北方某城市既有居住建筑节能改造专项规划

TRANSFORMATIONRESEARCHOFEXISTINGBUILDING

2009-02-20唐山市既有居住建筑节能改造专项规划汇报稿目录Contents1分析篇Analysis1.1唐山市城市概况1.2既有居住建筑现状1.3改造的重要意义1.4既有工作基础2规划篇Planning2.1规划依据2.2规划理念2.3改造目标2.4改造模式2.5改造分期2.6改造资金2.7改造政策2.8改造风险3行动篇Implementation3.1改造任务安排3.2改造实施管理3.3改造实施计划唐山市城市概况既有居住建筑现状唐山地理概况全市总面积13472

平方公里，人口719万市区面积3874

平方公里，人口301

万，是全国较大型城市之一1.1唐山市城市概况有煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等十大支柱产业2008年全市GDP达到3452亿元唐山经济概况唐山气候概况暖温带半湿润季风型大陆性气候属于北方寒冷地区年平均太阳辐射量为122千卡/平方厘米，年平均日照时数为2684小时为什么做？Why？分析篇Analysis既有工作基础改造的重要意义1.2既有居住建筑现状分析篇Analysis唐山市既有居住建筑现状特点唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础可改造存量大且范围广调研排查结果：唐山具有改造价值的既有居住建筑面积达到2200万平方米；共470多个小区约7000栋住宅；涉及40多万户约100万居住人口能耗非常高平均能耗指标为25kg标煤/m2·年，是现行节能50%标准的两倍多。布局规整且形式单一既有居住建筑布局非常规整；多为3~6层板式建筑，建筑设计类同严重影响城市整体形象社区环境质量和室内舒适性与生活水平不匹配；与城市总体环境不协调：社区环境与建筑立面美观性差改造的重要意义区位分布主要集中在路北、路南、丰润三个区路北、路南、丰润三个区占可改造的既有居住建筑总面积的70%建设年代主要集中在2000年之前2000年前建成的建筑约占70%（1990年前建成的建筑约占45%）唐山既有居住建筑数据分析主要结论1.2既有居住建筑现状分析篇Analysis唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础改造的重要意义结构形式以砖混为主，占65%唐山既有居住建筑结构分析结论：主要有砖混、框剪、内浇外砌、内浇外挂等以砖混结构为主，约占65%存在一定量的内浇外挂形式，节能效果非常差，约占总量的6%，这种结构形式的建造年代主要集中在80年代中期以前唐山既有居住建筑数据分析主要结论唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础分析篇Analysis1.2既有居住建筑现状改造的重要意义外围护构造种类多外墙主要类型有实心粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块、轻集料混凝土砌块以及混凝土挂板等。外围护构造的特点外墙以砖混构造为主实心粘土砖所占比例达到66%保温性能极差的内浇外挂型混凝土挂板外墙占6%结论：各种类型外围护构造的保温性能都比较差，不能达到现行节能标准的要求。外墙类型建筑面积比例传热系数K（W/m2K）*实心粘土砖147766%1.7加气混凝土砌块573%1.5空心砖36616%1.6轻集料混凝土733%1.9内浇外挂加气混凝土834%2.1内浇外挂实心粘土砖342%2.6其他1617%..唐山既有居住建筑数据分析主要结论分析篇Analysis唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础1.2既有居住建筑现状改造的重要意义典型既有居住建筑实测：选取不同年代不同结构类型的典型建筑共13栋；检测包括三项：热工性能、气密性能、室内热环境外围护结构实测结果各种典型围护结构传热系数与理论模拟计算值相差不大；各种典型围护结构的保温性能均不能达到相关节能设计标准要求。建筑结构形式围护结构各部位平均传热系数K（W/m2K）纵墙山墙屋顶外窗节能65%标准值0.600.600.452.50节能50%标准值0.850.850.704.7内浇外砌实心粘土砖1.461.471.286.4内浇外挂加气混凝土2.12.11.306.4砖混实心粘土砖1.421.401.224.7框架轻集料混凝土1.601.561.254.7

