商业地产核心问题分析培训教程

关于商业地产核心问题的分析关于商业地产核心问题的分析

自2003年起，中国房地产市场最大的普通化莫过于商业地产的异军突起。由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅项目，故中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮流。看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。商业地产的诸多风险决定了它是一种双刃剑形式的投资种类。在面对商为地产开发时，多一点理性思考，少一点感性热潮，方能避开暗流，驶向成功。

关于商业地产核心问题的分析核心问题一：为什么创业容易守业难？核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？核心问题六：如可正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？一、为什么创业容易守业难？

好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。一、为什么创业容易守业难？1、以经营商业的心态操作商业地产

案例一：G市某大厦（1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当（2）症结分析二：主题定位不确定诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性

一、为什么创业容易守业难？案例二：F市著名步行街某大型商业广场（1）症状表现一：拖欠电费（2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满（3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉（4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性一、为什么创业容易守业难？案例三：K市最大型地铁上盖商业城症状表现：租户纷纷退场诊断处方：业态定位要形成互动关系二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？

商业地产开发与住宅开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。那么，商业地产与住宅开发有什么本质区别？商业地产开发的核心要素是什么？商业地产开发是一项长期投资行为，必须着眼于全局，放长线钓大鱼。二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足

住宅开发经济效益产生模型利润总销售收入（销售额）项目总开支（开发成本）=–二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？商业地产开发经济效益产生模型总收入利润项目总成本=–X营利模式不定性可行性Y营利模式自营销售收入租金有入货成本或没有入货成本短期5年或10年或N年收入=售货利润+现金流边际利润或中期收入=租金XN年收入=销售面积X售价（元/平方米）其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。二、如何把握握商业地产与与住宅开发的的本质区别？？2、商业地产项项目的调研对对象是商家3、商业地产项项目多是一次次性投资4、商业地产项项目要求发展展商的资金储储备雄厚5、商业地产项项目的配套设设施功能需求求多元化（1）商业地产开开发讲究以闹闹为主，多选选址交通条件件好的地块（2）商业地产项项目的配套设设施要综合全全面（3）商业地产项项目应具备较较强的辐射力力（4）商业地产项项目更注重综综合气氛的营营造二、如何把握握商业地产与与住宅开发的的本质区别？？