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房地产项目工程管理流程及

成本管理体系

目录一、房地产开发成本管理的体系二、工程项目成本管理体系三、工程项目各阶成本管理的重点

随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。

一、房地产开发成本管理的体系

1.1成本管理的理念

营销——产品设计、质量不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；⋯⋯⋯⋯财务——没有我的事。

成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品，地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的职责

成本管理的主要控制部门：

预决算人员？

项目公司？

设计部管理门？

招投标和采购部门？

产品策划部门？成本管理部门的职责：

全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控。

开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是大厨是美食家。1.3工程项目建设流程

房地产项目开发主要流程

4.房地产项目成本控制体系房地产项目财务成本体系1.土地费：征地费、契税费、土地增容费2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费4.建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装修工程费、试验检测费、5.配套设施费6.开发间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。7.工程不可预见费8.开办费用等房地产产工程程项目目成本本管理理体系系二、工工程项项目成成本管管理体体系1.工工程程项目目目标标成本本体系系1.1工工程目目标成成本的的概念念目标成成本是是房地地产企企业预预先确确定的的、在在一定定时期期内和和经过过努力力所要要实现现的成成本目目标，，是项项目成成本的的控制制标杆杆。目标成成本是是公司司基于于市场场状况况，并并结合合公司司的经经营计计划，，根据据预期期售价价和目目标利利润进进行预预先确确定的的，经经过努努力所所要实实现的的成本本指标标。目标成成本体体现““以经经济合合理性性最大大的成成本提提升产产品的的竞争争力，，并形形成行行业成成本优优势””的成成本管管理宗宗旨。。目标成成本要要体现现先进进性和和严肃肃性。。1.2工工程目目标成成本建建立的的流程程目标成成本体体系是是成本本控制制的核核心，，只有有科学学制定定目标标成本本，才才能有有效的的控制制成本本。目标成成本的的制定定是由由测算算到概概算再再到预预算的的逐步步真实实的过过程，，是一一个由由粗浅浅到细细的过过程。。随着项项目阶阶段的的逐步步推进进，成成本项项目逐逐步细细化调调整，，目标标成本本亦逐逐步真真实。。建立目标成成本体系的的基础：公公司应有不不断完善的的成本数据据积累以及及优秀的预预算管理人人才作保障障。2.工程程项目动态态成本体系系动态成本管管理应保障障所有成本本的变更能能够得到及及时管理：：设计变更工程签证各阶段对动动态成本进进行分析和和总结，及及时调整目目标成本管管理体系，，真实反映映成本控制制现状。动态成本管管理是对成成本实时监监控的重要要方法。各种成本控控制软件的的产生，如如明源成本本管理软件件；金碟等等其实主要的的是实现成成本管理的的动态控制制。3.