唐山市典型既有居住建筑检测数据分析主要结论分析篇Analysis唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础1.2既有居住建筑现状改造的重要意义建筑换气次数和采暖温度检测结果气密性能差：典型建筑换气次数的检测结果为8～25（1/h），远超过节能标准推荐的0.5~1.5（1/h），说明门窗及维护构造气密性较差。热舒适性差：采暖时主要房间平均温度介于14~23度，最高温度28度，最低温度12度。部分房间平均温度低于16度，表明热舒适性差。

唐山市典型既有居住建筑检测数据分析主要结论分析篇Analysis唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础1.2既有居住建筑现状改造的重要意义大多数居民有改善住房环境的意愿调查中对住房环境不满意的居民有25%，基本满意的居民为61%，而满意的居民只有14%。对住房环境不满意主要集中在户型和热舒适性两方面，对户型不满意的占64%；对建筑室内热舒适性不满意的占42%大多数居民希望改造围护结构保温性能希望改造围护结构保温性能的居民占到64%其它部位改造意愿依次为：暖气片、热计量表、门窗、电线。唐山市城市概况既有居住建筑现状为什么做？Why？既有工作基础分析篇Analysis1.2既有居住建筑现状唐山既有居住建筑改造意愿调查结论改造的重要意义是实现节能能减排目标标的重要途途径全部改造完完成可实现现：每年节能36万吨标煤，可减排92万吨二氧化化碳可扩大集中中供热面积积1000万m2，相当于新新建一个规规模为800MW的热源厂是提升城市市形象和改改善环境的的重要内容容改造可促进进唐山绿化化、美化、、亮化、净净化目标实实现。改造可促进进唐山“三三年大变样样”目标的的实现是提高居民民生活品质质与构建和和谐社会的的重大举措措。冬季室温可可提高4-6度，热舒适适性得到极极大提高居民住房条条件和社区区环境也将将得到极大大改善。改造势在必必行！唐山市城市市概况既有居住建建筑现状改造的重要要意义为什么做？？Why？既有工作基基础分析篇Analysis1.3改造的重要要意义唐山市既有有居住建筑筑改造的重重要意义5年既有建筑筑改造工作作的积累100万m2的成规模既既有建筑改改造成功经经验温控计量设设施安装面面积已达150万m2供热设施管管理水平处处于全国先先进水平新的热价方方案已开始始实施唐山市城市市概况既有居住建建筑现状改造的重要要意义为什么做？？Why？既有有工工作作基基础础分析析篇篇Analysis1.3既有有工工作作基基础础唐山山市市既既有有建建筑筑改改造造既既有有工工作作基基础础《中华华人人民民共共和和国国节节约约能能源源法法》《中华华人人民民共共和和国国可可再再生生能能源源法法》《民用用建建筑筑节节能能条条例例》《国务务院院关关于于加加强强节节能能工工作作的的决决定定》《国务务院院关关于于印印发发节节能能减减排排综综合合性性工工作作方方案案的的通通知知》《建设设部部关关于于落落实实<国务务院院关关于于印印发发节节能能减减排排综综合合性性工工作作方方案案的的通通知知>的实实施施方方案案》《关于于推推进进北北方方采采暖暖地地区区既既有有居居住住建建筑筑供供热热计计量量及及节节能能改改造造工工作作的的实实施施意意见见》、《北方方采采暖暖地地区区既既有有居居住住建建筑筑供供热热计计量量及及节节能能改改造造专专项项资资金金管管理理暂暂行行办办法法》做什什么么？？Whattodo？规划划篇篇Planning2.1规划划依依据据国家家层层面面《河北北省省人人民民政政府府关关于于加加强强节节能能工工作作的的决决定定》《河北北省省人人民民政政府府关关于于印印发发节节能能减减排排综综合合性性实实施施方方案案的的通通知知》《河北北省省建建设设厅厅关关于于建建设设领领域域节节能能减减排排工工作作实实施施方方案案》《河北北省省建建筑筑节节能能管管理理实实施施办办法法》省级级层层面面规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念《唐山山市市城城市市总总体体规规划划》（2003－2020年））》《唐山山市市中中心心城城区区供供热热规规划划（（2005-2020年））》《唐山山市市城城乡乡面面貌貌三三年年大大变变样样实实施施方方案案》《唐山山市市绿绿化化、、美美化化、、亮亮化化、、净净化化规规划划》规划划篇篇Planning2.1规划划依依据据市级级层层面面做什什么么？？Whattodo？规划划依依据据改造造目目标标改造模式式改造分期期改造资金金改造政策策改造风险险规划理念念以人为本本、和谐谐社会两型社会会、节能能减排生态城市市、宜居居靓城构建和谐谐社区、、改善城城市环境境系统、高高效、全全面进行行改造创新模式式和机制制规划依据据改造目标标改造模式式做什么？？