专家解读知名房企城市综合体的规划设计详解(大量附图)

城市综合体的规划设计

目录第一模块城市综合体大趋势第二模块城市综合体的商业规划第三模块城市综合体的建筑规划第四模块城市综合体的开发管理（案例与专题分析）第一模块城市综合体大趋势第一章、城市综合体的最新发展第二章、城市综合体的商业及建筑规划特征第三章、商业地产的发展趋势第四章、城市综合体案例第一章城市综合体的最新发展房地产巨头集体转型搏杀商业地产

继华润置地上月底在香港2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%以后，一直专注于住宅开发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。近日，宣布涉足商业地产后，万科三个大体量的商业地产项目在10余天内先后曝光；昨天，央企地产大佬保利地产再度向记者透露，该公司计划到2010年商业地产方面的投资总额将占到总投资的30%，商业物业面积将增加到300万平方米。“商业地产是房地产业发展的必然阶段。”

在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。

商业地产每年增量将达1300万平方米在5月8日举行的2010中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。当前中国不少城市提出城市升级的概念，第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段，就是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明确提出要打造100个商业综合体。目前中国赶上了城市化发展的“钻石时期”，每年将有1300万人进城。如果按照每人商业配套1平方米，将是1300万平方米的增量工作。目前中国社会商品零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达10万亿美元，与国外相比我们还很落后。第二章、城市综合体的商业及建筑规划特征1城市综合体的多元素概述2城市综合体商业与建筑规划的八大特点城市综合体MIXED-USEDEVELOPMENT）的主要商业业态包括哪些？城市综合体的多个元素城市综合体商业与建筑规划的八大特点1、交通网络2、消费模式3、业态混合4、城中之城5、复合空间6、整体风格7、人流动线8、开发周期-八大特点详述第三章、商业地产的发展趋势1.历史上的商业地产发展趋势2.比较国际与国内的商业地产发展趋势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。2.比较国际与国内的商业地产发展趋势中外商业发展规模比较

中外外百百货货商商店店比比较较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发发达达国国家家百百货货商商店店的的阶阶段段比比较较，，可可成成为为商商业业地地产产决决策策时时的的重重要要参参考考2.比较较国国际际与与国国内内的的商商业业地地产产发发展展趋趋势势第四四章章、、城城市市综综合合体体案案例例1天津津项项目目2韩国国乐乐天天项项目目第二二模模块块：：城城市市综综合合体体的的商商业业规规划划第一一章章、、商商业业地地产产的的三三大大盈盈利利点点第二二章章、、中国国商商业业地地产产的的演演变变第三三章章、、商商圈圈第四四章章、、品品牌牌定定位位与与商商业业地地产产第五五章章、、商商业业地地产产在在一一、、二二、、三三线线城城市市的的机机遇遇与与风风险险第六六章章、、案案例例分分析析二万平米中小小型购物中心心的选址条件件商业地产三大大盈利点是什什么？第二个阶段：：竞争的加剧剧与产业链的的成熟，不具具备多少能力力的发展商几几乎被淘汰了了，能生存下来的的发展商必须须都是具有较较强的实力与与操作能力的的发展商，成功变成了了一种实力与与能力的考验验。第一阶段：利利用了城市化化所带来的巨巨大市场需求求，只要拿到到一块地，通通过一定的资资本运营就可可以将项目建建成，实现成成功销售，项项目即告完成成，这一成功功带有很大的的机会主义色彩彩。住宅地产的发发展经过了两两个阶段，但商业地产只只有后一个阶阶段。在过程上来说说，如果说住宅地地产的发展经经过了两个阶阶段，那么现现代商业地产产的发展却只只有一个阶段段。住宅地产发展展的两个阶段段是：现代商业地产产一边是天堂堂，一边是地地狱。商业地产的开开发和运营没没有和棋，运运营得好，寸寸土寸金，运运营得不好，，则一文不值值。住宅地产开发发与商业地产产开发本质的的不同之处就就在于：住宅地产的开开发重结果，，而商业地产产的开发却重重过程。住宅地产在销销售完成之后后即可见到结结果，而商业业地产却需要要经过一个漫漫长的过程之之后才可见到到结果。在中中国房地产开开发企业的制制度、人才和和文化建设普普遍欠缺的情情况下，绝大大多数的房地地产开发企业业是不具备开开发运营商业业地产的能力力的，这句话话虽然很武断断，却是一个个不争的事实实。案例：

香港港大型房地产产集团

