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文档简介
XXX定价分析报告2012.6.9项目汇总本案华宇城金地华章大禹加州湾波尔多小镇金宇·和园鑫宇国际市政府板块铁西区政府板块本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块;市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象,对于本案定价具有重要的参考意义。华宇城/规划占地73万平米建筑面积130万平米分期共三期,当前一期在售绿化率36%容积率1.96产品类型多层、高层、洋房、联排别墅(后期)主力户型多层80-140平米高层68-100平米入住时间多层2013.10,高层2013.12开盘时间近期开盘2011年10月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、实验小学、四季风情商街、休闲会所、公园一期二期三期华宇城130万平米大盘,分三期开发。华宇城/一期产品一期A组团在售产品5栋6层花园洋房,一梯两户,首层带花园,顶层赠送阁楼3栋18层高层,2梯三户。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A组团2011年10月开盘,共推出5栋多层,3栋高层。华宇城/产品类型在售产品(多层主力户型)两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫140㎡多层目前在售主力97、140平米主力两三居,在售价格4200元/平米;一次性付款97折,按揭99折。华宇城/产品类型在售产品(高层主力户型)两室两厅一卫87㎡两室两厅一卫79㎡小高层主力79-87平米两居,均价3700元/平米。华宇城/产品价格在售价格产品类型主力户型(㎡)价格(元/㎡)优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层80-1404200一次性97,贷款992013.10800套左右30%8个月40套左右高层68-1003700一次性97,贷款992013.1245%华宇城月均销售速度约为40套,在区域内销售速度较快。多层均价4200元/平米,高层均价3700元/平米。目前尚未动工,但交房时间与本案基本相同。从地段、产品、项目规模等各方面对比,华宇城为本案重点竞争参考项目。细部定价参考产品类型层差户型差首层顶层单元差多层100、20030-40加价300元/㎡;(花园进深3.7米)顶层加价100,但阁楼有产权进行赠送(阁楼面积约为标准层一半)边户型减100高层30、5030-401-2部分商网,暂时未开始销售正常顶层边户型减100华宇城/产品价格华宇城首层不赠送地下室,花园加价300元/㎡。顶层赠送产权阁楼,价格按照标准层面积计算,加价100元/平米。边户型客户认可度较低,减价100元/㎡。多层层差为100、200元/㎡,高层户型差为30、50元/㎡。华宇城/整体综述前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。项目产品体量较大,且目前市场形势较弱,决定了此项目短期内价格不会有大的变动,营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。华宇城大盘的营销策略对于区域市场影响较大,因此为本案重点参考项目。华宇城定价参考点入住时间多层均价4200多层2013年10月高层2013年12月高层均价3700首层花园加价300元/㎡顶层阁楼按标准层计算,加100元/㎡,阁楼赠送层差多层100、200,高层30、50边单元-100九洲·金地华章/规划占地5万平米建筑面积11.25万平米绿化率40%容积率2.2产品类型洋房、高层、联排别墅主力户型洋房187-300平米高层97-180平米入住时间多层2012.10.15开盘时间近期开盘2011年6月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、小区商业、实验小学、公园九洲·金地华章/当期在售产品品3层半联排别墅墅5-6层花园洋房一一梯两户(仅仅剩顶层)18层高层一梯两两户(在售))12层小高层一梯梯两户(在售售)8层小高层一梯梯两户金地华章目前前在售产品主主要为18层高层。九洲·金地华章/产品类型三室两厅两卫卫141㎡两室两厅一卫卫103㎡九洲·金地华章/产品类型四室两厅三卫卫179㎡三室两两厅两两卫152㎡在售产产品((多层层主力力户型型)多层电电梯洋洋房为为152、179平米三三四居居,整整体面面积偏偏大,,目前前所剩剩房源源较少少,均均价6200元/平米。。九洲·金地华华章/产品价价格在售价价格产品类型主力户型(㎡)价格(元/㎡)优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房187-300均价6200一次性99折2012.10800套左右8%(顶楼)1年20套左右高层97-187均价5100一次性99折2012.1035%细部定定价参参考产品类型层差价(元/㎡)户型差(元/㎡)洋房200无明显差价高层50-100无明显差价九洲·金地华华章/整体综综述九洲·金地华华章主主要产产品有有高层层板楼楼、电电梯洋洋房、、联排排别墅墅,整整体产产品面面积偏偏大,,定位位客户户层次次较高高。