Whattodo？改造分期期改造资金金改造政策策改造风险险规划理念念规划篇Planning指导思想想2.2规划理念念三个同步步坚持旧城城改造与与节能改改造同步步进行坚持建筑筑围护结结构改造造与采暖暖供热系系统同步步改造坚持节能能改造与与建筑性性能和社社区环境境改善同同步实施施两个协调调坚持节能能改造与与和谐社社区建设设协调坚持节能能改造与与城市整整体和周周边环境境协调一个优先先坚持科学学论证和和低成本本改造技技术优先先基本原则则全生命周周期综合平衡衡模式创新新系统谋划划可实施性性资源节约约科学推进进规划依据据改造目标标改造模式式做什么么？Whattodo？改造分分期改造资资金改造政政策改造风风险规划理理念规划篇篇Planning规划策策略2.2规划理理念点（楼栋）线（社区）面（区域）里（性能）表/里（功能）表（环境）经济环境XY社会使用寿命政策资金改造成本运行管理功能性能社区环境规划依依据改造目目标改造模模式做什么么？Whattodo？改造分分期改造资资金改造政政策改造风风险规划理理念规划篇篇Planning改造总总量目目标2.3改造目目标三年实实现全全市2200万平方方米既既有居居住建建筑节节能改改造节能减减排目目标实现全全市改改造既既有居居住建建筑节节能率率达到到65%；改造造后年年节约约36万吨标标煤，，减排排二氧氧化碳碳92万吨；；同时时可扩扩大集集中供供热面面积1000万平方方米。。社会效效益目目标全面改改善居居民居居住生生活品品质，，整体体改善善城市市面貌貌，实实现唐唐山市市“三三年大大变样样”的的战略略目标标。经济效效益目目标促进政政府、、企业业、居居民多多方投投资，，扩大大内需需，实实现收收支平平衡，，促进进节能能产业业发展展。根据唐唐山市市既有有居住住建筑筑现状状分析析，本本规划划提出出三大大类、、五种种改造造模式式：第一类类：拆拆改结结合拆改建建模式式第二类类：综综合改改造社区综合改改造模式建筑综合改改造模式第三类：节节能改造节能综合改改造模式节能单项改改造模式规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning改造模式分分类2.4改造模式模式一：拆拆改建模式式部分拆除重重建、部分分综合改造造适用范围位于城市主主要景观节节点及主干干道两侧商业开发价价值较高易于利用社社会资金进进行开发建建设建设年代较较早具有一定规规模的小区区规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning第一类：拆拆改结合2.4改造模式重点拆改区区域确定以城市主要要景观中心心凤凰山、大大城山周边边为核心以城市景观观大道南北北向建设路和东西向的的新华道、北北新道为轴线选择区域中中建设年代代较早，具具有一定规规模的小区区拆改建模式式控制规划划中心城区拆拆改小区总总建筑面积积为500万m2，约占总量量的40%各个住区拆拆改比例控控制为该住住区总建筑筑面积的40%以内预计拆改建建模式将新新增加城市市居住建筑筑面积350万m2，可提供拆拆改资金约约13.2亿元规划篇Planning中心城区拆拆改结合模模式分布2.4改造模式规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念模式二：社社区综合改改造改造内容包包括：建筑综合改改造社区环境功功能改善适用范围非节能的建建筑社区建筑功能不不合理建筑性能与与社区环境境均较差且且规模较小小的社区规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning综合改造2.4改造模式模式三：建建筑综合改改造改造内容包包括：节能改造；；建筑内部功功能与设施施完善改造造；加坡屋顶；；加阳台；加厨卫等适用范围非节能建筑筑，包括拆拆改模式中中社区内改改造建筑；；建筑内部功功能设计不不能符合现现代生活需需求，且性性能较差的的建筑规划篇Planning第二类综综合改造造2.4改造模式规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念主要分布在城城市主要干道道周边区域选取建设年代代较早且具有有一定规模，，且公共配套套设施较落后后的社区中心城区综合合改造的小区区总建筑面积积为150万平方米，约约占总量的12%规划篇Planning中心城区综合合改造模式分分布2.4改造模式规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning第三类节节能改造2.4改造模式模式四：建筑筑综合节能改改造改造内容包括括从换热站到到室内供热系系统改造、围围护结构改造造适用范围非节能建筑社区环境较好好的建筑规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning第三类节节能改造2.4改造模式模式五：建筑筑单项节能改改造改造内容包括括供热温控计计量、透明围围护结构改造造等。