商业业地产的四大大盈利方向传统的国营百百货大楼一般般占有较好的的地理位置，，但由于规模模小和和老式式建筑规划的的局限，已不不可能重现往往日的繁华景景象。临临街门面被改改造成服饰品品牌店面或其其他商业形式式。——传统的商业开开始了现代意意义的演变现状分析：北美、欧洲和和日本等发达达国家，在上上世纪七八十十年代上演了了商业地产蓬蓬勃发展的一一幕。今天，，这一幕转移移到中国上演演，内容无异异，而情节和和过程已不尽尽相同。由于于中国特殊的的社会环境，，在中国上演演的商业地产产开发显著地地呈现出高速速度、欠理性性的特点。然然而房地产开开发商并不理理会这一点，，而是继续潮潮水般地涌入入这一领域。。在在现代，商商业场所是产产品成为消费费品的媒介和和平台。现代代商业流通体体系的构建，，就如同建立立一种现代商商业的秩序。。中国新兴的的现代商业地地产造城运动动，就是这一一建造商业新新秩序的物质质体现。——“SHOPPINGMALL”的幅射经济变变量无论是哪一级级城市，当其其具有区域影影响力的购物物中心进入营营运之后，就就必须充分考考虑到幅射经经济圈的问题题。目前，绝绝大多数的购购物中心建立立在城市中心心地带。这一一地段本身在在人流和消费费力上并不存存在任何问题题，存在问题题的恰巧是适适度超前的规规模与传统商商业相对封闭闭的消费结构构之间的矛盾盾。因因此,任何一类购物物中心在建成成营运之后，，必须寻找开开放型的消费费支持。这是是因为购物中中心在规划设设计时考虑到到未来经济增增长发展，必必须在规模容容量上适度超超前，以满足足面向未来的的需要，适度度超前的规模模留下的空白白，在相当一一段时间内就就由辐射经济济来进行弥补补。商圈这个理性的经经济范围是多多大呢？商商业业专家的解释释是——1小时经济圈，，就是距离购物物中心一个小小时车程内的的消费人群，，包括本市和和外市。这这个个一小时经济济圈为我们衡衡量一个购物物中心的规划划提供了一个个重要的标准准，当然，2000年的天河城广广场对二小时时、三小时经经济圈的消费费力都是有强强大吸附力的的，但到2010年时，这个经经济圈的范围围会发生变化化。同样，当当一个商业地地产运营商在在一个中心城城市建设一个个全新的购物物中心时，在在数年之内对对周边数小时时车程范围内内的县市都有有很强的辐射射力，但这仅仅仅是数年之之内的事，当当经济发展到到一定阶段时时，则这个经经济圈会缩小小到一个符合合人类消费心心理的范围内内。01.线状扩散2.圆心扩散3.雪花扩散商圈综观中国的商商业版图，以以广州、上海海、北京为核核心的珠江三三角洲、长江江三角洲和京京津塘地区已已经开始从行行政区划上的的城市群落逐逐步形成从““中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的的城市商圈，，各商圈内呈呈现出高度一一体化的融合合局面。现在在，广州、上上海、北京之之间的商业较较量已经上升升到城市商圈圈的高度。城市规模与商商业地产在特大型城市市，一般50万人口左右就就可以形成一一个颇具规模模的商业中心心，一个特大大型城市，一一般都有数个个商业区。根根据商业区的的规模，同时时可以设立一一个或数个规规模不等的现现代购物中心心。如北京,东部有CBD,东直门商圈,北部有亚运/奥运商圈,西部有西直门,金融街商圈,南部有崇文门门商圈在大城市和中中等城市也可可以有一至两两个商业中心心，以贵州省省都匀市为例例，位于贫穷穷的西南地区区，总人口40多万，城区人人口20多万，2002年GDP为21亿元，社会消消费品零售总总额为7亿多元。社会会消费品零售售总额中的3亿元具有现代代商业价值，，则该市当前前可以承受3万至5万平方米的实实用商业面积积。而这样的的承受能力，，开发实用面面积为2万平方米左右右的小型的购购物中心是可可行的。城市规模与商商业地产考虑到全国地地域的复杂性性，在东南沿沿海地区甚至至常住人口仅仅数万的小镇镇由于经济的的发达和较多多的外来人口口也可以支持持一个面积数数万平方米的的购物中心，，因此理论上上推算，全国国在20万人口口的，，社会会消费费品零零售总总额在在5亿元以以上的的城市市，都都可以以开发发建设设面积积在1万平方方米以以上的的购物物中心心。在在未未来10年内，，全国国至少少可以以开发发出600个以上上具有有商业业存在在可能能性的的购物物中心心，商商业面面积从从一万万至几几十万万不等等。而而在未未来50年内，，中国国更可可开发发出数数千个个、上上万个个的购购物中中心，，其中中蕴藏藏的商商业机机会是是极为为巨大大的。。)城市规规模与与商业业地产产——人口增增长与与商业业地产产发展展城城市市化的的推进进是商商业地地产发发展的的动力力之源源，而而中国国人口口的增增长又又为商商业地地产的的发展展描绘绘了一一幅令令人振振奋的的发展展蓝图图。中中国国经济济将在在未来来数十十年内内保持持稳定定的增增长，，人们们生活活水平平要在在本世世纪中中叶达达到中中等发发达国国家水水平。。与此此同时时，人人口也也将增增长，，其中中相当当部分分将成成为城城市人人口。。社会会消费费的基基础进进一步步扩大大，““ShoppingMALL”的商业业存在在基础础不断断巩固固加强强。据据官官方统统计，，我国国人口口的峰峰值可可能在在本世世纪50年代中中期到到来，，峰值值大约约在16亿左右右。