果汇总设计优化后的销售溢价业态面积调整售价调整调整前面积(平米)调整后面积(平米)调整前总额(万元)调整后总额(万元)联排别墅24592194501540218480叠加别墅19781187371188113117洋房39593381651892120225小户型51961556752379830622车位243081971141554399经济型酒店8885878544434832商铺14118140031411816790总计18323917452592717108465设计优化后销售总金额增加:108465-92717=15748万元东西分区－高档住区vs商业与小户型高层

南北分区－大院别墅vs花园洋房商业vs小户型高层利用河道、绿地、高差将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。重大大门公交站点总图价值挖掘叠拼别墅剖面图附送阁楼四楼三楼二楼一楼90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（带庭院）附送阁楼一楼二楼90－12090－120联排别墅剖面图0－3060－150半地下室（带采光庭院）联排：200－250（实得350~400）送:2F＋阁楼，半地下层庭院叠拼：180－220（实得220~300）送:4F＋阁楼，半地下层庭院产品溢价：面积赠送用尽少的容积率

和尽大的密度

得到尽多的面积联排A4户型解析析产品溢价价：面积积赠送送阁楼赠送车库库赠送半地地下室后花园前花园叠拼户型型A5，A8解析送阁楼后花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园空中花园移动隔墙墙位置，，住宅地地下室不不计容积积率面积积增加，，节省出出的容积积率可用用于其他他业态。。原来现在产品溢价价：面积积赠送产品溢价价：面积积赠送花园洋房房(优化面积积后的大大城小院院)：控制平层层数量，，控制单单套面积积大小每个单元元：4户底跃，，6户平层，，2户顶跃，，电梯花花园洋房房送阁楼车库赠送半地地下室前花园空中花园园平层－120平米顶跃170－180平米底跃140－150平米后庭院1234567小户型高高层：每层850平米4梯16户1室：2室＝15：1产品溢价价：面积积赠送小面积：：1室1厅39~48m2，2室1厅52~55m2低公摊：：22%（标准层层）双阳台：：绝大部部分户型型拥有双双阳台商铺A：一层送送室外外场地地、二二层5.1米层高高、送送屋顶顶平台台产品溢溢价：：面积积赠送送商铺B：联排商商铺、、送室室外场场地、、零公公摊人行道道车道虎溪河河退界界建筑间间距人行道道车道产品溢溢价——户户有有水景景点状集集中水水景方方案洋房区区域水水景方方案产品溢溢价——花园私私有化化私家花花园总总计面面积40900平方米米私家花花园占占住宅宅区景景观面面积65%私家花花园边边界处处理私家花花园相相临小小径方方案卖点一一:大面积积中中户型型大大于100平方米米边户型型大大于250平方米米卖点二:花园入户产品溢价——花园私有化化产品溢价——虎溪河退界界利用虎溪河退界界原要求50m现调整为16米16米范围内做做放坡、、庭院产品溢价车道全地下下绿化用地增增加建筑间距缩缩小低层产品增增加成本控制——地下车库大院区域：：地下车库顶顶板、侧面面开洞，自自然通风，，不做机械械排风。洋房高层区区域：机械排风。。自然排风口口生化池生化池生化池排水走后场场花园。顶板覆土：：600~900。车库层高控控制在3100。排水走后场场顶板顶板覆土：：前场900，后场1500。车库层高控控制在3700。成本控制——节能设计住宅：地下室，所所有用房名名称全部标标为“储藏藏”屋顶，剖面面有条件的的加绘隔热热层。商业：加绘橱窗，，储藏间。。保温材料：：商铺家庭厅影音室保姆房采暖房间采暖房间采暖房间商铺储藏/厨房橱窗储藏采暖房间采暖房间不采暖不采暖隔热层储藏普通铝合金金5+9+6中空玻璃墙面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板断桥铝合金金6+12+6中空玻璃墙面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板立面选材细石混凝土土/深灰色陶色面砖铝合金格栅栅木色铝合金金窗普通中空白白玻青砖质感涂料或苯板拉线＋＋丙烯酸涂涂料或青青砖丙烯酸涂料料质感涂料或苯板拉线＋＋丙烯酸涂涂料凹墙配木花花架装饰大院效果花园洋房效效果图小户型高层层效果图商铺效果图图对建筑立面面，将在3月30日就原材及及立面施工工图作专题题汇报景观研发发景观定位位分析景观设计计目标景观总图图溢价点点挖掘场地体验验建造标准准景观定位位分析低密度住住宅改善住房房客户投资客户户高私密性性多多私有资资源多绿化大大花花园龙湖品牌牌产产品号召召力香樟林.蓝湖郡.弗莱明戈戈蓝湖郡交交房满意意度调查查营销定位位报告景观目标标定位1.低于10％的硬景景比例(商业区域域除外)2.通过私有有化等手手段使得得产品价价格提升升5%3.惊艳的体体验区(中式园林林的精神神体验)4.现代中式式景观的的标杆超越龙龙湖硬景景的新标标准5.景观学术术界的认认同(提升项目目形象)景观设计计目标景观溢价价配合项目目进度快快速销售售提升项目目及公司司美誉度度组团道路路管理岗多多临道路别别墅品质质低提升整体体楼盘形形象提升临道道路别墅墅品质减少管理理门岗的的数量组团内道道路,参考星河河湾、兰桥圣菲菲景观总图图分析.价值挖掘掘组团道路路做法景观总图图分析.价值挖掘掘围墙（高2.2米）分项尺寸做法颜色价格单位备注压顶或顶部装饰宽400瓦灰色60元/米

