万科清单招标与设计院工作关联性分析（23P）

清单招标与设计院工作关联性分析2010年2月1日目录一、清单招标的重要性1.费率招标与《定额》方式行将消逝2.清单招标是对经营负责的好工具3.清单招标是辅助提升品质的工具4.清单招标对设计院有哪些好处二、费率与清单计价实例分析1.预、结算管理分析2.变更签证管理分析3.成本结果分析4.探讨三、清单招标与设计院工作关联性分析一、清单招标的重要性前言2010年1月1日起，按照集团的整体部署，万科在工程采购领域将正式、全面、严格实施工程量清单招标的采购方式。在规模速度型向质量效益型转化的过程中，万科需要精细化的管理工具，工程量清单招标是我们实现精细化管理的路径之一一、清单招标的重要性1、费率招标与《定额》方式行将消逝《定额》是计划经济时代，引入前苏联方式，根据当时的施工技术、材料、要求等内容，国家与地方组织相关建筑企业，采用旁站观察、记录的方式，编制统一执行的分部分项工程人工、材料、设备的消耗量表。随着建筑技术的发展，时代差异导致的不匹配性矛盾、市场经济与计划经济差异矛盾逐步显现出来。各地建筑价格管理部门历年来不断采用人工调整、取费方式调整等应急式方法在发包人与承建商的双重抱怨中勉强周旋。《定额》本身应用的局限性越来越明显。市场经济条件下，工程量清单招标是工程发包的必然选择一、清单招标的重要性2、清单招标是对经营负责的好工具工程量清单招标，简言之，就是发包方根据施工图纸计算出工程量，各承建商根据自身的成本状况与赢利要求填写报价，发包方评标。大家从一开始就把准备建设的项目总体造价确定下来。发包方清楚我要花多少钱，承建商清楚他能挣多少钱。一切有条不紊、一切清晰明了。工程量清单招标因为从始至终能把主要成本讲清楚，因此成为对经营结果起保护作用的好工具，因此，工程量清单招标是一种对经营负责的好工具3、清单招标是辅助提升品质的工具看几则图片苏南万科无锡金域缇香示范区------区域标杆性示范区一、清单招标的重要性楼栋11#楼位置：样板房存在问题：1、洋房部分为单框单玻门窗，达不到节能标准2、厨房窗户为固定窗扇，无法开启，不满足通风要求成本解说：1、门窗为甲供料，实施结果与节能计算不合拍；2、未审图就实施出现功能缺陷；3、清单招标强调联合审图，消除功能缺陷；一、清单招标的重要性区域：10#楼位置：一层入口存在问题：铁艺门下口空隙过大，整体比例失调成本解说：1、铁艺门为甲指乙供材，方案未前置，边施工边确定实施方案，过于强调完成节点，而忽视了铁艺门的整体效果；2、清单招标强调方案前置，方案通过效果性评判后，出图，进入招标阶段一、清单招标的重要性楼栋11#楼位置：空调外机位存在问题：空调侧向安装孔尺寸太小，无法安装空调成本解说：1、土建与安装设计专业不交圈，导致功能性缺陷2、清单招标强调专业交圈，招标前期消除专业不交圈导致的功能性缺陷一、清单招标的重要性楼栋7#8#11#楼位置：扶手栏杆存在问题：1、木扶手粗大，表面清漆处理后很斑驳，质感差2、扁铁和圆管的组合显得稀疏，给人感觉不牢靠成本解说：1、楼梯扶手为甲指乙供材，方案未前置导致品质感较差2、清单招标强调方案前置，效果性评估完成后，出图，进入招标程序；或设计提供标准化样品、意向图，做为清单招标依据，可确保意向转化成实物一、清单招标的重要性区域：10#楼位置：空调外机位存在问题：空调机位空间狭窄，上下叠放，洞口尺寸较小，夏天有死机风险成本解说：1、空调百叶为甲供料，二次深化图与土建的专业衔接不到位2、缺少联合审图，导致功能性缺陷3、清单招标强制联合审图，避免功能性缺陷的产生。4、功能上有问题，如何谈高品质一、清单招招标的重要要性区域：7#楼位置：转角处墙砖铺贴存在问题：部分砖面在阳面收边成本解说：1、外墙面砖为甲供，排版图未经审查，过于强调完成节点，而忽略细部收头处理，品质大打折扣2、清单招标强调甲供料的施工做法需明确，并强调深化图专业会审，可以避免类似的损伤品质做法错误正确一、清单招招标的重要要性一、为什么么要采用工工程量清单单招标区域内的标标杆项目，，开放后受受到区域内内、外力棒棒，但我们们的设计部部对于品质质和细节的的追求接近近苛求的程程度，才有有了以上几几则小案例例。如果每每个项目都都有这种追追求完美的的精神，品品质才能突突破瓶颈。。而引入清单单招标机制制，强调四四个管理动动作：1、联合审图图动作、2、专业交圈圈审查、3、明确工作作界面、4、设计方案案前置这些动作落落到实处，，则从源头头进行三个个方面的控控制：1、消消除除功功能能缺缺陷陷、、2、完完善善方方案案效效果果、、3、雕雕凿凿细细部部收收头头、、促进进品品质质提提升升、、强强化化产产品品竞竞争争力力，，清清单单招招标标是是得得力力的的铺铺助助工工具具。。