北京豪宅别墅市场定位分析报告(附图丰富)

第二部分市场定位

一、基本市场战略

1、区域价值及市场分析启示

2、核心市场战略

专为中国（身价5亿以上）新锐富豪

全程（星级）定做的顶级别墅

基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市场战略为：

中国新锐富豪支持点：

1）据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京别墅市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30—40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。

4）《财富》“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江三角洲。举例如：第二批发迹的温州富豪正处于豪宅需求阶段，他们需要用豪宅来体现身份与价值。豪宅已成为温州富豪置业的首选。

5）海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。

全程星级定做支持点：

1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同的生活情调。

2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供饲养马厩场所或养马场而购买等。

3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部改造需要每期均拿出相当比例按需定做。

4）全程星级定做的内容及理念——

全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费；每栋按需提供24小时六星级酒店式服务；

每栋提供vip规划设计师/精装修设计包括家具全套设计；

每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司；

厨房单体设计师；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市场定位理念

一栋一种生活方式

三、顶级别墅理念

1、顶级别墅理念

2、项目别墅理念

国外顶级别墅评判标准——项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、内部空间的室内环境。

与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的开发理念，本案需具备以下系统理念，用以提升市场力，同时在销售方面塑造其他项目无可比性的综合气质。

四、目标客群定位

行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、汽车经营商，第三产业为主

职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主（公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。

文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁

收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右购房目的：多半自住为主，兼顾投资

消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受

购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化

居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。

五、项目档次定位

国际：一级自然环境区的顶级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，具备现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。

国内：顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，摈弃第一代豪华别墅沿袭的国外浅层次建筑风格、原装理论和功能简单的放大，以正统的现代气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵的景观建筑纪念意义

北京:顺义扎堆别墅区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生活检验，前瞻性的规划设计及特质化理念，个性功能和环境的共融塑造持久性。

标准:独树一帜的产品创新理念、营销推广策略/规划设计、景观设计、建筑设计、装修公司、物业管理公司等全程国际顶尖一流的组合服务标准，全球尖端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻底保证。

档次：中国极品自然功能墅

六、销售计划

销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开中走,以确保推广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。

销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。

销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。

七、价格定位

强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富创新——转移客群成交成本投入视线；注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服务——前期介入，后续成本滚动结算；

在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多以总价指数进行市场定价。

主要定价参数：总投资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价:2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积：2000平米左右（含地下）

以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖单价

市场需求走势

根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真正高附加值的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。

总价原则

在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目及目标客群需求。

可类比项目主力户型总价：（万元）

从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。

竞争力比较

通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000万元的产品价格定位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。