工程程项目后评评估体系项目后期评评估是成本本管理效果果评价和改改进（CA）的途径径项目工程程竣工并并在结算算完成后后进行，，对项目目过程中中发生的的所有成成本进行行系统全全面的再再评价：：比较项目目结算成成本与可可行性研研究时的的预测成成本差异异（评价价投资估估算、项项目成本本预测的的准确、、合理性性）对比项目目结算与与《目标标成本指指导书》》的成本本差异（（评价成成本管理理工作的的有效性性）分析各期期《项目目动态成成本分析析报告》》（评价价项目成成本管理理的科学学合理性性）分析工程程承包范范围变化化，工程程量变化化等确认认设计变变更、现现场签证证等对成成本的影影响考察项目目交付使使用一定定时期内内，主要要工程材材料的使使用效果果和耐用用程度（（评价材材料成本本的合理理性）4.成成本管理理流程三、工程程项目各各阶段成成本管理理的重点点1、项目目论证、、立项环环节成本本控制项目获取取前进入入新城市市开发，，需进行行可行性性研究，，在完成成实地考考察和调调研工作作后，立立项时必必须编写写提交《《项目可可行性研研究报告告》营销部门门负责市市场调查查和项目目情况调调查，进进行项目目定位，，拟订最最佳开发发规模和销售售策略。。预决算部门、采采购部门门对当地地市场同同档次建建筑造价价、材料料设备选选型价位位进行调调研，并并作区域域对比表表；前期拓展展人员对对各种规规模的当当地市政政基础配配套、建建设规费费等收费费标准进进行调研研设计部门门委托多多家设计计单位设设计规划划方案，，从中挑挑选最佳方案。根据总体体规划方方案，营营销部门门预测销销售收入入，工程程部门编编制项目目实施计计划，预预决算部部门进行行投资估估算，财财务部门门进行项项目经济济评价，，最终由由营销部部门形成成《项目可可行性研研究报告告》。1.成本本费用估估算和控控制目标标及措施施；2.投资资及效益益测算、、利润体体现安排排；3.税务务环境及及其影响响；4.资金金计划；；5.《竞竞投方案案》（仅仅限招标标、拍卖卖项目））；6.投资资风险评评估及相相应的对策策；7.项目目综合评评价意见见；2、工程程项目设设计阶段段成本控控制2.1设计阶段段的管理理流程2.2设设计策策划阶段段的成本本控制2.2.1设计单位位的选择择和设计计费用的的控制2.2.2设设计质量量和设计计进度的的控制2.3规规划方方案设计计阶段的的成本控控制2.4扩初设计计阶段的的成本控控制2.5施工图设设计阶段段的成本本控制2.6边边坡土土石方设设计的成成本控制制2.7景景观设设计的成成本控制制2.1设设计阶阶段的管管理流程程项目立项项主体结构构开工开盘销售售入伙项目论证证阶段项目策划划阶段设计管理理阶段工程施工工阶段竣工销售管理理阶段入伙管理理阶段概念规划划设计管管理设计方案设计计管理扩初设计计管理施工图设设计管理理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本本估算测算及目目标成本本拆分预算、标标底、合合同价进度款、、工程变变更、招招标采购购结算工程营销项目的每每一个设设计环节节都会受受到其上上游成本本工作的的条件制制约2.2设设计策策划阶段段的成本本控制成本的合合理控制制是一个个项目研研发的重重要环节节，其产产生于项项目定位位，控制制于产品品研发，，执行于于设计管管理。合理的控控制研发发产品的的成本是是从多方方面考虑虑的。例例如：新新的规划划形态、、新造型型、新户户型、新新空间形形式与成成本的关关系都要要在研发发的过程程中仔细细考虑与与研究。。对设计方方案的材材料成本本以及建建造成本本均及时时与成本本部沟通通，保证证项目的的成本的的可控性性。成本控制在设设计阶段（包包括选材用料料）占有70～80％的的份量，工程程阶段（包括括合约和实施施阶段）占30～20％％。成本管理活动动应把成本效效益观念作为为支配思想，，而不是从简简单狭隘的节节约和减少成成本的观念出出发，要从““投入产出比比”的分析来来看待成本的的必要性、合合理性。成本管理不能能局限于产品品的建造过程程，而是应该该将视野向前前延伸到产品品的市场需求求分析、相关关技术的发展展态势分析，，以及产品的的设计；向后后延伸到顾客客的使用、维维修及处置。。