也也就是是说，，我国国人口口仍然然要继继续增增长40年，估估计净净增加加将近近3亿人口口。这这个数数据意意味着着，只只要社社会的的消费费力维维持现现在的的水平平，人人口的的增长长就会会带来来社会会消费费基础础的加加大，，商业业地产产的发发展在在中国国至少少有四四十年年的黄黄金时时期。。城市规规模与与商业业地产产喜达屋屋国际际酒店店集团团（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）旗下主主要细细分品品牌：：圣·瑞吉斯斯（St.Regis）至尊精精选（（TheLuxuryCollection）喜来登登(Sheraton),寰鼎（（Westin）福朋(FourPoints)W饭店（（WHotels）品牌定定位与与商业业地产产专题解解析-商业业业态的的分类类商业地地产跨跨界组组合“crossover””这个原原本在在时尚尚圈流流行的的词汇汇如今今悄然然在商商业地地产界界风靡靡。万万达与与沃尔尔玛、、首创创与奥奥特莱莱斯、、宝龙龙与横横店影影视……商业地地产已已开始始与越越来越越多的的业态态玩起起“混混搭””。在在人们们还没没来得得及发发表感感叹之之前，，这些些“最最佳拍拍档””已经经在宣宣告着着一个个新时时代的的来临临。在一级级城市市的购购物中中心开开发过过程中中，地地段固固然重重要，，但并并不是是唯一一的、、决定定性的的重要要因素素，更更重要要的是是取决决于规规划设设计和和商业业运营营的因因素。。在一一级城城市有有的商商业地地产项项目即即使所所处的的地段段稍逊逊一些些，也也可以以通过过后天天的商商业运运作来来进行行弥补补。相相反，，如果果项目目开发发的规规模不不大，，在开开发思思路上上只是是沿袭袭着传传统商商业的的套路路，并并未在在总体体商业业特色色上进进行本本质性性的改改变，，实际际结果果只能能是事事与愿愿违。。这正正体现现了低低手做做事，，中手手做市市，高高手做做势的的道理理商业地地产在在一、、二、、三线线城市市的机机遇与与风险险在内地地的二二、三三级城城市，，购物物中心心同样样也具具有广广阔的的发展展空间间。在在二级级城市市、三三级城城市，，一座座购物物中心心所面面临的的同质质化竞竞争风风险比比一级级城市市要小小得多多。一一座规规模适适宜的的购物物中心心在建建成后后，将将成为为一座座城市市现代代商业业的代代名词词，这这类商商业物物业一一旦运运营成成功后后在相相当长长的一一段历历史时时期内内，都都将成成为无无人挑挑战的的地王王物业业。以以上上的事事实说说明了了，无无论在在一级级城市市，还还是在在二级级城市市、三三级城城市，，商业业地产产都有有广阔阔的发发展空空间，，都有有机遇遇和挑挑战。。一个个项目目的成成功与与否，，并不不取决决于它它位于于哪一一级的的城市市，而而取决决于项项目对对城市市经济济的研研究和和项目目本身身所拥拥有的的资源源，项项目是是否为为竞争争和发发展做做了充充分的的资金金、人人力资资源的的准备备。商业地地产在在一、、二、、三线线城市市的机机遇与与风险险案例分分析二万平平米购购物中中心的的选址址条件件讨论:影响商商业房房地产产开发发的商商业规规划的的重要要因素素有哪哪些,请至少少列举举三个个并说明明理由由.第三模模块：：城市市综合体体的建筑筑规划划第一章章、规规划决决定成成败-城市综综合体体的五五种规规划发发展模模式第二章章、商商业规规划与与建筑筑规划划第三章章、量量体裁裁衣与与削足足适履履第四四章章、、规规划划的的方方法法论论第五五章章、、规规划划创创造造效效益益第六六章章、、如如何何在在规规划划阶阶段段规规避避项项目目风风险险第七七章章、、案案例例———成也也规规划划，，败败也也规规划划在做做商商业业地地产产项项目目的的时时候候，，很很多多人人会会发发出出这这样样的的感感慨慨：：成成也也规规划划，，败败也也规规划划。。人人们们普普遍遍认认为为现现代代商商业业规规划划指指的的就就是是建建筑筑的的规规划划，，事事实实上上，，规规划划又又分分为为两两个个方方面面，，分分别别是是硬硬件件设设施施的的规规划划和和软软件件设设施施的的规规划划，，概概而而言言之之，，就就是是建建筑筑格格局局规规划划与与商商业业经经营营规规划划。。很很多多商商业业地地产产商商在在做做项项目目的的时时候候，，很很容容易易进进入入一一个个误误区区：：认认为为只只要要做做好好了了硬硬件件设设施施规规划划，，就就可可以以在在日日后后随随意意对对商商业业布布局局进进行行调调整整，，具具体体表表现现在在一一种种“走一步看看一步，，摸着石石头过河河”的思想上上，这种种思想并并且在相相当长的的一段时时间里占占主导地地位。但但近年以以来，中中国商业业地产界界一种新新的风潮潮正在涌涌起：那那就是商商业经营营规划应应先于建建筑格局局规划。。第一章、、规划决决定成败败案例分析析-城市综合合体的五五种规划划发展模模式第一章、、规划决决定成败败——商业经营营规划比比建筑格格局规划划重要这种思想想反映了了一种科科学的商商业地产产开发思思路，是是对商业业地产运运营观念念的一次次重要变变革。在在以前的的观念中中，大家家普遍认认为商业业地产项项目是由由玻璃、、水泥、、钢筋和和装饰材材料组成成的一个个购物中中心，这这是一种种短浅、、片面的的目光，，而不是是一种长长远、全全局的目目光。