性价比原则

在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。

价格与销售状状况参数主力户型1600-2000平米700-1000400-600容积率0.18-0.20.3左右0.4左右总建面4.2万平米6万平米8万平米户数30户左右70户左右150户左右均价美金/平米3000-35002000-30001500-2000总价2000-4000万元800-2000万元左右400-850万左右总销售额11亿左右12亿11亿月销售2套3套5套销售周期15个月18个月30个月月销售额7300万6600万3600万2．定价目标建议均价3000-3500美金/平米（赠送前后私家家庭院/赠送全套世界界名牌家电/赠送全套世界顶顶级精装修/赠送车位车库库/赠送成树/赠送地下室/赠送阁楼或夹夹层面积、挑空面面积、内庭等）建议总价2000万-4000万左右。如以以1600平米（可售面面积1000平米左右）的的户型建议本项目目的总价控制制在2000万。最低折扣扣客控制在98折。户型指数：建建议本案主力力户型面积在在1600-2000平米（包括括地下面积积和室内赠赠送面积）3、入市时机机：豪宅忌讳同同时开售，，互相抢客客，楼价明明显受压；；2004年第一季度度低调入市市积累前期客户户，5月份正式开开始预售，，8月一期现房房正式开盘盘。第三部分项目地块分分析一、项目地地块分析占地326亩/21万平米，地地处北京第第一高档别别墅区内，，周边居住住环境，市市政配套设施相对对完善。该该地块与顶顶级别墅所所应拥有的的山水资源源有一定差差距，但土土地价格较低低为每平米米11万元人民币币，具较强强区域市场场竞争力。。地形基本为为长方形，，地形地貌貌平坦，内内有高压线线市政设施施。地块北北侧为顺平平路，南侧为为现状滨河河路，东南南为潮白河河。距离潮潮白河200米左右。作作为高档别墅区，内内因质素地地形、水景景需特色营营造，西北毗邻顺顺平路使地地块具备投投资属性，，私密居住住品质成本本增加，改改观现有平平坦地形是打打造顶级别别墅的先决决条件；地地块自然条条件缺乏顶顶级别墅的的特殊优势势，并且存在主主路噪声污污染，需要要投入资金金进一步打打造。产品消费族族有一定影影响；而每每栋上千平平米/总价数千万万的统一户户型，有利利于形成纯粹生活活方式，跨跨地域客群群散化特征征明显，购购买倾向不不确定性增增加。别墅创新是是产品力的的灵魂，顶顶级别墅对对应的顶级级富豪生活活方式的创创新更显弥弥足珍贵，别别墅产品升升级阶段，，针对地块块私家庭院院与建筑单单体的空间间及功能创创新是制胜关关键。谁能能把握机会会创新，谁谁就是主庄庄赢家。二、现有规规划方案建建议S+3M设计公司规规划设计初初步方案中中，从规划划上看，尚尚未能充分分体现“顶顶级豪宅”的特殊殊性和“量量身订做””的尊贵感感，地块内内环境资源源需进一步步挖掘和整整合；根据别墅发发展趋势，，庭院应作作为重点进进行个性化化设计，在在规划上应应有体现，，“引水入户户”的做法法比较普遍遍，关键是是如何创新新；应充分分考虑周边边环境对地地块的影响，提提高地块价价值的均衡衡性。通过过必要的手手段和投入入对地块进进行进一步步改造，提升升地块价值值。方案建建议如下：：技术指标A.占地面积：：210000平米B.顶级别墅建建筑面积：：1600平米C.顶级别墅一一层占地面面积700平米（地地下一层400平米，地上上二层500平米）假设以35栋为开发目目标A．35栋建筑一层层占地总面面积=建筑筑一层占地地面积×35栋=700平米米×35栋栋=24500平米米B．本项目剩余余面积=210000平米-24500平米=185500平米米C．分摊到35栋后每户户私家绿地地=185500平平米/35栋=5300平米米D．每栋地面占占地面积=每户一层占占地面积+私家绿地面面积=700平米+5300平米米=6000平米=78米×78米E．每户一层占占地面积=700平米=26.5米×26.5米F．每栋之间楼楼间距为51.5米G．35栋开发量每每栋建筑面面积1600平米容积率率为1200平米×35栋=42000平米/210000平米=0.2分析结论A.35栋开发量每每栋绿地面面积5300平米，楼间间距51.5米，容积率率约0.2，通过有效效的规划容积率可控控制在0.19-0.18。B.此分析结论论未考虑道道路面积、、公共绿地地、公建面面积。C.