6、商业地产的的营销手法与与住宅不同（1）商业地产项项目多以投资资回报率、回回报周期为营营销重点（2）商业地产项项目不同的推推广阶段，推推广对象、推推广手法均有所不同A、商铺出售或出出租阶段，投投放媒体广告告，吸引客户户B、整体交铺运作作阶段，吸引引消费者光顾顾（3）商业地产项项目的营销周周期短（4）商业地产项项目的推广节节奏快（5）商业地产项项目的客户更更关心投资潜潜力三、商业地产产市场调研与与住宅地地产市场调调研有何区别别？开发住宅项目目前要进行调调研，开发商商业项目前也也要进行市场调研。但但商业地产的的市场调研同同住宅的市场场调研有较大的区别，切切记不可将住住宅调研的模模式套用在商商业地产市场上。了解大型商业业地产项目的的调研流程，，是进行商业业地产开发的前奏。三、商业地产产市场调研与与住宅地地产市场调调研有何区别别？1、商业地产市市场调研与住住宅市场调研研有本质的区区别宏观市场研究究区域市场研究究经济数据的多多元化调研多元化消费市市场研究投资小业主定定位调研目标商户定位位调研多元化零售市市场供求状态态研究购物中心产品品设计调研人口环境行业环境先行指标快速消费品个人/家庭服服务耐用消费品同步环境竞争环境经济环境奢侈品滞后指标消费环境金融/保险服服务嗜好品房地产商业地产市场场调研流程三、商业地产产市场调研与与住宅地地产市场调调研有何区别别？住宅地产市场场调研流程宏观市场调研研区域市场调研研消费市场调研研目标客户定位位产品设计调研研三、商业地产产市场调研与与住宅地地产市场调调研有何区别别？2、商业地产项项目的宏观市市场研究3、商业业地产产项目目的区区域市市场研研究（1）分析析项目目所属属区域域的行行业环环境（2）从竞竞争环环境分分析中中寻找找市场场空白白点（3）理解解消费费市场场和消消费环环境三、商商业地地产市市场调调研与与住宅宅地地产产市场场调研研有何何区别别？4、商业业地产产项目目经济济数据据的多多元化化调研研（1）先行行指标标分析析先行指指标指指数的的构成成A、消费品品和原原料的的新订订单B、库存的的实际际变化化C、流动资资产总总额的的变化化D、敏感性性物价价的变变化E、成套设设备的的合同同及订订单F、新颁发发的私私人住住宅建建筑许许可证证G、净经济济主体体的组组成H、销售及及招商商不畅畅公司司的比比例三、商商业地地产市市场调调研与与住宅宅地地产产市场场调研研有何何区别别？4、商业业地产产项目目经济济数据据的多多元化化调研研（2）同步步指标标和滞滞后指指标同步指指标和和滞后后指标标A、国民生生产总总值及及价格格平减减指数数B、失业率率C、零售指指数D、个人收收入E、个人消消费支支出F、工业生生产指指数G、全国采采购经经理协协会指指数H、商业库库存I、工厂订订单J、住房开开工率率K、消费物物价指指数L、生产物物价指指数三、商商业地地产市市场调调研与与住宅宅地地产产市场场调研研有何何区别别？5、商商业地地产项项目的的多元元化消消费市市场研研究消费品品类别别表消费品类别具体内容快速消费品指消费者在日常生活中必须使用的，消耗量大且必须进行快速重复消费的用品，如：食品、饮料、个人/家庭卫生护理用品等。耐用消费品指日常生活必备，但消费周期长，重复消费率低的商品，如家用电器、汽车等。奢侈品指消费者除购买日常必须或必备的商品外，用剩余可自由支配的收入所购买的能够满足个人心愿的商品，如高档化妆品、高档服装、珠宝钻石以及艺术/收藏品等。嗜好品指消费者由于某种强烈的爱好和习惯而选择消费的商品，如：香烟、酒类等。个人/家庭服务指居民为使日常生活中更加方便或为完成某种目的而必须借助的，由各行业专业机构所提供的各种支持，如：装修服务、家政服务、电视节目等。金融/保险服务指由国家金融机构提供、用于企业和消费者的投资、结算、贸易、储蓄、商业保险等方面的服务。房地产则是指城市居民出于居住、投资或其他目的而选择的商业性房屋及相关设施。三、商商业地地产市市场调调研与与住宅宅地地产产市场场调研研有何何区别别？6、商业业地产产项目目的投投资小小业主主定位位调研研7、商业业地产产项目目的目目标商商户定定位调调研8、商业业地产产项目目的多多元化化零售售市场场供求求状态态研究究9、商业业地产产项目目的产产品设设计调调研四、如如何在在商业业地产产项目目中运运用SWOT分析？？