2.2.1设设计单位的的选择和设计计费用的控制制设计单位位选择的方式式:设计招标长期合作单单位直接洽谈谈引进新的设设计单位洽谈谈设计单位位的类型国际知名名度较高的国国外设计公司司做规划方案案，再找个国国内公司做施施工图深化设设计国内知名名度较高的国国内公司做完完成个设计（（规划方案、、扩初设计、、施工图纸设设计）国内知名名度较高的设设计人设计费用用的控制如何花最少少的钱做出最最好的设计产产品----其实是个平平衡的问题2.2.2设设计质量和和设计进度的的控制—对设计人员而而言是任务，对对成本人员员而言应前置而持续避免两种现象象：不计成本地追追求设计效果果成本不合理导导致品质丧失失成本控制含钢量等土建建造价景观造价示范区造价设计变更签证证率合理的设计费费2.3规划划和扩初阶段段的成本控制制2.3.1场场地总平面面设计成本控控制场地整合设计计，即在平面面图里同时考考虑竖向、道道路、管线、、绿化景观设设计要求。只只有这样，才才能做出又好好有能实施的的设计方案。。甲方应充充分核实以下基础础资料的准确确性：地形图、红线线图；水文地地质气象资料料（如洪水频频率、暴雨强强度、汇水面面积、径流系系数等）；拟建工程周边边的建筑物、、道路及管线线现况资料；；周边有无规划划建筑物、市市政道路的接接点关系及市市政给排水管管线、能源管管线、电力及及通讯等管线线与小区接点点关系的资料料场地靠现有城城市主干道一一侧是否有排排洪沟；场地地的初步或详详细地质勘探探报告书等。。设计师更更要分析资料料的准确性、、可实用性等等，否则，会会产生无数后后患。只有资资深总图设计计师具有甄别别资料真伪的的能力。对现况场场地内的土壤壤、边坡、岩岩石作表面的的稳定性分析析；若现况与与地形图有明明显的区别，，要求甲方补补测地形图；；2.3.2场场地道路和和竖向设计成成本控制•在坡地场地，，道路设计直直接关系到建建设工程量的的多少，进而决决定了场地开开发建设的造造价，要将场场地设计的工程程费用降低到到最小的范围围。道路长则则挡土墙和边坡坡长、土石方方工程量较大大。•道路的平面线线型定位、技技术标准选择择和组合，要要经过方案比选选和优化，同同时要为建筑筑物布置创造造条件。道路技术标准准选定实例：过于强强调道路的平平缓某些外地开发发商没有概念念，别墅最大大坡度可达15%，提出出技术标准改改变：6%，，4%、3%，使挡土墙墙高度从16m提高到20m。因过过于强调道路路的平缓，则则带来了土石石方量的增大大和挖填不平平衡。在山地地要像平原(如北京)那那样，坡小则则路长，损失失上亿元。做做不下去，越越做越糟。舍舍弃原来优化化方案，一意孤行行。构建主干道路路网实例11：道道路系统不合合理•由于开发商们们不了解山地地建设规律，，没选中设计计方的推荐方方案，要设计计人员调整其其中的一个方方案将中间标标高的道路直直接与低标高高路连接，这这就造成了道道路纵坡达到到15%坡度度、道路系统统极其不合理理不通畅、土土石方量大增增、挡土墙增增长且增高，，整个工程投投资巨增。道路的竖向设设计将剖面和平面面结合起来拉拉主干道路算算坡度，常发发生对场地的的竖向及道路路设计考虑不不周到，经常常将道路竖向向处理不好，，使道路接不不到建筑物边边上去。道路平面设计计方案调整后后，要结合新新位置调整其其坡长、坡度度和标高。竖向设计完成成后才能进行行建筑物布置置，否则方案案无稳定性。。要充分地利用用地形，没有有工作经验积积累不行，与与场地的结合合不好。总图图专业设计难难度大、工作作量也大，在在设计过程中中返工量大，，设计周期长长。设计单位施工工图设计时没没动道路位置置，但对道路路标高做了较较大的调整，，后山的标高高为了将就建建筑物调低了了很多，也挖挖了很多的土土石方。甲方过分的强强调建筑物去去适应山坡地地形，将建筑筑物设计太多多太零碎小平平台，施工现现场没有机械械化施工的可可行性，人工工开挖成本太太高工期太长长，在施工中中又多次调整整建筑单体形形式和场地标标高，现场施施工返工较多多，设计和施施工的返工费费用也较高。。2.3.3场场地管线综综合设计成本本控制搜集汇总市政政管线资料，，城市主干管管与小区的交交口的坐标、、标高、管径径大小及各管管线系统的配配置能力和排排放能力等。。如果规划局局给定的污水水排放接口比比较高，场地地排水就用不不上。