二、、费费率率与与清清单单计计价价的的实实例例分分析析案例例背背景景：：无无锡锡东东郡郡项项目目，，标标一一段段为为费费率率计计价价模模式式，，标标二二段段为为模模拟拟清清单单计计价价+施工工图图包包干干计计价价一、、预预、、结结管管理理分分析析无锡东郡项目管理分析高层洋房备注标一段费率计价模式预算管理07年1月~07年12月06年11月~07年5月管理是指：预算对帐，纠纷问题协调、补办变更签证、情况说明等。预算耗时12个月6个月结算管理08年10月~09年9月结算耗时11个月累计耗时25个月扣除时间搭接4个月标二段清单计价模式预算管理08年11月~08年12月施工图包干预算耗时1个月0个月结算管理09年12月~10年4月预计10年4月完成结算结算耗时4个月累计耗时5个月二、、变变更更签签证证管管理理分分析析标一段标二段数量比（标一/标二）变更数量（单）221603.7倍签证数量（单）268982.7倍合计：4891583倍注：：以以上上仅仅统统计计与与总总包包单单位位有有关关的的变变更更签签证证数数量量。。二、、费费率率与与清清单单计计价价的的实实例例分分析析三、、成成本本结结果果分分析析标一段标二段差异（元/㎡）高层建安单方1011.151016.024.87洋房建安单方858.53866.728.19注：：1、标标一一段段为为结结算算价价；；标标二二段段为为预预估估结结算算价价。。2、以以上上数数据据不不含含变变更更签签证证费费用用、、总总包包配配合合管管理理费费用用。。二、、费费率率与与清清单单计计价价的的实实例例分分析析四、、探探讨讨总包包的的预预、、结结算算管管理理；；变变更更签签证证管管理理中中，，不不仅仅是是成成本本部部及及咨咨询询公公司司的的管管理理精精力力投投入入。。还还需需要要设设计计部部、、项项目目部部、、监监理理公公司司以以及及管管理理层层的的参参与与与与调调协协。。通过以以上三三点的的对比比，我我们发发现费费率与与清单单两种种计价价模式式，可可以导导出以以下三三个方方面的的结论论：1、每一一个参参与该该项目目管理理的员员工，，要多多投入入20个月参参与管管理。。2、变更更签证证的管管理数数量及及精力力投入入，费费率是是清单单模式式的3倍。3、两种种计价价模式式下的的成本本结果果差异异不大大。还有谁谁乐意意参与与费率率计价价模式式下的的项目目管理理？二、费费率与与清单单计价价的实实例分分析三、清单招招标与与设计计院工工作关关系性性分析析一、图图纸目目录二、图图纸质质量三、图图纸会会审三、清单招招标与与设计计院工工作关关系性性分析析一、图图纸目目录图纸目目录跟跟设计计院有有什么么有关关系？？万科有有严谨谨的合合同体体系，，由甲甲供材材、甲甲分包包、甲甲指乙乙供材材三类类组成成。三、清单招招标与与设计计院工工作关关系性性分析析一、图图纸目目录举例：：高层水水箱乙乙供：：水箱箱系统统要出出图、、明确确水箱箱的材材质等等高层水水箱甲甲分包包：则则对应应的水水箱系系统出出图，，可延延后出出图阳台栏栏杆乙乙供：：发标标前确确定样样式，，二次次深化化图到到位阳台栏栏杆甲甲分包包：可可过程程中确确定栏栏杆样样式，，可延延后出出图原则：：合同体体系内内，归归属甲甲分包包范畴畴的，，均可可延后后出图图，清清单招招标用用图纸纸目录录中可可不涉涉及。。除此之外外的，均均需要出出图。三、清单招标标与设计计院工作作关系性性分析二、图纸纸质量从成本的的角度上上给各院院提出一一些小小小的建议议。举例：商品砼：1、与主体体连接的的挑板、、檐口、、砼线条条及零星星砼结构构标注清清晰，无无遗留标标注部位位：构件件尺寸2、构造柱柱出平面面布置图图、过梁梁文字描描述清晰晰；有截截面尺寸寸和配筋筋图节点点图钢筋：1、无对应应节点大大样配筋筋图的，，必需明明确唯一一构造规规范做法法或图集集。（容容易遗留留的：集集水井、、电梯井井、后浇浇带、墙墙体构造造拉结筋筋、钢筋筋砼墙体体水平构构造筋、、窗台压压顶锚入入长度、、现浇板板撑筋））2、钢筋搭搭接方式式：底板板筋、梁梁筋、柱柱筋、墙墙筋原则：可计量量、可计计价可计量：：图纸尺尺寸标注注齐全、、建筑结结构尺寸寸一致可计价：：涉及到到建筑做做法、施施工工艺艺类，描描述齐全全、内容容明确三、清单招标标与设计计院工作作关系性性分析三、图纸纸会审图纸会审审，是清清单招标标过程中中必需预预留的一一个管理理动作，，是极为为重要的的环节。。参与会审审的部门门为：设设计部、、项目部部、工程程部、客客服部、、成本部部参与会审审的外服服为：设设计院、、监理公公司、咨咨询公司司图纸会审审的重要要性：1、解决图图纸质量量问题：：错、漏漏、碰、、缺2、解决各各专业不不交圈的的问题：：如空调调机位的的错误3、解决计计量计价价依据不不充分的的问题：：