镂空装饰600X600仿木深灰色150元/个

立面装饰

外墙涂料白色80元/米2

结构部分

碎石+混泥土+300高条石基座

300元/米留空合计(围墙施工图3月5日前提供)850元/米围墙一景观总图图分析.价值挖掘掘法国梧桐桐楠竹黄葛树、、小叶榕榕、香樟樟、重阳阳木私家花园园标准围网（高2.2米）分项尺寸做法颜色价格单位备注成品围网间距803.5封塑钢筋绿色300元/米

结构部分

碎石+混泥土(300见方)

100元/米合计（好望山已经成熟运用）400元/米围网景观总图图分析.价值挖掘掘虎溪河处处理方案案1、配合售售场设置置观河平平台2、摆置木木质家具具及花器器提升氛氛围1、绿化为主,主要乔木为柳柳树;2、靠花园一侧侧种植常绿的的小叶榕、香香樟提升临河河别墅私密性性景观总图分析析.价值挖掘绿地私有化私家花园总计计面积42000平方米私家花园占住住宅区景观面面积65%私家花园边界界处理采用丰富的乔乔、灌木形成成屏障:乔木品种:桂花香樟天天竺桂小小叶榕灌木品种:海桐球花叶叶良姜棕竹竹毛叶丁香香球私家花园相临临小径方案1、道路路:花园园间间采采用用石石汀汀步步设设置置（（50厚青青石石70元/平方方米米））2、门牌牌:每户户设设置置木木制制腰腰门门配配入入户户一一个个，，样样式式同同蓝蓝湖湖郡郡东东岸岸景观观总总图图分分析析.价值值挖挖掘掘地面面标标准准:地面面采采用用半半细细叶叶结结缕缕草草（（40元/平方方米米)乔木木赠赠送送标标准准:边户户型型6棵乔乔木木3棵花花乔乔木木中户户型型4棵乔乔木木2棵花花乔乔木木乔木木品品种种:香樟樟皂皂角角树树广广玉玉兰兰桂桂花花花树树品品种种:黄桷桷兰兰玉玉兰兰樱樱花花红红叶叶李李卖点一:大面积中中户型型大于于100平方米;边户型大大于250平方米卖点二:花园入户户花园私有有化景观总图图分析.价值挖掘掘品种确定定来源于于蓝湖郡郡交房报报事资料料场地体验验水景方案案-户户水景景1、北区的的水体在在入口及及中心景景观场地地集中设设置;2、南区洋洋房区域域三溪水水体宽度度1.5米,采用龟纹纹石(300元/吨)散置驳岸岸点状集中中水景方方案洋房区域域水景方方案设计单位位:主设计师师:朱育帆主设职位位:景观学vs设计学研研究中心心所长清华大学学建筑学学院景观观园林研研究所教教授《中国园林林》编委会委委员主要作品品:北京CBD景观设计计导则编编制（2002）济南大明明湖景区区规划设设计咨询询（2002）北京奥林林匹克公公园景观观设计国国际竞赛赛A02方案（2003）清华大学学核研院院景观设设计（项项目负责责人）北京金融融街北顺顺城街13号四合院院——“与谁同坐坐”改造造设计（（项目负负责人））·利用主设设计师在在设计界界的影响响力,配合他出出书介绍绍本项目目的景观观设计理理念;·请设计师师在专业业杂志（（中国园园林）及及报纸上上发表软软文配合合推广项项目·邀请设计计师参加加推广活活动，利利用清华华的号召召力提升升项目文文气配合合销售设计资源源选择中国传统统吉祥文文化重庆书院院文化水景景植物物＋＋＋景观主题题景观主题题基本原原则与出出发点:1、与项目目定位呼呼应，具具有“文气”2、具有独独特性3、易造景景，对宣宣传有利利少陵书院静晖书院竹林书院莲峰书院北岩书院濂溪书院东川书院聚奎书院江津书院凤山书院东皋书院瀛山书院隆化书院巴川书院合宗书院钩深书院重璧书院桂香书院南宾书院缙云书院字水书院渝州书院三溪九院观澜院濂溪院北岩院瀛山院桂香院字水院静晖院竹林院莲峰院院落景观场地体验庭院方案场地体验大院的苗木配置标准（以样板大院为例）序号苗木名称规格（CM）计量单位数量（株）苗木单价（元）苗木小计（元）工程造价（元）备注特点冠幅干径高度分枝点1腊梅400-50015-20500-60025-30枝/丛株3800.002400.003408.00观澜院大丛古朴2红梅400-50020-25450-600