开发商商有的也马虎虎，要了一个个高的接口。。汇总建筑物和和挡土墙基础础。挡土墙穿管的的预设。场地景观设计计标高及位置置的协调配合合。在总平面图上上标注建筑物物、商铺四周周的场地标高高坡地场地管管道通廊较窄窄，综合管线线布置困难，，管网投资增增高。管线也也无法顺应山山坡地形按规规范布置下来来。坡地场地地道路经常转转向，当设置置超高后，积积水点变化，，水道专业不不知道。雨水水口位置要准准确而不浪费费，有效解决决问题。再将推荐方案案作综合管线线图布置，作作综合管线文文字说明；进行管线的可可行性分析，，综合考虑各各种管线的设设置。考虑管管线综合走向向、市政管线线最低点。充分考虑管道道通廊的预留留。汇水面积均匀匀分配，管线线大小比较适适中。管线应应尽量布置在在挖方区方可可节省埋设时时开挖的石方方工程量。坡地场地的竖竖向设计上要要设置挡土墙墙和边坡，这这些构筑物要要占地，高差差越大占地越越宽，结构厚厚度也越大。。因为主要的的场地上要建建住宅，这些些构筑物只好好布置在道路路通道的两侧侧，那么道路路通道除了这这些构筑物占占地外还有建建筑物本身的的基础也要占占地，留给布布置管线的地地方就不是很很多了。2.4施工工图设计阶段段的成本控制制2.4.1基基础工程成成本优化一个经济、安安全、施工方方便的基础方方案是基础方方面成本控制制的关键因素素。合理的基基础方案决定定其工程造价价——为使基基础工程作到到安全、经济济、合理，针针对各栋建筑筑物各部位的的受力特点、、相对应位置置的地质情况况分别对采用用不同持力层层（粘土层、、强风化基岩岩）、不同基基础形式（天天然基础、桩桩基础）进进行技术、成成本以及施工工分析；大量的设计过过程优化可降降低造价：严格按照计算算结果核对墙墙柱轴力与桩桩基础承载力力的关系，使使一部分四桩桩改为三桩桩、三桩改为为两桩等；桩桩尖由封闭桩桩尖改为开口口桩尖；核对天然基础础部分的设计计，充分利用用底板的钢筋筋和混凝土。。2.4.2地地下室成本本优化地下室的结结构成本是是相当高的的，也是建建设单位很很重视的。。影响地下下室造价成成本的因素素很多，比比如地下水水位、地下下室层高、、地面覆土土厚度、消消防车道的的位置等等等，下面将将对这个问问题进行专专题分析：：地质情况，，特别是地地下水位：：地下室的地地质以及水水位情况是是根据勘察察单位提供供的地质报报告确定的的，勘察单单位的综合合实力是决决定地质报报告的准确确与否的关关键；地下室底板板的结构形形式：地下室底板板的结构形形式主要有有梁板式和和无梁楼盖盖式两种，，需要根据据地下室的的埋深以及及地质情况况综合比较较确定，一一般选取无无梁楼盖经经济合理；；地下室的层层高：地下室层高高＝建筑净净高（2.2m）＋＋结构梁高高（0.9m）＋空空调管高度度（0.4m）＋消消防喷淋高高度（0.1m）＝＝3.6m，水电交交叉等在次次梁部分进进行，因此此地下室层层高在3.8m左右右是比较合合适的。2.4.2地下室室成本优化化地下室顶板板的覆土厚厚度：水、电管线线的走向、、交叉布置置以及埋置置深度以及及景观种植植树木的要要求是决定定地下室顶顶板覆土厚厚度的关键键因素，一一般地下室室顶板的覆覆土厚度在在1.0m左右是比比较合适的的；但实际际从目前的的景观上考考虑，基本本在1.5米覆土厚厚度。消防车车道的对成成本的影响响：无消防车道道的钢筋为为64kg/m2、、混凝土为为0.37m3/m2，钢筋筋和混凝土土综合造价价约为400元/m2；有消防车道道的钢筋为为86kg/m2、、混凝土为为0.42m3/m2，钢筋筋和混凝土土综合造价价约为500元/m2。2.4.3主体结结构成本优优化要做到主体体结构成本本得到很好好的控制，，应做好以以下三方面面的工作：：结构体系选型与与布置要合合理，合理理的结构方方案决定主主体工程成成本造价:坡地建筑、、建筑物的的埋深不满满足规范要要求、建筑筑平面布置置不规则等等，对这些些问题的合合理解决是是决定工程程造价的关关键因素。。