如以建筑面面积每栋1600平方米测算算其结果得得出在项目目占地方面面约7亩其其占地面积积、私家花园面积积与国内可可类比项目目有着非常常强劲的竞竞争力。本案技术分分析论证结结果第四部分产品定位一、产品定定位方向项目建成将将成为北京京乃至国内内无可比性性的创新型型顶级别墅墅项目。产品创新性性核心定位位根据顶级富富豪的生活活排序：游游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅研究，，结合一期期10套销售策划划安排，如如5套结合潜在在客群定做做单体功能能，另5套定做私家家庭院，并遵循循市场核心心理念“一一栋一种生生活方式””，在同质质化顶级富富豪阶层消消费取向向的的前前提提下下，，特特提提出出““一一栋栋一一种种产产品品定定位位””之之以以下下系系列列性性创创新新产产品品定定位位。。创新新独独栋栋定定位位方方案案一一：：可移移动动的的别别墅墅创新新独独栋栋定定位位方方案案二二：：四合合院院密密室室创新新独独栋栋定定位位方方案案三三：：树屋屋创新新独独栋栋定定位位方方案案四四：：迷宫宫创新新独独栋栋定定位位方方案案五五：：双子子座座创新新独独栋栋定定位位方方案案六六：：禅院院创新新独独栋栋定定位位方方案案七七：：桥洞洞别别墅墅创新新独独栋栋定定位位方方案案八八：：谷地地罕罕岛岛创新新独独栋栋定定位位方方案案九九：：山水水仙仙墅墅创新新独独栋栋定定位位方方案案十十：：空中中花花园园墅墅二、、总总体体规规划划设设计计思思路路1、总总体体规规划划思思路路设计计重重点点讲讲究究社社区区无无混混居居概概念念，，要要保保证证整整个个社社区区的的纯纯粹粹性性；；一一二二三三期期组组团团规规划讲讲求求独独立立性性；；单单元元设设计计力力求求私私密密性性。。总体体规规划划思思路路要要点点首首先先路路网网形形式式不不能能过过多多（（如如南南北北路路）），，路路网网结结构构表表现现要要清清晰；；预留留景景观观系系统统，，如如公公共共景景观观、、景景观观道道路路、、组组团团景景观观；；立体体景景观观功功能能丰丰富富，，社社区领领域域感感强强烈烈；；建筑筑风风格格不不能能过过于于现现代代张张扬扬，，建建筑筑形形式式以以坡坡屋屋顶顶为为主主，，减减少少玻玻璃璃幕幕墙墙的的运运用用（以以免免增增加加光光污污染染）），，建建筑筑选选材材质质朴朴；；日常常起起居居功功能能内内敛敛，，突突出出享享受受功功能能，，重重在在居居住住以以外外的的休休闲闲度度假假功功能能度度假假型型别别墅更更能能显显示示主主人人个个性性；；着着重重外外向向景景观观的的塑塑造造及及亲亲和和力力。。2、邻邻里里关关系系规规划划邻里里关关系系：：户户户户独独立立的的完完整整社社区区。。无无明明显显的的组组团团，，户户户户相相对对独独立立。。社社区区整整体体品质质均均衡衡、、纯纯粹粹。。户与与户户的的独独立立体体现现每每一一户户的的尊尊贵贵感感、、独独立立性性，，如如独独立立门门牌牌号号、、独独立立道道路路指指示示系统统、、独独立立步步行行道道路路系系统统、、独独立立服服务务体体系系等等。。设设计计必必要要的的共享享空空间间，，尽尽量量增增加私私属属空空间间。。强调调软软性性服服务务系系统统的的完完整整，，主主要要是是安安全全系系统统的的完完善善。。邻里里布布局局：：贵贵族族村村落落式式布布局局，，隐隐秘秘在在林林中中““看看不不见见””的的别别墅墅。。强强调调私私属属性性、、独独立性性，，户户户户相相对对独独立立，，弱弱化化组组团团概概念念。。主主要要以以会会所所为为中中心心，，实实现现贵贵族族村村落落的的邻里里关关系系。。充充分分营营造造起起伏伏的的地地形形，，种种植植丰丰富富的的植植被被，，将将别别墅墅隐隐蔽蔽在在植植被被、、地地形之之中中。。并并利利用用植植被被、、围围拦拦、、水水源源分分割割户户与与户户，，避避免免对对视视。。贵族族村村落落：：绝绝对对私私密密空空间间，，绝绝对对回回归归田田园园生生活活，，绝绝对对纯纯粹粹贵贵族族人人群群。。3、单单体体排排布布北疏疏南南密密,西疏疏东东密密三、、建建筑筑规规划划指指标标建建议议容积积率率：：根根据据可可类类比比项项目目分分析析和和容容积积率率与与利利润润率率的的关关系系分分析析,0.18-0.2的容积积率率相相对对有有较较强强的的竞竞争争力力，，且且能能获获得得较较高高的的销销售售利利润润。。