适用范围建筑达到一步步节能标准社区环境较好好建筑外观与周周边比较协调调选取不能达到到建筑节能要要求的小区中心城区节能能改造的小区区总建筑面积积为600万平方米，约约占总量的48%规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning中心城区节能能改造模式分分布2.4改造模式以节能改造模模式为主，占占全市改造总总量的52%作为融资主要要渠道的拆改改建模式占全全市改造总量量27%，在30%以内。规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning全市改造模式式构成2.4改造模式中心城区以节节能改造模式式为主，占中中心城区改造造总量的48%作为融资主要要渠道的拆改改建模式，这这类社区所处处的地段较好好，占中心城城区改造总量量的40%规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning中心城区改造造模式构成2.4改造模式改造分三期实实施2009年为一期2010年为二期2011年为三期。改造量分期一期500万平方米二期900万平方米三期800万平方米改造重点中心城区的路路南、路北区区为全市改造造的重点区域域，尤其在一一期规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning全市改造分期期计划2.5改造分期中心城区改造造总量计划为为1259万平方米一、二、三期期改造计划比比例约为3:4:3规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning中心城区改造造分期计划2.5改造分期一期以拆改建建模式为主考虑建设周期期、资金筹集集、启动难易易等问题，一一期以拆改建建结合的改造造模式为主，，占一期总改改造量的66%。综合节能改造造模式较少，，控制在10%左右规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning一期全市各区区改造模式计计划2.5改造分期二期以综合改改造和节能改改造模式为主主二期开始大面面积展开综合合改造和节能能改造考虑拆改建模模式建设周期期问题，二期期此模式改造造计划量较少少，控制在15%左右。规划依据改造目标改造模式做什么？Whattodo？改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念规划篇Planning二期全市各区区改造模式计计划2.5改造分期三期以节能改改造模式为主主节能改造模式式占该期改造造总量的60%以上拆改建模式仍仍占一定比例例的计划规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式做什什么么？？Whattodo？改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念规划划篇篇Planning三期期全全市市各各区区改改造造模模式式计计划划2.5改造造分分期期规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念改造造总总资资金金需需求求为为237.0亿元元拆改改建建模模式式资资金金需需求求最最大大，，达达177.0亿，，占占总总需需求求的的75%做什什么么？？Whattodo？规划划篇篇Planning改造造总总资资金金需需求求测测算算2.6改造造资资金金模式期数小区总面积拆建比例改造比例拆建面积拆前容积率新建容积率新建建筑面积回迁住房面积新建商品房面积新建商业面积（万m2）新建配套面积（万m2）改造面积室外环境设施改造比例室外环境设施改造面积加阳台改造比例加阳台改造建筑面积加阳台新增面积建筑综合节能改造比例建筑综合节能改造面积单项节能改造面积拆改建一期32835%65%1151334413818320.82.5213100%21350%1071395%20311二期12635%65%441313253790082100%8250%41595%784三期13935%65%491314658880090100%9050%45595%865合计593