SWOT矩阵分分析同同样也也适用用于商商业地地产项项目，，但商商业地地产项项目的的SWOT分析与与住宅宅项目目的SWOT分析却却有各各自的的侧重重点，，商业业地产产项目目的SWOT分析具具有复复合性性的特特点，，要对对项目目自身身所在在市场场上的的各方方面的的元素素进行行分析析。商业地地产项项目的的SWOT分析具具有多多元化化的特特色，，应该该从项项目、、功能能、业业态、、小业业主、、发展展商、、经营营者、、消费费者、、经营营管理理等诸诸多方方面进进行分分析。。四、如如何在在商业业地产产项目目中运运用SWOT分析？？1、SWOT分析同同样适适用于于商业业地产产S：强项、、优势势W：弱项、、劣势势O：机会、、机遇遇T：威胁、、对手手2、商业业地产产项目目的SWOT分析具具有复复合性性的特特点住宅购物中中心S———优势分分析W———劣势分分析O———机会分分析T————威胁分分析多元化化ABCDEFABCDEF、、N是代代表表：：项项目目本本身身、、功功能能、、业业态态、、小小业业主主、、发发展展商商经营营者者、、消消费费者者、、经经营营管管理理等等多多方方面面的的含含义义。。四、、如如何何在在商商业业地地产产项项目目中中运运用用SWOT分析析？？2、商商业业地地产产项项目目的的SWOT分析析具具有有复复合合性性的的特特点点（1）商商业业地地产产项项目目的的强强项项和和优优势势分分析析（2）商商业业地地产产项项目目的的弱弱项项与与劣劣势势分分析析（3）商商业业地地产产项项目目的的机机会会和和机机遇遇分分析析（4）商商业业地地产产项项目目的的威威胁胁与与竞竞争争对对手手分分析析五、、怎怎样样寻寻找找稀稀缺缺性性业业态态？？大多多数数商商业业地地产产开开发发商商都都会会有有一一个个模模糊糊的的概概念念，，即即只只有有稀稀缺缺性性的的业业态态定定位位才才能能获获得得较较高高的的利利润润。。没没错错，，这这是是市市场场经经济济的的基基本本理理论论，，可可是是，，怎怎样样才才能能找找出出稀稀缺缺性性的的业业态态？？五、、怎怎样样寻寻找找稀稀缺缺性性业业态态？？1、以以供供求求关关系系判判别别稀稀缺缺性性业业态态稀缺缺性性商商业业业业态态=项目目所所在在区区域域急急需需产产品品=未来来项项目目所所在在区区域域需需求求产产品品商商机机=项目目均均衡衡点点=商机机六、、如如何何正正确确处处理理购购物物中中心心商商品品组组合合功功能能定定位位与与消消费费者者的的关关系系？？商场商品品组合与与消费者者有不可可分割的的关系。。所以商商业地产产开发一一定要分分析消费费者心理理，明确确消费者者需求及及消费动动机，有有目的地地进行商商品组合合。六、如何何正确处处理购物物中心商商品组合合功功能定位位与消费费者的关关系？1、重视消消费需求求和消费费选择分分析2、了解消消费者购购物十一一种动机机（消费费需求购购物动机机构成元元素）功能定位位市场定位位主题定位位业态定位位目标投资资小业主主定位目标消费费群定位位目标经营营商户定定位经营规模模定位经营方式式定位个人动机机：角色扮演演娱乐自我满足足学习新趋趋势身体活动动感官刺激激社会动机机：家庭外的的社交经经验与有相同同兴趣沟沟通同伴团体体吸引身份与权权威杀价的乐乐趣六、如何何正确处处理购物物中心商商品组合合功功能定位位与消费费者的关关系？3、商业地地产项目目商品组组合应与与顾客定定位对接接4、商业地地产项目目的成本本检核六、如何何正确处处理购物物中心商商品组合合功功能定位位与消费费者的关关系？案例：加加拿大剑剑桥购物物中心随随机应变变经营策策略个案案展示1、剑桥购购物中心心管理公公司营运运范围与与绩效介介绍2、重要经经营策略略解析（1）背景分分析：北北美地区区购物中中心发展展之路（2）根据市市场变化化不断调调整的总总体经营营策略A、策略一：：集中化化策略B、策略二：：选择性性投资C、策略三：：加强核核心资产产的管理理D、策略四：：保守的的财务策策略六、如何何正确处处理购物物中心商商品组合合功功能定位位与消费费者的关关系？