株13500.003500.004970.00观澜院古朴、形优3桂花550-60020-22500-600

株112000.0012000.0017040.00观澜院古朴、形优4西府海棠400-45020-25400-500

株24500.009000.0012780.00观澜院古朴、形优5皂角树500-60025-35700-900

株15500.005500.007810.00观澜院枝形开展、形优6地被

M220080.0016000.0022720.00观澜院

7灌木

M220180.003600.005112.00观澜院

8合计

228

52000.0073840.00

景观建造标标准庭院苗木配配置标准景观方案消防道处理理方案车库进口处处理方案车库通风口口处理方案案洋房与高层层景观的分分界方案场地体验--景观小品方方案·体验区整体体介绍参见见体验中心心部分资料料·售场后场详详细方案调调整中，3月30日专题汇报报售场区域景景观景观建造标标准围界软景标标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价住区外围绿化6000平米小叶榕、香樟、黄葛树、杨树、蒲葵、海桐秋、茶花160元96万元景观建造标标准河边软景标标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价河边绿化4000平米杨柳、水杉、矛草、迎春花、木芙蓉、鸢尾、草坪等180元72万元景观建造标标准商商业业与住区分分隔软景标标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价高低区分界3500平米楠木、栾树、香樟、朴树、合欢、金边黄杨，南天竹、小叶女贞、草坪等180元63万元景观建造标标准商商业业与住区分分隔软景标标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价建筑后场私家花园相临区域6000平米楠木、栾树、香樟、朴树、合欢、金边黄杨，南天竹、小叶女贞、草坪等200元120万元花园布置700宽青石汀步100元5万元景观建造标标准公公共共道路标准准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价公共道路5500平米(硬景1000平方米)桂花、香樟、玉兰、广玉兰、樱花、棕竹、茶花、春鹃球、草坪等220元99万元1.8米宽道路青石、青砖300元30万元景观建造标准准公公共节点标标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价公共节点4800平米(硬景3000平方米)银杏、桂花、竹、榉树、花卉、草坪等240元43.2万元芝麻白、青砖硬景350元105万元景观建造标准准景观总体指标标总指标用地面积106690平方米

建筑占地31992平方米

河流面积2600平方米

市政停车场2880平方米

住宅区红线内景观总面积69218平方米

私家花园总面积42000平方米全软景面积住宅区公共景观面积19938平方米(含800平方米游泳池)住宅区硬景面积6978.3平方米400元/平方米住宅区硬景比例0.10

商业区红线外景观面积12520平方米

红线内商业景观面积7280平方米

商业景观面积19800平方米200元/平方米(采用青石、芝麻白）商业硬景面积10500平方米

商业区硬景比例0.53

序号苗木名称直供量直供金额库存调拨数库存金额数量合计金额合计1桂花20383240918942315239212555612银杏2981049530381167983467927293643白玉兰9414519054579511482031414黄桷树33782635023881003609144505小叶榕