208

623249350213385

385

19323

36619综合改造一期60

6050%3050%30495%573二期247

24750%12450%1241595%23512三期149

14950%7550%75995%1427合计456

456

228

22827

43323节能改造一期109

109

50%5555二期548

548

50%274274三期494

494

50%247247合计1151

1151

575.5575.5合计一期497

115

344138183

382

243

13716

31468二期921

44

1325379

877

205

16420

586290三期782

49

1465888

733

165

12014

474259合计2200

208

623249350

1992

613

42150

1375618拆改改建建模模式式共共需需资资金金177.0亿元元拆除除及及新新建建商商品品房房投投资资需需求求近近149.8亿，，占占85%；改造造投投资资需需求求约约27.2亿元元，，占占15%规划划篇篇Planning拆改改模模式式资资金金需需求求测测算算2.6改造造资资金金规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念做什什么么？？Whattodo？项目新建住宅新建商业新建配套室外设施改造新增厨卫建筑综合节能改造建筑单项节能改造合计建筑面积（万m2）5992133852336619--

单价（元/m2）

250030002800

601200400250--

总造价（亿元）149.86.20.72.32.814.60.5177.0规划划篇篇Planning各区区分分期期改改造造资资金金需需求求2.6改造造资资金金规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念做什什么么？？Whattodo？分期路南区路北区高新区丰南区丰润区古冶区开平区其他县区合计总资金需求一期18.281.00.30.71.00.80.52.0104.4二期7.629.80.40.810.55.83.49.467.6三期9.529.30.50.58.95.53.47.364.9合计35.2140.11.21.920.412.17.318.7237.0规划划篇篇Planning改造造投投融融资资原原则则2.6改造造资资金金规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念做什什么么？？Whattodo？市场场运运作作采取取市场场化化运运作的模式式，以以提提高高财财政政资资金金的的运运用用效效率率，，降降低低改改造造成成本本和和加快快建设设速速度度。。收益益循循环环政府府提提取取既既有有居居住住建建筑筑拆拆改改建建收收益益的的固固定定比比例例纳入入既有有居居住住建建筑筑改改造造专专项项资金。。市区区分分担担市、、区区两两级级政政府府财政政适适当当分分担担既有有居居住住建建筑筑改改造造的投投入入。一期期资资金金需需求求为为104.4亿元元，，主主要要以以市市场场运运作作投投入入为为主主以拆拆改改建建模模式式为为主主，，绝绝大大部部分分来来源源于于市市场场运运作作筹筹资资，，占占90%；居居民民出出资资占占4%；国国家家政政府府补补贴贴占占2%；专专项项基基金金出出资资占占4%。二期期资资金金需需求求为为67.6亿元元，，以以专专项项资资金金和和市市场场运运作作投投入入为为主主大面面积积展展开开综综合合改改造造和和节节能能改改造造，，专专项项资资金金出出资资比比例例为为26%，市市场场运运作作筹筹资资54%，居居民民出出资资占占14%；国家家政政府府补补贴贴占占6%。三期期资资金金需需求求为为64.9亿元元，，以以市市场场运运作作和和专专项项资资金金投投入入为为主主市场场运运作作筹筹资资62%，专专项项资资金金出出资资比比例例为为21%，居居民民11%；国家家政政府府补补贴贴占占5%。