（3）加强功功能性管管理措施一：：强调人人力的有有效运用用措施二：：寻求节节税之道道措施三：：锁定美美国大型型零售业业者措施四：：争取在在美国不不动产市市场的发发展机会会措施五：：加强与与各利害害关系人人之间的的管理措施六：：强化环环境品质质的管理理（4）谨慎乐乐观的投投资态度度3、剑桥购购物中心心管理公公司经验验借鉴借鉴一：：了解相相关顾客客的需求求借鉴二：：以收入入保证方方式招商商七、如何何寻求商商业地产产项目效效益与风风险的平平衡？高风险，，高收益益。但前前提条件件是，在在实际运运作中规规避风险险。发展展商若想想在商业业地产开开发中取取得较好好的经济济效益，，就必须须通过最最佳的投投资回报报方式规规避风险险。七、如何何寻求商商业地产产项目效效益与风风险的平平衡？1、通过最最佳的投投资回报报方式寻寻求效益益与风险险的平衡衡低利润高利润中高利润中低利润利润低风险风险高风险中高风险中低风险业态风险与利利润成正正比例风风险：：利润=1：1主力店零售百货货类（低低利润/低风险险）个体店连连锁锁品牌店店、便利利店（高利润润/高风风险）专卖店批批发零零售（中高利利润/中中高风险险）次主力店店酒楼、小小型专卖卖店超市市、折扣扣店（中高利利润/中中高风险险）八、如何何实现大大型商业业地产项项目的百百分百销销售？商铺的价格比住住宅的价价格高很很多，面面对着较较高端的的客户群群体。实实现购物物中心的的全面营营销，发发展商必必须树立立购物中中心的良良好形象象及拟定定有吸引引力的招招商租赁赁合约。。八、如何何实现大大型商业业地产项项目的百百分百销销售？1、树立良良好形象象并制定定不同的的招商办办法（1）拟定广广告争取取承租的的整体策策略（2）制定有有效的招招商策略略策略一：：运用租租用、抽抽成策略略策略二：：签定知知名主题题商店策略三：：展现完完整的行行销推广广计划策略四：：顾客导导向的商商品架构构策略五：：拥有专专业团队队指导行行销策略略，结为为利害与与共的经经营团队队八、如何何实现大大型商业业地产项项目的百百分百销销售？2、根据不不同定位位制定招招商办法法（1）主题商商店条件件及其招招商办法法（2）一般商商店招商商办法（3）招商合合理的租租赁条件件主题商店店招商条条件A、符合业主主之拟定定发展方方向、具具有良好好形象B、过去三年年具有良良好的经经营绩效效C、具有经营营管理特特色D、拥有带动动发展及及集客能能力之国国内外具具有大店店铺经营能力力者E、参与主题题商店的的经营能能导入专专业技术术并提升升本购物物中心形象象者，皆皆为优先先考虑或或主动争争取的对对象八、如何何实现大大型商业业地产项项目的百百分百销销售？3、拟定有有吸引力力的招商商租赁合合约（1）购物中中心租赁赁合约应应具备弹弹性核心内容容设计基本条款款A、管理费用用及其他他公共空空间维护护管理费费用B、水费、电电费、保保全费、、保险费费C、参与经营营的商品品（编号号）、业业种D、使用面积积及公共共使用部部分的约约定使用用条件E、管理规则则F、违约及惩惩罚之规规定G、租赁期间间程序及及相关原原则A、订约日期期B、业主C、租赁人D、租赁人地地址E、租赁人商商店名称称F、租赁期间间G、租赁物件件交给租租赁人的的日期H、试卖起始始日期I、固定最低低租金、、每年或或每月租租金J、租金百分率率K、使用区域L、保证金M、保证人N、商圈范围O、商店编号P、商店面积八、如何实实现大型商商业地产项项目的百分分百销售？？3、拟定有吸吸引力的招招商租赁合合约（2）不断维持持业主与招招商租赁的的关系租赁关系维维持内部原原则：追求求并维持高高顾客满意意度租赁关系维维持外部原原则：落实实业主与招招商租赁商商店间和积积极运作关关系外部原则一一：对内管管理合理化化，对外争争取顾客满满意度，达达成招商营营运目标外部原则二二：有效利利用资源与与人才外部原则三三：利用业业绩与租金金的挂钩，，建立业主主与租赁关关系外部原则四四：依托各各商店原有有商誉，整整合为购物物中心形象象外部原则五五：建立团团队经营的的依存关系系八、如何实实现大型商商业地产项项目的百分分百销售？？案例：广州州中华广场场购物中心心营销策略略解读1、中华广场场的市场定定位和客户户定位2、中华广场场营销策略略、特点解解析策略一：给给客户统筹筹经营的信信心策略二：主主题超市选选取准确策略三：主主题活动迎迎合消费者者多姿多彩彩的生活需需要3、中华广场场资金投入入及回报统统筹九、如何完完成大型商商业地产项项目的招商商活动？