在在行为上上，可以以称之为为割裂的的、短期期的行为为。现现代商商业地产产思想将将商业经经营规划划视作与与建筑格格局规划划同等重重要的一一环，成成为现代代商业规规划当中中不可分分割的两两个部分分，甚至至在一定定程度上上，商业业经营规规划比建建筑格局局规划更更加重要要。科学学的商业业地产开开发强调调的是整整体战略略，在现现代商业业地产观观念中，，硬件规规划与软软件规划划是一个个不可分分割的整整体。而而这，正正是现代代商业地地产规划划科学的的基本原原则。第二章、、商业规规划与布布局规划划这样的结结果，都都是由于于发展商商对商业业地产缺缺乏了解解造成的的，也是是只考虑虑商场建建筑规划划，忽视视商业经经营规划划的经营营思想所所结下的的一个苦苦果。开开发商走走上弯路路，最终终要采取取“削足足适履””的办法法来进行行最终的的解决，，造成了了投入成成本的浪浪费，使使项目本本身不能能发挥最最大的成成本效应应。第二章、、商业规规划与布布局规划划塑造成功功商业空空间规划划的主要要因素定位主题题（Theme）成功的商商场需要要明确的的主题定定位，具具备主题题特色且且定位明明确的商商业空间间并加强强消费者者的印象象及来访访的动机机，并提提升消费费购物的的附加价价值。国内成功功的案例例如上海海的新天天地、成成都的西西蜀廊桥桥等。上海新天天地成都西西蜀廊桥桥塑造成功功商业空空间的主主要因素素主力店设设置（AnchorStore）主力店为为商场招招商成功功与否的的关键因因素。高高知名度度的主力力店有助助于商场场形象的的提升，，并增加加商场的的辨识度度。主力店对对于卖场场面积、、货架陈陈列、停停车需求求均有一一系列的的要求，，为了吸吸引主力力店额进进驻，开开发者必必须在商商场的规规划之初初充分了了解预期期引入的的主力店店的各项项需求。。塑造成功功商业空空间的主主要因素素动线（Circulation）区分人流流车流与与货流，，妥善配配置商场场动线，，避免动动线冲突突。规划流畅畅的逛街街动线，，强调水水平与垂垂直动线线的连续续性，应应规划简简易辨识识的动线线系统，，尽量让让水平动动线形成成回路，，并加强强垂直动动线的可可见度，，避免产产生死角角空间。。塑造成功功商业空空间的主主要因素素布局（Layout）商场的平平面配置置应合乎乎商场的的定位与与设计主主题，同同时应以以便于消消费者参参观选购购商品、、便于展展示与出出售商品品为前提提，且让让店铺有有更好的的展示空空间。塑造成功功商业空空间的主主要因素素视觉设计计（Visual）商场空间间的整体体视觉设设计对商商场形象象的塑造造有关键键性的影影响。具有强烈辨识识性的商场视视觉设计有助助于消费者建建立对商场的的认同与了解解。建筑立面面、空间塑造造、卖场的指指针系统、橱橱窗设计、室室内装修色彩彩计划、灯光光及景观等都都是商场视觉觉形象塑造的的重要元素，，应能呼应商商场的主题定定位和整体规规划设计，提提升卖场整体体形象。塑造成功商业业空间的主要要因素塑造气氛（Atmosphere）商场的人气需需要一些活力力的引擎空间间来带动，可可短期聚集人人潮的活动与与娱乐休闲设设施绝对是商商场活力与能能量的来源。。购物消费是是欢乐愉悦的的生活体验，，除了购物，，还包括放松松和休闲，所所以购物气氛氛的营造是必必要的。商场在空间设设计上应尽量量去提供一个个活泼放松的的环境，比如如电影院、娱娱乐场、餐饮饮空间以及不不定期举办的的活动均是提提供商场活力力的来源。——规划的布局顺顺序一个大型的购购物中心会包包括超市、百百货、餐饮、、娱乐、家电电与信息产品品等多功能的的业态，但是是，围绕着这些功功能配置该如如何来进行布布局，使各个个功能主题明明确，互相促促进，互不干干扰，同时达达到最有利于于商场旺场和和实现租金收收入最大化的的目的。商业经营规划划先于建筑格格局规划,有利于形成最最合理的商业业布局，这也也是成熟的商商业地产运营营商的基本原原则之一。在在中国，如万万达集团开发发的商业项目目，就都是遵遵循这一原则则，先进行商业经经营规划，再再进行建筑方方面的规划。。万达在全国各各地开设了众众多的购物中中心，成为中中国在购物中中心圈地运动动中的领头羊羊。如万达在在长沙黄兴南南路步行街开开设的万达购购物广场二、、三层开设18000平方米的大型型超市。这样样从项目开始始建设之初，，活尔玛超市市就深度介入入其中，就其其专业的细节节与发展商达达成一致意见见，这样一来来，就确保了了商业项目建建成之后就一一个一步到位位的产品。第二章、商业业规划与布局局规划——商业地产规划划的尺度就是是人的尺度任何购物中心心都希望拥有有一流的规划划，但规划也也意味着代价价，先进的规规划更意味着着巨大的代价价。很很多商业业地产开发商商在面对这个个问题时，常常常反复权衡衡，从经济效效益和长远规规划等方面进进行对比和论论证。事实上上，规划也正正是对魄力、、胸怀与智慧慧的考验。一一个例子，如如商业地产项项目临街面东东面为一条主主街道，为使使项目东面形形成一个有利利于商业旺场场的人行通道道，需要项目目东线整体后后退10米，以使其成成为一条街道道。这这样做本本身无可厚非非，但仔细研研究一下就可可以发现，这这种退让就意意味着项目损损失了大块的的土地，这样样的退让意味味着巨大的经经济损失。