整体体上上看看，，市市场场运运作作筹筹资资比比例例约约72%；专专项项资资金金出出资资占占15%；居居民民出出资资约约占占9%；国家家政政府府补补贴贴占占4%。规划划篇篇Planning分期期改改造造资资金金需需求求测测算算与与筹筹资资模模式式2.6改造造资资金金规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造造风风险险规划划理理念念做什什么么？？Whattodo？104.467.664.9专项项资资金金需需求求总总量量约约为为35.4亿元元工程程收收益益筹筹措措得得到到15.3亿元元资金金缺缺口口达达20.1亿元元规划划篇篇Planning专项项资资金金筹筹措措2.6改造造资资金金规划划依依据据改造造目目标标改造造模模式式改造造分分期期改造造资资金金改造造政政策策改造风风险规划理理念做什么么？Whattodo？规划依依据改造目目标改造模模式改造分分期改造资资金改造政政策改造风风险规划理理念做什么么？Whattodo？规划篇篇Planning专项资资金管管理2.6改造资资金建立既既有居居住建建筑改改造专专项资资金建立市市、区区两级级既有有居住住建筑筑改造造专项项资金金，设立立专户户，实实行收收支两两条线线管理理。专项资资金主主要用用于：：政府府改造造投入入、低收入入人群群补贴贴、投投资商商或企企业激激励补补贴等等。专项资资金主主要来来源专项资资金主主要来来源新增住住房面面积销销售收收益等等国债资资金市、区区两级级财政政市、区区两级级墙改改基金金、大大修基基金专项资资金不不包括括国家家节能能补贴贴拆改居居民利利益难难以平平衡，，拆改改工作作难以以推进进拆改前前居民民意愿愿和利利益难难统一一，拆拆迁补补偿和和改造造工作作都难难以推推进拆迁的的大部部分原原有居居民不不用交交物业业费或或交得得很少少，如如果回回迁安安置到到新建建高层层，物物业管管理费费会大大幅提提高同一小小区拆拆迁安安置政政策与与改造造政策策如果果差异异较大大，会会导致致心理理失衡衡；同同一小小区居居民会会因拆拆迁安安置住住房条条件与与改造造住房房条件件差异异大而而不平平衡拆改新新增建建筑面面积较较大，，地产产市场场面临临较大大压力力新增建建筑面面积量量很大大，投投放市市场会会对整整个房房地产产市场场造成成负面面影响响大量既既有居居住建建筑改改造扩扩容后后，居居民生生活条条件得得到极极大改改善，，会减减少新新房的的购买买者，，这对对市场场会造造成一一定的的影响响。规划依依据改造目目标改造模模式改造分分期改造资资金改造政政策改造风风险规划理理念做什么么？Whattodo？规划篇篇Planning既有居居住建建筑改改造主主要问问题分分析2.7改造政政策金融危危机使使投资资者更更加谨谨慎，，拆改改资金金筹措措难度度大拆改面面积较较大，，资金金需求求非常常大，，时间间要求求非常常紧，，资金金筹措措难度度大。。地产开开发风风险较较大，，拆改改难以以吸引引投资资者。。一般企企业业业主投投资拆拆改的的意愿愿较低低，难难以调调动积积极性性。既有建建筑改改造投投资量量巨大大，融融资困困难按照改改造2200万平方方米计计算，，既有有建筑筑改造造总投投入近近240亿元以以上，，投资资巨大大，仅仅依靠靠财政政投入入很难难在三三年内内完成成并取取得成成效。。由于金金融危危机，，房地地产市市场低低迷，，难以以吸引引战略略投资资者。。按照规规划全全市将将拆除除居住住建筑筑面积积208万平方方米，，新增增商品品房面面积约约350万平方米，，按照4600元均价销售售，可筹节节能改造专专项资金约约13亿元。按此此计算，全全市2200万平方米节节能改造，，地方政府需需另外筹集集专项资金金20亿元。规划依据改造目标改造模式改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念做什么？Whattodo？