结构计算与与内力分析析要正确、、结构计算算对结构成成本控制有有极为重要要的作用:通过对计算算参数、计计算荷载、、梁墙柱构构件尺寸的的选取以及及计算指标标的控制，，以求达到到经济合理理的结构计计算结果细部设计与与构造措施施要周密。。选用热轧ⅢⅢ钢、冷轧轧扭钢筋等等新技术，，降低含钢钢量；应加强对施施工图的审审查核对，，避免了设设计图纸人人为的放大大。标准层层结构设计计限额为钢钢筋65kg/m2，混凝土土为0.39m3/m2，实实际完成为为钢筋43kg/m2，混凝凝土为0.33m3/m2。。由于建筑产产品的非标标准型、物物业类型的的多样性，，结构的经经济性指标标很难同工工业标准化化产品一样样采用绝对对指标。含含钢量指标标不是唯一一的经济性性指标，如如果过分单单一强调含含钢量，存存在降低结结构质量的的风险，并并对体型规规则要求过过高，易影影响其内部部功能布局局及外立面面的美观。。随着房产品品的品质越越来越高，，钢筋、水水泥在建安安成本中的的所占比例例越来越底底，相反门门窗工程（（实木门、、铝木门窗窗、实木门门窗）、外外立面材料料（砂岩、、花岗岩、、高级质感感涂料等））、景观工工程、人工工费等的比比重越来越越大。土地地的成本占占房地产开开发的成本本越来越高高。2.4施施工设计阶阶段的成本本控制2.4.4门窗成成本定位与与优化2.4.5外立面面建筑材料料定位与优优化2.4.6安装设设备定位与与优化2.5边边坡土石方方设计的成成本控制在基坑、边边坡的设计计中，经验验占70％、计算占占30％，因此在在当地找一一个经验丰丰富的设计计单位和设设计人员是是相当关键键的。在满足结构构安全可靠靠及环境绿绿化要求的的前提下综综合造价最最低方案为为中标方案案1、一个好的的设计单位位和设计人人员是基坑坑、边坡方方面的成本本控制的关关键；2、由于基坑坑、边坡设设计中经验验占了决定定地位，因因此请一个个经验丰富富的专家小小组对重要要基坑、边边坡设计方方案进行评评审是一个个重要环节节2.6景景观设计阶阶段阶段的的成本控制制1、景观设计单单位的选择择2、景观设计控控制的重点点3.工程程项目实施施阶段成本本控制3.1工工程项目实实施阶段的的主要管理理流程3.2施施工图预算算及目标成成本确定的的成本控制制3.3招招投标和合合同管理中中的成本控控制3.4设设计变更环环节成本控控制3.5工工程材料与与设备采购购签证成本本控制3.6工工程款拨付付管理环节节管理3.1工工程项目实施阶段的的主要管理理流程3.2施施工图预算算和目标成成本确定的的成本控制制房地产工程程成本管理理要实现主主动控制，，就要做到到“算了以以后再做””，而不是是“做完后后再算”，，要实现这这个目标，，我们就要要对房地产产工程成本本目标进行行测算，做做到花钱明明明白白。。1.工程程主要材料料设备方案案论证和价价格信息掌掌握。2.编制制施工图纸纸预算，确确定基本目目标成本。。整个建造成成本总额是是否超过上上一阶段目目标成本；；每项是否否与目标成成本分解指指标相符，，有无突破破；施工图图预算或标标底审核验验证，出具具验证报告告。3.基本本目标成本本与概算对对比论证，，分析原因因，确定最最终目标成成本。对施工图预预算或标底底的审核方方法可为抽抽取2~5个具有代代表性的分分部或分项项工程进行行复核，当当复核造价价误差在±±3%之内内时，可以以认为造价价准确，否否则需要扩扩大复核审审核范围（（整个工程程的30%~50%）。若施工图预预算造价突突破概算（（估算）造造价时，应应分析突破破原因。在在报告中阐阐明：是设设计原因的的，应返回回设计单位位重新设计计；是增加加功能或项项目的，应应重新进行行项目评价价；是其他他原因的，，应做补充充说明或解解释。4.编制制招标文件件标底最终审定结结果为正式式的预算目目标成本，，此目标成成本作为指指导项目公公司实施过过程中招标标、施工、、采购等业业务活动的的成本费用用控制依据据。3.3招投标和和合同环环节中的的成本控控制3.3.1建建立招投投标和合合同管理理流程和和制度3.3.2常常规招标标的方式式：公开招标标邀请招标标议标3.3.3招招标的计计价方式式:施工图包包干工程量清清单招标标费率招标标3.3.4合合同费用用的控制制性条款款工期期条款质量量标准工程程造价及及结算办办法：合同同价款支支付材料料设备供供应违约约索赔工程程竣工决决算3.3.5招招投标阶阶段应注注意的问问题除垄断性性质的工工程项目目外，其其它工程程的施工工或作业业单位，，不得指指定，须须采取公公开或邀邀请招标标方式进进行。