第三章、量体体裁衣与削足足适履面对这样的情情况，有一些些购物中心的的开发商就想想：其实那条条街道退不退退让也没有多多大的关系，，这样吧，我我们也不退10米了，我们退退5米吧。理想的的规划方案在在利益的现实实面前，往往往显得无比脆脆弱，而“吃不到的葡萄萄是酸的”这种思想，在在购物中心的的规划论证中中并不少见。。事实上，无视视长远利益和和现代商业科科学，而以短短期利益和回回报最大化的的思想来衡量量购物中心的的规划方案，，是永远也不不可能获得最最优的购物中中心规划方案案的。在一个个购物中心的的规划建设中中，我们深刻刻地体会到：：一个商人的的心胸有多大大、思想有多多远，那么购购物中心的规规模就能有多多大，可持续续经营就能走走多远。无视视商业的客观观规律，这种种规划方案将将为购物中心心日后的经营营埋下失败的的种子。导致致购物中心运运营失败的诱诱因，一定会会在日后经营营过程中的某某一个阶段站站出来，他会会出奇不意地地宣布：这个个购物中心在在规划上存在在重大缺陷，，但我们无计计可施.规划对购物中中心的重要性性，在此我们们无须重复。。当我们谈到到这里的时候候，或许会有有人问我们：：在购物中心心的规划当中中，什么才是是真正科学的的标准呀？我我们认为：购购物中心的规规划没有固定定的标准，唯唯有人的尺度度才是最根本本的规划尺度度。以以街道宽宽度标准为例例，在美国，，购物中心街街道的宽度以以9至15米为宜，在英英国，购物中中心街道的宽宽度以7.5米至10.5米为宜,而在中国，购购物中心的街街道宽度却以以6至10米为宜。只是是一条街道的的标准，在不不同的国家、、不同的地区区，就有不同同的标准，可可见购物中心心的规划并没没有一成不变变的标准，而而是在任何地地方都要因应应区域经济的的状况和消费费者的需要，，而进行相应应的规划方案案的设计。所所以，购物中中心并没有一一成不变的标标准，而只有有人的尺度才才是最根本的的规划尺度。。第三章、量体体裁衣与削足足适履购物中心的规规划尺度必须须充分尊重人人的感受，满满足人的需要要，在中国的的购物中心规规划设计中，，我们就必须须要根据人的的习惯来进行行设计，如人人们在商业街街内行走时，，对一层以上上的范围几乎乎是“视而不见”的，而横向关关注范围就在在10米至20米之间，至于于超过20米宽的商业街街，行人很可可能只关注街街道一侧的店店铺。因此，，在规划方案案的设计当中中，我们不应应当只考虑某某一个方面，，而要从各方方面进行综合合的考虑。由由此可可知，优秀的的规划设计师师不仅要考虑虑如何设计二二楼商业的视视觉效果，更更要考虑商业业街的宽度，，同时还要考考虑广告位的的设置，这些些综合的因素素都是繁琐而而细致的工作作，但这是对对购物中心规规划一个基本本的要求。第三章、量体体裁衣与削足足适履——购物中心面积积的妄想症与与恐慌症在一个购物中中心的规划方方案当中，商商业面积的规规划，是最根根本的、也是是最重要的规规划。科学地地说，购物中中心商业面积积的规划并不不只是一个技技术层面的工工作，而是一一个战略层面面的工作。在在一块土地上上根据地形地地势进行建筑筑设计，是任任何一位建筑筑设计师可以以做的工作，，但是，如何何确保购物中中心的商业规规模能引爆市市场，并使购购物中心在未未来获得可持持续的发展，，就需要对社社会环境、经经济发展、人人均购买力和和城市发展进进行全方位的的分析和判断断。目目前在中中国开发的购购物中心，相相当多数的购购物中心一味味追求规模效效应，将购物物中心的规模模做得足够大大，这种出发发点，本身就就是不成熟的的。第三章、量体体裁衣与削足足适履购物中心并不不是越大越好好，大并不能解解决任何运营营上的难题，，而只会带来来运营上的难难题。规模大大，固然使购购物中心经营营的商品更多多，消费者选选择空间更大大，但与此同同时，大同时时意味着累，，一个购物中中心的规模越越大，消费者者购物、消费费就会感觉越越累。目目前在在北美、日本本生存的购物物中心，超大大规模的购物物中心只占极极少数，数量量最多的，还还是便利型的的、社区化的的中小型购物物中心。除了了极少数在娱娱乐经济上投投入巨大的超超大规模的购购物中心之外外，相当多的的规模较大，，但主题性和和经营特色不不强的购物中中心，都难逃逃被淘汰的命命运。第三章、量体体裁衣与削足足适履商业黄金分割割定律ThePrincipleOfGoldenSectionOfCommercialProperty■倾斜的数字与与平衡的天平平///

■体验经济时代代的宏观经济济模型///——倾斜的数字与与平衡的天平平在商业经营规规划中，各种种商业业态该该如何来进行行组合，各个个功能业态之之间该保持着着怎样的比例例，是商业地地产发展商在在做规划之前前应该考虑的的问题。商商业专家们在在经过对国外外、国内一些些成功的“shoppingMall”进行研究之后后，得出一个个被众多商业业专家所广泛泛认同的一个个标准——52：30：18，即商业：娱娱乐：餐饮=52：30：18，我们称之为为商业黄金分分割定律。假假定定一个“ShoppingMALL”的商业总面积积为10000平方米，则一一个科学的商商业业态组合合中商业经营营的面积应当当占其中的5200增方米左右，，而娱乐则占占3000平方米左右，，餐饮占余下下的1800平方米。