规划篇Planning既有居住建建筑改造主主要问题分分析2.7改造政策既有建筑改改造投资量量巨大，融融资困难如果新增商商品房的社社会销售率率为50％，政府按按照市场价价格4600元/m2收购，则需需资金约80亿元。如果果政府按照照保障性住住房价格即即2800元/m2回购，则约约需资金49亿元。如果不进行行拆除，按按照400元/m的改造成本本计算，改改造208万平方米，，需要资金金约8.3亿元。如果果按照居民民出100元/平方米、国国家政府节节能补贴50元/平方米的标标准计算，，地方政府府需另外筹筹集5.2亿元。如果完全不不采用拆建建模式，对对全市2200万平米进行行改造需资资金88亿元。如果果按照居民民出100元/平方米、国国家政府节节能补贴50元/平方米的标标准计算，，地方政府需需另外筹集集55亿元。规划依据改造目标改造模式改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念做什么？Whattodo？规划篇Planning既有居住建建筑改造主主要问题分分析2.7改造政策综上，采用用比不采用用拆改模式式，地方政政府可以少少筹集35亿元。但地方政府府必须考虑虑新增商品品房的销售售问题，各各级政府应应考虑如果果未能实现现盈亏平衡衡的应对措措施与风险险规避为尽快推进进既改工作作，急需在在3月底之前出出台下列四四项政策：：既有建筑拆拆迁补偿实实施办法（（政府令））该政策主要要解决拆迁迁问题。按比例回迁迁拆迁户临时时安置补助助费时限和和标准既有建筑改改造土地利利用与产权权变更管理理办法（政政府令）该政策主要要解决改造造后房屋面面积认定与与上市交易易问题。改造扩容需需重新勘定定每户建筑筑面积，变变更产权证证重新核定拆拆除重建与与改造扩容容的土地利利用面积，，变理土地地证。规划依据改造目标改造模式改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念做什么？Whattodo？规划篇Planning急需出台的的政策与主主要思路2.7改造政策既有建筑改改造经济激激励政策该政策主要要吸引投资资商投资，，激励居民民支持，动动员企业业业主投入。。投资商：减减免土地出出让金、配配套费、税税收；政府府兜底，在在市场销售售不好的情情况下政府府保证回购购用作保障障性住房。。以固定回回报且风险险低来吸引引投资者大企业业主主：减免税税收；政府府补贴等居民：扩容容增加面积积居民可按按低于经济济适用房价价格购买；；低收入人人群可享受受改造费用用减免和政政府购房补补贴既有建筑改改造指导意意见该政策主要要解决改造造的政策依依据。主要要明确：改造总目标标和原则改造实施主主体改造政策策原则与与融资模模式改造组织织管理改造考核核评价等等规划依据据改造目标标改造模式式改造分期期改造资金金改造政策策改造风险险规划理念念做什么？？Whattodo？规划篇Planning急需出台台的政策策与思路路2.7改造政策策既改工作作实施方方案（2009年3月）任务目标标分解到到年度和和区县既有建筑筑改造工工程管理理办法（（2009年3月）从规划、、立项、、方案设设计、施施工图设设计、施施工、监监理、竣竣工验收收、测评评的全过过程工程程监管既有建筑筑节能专专项资金金管理办办法（2009年）资源来源源（如国国家补贴贴、墙改改基金、、大修基基金、市市和区/县财政等等）资金用途途（如工工程补贴贴、低收收入人群群补贴、、宣传培培训、管管理）资金管理理（如采采购、拨拨付等））等方面面居民工作作协调管管理制度度（2009年）规定居民民工作流流程、居居民事务务处理原原则、居居民合同同签订等等低收入人人群保护护实施细细则（2009年5月）规定资格格认定、、分级分分类、补补贴标准准、发放放程序等等既有建筑筑改造评评估管理理办法与与指标体体系（2010年）规定工作作成效考考核原则则、方法法、程序序、奖惩惩等供热收费费实施细细则（2010年10月）规定工作作成效考考核原则则、方法法、程序序、奖惩惩等规划依据据改造目标标改造模式式改造分期期改造资金金改造政策策改造风险险规划理念念做什么？？