招商是大型商业地地产项目开开发的重要要步骤。目目前，业界界通行的是是统一招商商、统一经经营原则。。统一招商商、统一经经营对购物物中心的永永续发展起起着极大的的作用。统一招商，，持续经营营是大型商商业地产项项目的招商商原则。九、如何完完成大型商商业地产项项目的招商商活动？1、大型商业业地产项目目开发提倡倡专业团队队，统一管管理2、坚持统一一招商原则则商业地产租租金回报规规律开业1———3年品牌培养期逐步实现收收支平衡开业4———6年品牌旺盛期投入减少租租金上升盈盈利九、如何完完成大型商商业地产项项目的招商商活动？3、坚持持续续统一经营营原则4、大型商业业地产项目目招商流程程总结购物中心三大招商手手法A、通过业态定定位锁定招招商目标B、通过对目标标商的多方方面评估，，确认它将将为商业中中心带来什么风险险与经济效效益C、进行全国性性的媒体推推广，甚至至是将目标标受众群体体重点放在零售商商、批发商商、品牌商商户、供应应高包括消消费群体。如此才才能使媒体体推广费用用使用直接接到位十、如何实实现大型商商业地产项项目的人人性性化规划设设计？体验经济时时代已来临临，购物正正慢慢地从从一种消费费发展到一一种享受。。消费者对对购物环境境的注重引引发了商业业地产项目目的设计难难题。那么么，怎样才才能实现购购物中心的的人性化设设计呢？十、如何实现现大型商业地地产项目的人人性化化规划设计？？1、大型商业地地产项目的规规划设计会影影响后期经营营2、大型商业地地产项目设计计要点要点一：先策策划后设计，，策划引导设设计要点二：注重重各单位空间间的个性要点三：借鉴鉴欧洲人性化化设计尺度要点四：因地地制宜，入乡乡随俗要点五：强调调内部空间的的可视性要点六：强调调交通组织的的引导性要点七：注重重室外广场的的利用十、如何实现现大型商业地地产项目的人人性化化规划设计？？3、大型商业地地产项目设计计备忘录备忘一：利用用灯光渲染备忘二：色彩彩营造气氛A、暖色系激发购购物欲望B、低彩度挽留客户C、色彩搭配需适适当备忘三：重视视天花板装潢潢照明、备忘四：强化化橱窗装潢照照明十一、如何取取得发展商、、小业主、商商户、消费费者的四赢局局面？商业地产项目目不同住宅项项目，它需要要平衡更多利利益关系，翻翻阅世界各大大商业地产项项目的成功史史，寻求发展展商、小业主主、商户、消消费者之间的的四赢局面，，是其成功的的共同经验。。但怎样才能能达到这种效效果？十一、如何取取得发展商、、小业主、商商户、消费费者的四赢局局面？1、大型商业地地产项目应朝朝“四赢”目目标迈进购物中心“四四赢”模式分分析图运营管理经济效益市场调查情报报策划商业中心项目目产品项目营销对象象适用对象发展商/小业业主/经营商商户小业主/经营营者-商户-业态/消费费群体发展商/小业业主/经营者者/消费群体体小业主/经营营者/消费群群体小业主/经营营者发展商/小业业主/经营者者/消费群体体十一、如何取取得发展商、、小业主、商商户、消费费者的四赢局局面？1、大型商业地地产项目应朝朝“四赢”目目标迈进“四赢”的具体内容A、发展商通过租租售结合实际际自身效益的的最大化B、业主通过所投投资的商业物物业的增值和和租金回报取得投资收益益C、商家通过入场场经营取得经经营利润D、消费者在消费费中得到体验验和一定的满满足十一、如何取取得发展商、、小业主、商商户、消费费者的四赢局局面？2、统一招商、、统一销售、、统一管理的的优势优势一：有利利于统一的业业态规划和项项目定位优势二：有利利于合理掌控控租金和售价价之间的均衡衡优势三：有利利于实现发展展商的利益最最大化（附图图）优势四：有利利于协调各利利益主体之间间的关系优势五：有利利于保证项目目的持久繁荣荣十一、如何取取得发展商、、小业主、商商户、消费费者的四赢局局面？赢利模式特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。又租又售部分租，部分卖，出租部分起示范作用。分割产权商铺进行出售然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能掌握经营权。