这个个数据是经过过对大量的“ShoppingMall”综合分析统计计后而得出来来的结论，并并得到了众多多商业专家的的肯定。然然而在运用起起来的时候，，商业地产开开发商们就会会发现这个标标准执行起来来非常困难。。为什么？首先，商业地地产发展商们们会感叹商业业经营面积过过小。商业经经营面积是项项目利润的来来源，无论是是租金收入，，还是销售收收入，商铺的的回报都是最最高的。在很很多情况下，，商业地产发发展商都希望望将商业经营营面积定得越越大越好，这这样才能从中中得到最多的的利润。其次，商业地地产发展商们们会感叹娱乐乐面积过大。。在中国，由由于与购物中中心相配套环环节中的娱乐乐产业链远未未成熟，娱乐乐投入成为一一种负利润，，即娱乐完全全是发展商为为了满足经营营功能而做出出的一种配套套投资。由于于娱乐的投入入较大，经营营管理难度高高，回收周期期长，而且经经济效益远不不如商铺收租租，所以商业业地产发展商商们从内心里里希望娱乐的的面积越小越越好。但是“体验经经济“理论却却认为：当未未来的社会商商品消费结构构更加丰富时时，商场凭什什么让消费者者产生更多的的消费欲望，，营造剧场式式的体验经济济效果就成为为一种必要。。——好的规划是成成功的一半做好一个规划划，显然不是是一件容易的的事情。在目目前国内开发发的商业地产产中，有一些些发展商对规规划的认识仍仍不够清晰。。规划往往是是对开发商能能力的最大考考验之一，因因为一个成功功的商业地产产项目不仅需需要开发商很很强的战略思思维，而且需需要非常理性性的发展思考考。说得更确切一一些，规划其其实是一种对对项目发展预预期宏观层面面的决策和判判断。第四章、规划划的方法论——世界上没有一一套规划方案案是是能医百病病的灵丹妙药药世界上没有哪哪一套规划方方案是能医百百病的灵丹妙妙药，任何先先进的规划都都是根据项目目所在的城市市状况、地理理位置和商业业状况而做出出的一种因地地制宜、适应应当地实际情情况的规划方方案。广广州天天河城广场能能一举成功，，与其规划上上的先进性密密切相关。而而国外的众多多成功的购物物中心，也充充分说明了这这一点。第四章、规划划的方法论专题解析：中中庭作用与效效果FunctionAndEffectOfTheAtrium■中庭本质就是是一个大橱窗窗///

■中庭的存在与与整体价值///

■微妙地运用中中庭的感受///——中庭的本质就就是一个大橱橱窗当我们将传统统商业大厦与与现代购物中中心进行对比比时，我们就就很容易发现现中庭其实成成为现代购物物中心区别于于传统商业大大厦构造当中中，无论面积积有多在，几几乎都没有显显赫的中庭，，即使有的，，也只是将楼楼层挑高或镂镂空数米，形形成一个视觉觉的舒展空间间，这样的中中庭对商业的的促进作用，，即使有，也也是十分有限限的。但但现代代购物中心却却对中庭的结结构与作用提提出了较高的的要求，但凡凡现代购物中中心都有中庭庭，其中庭的的数量从一个个至几十不等等，其占地面面积有大有小小，建筑风格格各有不同，，各个中庭分分别承担着不不同的商业作作用，形成一一个现代购物物中心起承转转合，高低错错落的商业焦焦点体系。为什么现代的的商业中心一一定要设置中中庭，而设置置中庭又对商商业中心的运运营产生哪些些良性作用呢呢？从最通俗的意意义来看，中中庭的作用就就是一个现代代购物中心商商业结构大橱橱窗，将各个个商业功能在在一个空间内内展示出来，，一方面引导导着消费者在在商场内消费费和购物，另另一方面又通通过展示作用用提高购物中中心各个功能能层的商业价价值。中庭——中庭的存在与与整体价值传统商业体系系的价值在一一楼，这也是是大多数传统统商业大厦的的实际情况。。究其原因，，其建筑结构构的局限就是是一个很大的的弊端。传统统商业大厦没没有中庭，因因此消费者在在进入商场一一楼后很难感感受到一楼以以上的商业状状况。现现代购物中中心通过中庭庭为消费者展展示一个缤纷纷的、精彩的的消费世界，，通过舒展的的视觉空间，，营造剧场式式的卖场效果果，吸引着消消费者在此流流连，在此购购物和消费。。中庭中庭的作用还还在于对商业业价值的传承承，构建一个个整体的商业业体系。在传传统意义上的的购物中心，，一楼的商业业价值无疑是是最高的，但但二楼的商业业价值同样很很高，三楼的的商业价值也也比较高，而而一直到商业业中心的顶楼楼，也维持着着一个理想的的商业价值，，构筑一个从从一楼到顶楼楼的有序的商商业价值体系系，中庭在此此间就承担着着这个重要的的链条作用。。从从传统的的商业价值来来看，不同商商业楼层之间间的价值有一一个“逐层减半”的规律，目前前众多传统规规划的购物中中心，也遵从从着这个基本本的规律。即即二层的平均均租金，只有有首层平均租租金的一半左左右，三层的的平均租金，，只有二层平平均租金的一一半。中庭而目前在众多多传统的商场场中，更体现现着一个“唯首首层层具具有有商商业业价价值值”的特特征征，，即即首首层层的的商商业业价价值值是是较较高高的的，，如如首首层层平平均均租租金金为为100元/平方方米米·月，，二二层层的的平平均均租租金金更更急急剧剧下下降降到到10元/平方方米米·月的的水水平平，，其其租租金金递递减减的的幅幅度度，，大大大大超超过过了了减减半半的的幅幅度度，，在在很很大大程程度度上上，，就就是是因因为为这这个个商商场场没没有有一一个个对对商商业业价价值值产产生生延延续续和和传传承承作作用用的的中中庭庭。。