垄垄断性质质的工程程项目（（如水、、电、气气等）应应尽力进进行公关关协调，，最大程程度降低低造价。。应组织设设计、工工程、预预算、财财务四大大专业人人员联合合组成招招标工作作小组，，就招标标范围、、招标内内容、招招标条件件等进行行详细、、具体的的策划，，拟订标标书，开开展招标标活动；；对投标标单位应应就其资资质、经经济实力力、技术术力量、、以往施施工项目目和施工工管理水水平等进进行现场场考察，，提出书书面考察察意见；；对投标标情况进进行评估估，提出出书面评评估意见见。3.3.5招招投标阶阶段应注注意的问问题在招投标标过程中中，项目目公司需需负责将将招标结结果与目目标成本本进行差差异对比比分析，，对于差差异率达达10%（含））以上的的结果，，提出成成本总体体平衡方方案，附附相关说说明性文文件，通通过规定定的审批批流程审审批；同等条件件下，应应尽量选选择企业业类别或或工程类类别高而而取费较较低的单单位应建立健健全施工工队伍档档案，跟跟踪评估估其资信信、技术术力量等等。对投标人人的设备备报价不不能指定定唯一品品牌，只只能约定定为“某某品牌牌或同等等品牌”。也不能能指定设设备配件件或元件件，也只只能约定定为“某某品牌牌或同等等品牌”。出包工程程应严禁禁擅自转转包。合同审批批流程3.4设设计变变更及签签证环节节的成本本控制3.4.1设设计变更更及签证证的类型型及管理理流程设计单位位提出的的变更开发商提提出的变变更(含含客户提提出的变变更)施工单位位提出的的变更设计单位位提出的的变更开发商提提出的设设计变更更施工单位位提出的的变更（（含签证证）3.4.2现现场签证证现场签证证范围项项目施工工过程中中凡是由由乙方提提出须经经甲方现现场签认认的、引引起工程程造价变变化又不不属于包包干合同同范围的的事项及及合同明明确需现现场签证证的内容容均属于于现场签签证范围围的，可可以办理理现场签签证，包包括：工工程量增增减、材材料设备备价格变变化等。。现场签签证要反反复对照照合同及及有关文文件规定定慎重处处理。现场签证证办理现场签证证审批权权限现场签证证的审批批现场场变更率率的控制制现场变更更率的控控制很多项目目由设计计失误所所带来设计变更更占总建建造成本本的3-10％，其中重复复性错误误占相当当比例。。为降低设设计变更更签证率率，建议议采取的的策略如如下：1）建立施施工图阶阶段的长长期合作作伙伴；；2）给予合合理的设设计周期期；3）逐步完完善的标标准化构构造设计计；4)重视阶段段成果标标准；3.5材材料设设备定价价和采购购管理环环节的成成本控制制3.5.1建建立集团团化采购购管理机机制3.5.2建建立战略略合作伙伙伴和长长期合作作单位3.5.3建建立项目目材料设设备清单单3.6工程款拨拨付环节节的成本控制制3.6.1付付款条件件的设置置3.6.2工工程量和和价款的的审核3.6.3工工程款支支付的审审核4.1竣竣工交交付环节节控制4.2工工程结结（决））算环节节控制4.3结结（决决）算工程款拨拨付环节4.项项目竣工工决算阶阶段的成成本控制制5.其他他环节成成本控制制1、正式发发售前，，应组织织销售、、设计、、工程和和预算人人员拟订订详细的的《销售承诺诺事项清清单》，逐项测测算其建建设成本本，并对对照原成成本预算算逐项审审核；对对配套设设施，应应测算其其运行成成本，并并列入项项目完全全成本范范围内。。《销售承诺诺事项清清单》及有关成成本测算算，须报报公司审审查通过过。2、销售过过程中为为增加““卖点””需增加加或调整整绿化、、公建配配套等项项目时，，应事先先编制预预算并报报公司批批准后方方可实施施。3、应尽尽可能能缩短短项目目开发发经营营周期期，减减少期期间费费用。。应保保证向向客户户承诺诺的交交工日日期，，以避避免赶赶工成成本和和延期期赔偿偿；在在市场场和经经营条条件