不租不售，自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。与商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营。在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。大型商业地产产的第一次赢赢利模式十二、选择什么么样的项目开开发流程？同住宅开发一一样，商业地地产项目有不不同的开发模模式。选择不不同的开发模模式，会带来来不同的开发发效益。目前前，业界较多多采取有机型型商业地产开开发流程。有机型开发流流程注重市场场大环境对购购物中心定位位的敏感度，，故在实践中中采用较多。。十二、选择什什么样的项目目开发流程？？1、大型商业地地产项目多采采取有机型开开发流程大型商业地产产项目的机械械开发流程情报策划产品执行资源市场调研分析析、房地产的的情报搜集房地产开发销销售策划、宣宣传广告策划划规划设计、景景观设计、建建筑、装修、、硬件机械设设施维护代理公司、营营销公司、广广告公司、物物业管理公司司土地资源和来来自各方房地地产领域的合合作资源十二、选择什什么样的项目目开发流程？？1、大型商业地地产项目多采采取有机型开开发流程大型商业地产产项目的有机机型开发流程程商业地产规划划商业地产物业业管理商业地产情报报商业地产策划划商业营销商业运营经营营管理商业招商商业运营策划划商业业态产品品情报商业管理软件件平台设计ABCDE十二、选择什什么样的项目目开发流程？？2、大型商业地地产项目的有有机开发流程程步骤步骤一：准确确的产品设计计（硬件+软件）A、项目产品设计计的硬件设计计B、项目产品设计计的软件设计计步骤二：购物物中心准确定定位的支持点点分析（图））A、围绕市场定位位展开项目推推广B、明确功能定位位C、以业态定位吸吸引投资者D、以主题定位抢抢占市场先机机十二、选择什什么样的项目目开发流程？？购物中心定位购物中心定位目标投资小业主定位主题定位市场定位功能定位经营方式定位位经营规模定位位目标经营商户定位目标标消费群定位业态定位十二、选择什什么样的项目目开发流程？？2、大型商业地地产项目的有有机开发流程程步骤步骤三：准确确制定市场战战略步骤四：营销销执行（销售售+招商）步骤五：运营营管理结合经经营理念步骤六：经济济利润最大化化十三、如何实现现大型商业地地产项目的可可持续发展？？顺利开门，宾宾客盈门并不不意味着投资资回报好，事事实上，要想想取得好的开开发效益，必必须着眼项目目的可持续发发展。大型商业地产产项目的可持持续发展必须须依赖后期良良好的经营管管理策略。十三、如何实实现大型商业业地产项目的的可持续发展展？1、经营管理决决定发展可能能性2、实现良好经经营管理的策策略分析3、案例一：日日本上越WMC购物中心先进进经营管理策策略鉴赏4、案例二：香香港海港城成成功经营管理理解读5、案例三：中中信广场——中天购物城运运营管理策略略解读1、经营管理决决定发展可能能性A、经营管理是业业态布局定位位的离合器B、经营管理是商商品功能定位位的延伸2、实现良好经营营管理的策略略分析策略一：策划划指导操作执执行策略二：策划划商场组织策略三：利用用相关设计图图与经营管理理互动策略四：利用用广场定期策策划推广活动动十三、如何实实现大型商业业地产项目的的可持续发展展？3、案例一：日日本上越WMC购物中心先进进经营管理策策略鉴赏A、上越WMC所在地经济背背景B、上越WMC所在地业态分分布状况介绍绍C、上越WMC开发前景D、上越WMC项目开发概念念（表）十三、如何实实现大型商业业地产项目的的可持续发展展？上越WMC项目开发概念念（1）集合经经营低价格日日用品的专卖卖店，向消费费者提倡新生生活形态，首首创日本式的大型折扣店店购物中心。。（2）从消费费者的立场构构思整个开发发概念，重点点为在中心内内各店业种及及商品部分重叠，形成适适度竞争，产产生活力，带带给消费者广广泛的选择空空间。（3）确保广广大的基地面面积及停车场场空间。（4）以仓库库型的商店结结构，彻底削削减建筑、营营业