一一个个拥拥有有优优秀秀中中庭庭设设计计的的购购物物中中心心，，就就可可以以打打破破这这种种规规律律，，更更大大程程度度地地延延续续各各个个楼楼层层之之间间的的商商业业价价值值。。并并通通过过与与电电梯梯的的联联动动，，打打破破传传统统购购物物中中心心的的楼楼层层价价值值规规律律，，而而建建立立全全新新的的、、具具有有更更高高价价值值的的商商业业体体系系。。中庭庭———微妙妙地地运运用用中中庭庭的的感感受受中庭庭创创造造感感受受，，提提升升购购物物的的乐乐趣趣。。从香香港港荷荷里里活活购购物物中中心心具具有有七七彩彩梦梦幻幻效效果果的的中中庭庭天天幕幕，，到到香香港港朗朗豪豪坊坊的的天天空空之之城城的的中中庭庭理理念念，，到到日日本本大大阪阪NambaParks的自自然然空空间间为为中中庭庭的的设设计计，，中中庭庭———成为为一一个个购购物物中中心心的的第第一一印印象象。。在在中中国国的的购购物物中中心心设设计计中中，，中中庭庭也也越越来来越越受受到到重重视视，，并并成成为为创创造造购购物物感感受受和和进进行行功功能能区区隔隔的的天天然然载载体体。。在在广广州州刚刚刚刚投投入入使使用用的的正正佳佳广广场场中中，，就就拥拥有有四四个个中中庭庭，，各各个个中中庭庭之之间间根根据据不不同同的的主主题题分分区区，又各各有有不不同同的的运运用用。。中庭庭中庭庭创创造造空空间间感感，，多多中中庭庭的的设设计计更更能能创创造造持持续续的的空空间间感感。。尤尤其其是是在在一一个个单单层层面面积积较较大大的的购购物物中中心心，，街街道道的的平平均均高高度度只只有有4米左左右右，，长长时时间间行行走走在在这这样样的的空空间间内内感感觉觉是是比比较较压压抑抑的的。。中中庭庭的的作作用用在在于于让让消消费费者者经经过过一一段段商商铺铺空空间间后后，，能能适适时时地地拥拥有有一一个个开开阔阔的的视视觉觉舒舒展展，，通通过过中中庭庭的的作作用用减减低低疲疲累累，，创创造造惊惊喜喜，，让让消消费费者者在在消消费费过过程程中中得得到到愉愉悦悦的的身身心心享享受受。。中中庭庭效效果果有有形形成成是是以以大大量量的的商商铺铺面面积积牺牺牲牲为为代代价价的的。。一一个个中中庭庭的的存存在在，，往往往往是是贯贯穿穿地地面面直直通通采采光光顶顶棚棚，，占占用用空空间间面面积积较较大大。。以以一一个个占占地地500平方米米的中中庭来来算，，如果果商业业结构构是七七层，，刚意意味着着发展展商为为这个个中庭庭的建建设需需要付付出3500平方米米商业业面积积的代代价，，而这这些商商业面面积的的价值值无论论从哪哪方面面来说说，都都是很很高的的。中庭但对于于一个个购物物中心心来说说，优优秀的的中庭庭又是是不得得不付付出的的一种种代价价，而而有的的购物物中心心，更更是有有中庭庭的设设计方方面挖挖空心心思，，以形形成一一个购购物中中心最最佳的的效果果和形形象区区隔。。在这这方面面，我我们不不得不不谈的的是香香港朗朗豪坊坊的中中庭设设计。。香港港朗豪豪坊的的中庭庭采用用“天空之之城”的设计计理念念，其其中庭庭通过过设计计一个个人造造的天天空与与灯光光的配配合，，形成成一个个24小时的的天空空效果果。这这样的的设计计理念念是非非常新新颖的的，而而天空空之城城的中中庭印印象，，更成成为朗朗豪坊坊与香香港其其他购购物中中心之之间的的印象象区隔隔。中庭，，在这这里成成为一一个购购物中中心的的形象象名片片。在当今今国际际流行行的购购物中中心中中庭设设计中中，有有很多多不同同的取取向。。但概概而言言之，，一个个优秀秀的中中庭设设计方方案，，除了了起到到一个个商来来橱窗窗的作作用之之外，，还有有一个个很重重要的的方面面就是是——中庭应应该满满足多多功能能应用用的需需要。。中庭香港青青衣城城的中中庭，，除了了起到到商业业橱窗窗的功功能之之外，，还能能作为为一个个餐饮饮的场场所。。在在北美美，由由于郊郊区型型购物物中心心多集集中在在四层层以下下，故故在购购物中中心内内并无无刻意意的中中庭设设计的的痕迹迹，在在很多多情况况下，，街道道还能能承担担一个个中庭庭的功功能。。北美美郊区区型购购物中中心的的街道道宽大大开阔阔，首首层以以上的的商业业气氛氛无须须在中中庭，，甚至至在首首层的的街道道上就就能展展示出出来，，在这这个意意义上上来说说，北北美的的郊区区型购购物中中心街街道也也能产产生类类似中中庭的的展示示效果果。国国外外购物物中心心经过过多年年的发发展，，积累累了很很多的的成功功经验验，这这些成成功的的应用用经验验都值值得我我们的的设计计师学学习参参考。。——规划的的整体体利益益一个商商业中中心整整体竞竞争力力的高高低，，取决决于它它的规规划、、建筑筑、招招商、、运营营等综综合因因素。。如果说说一个个项目目的建建筑是是一个个定值值，那那么规规划对对提高高商场场的整整体竞竞争力力就显显得至至关重重要。。商业经经营规规划先先于建建筑格格局规规划有有利于于实现现低成成本的的运营营，同同时还还具有有以下下显著著的优优点：：第五章章、规规划创创造效效益1)缩短了了整个个项目目的开开发周周期。。项目一一开始始，就就对整整个项项目进进行全全盘考考虑。。建设设、招招商、、开业业、运运营等等环节节一环环扣一一环，，环环环相扣扣，环环环推推进，，采用用倒计计时的的方法法来推推进项项目。。