总建建筑筑面面积积：：总总建建筑筑面面积积约约56000平米米左左右右。。每每栋栋占占地地4000-5000平米米。。其其中中会所所1000平平米米。。总栋数：：共共35栋别别墅墅。。绿化化率率：：60%以以上上。。顶顶级级别别墅墅绿绿化化率率是是另另一一个个重重要要指指标标，，由由于于包包含含在在人人工水水面面的的面面积积，，项项目目容容积积率率将将在在60%以以上上。。另另外外，，在在公公共共绿绿地地相相对有限的的前提下下，绿化化率反映映了私家家庭院的的大小。。预计70%的的绿化率意味味着每户户3000平米米的庭院院。水面面面积：：5000-6000平米。通通过对竞竞争项目目的人造造水面面面积分析析5000-6000平米的水水面面积积将具有有市场竞竞争力，，并提升升项目的的整体品品质。建筑结结构：：钢结构构。作为为新兴的的别墅建建筑材料料，钢结结构因其其施工工工期短、、空间灵活活、成本本等原因因广泛使使用。根根据本项项目在工工期、建建筑形式式等方面的的具体情情况，适适合采用用钢结构构。庭院面积积：3000-4000平米，预预估每户户占地4000-5000平米，既既满足项项目技术术指标要求求，有具具备市场场竞争力力的预计计庭院面面积为3000-4000平米。主力户型型面积：：1200-2000平米（包包括地下下面积和和室内赠赠送面积积），总总价在2000万-4000万/平米左右右。地下面积积：优山山美地平平均地下下面积占占单户总总建面37%左右。檀檀宫地下下建面占占总建面35%，顶级别别墅地下下占总建建面35%左右。楼间距：南北北楼间距距约50米左右。。建筑层数数：建筑筑主要以以地下一一层、地地上两层层或两层层半（带带阁楼））的空间间层次为主，会会所及其其他公建建地下以以层，地地上两层层。户型种类类：一户户一种户户型，户户户不同同。并可可根据客客户需求求，提供供“订制制”的可可能。停车：每户户全部室室内双车车位车库库设计，，在私家家庭院内内预留访访客车位位。在小小区入口处处设一小小型集中中停车位位即可。。车位比比例为每每户2.5-3.5个车位。。主要居室室指标：：以5-8居（卧室室5-8间）为主主，另工工人房2-4间，其中：主主卧2-3间（分别别为男主主卧、女女主卧、、老人主主卧），，儿童房房1-2间，客房房2-3间。主要礼仪仪交往空空间指标标：以5-7厅为主，，主要包包括中厅厅1个、客厅厅1-2个、宴会餐厅1个、主人人餐厅1个、家庭庭厅（室室）1-2个卫生间：主卧卧、儿童童房必须须保证独独立卫生生间，力力争卧室室内均有有独立卫卫生间。。一层设2个公共卫卫生间，，地下一一层1-2个卫生间间。除此此之外，，佣人居居住区域域有1个佣人卫卫生间。。户型平面面要求：：各功能能分区分分布合理理，动静静、公私私、净污污分开明明显,相相互不干扰。优优先保证证主人生生活的私私密性和和舒适性性。除居居住概念念外，细细化豪宅宅所包含的休休闲、礼礼仪功能能。地下下一层主主要布置置娱乐区区域，首首层布置置接待、、礼仪、、餐饮区域域，二层层主要布布置居住住区域。。空间层次次：主要要以地下下一层、、地上两两层或两两层半（（带阁楼楼）的空空间层次次为主，，各层尽量量布置起起居、休休闲、礼礼仪等完完整的功功能主题题，减少少垂直交交通。空空间的合理性与与趣味性性应尽可可能发挥挥建筑师师的创造造力。可可将跃层层、错层层、挑空空等不同的空间间表现形形式相互互结合，，形成多多变的空空间层次次；私家车位位：全部部室内双双车位车车库设计计，在私私家庭院院内预留留访客车车位。车车位布置在建筑筑单体北北侧，尽尽量远离离主卧、、儿童房房，避免免噪声干干扰。四、总体体规划布布局地块形状状接近长长方形类类似于一一片树叶叶形状，，叶脉结结构走势势暗合本本案路网网与别墅连接接关系，，规划建建议如图图所示意意：隔离林带缓冲带增加神秘感次级路别墅单体次入口潮白河地势北高南低顺平公路南丰住宅小区滨河路主入口及主路隔离林带带作用：：隔离顺顺平公路路噪音，，增加景景观大道道、运动动休闲地地带。主入口及及主路：：主入口口位于地地块西侧侧，适合合道路现现状，使使别墅区区产生纵纵深感。。缓冲带：增加加纵深感感，私密密性，让让人从外外部或进进入小区区后的景景观有与与顶级别墅相吻吻合的美美感及价价值感。。次级路：直接接连接到到顶级别别墅的唯唯一道路路体现豪豪宅价值值。别墅单体体：别墅墅单体位位置在次次级道路路端点。。次入口：开在在主路东东侧连接接顺平公公路。