Whattodo？规划篇Planning2009年内还需需出台的的主要政政策与思思路2.7改造政策策既改政策策保障体体系规划划管理类政政策经济类政政策技术类政政策既改工作作指导意意见既改工作作实施方方案工程规划划设计指指南技术产品品指南与与推荐目目录工程定额额标准工程作业业指导书书（施工工、监理理、检测测、验收收）公共财政政支持政政策专项资金金管理办办法工程管理理办法经济激励励政策（（财政补补贴、贷贷款贴息息、税收收减免等等）居民工作作协调管管理制度度既改工作作考核评评价办法法弱势群体体保护实实施细则则项目评价价指标体体系供热收费费管理办办法与实实施细则则既改工作作组织管管理政策策各类技术术单位服服务标准准既有建筑筑拆迁补补偿实施施办法既有建筑筑改造土土地利用用与产权权变更管理办法法既有建筑筑拆除及及循环利利用技术术导则绿色建筑筑技术导导则2009年4月之前须须出台的的政策2009年年底之之前须出出台的政政策可视情况况选择性性出台的的政策规划依据据改造目标标改造模式式改造分期期改造资金金改造政策策改造风险险规划理念念做什么？？Whattodo？规划篇Planning既有居住住建筑改改造政策策总框架架2.7改造政策策通过既有有建筑拆拆改建，，新增的的建筑面面积将占占到当年年新增住住房面积积的30-40%，这部分分住房投投放将对对唐山整整个房地地产市场场造成很很大的冲冲击。根据《唐山市住住房建设设规划（（2008—2012年）》，唐山市市平均每每年将新新建住房房建筑面面积约540万m2（商品住房460万m2，保障性住房房80万m2）考虑到房地产产市场受到金金融危机影响响，2009-2011年平均每年新新增住房面积积将比原规划划要有所下降降。按下降40%计算，预计将将从平均每年年540万m2下降到324万m2。据统计分析析，2007-2008年唐山市平均均每年新建住住房建筑面积积250多万m2。如果三年（2009-2011）实现2200万m2既有居住建筑筑改造，预计计总共新增住住房建筑面积积325万m2，平均每年新新增住房建筑筑面积100余万m2。这部分面积积将占到唐山山市每年全部部新建住房建建筑面积的30-40%。通过既有居住住建筑改造扩扩容，还将增增加90余万m2住房面积，改改善10万余户居民既既有住房条件件和环境，这这也将会较大大程度减少或或减缓这部分分居民对市场场上新建住房房购买的需求求，从而对房房地产市场造造成较大影响响。规划依据改造目标改造模式改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念做什么？Whattodo？规划篇Planning房地产市场风风险2.8改造风险既有建筑拆改改建将涉及多多个住户的拆拆迁和改造，，居民意愿很很难统一和协协调，施工扰扰民现象不可可避免，易在在拆改建的过过程中产生矛矛盾和纠纷，，影响到社会会稳定。如果三年（2009-2011）实现拆改建建2200万平方米既有有居住建筑，，将涉及40余万户约100万居民。如果果按拆除40%计算，拆迁涉涉及约16万户近40万居民，改造造涉及约24万户60余万居民既有建筑的相相关政策法规规短时间内无无法研究制订订得非常完善善，而且补贴贴政策很难做做到完全公平平，拆改建过过程中容易产产生政策和法法律风险，造造成社会的不不稳定。既有建筑改造造融资困难如果三年（2009-2011）实现拆改建建2200万平方米既有有居住建筑，，总投资将达达到237亿元，平均每每年需投资约约80亿元。如此巨巨大的资金很很难及时融资资到位部分经济困难难业主和居民民改造资金难难以到位改造本身投资资需要居民承承担20%以上，这部分分投入难以收收取到位扩容建筑面积积需要居民购购买，这部分分资金收取到到位比较困难难规划依据改造目标改造模式改造分期改造资金改造政策改造风险规划理念做什么？Whattodo？规划篇Planning2.8改造风险社会稳定的风风险资金的风险行动篇Implementation3.1改造任务安排排（2009年）改造实施管理理