在现现实工工作中中，大大多数数商业业地产产开发发商对对建筑筑环节节熟悉悉，但但对其其他环环节如如招商商、运运营等等环节节并不不熟悉悉，这这样的的情形形会因因为整整体项项目中中一个个重要要环节节仍为为不确确定因因素的的时候候，而而导致致整体体的进进程受受到拖拖累，，甚至至流产产。从从成本本的角角度来来说，，一个个项目目开发发的周周期是是一个个重要要的成成本要要素，，商业业经营营规划划先于于建筑筑格局局规划划有利利于实实现低低成本本运营营，这这种低低成本本运营营又会会影响响到该该商业业项目目的方方方面面面。。第五章章、规规划创创造效效益2)构成整整体效效益对对散件件效益益的优优势。。商业经经营规规划先先于建建筑格格局规规划的的另一一个重重要优优势就就在于于形成成了一一个整整体效效益。。用一一个比比喻来来说就就是，，我们们把一一个购购物中中心当当作是是一辆辆汽车车，具具有整整体规规划特特点的的购物物中心心就像像是一一部整整体研研发出出来的的汽车车。而而整体体规划划滞后后的购购物中中心就就像是是一部部组装装出来来的汽汽车。。一个个是在在设计计之初初就进进行了了整体体的规规划，，一个个是边边做边边看的的组装装产品品，两两者之之间的的优势势对比比，是是不言言而喻喻的。。整体体效益益与散散件效效益的的优势势对比比就在在这里里。因此，，无论论是从从成本本运作作的角角度来来看，，还是是从商商业整整体效效益的的角度度来看看，他他们或或者是是通过过降低低成本本，或或者通通过提提高预预期收收益，，都将将从整整体上上提高高商场场的整整体竞竞争力力。第五章章、规规划创创造效效益——规划的的风险险瓶颈颈商业地地产项项目隐隐藏着着巨大大的风风险，，正如如前面面所说说，运运作得得好，，寸土土寸金金，发发展商商可以以从中中获得得超额额利润润。而而运作作得不不好，，则一一文不不值。。绝绝大多多数情情况下下，一一个商商业地地产项项目的的风险险就在在于招招商阶阶段，，招商商不成成功或或者时时间的的滞后后，都都会对对项目目带来来失败败的阴阴影。。招商商就好好像是是商业业发展展的瓶瓶颈，，严重重制约约着商商业地地产的的成熟熟与发发展。招商的的问题题并不不在于于能不不能实实现招招商，，而是是招一一些什什么质质素的的商家家，如如何使使较大大规模模的现现代商商业中中心具具有合合理的的商业业组合合，并并使这这些商商家能能持续续经营营下去去。第六章章、如如何在在规划划阶段段规避避项目目风险不合理理的商商业组组合、、低素素质的的进场场商家家只会会加速速一个个购物物中心心的死死亡，，而一一个购购物中中心一一旦冷冷场之之后，，会在在市场场上带带来巨巨大的的阴影影，并并使其其振兴兴之路路比创创业之之路更更加艰艰难。。很多多发展展商显显然意意识到到这个个问题题的严严重性性，所所以对对购物物中心心的招招商和和开业业都持持非常常谨慎慎的态态度——即招商商不理理想或或不具具备开开业条条件宁宁可不不开业业。一一个购购物中中心宁宁可使使其空空置，，宁可可使市市场对对它没没有钱钱象，，也不不能使使它在在市场场上失失败，，给市市场留留下一一个不不好或或者败败落的的印象象。商商业业经营营规划划先于于建筑筑格局局规划划，就就能在在很大大程度度上解解决这这个难难题，，并从从最大大程度度上减减少项项目开开发运运营的的风险险。先先有商商业经经营规规划，，在项项目正正式开开发建建设之之前就就签订订了主主体的的商业业合同同，或或者达达成了了合作作的意意向，，在商商业经经营规规划上上达到到相对对理想想的状状态。。在建建设完完成之之后，，主力力商家家的商商业组组合对对号入入座，，从而而使商商业组组合更更加合合理并并发挥挥最大大的效效益。。第六章章、如如何在在规划划阶段段规避避项目风险国外的的购物物中心心运作作中，，很多多是主主力店店招商商完成成80%以后才才去进进行建建设，这种操操作方方法不不仅解解决了了项目目建成成后能能不能能成功功招商商的问问题，，而且且充分分考虑虑到日日后商商业营营的问问题，，使“招商瓶瓶颈”得到了了比较较理想想的解解决方方案。。因此此，商商业经经营规规划先先于建建筑格格局规规划对对规避避项目目开发发经营营的风风险能能起到到较大大的保保障作作用。。塑造成成功商商业空空间规规划的的主要要因素素定位主主题（（Theme）成功的的商场场需要要明确确的主主题定定位，，具备备主题题特色色且定定位明明确的的商业业空间间并加加强消消费者者的印印象及及来访访的动动机，，并提提升消消费购购物的的附加加价值值。国内成成功的的案例例如上上海的的新天天地、、成都都的西西蜀廊廊桥等等。上海新新天地地成都西西蜀蜀廊桥桥塑造成成功商商业空空间的的主要要因素素主力店设设置（AnchorStore）主力店为为商场招招商成功功与否的的关键因因素。高高知名度度的主力力店有助助于商场场形象的的提升，，并增加加商场的的辨识度度。主力店对对于卖场场面积、、货架陈陈列、停停车需求求均有一一系列的的要求，，为了吸吸引主力力店额进进驻，开开发者必必须在商商场的规规划之初初充分了了解预期期引入的的主力店店的各项项需求。。塑造成功功商业空空间的主主要因素素动线（Circulation）区分人流流车流与与货流，，妥善配配置商场场动线，，