滨河路：滨河河路对项项目整体体形象有有影响五、园林林景观设设计1、水景设设计湖水设计计湖湖景景别墅分分类湖湖水运用用2、园林设设计大景观概概念建议议示意图图潮白河第一层林带第二层林带第三层林带第四层林带北南第一层林林带：林林带内主主要考虑虑主路绿绿化形成成景观大大道，运运动、步步行养道道。栽种高株冠冠大荫浓浓树木。。第二层林林带：第第二层林林带是第第一层林林带过渡渡，对靠靠近主路路的别墅墅起到遮遮挡作用，同时时在两层层林带之之间可设设计公共共活动空空间增加加公共景景区。第三层林林带：第第三层林林带隔离离位置处处与第二二层林带带内的视视线，避避免对视视产生。。第四层林林带：第第四层林林带与第第三层林林带作用用基本相相同，不不同之处处其林带带整体高度降低低，避免免北面住住户对于于潮白河河的视线线受到完完全遮挡挡。大景观概概念林带带分层次次设计所所要注意意的是分分层不是是绝对意意义上的的层次划划分，是随着次次级道路路走向变变化，别别墅位置置变化而而变化，，层次错错落有秩秩。大景观竖竖向示意意图主入口及第一林带第一与第二林带之间公共空间第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系3、邻里交交往场所所顶级别墅墅的邻里里交往一一般在私私家庭院院、VIP会所内进进行，不不需要邻邻里公园园广场等等设施。。建议在会会所沿湖湖附近提提供一处处可以聚聚餐、散散步的草草坪广场场，种植植少量树树木，放放养一些些禽类。。美国别墅墅社区内内的休闲闲活动场场景六、道路路及溪流流设计别墅单体林带林带水系别墅单体水系规划划别墅区水水系设计计呈“S”型平行流流淌与别别墅单体体南面，，交会与与林带。。水系设设计注重重曲折、、委婉、盘盘叠、疏疏密、急急缓、大大小的变变化。如图：七、配套套设施/公建设计原则则：私属属领地最最大化，，减少不不必要的的公共交交流空间间。配套套设施重重点为会所。。配套功功能要内内外动静静分区。。会所与公公建：2000平米，地地下一层层，地上上二层。。可设置置在入口口。会所功能能：超五五星国际际俱乐部部水准。。功能简简化到极极至，提提供日常常服务功功能、餐饮宴会会、部分分商业、、VIP会员茶座座、家庭庭诊所、、商务中中心、增加豪华华SPA熏香等国国际流行行功能，，并铺设设信息点点，增加加室内绿绿化，以以提升档档次和品品位。地下一层层为设备备用房及及管理用用房。幼儿园及及其他公公建：500平米。建议与周周边诸多多的知名名俱乐部部联合，，为业主主提供““泛会所所”的休休闲娱乐乐功能。。为住户提提供周边边诸多俱俱乐部的的入会、、预约、、教练等等诸多服服务。如如邮寄、、理疗、采购购等日常常消费，，建议物物业提供供一对一一的上门门服务和和代办服服务。第五部部分营销推推广概概要一、案案名建建议推荐案案名1）华夏夏庭墅墅———侧重重东方方风格格的庭庭院内内涵推荐案案名2）中国国根墅墅———侧重重中国国文化化的源源远流流长推荐案案名3）炎黄黄逸号号———侧重重生活活方式式差异异化无无可比比性推荐案案名4）无为为别墅墅———侧重重顶级级别墅墅的神神秘感感塑造造推荐案案名5）天地地扬帆帆———侧重重目标标客群群事业业巅峰峰的成成就感感推荐案案名6）国色色天香香———侧重重一流流别墅墅环境境推荐案案名7）龙源源别墅墅———侧重重汇聚聚中国国龙的的发祥祥地推荐案案名8）濠园———侧重重自然然风水水，寓寓意豪豪门圣圣地推荐案案名9）江山山丽墅墅———侧重重双关关寓意意二、推推广策策略推广策策略：：低低调调媒体体造势势，高高调口口碑传传播推广定定位：：中中国国顶级级自然然功能能墅推广主主线：：一一栋栋一种种生活活方式式核心推推广语语：专专为中中国新新锐富富豪全全程定定做的的顶级级别墅墅推广理念：：全程程六星级服服务推广卖点：：针对对私家功能能庭院，私私家居室化化整为零，，一户一卖卖点每户以以主人姓氏冠冠名推广渠道：：以北北京作为推推广基地，，国内辐射射上海、广广州、香港港，国外侧侧重东南亚、、欧美如美美国重点媒媒体推广战术：：新闻闻事件营销销活动如：：飞机上开开盘暨新闻闻发布会申申请吉尼斯斯世界纪录活活动促销活活动如亚洲洲财富论坛坛、马术赛赛、高尔夫夫赛事游艇赛事事、VIP酒会、汽车车赛事举办办中国名胜胜10日游等三、销售工工具楼书：特殊纸纸制作、价价值1000元/本、200个P左右、限量量100本的豪华版版精美楼书；；光盘：100张产品制作作的豪华版版精美光