从建筑筑品质质、产产品配配套、、园林林等方方面均均定位位高端端,以以电梯梯洋房房、联联排别别墅拉拉升整整体项项目品品质。。目前项项目立立面、、配套套、园园林、、现房房等均均已呈呈现,,为项项目实实现高高价奠奠定基基础。。此项目目与本本案属属同一一地段段,对对于本本案定定价具具有重重要的的参考考意义义。金地华章定价参考点入住时间多层均价6200现房高层均价5100鑫宇国国际/规划占地4万平米建筑面积17万平米分期当期在售1期绿化率35%容积率4.6产品类型多层、小高层、高层主力户型多层66-220平米小高层60-80平米高层97-110平米交房时间2012年年底开盘时间未定周边配套农贸市场、迎宾小学、南湖公园、十七中、中心医院鑫宇国国际/规划多层小高层层层高层层鑫宇国国际/产品类类型两室两两厅一一卫104-115㎡在售产产品((多层层主力力户型型)三室两两厅一一卫146㎡多层主主要为为104-146平米,,两三三居。。目前前在售售统一一一口口价4300.鑫宇国国际/产品类类型两室两两厅一一卫61㎡在售产产品((高层层主力力户型型)两室两两厅一一卫88㎡高层主主要以以61-88平米两两居为为主。。鑫宇国国际/产品价价格产品类型主力户型(㎡)价格(元/㎡)优惠情况可参考成交价交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层60-220起价4680一次性92折43002012.12.30200套左右50%9个月严重滞销高层97-110均价4600-4700一次性96折43002012.12.3050%鑫宇国国际地地段较较好,,但因因营销销策略略等多多方面面原因因,严严重滞滞销。。鑫宇国国际/产品价价格优势::小区地地段好好,周周边商商业配配套成成熟,,销售售价格格低。。现况::项目容容积率率大,,品质质欠缺缺,售售楼处处装修修粗糙糙,目目前处处于严严重滞滞销状状态。。与本项项目参参考::鑫宇国国际目目前社社区品品质较较差,,销售售严重重滞销销,对对于本本案参参考意意义较较小。参考点点:多多层价价格4300元/平米,,小高高层/高层4300元/平米。。大禹·加州湾湾/规划占地22万平米建筑面积36万平米分期3期绿化率45%容积率1.62产品类型洋房、高层、联排别墅、独栋别墅主力户型洋房136-240平米高层70-130平米别墅200-300平米入住时间多层2012.7.29开盘时间近期开盘2011年8月周边配套吉林师范大学、师范附中、实验小学、师范商业街、小区内休闲会所、幼儿园南加州州风情情,别别墅、、电梯梯洋房房,拉拉升了了整个个社区区品质质感,,现场场现房房展示示较好好。大禹·加州湾湾/当期在在售产产品一期在在售产产品A区J区E区注:6层洋房房一梯梯二户户高层两两梯三三户联排别墅大禹·加州湾/产品类型三室两厅两两卫128㎡两室两厅一一卫97㎡在售产品((高层主力力户型)97、128标准两三居居,户型设设计较好,,在售均价价3800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品((洋房主力力户型)三室两厅两两卫142㎡电梯洋房,,产品档次次较高,主主力142平米三居,,均价4800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品((洋房主力力户型)跃层,标准准层149㎡,地下一一层72㎡大禹·加州湾/产品价格在售价格产品类型主力户型(㎡)价格(元/㎡)优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折2012.7.29800套左右20%1年20套左右高层70-130均价3800一次性99折2012.7.2935%细部定价参参考产品类型层差价(元/㎡)户型差(元/㎡)洋房200无明显差价高层50-100无明显差价大禹·加州湾/整体综述优势:大禹品牌优优势明显,,口碑及形形象被公众众认同。现况:项目目前已已经销售近近60%左右,剩余房源以高层为主,价格从去去年至今基基本无变化化。与本项目参参考:大禹·加州湾产品品类型丰富富,以中高高端的姿态态立足于市市场,现房房销售,此此项目属于于铁西区市市场板块,,对于本案案有一定参参考意义。。参考点:洋房4800元/平米,高层3800元/平米。大禹·加州湾定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800金宇·和园/规划占地15万平米建筑面积25万平米分期分3期,当期在售2期绿化率40%容积率1.85产品类型多层、花园洋房、联排别墅、小高层、公寓主力户型多层136-240平米高层77-105平米别墅200-300平米入住时间2012.7.31开盘时间二期开盘2011年4月周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院师大附中、、师大附小小,学区房房,现房在在售。金宇·和园/当期在售产产品2期在售项项目15层高层2梯三户6层多层1梯2户金宇·和园/产品类型型三室两厅厅两卫106-112㎡三室两厅厅两卫84-94㎡在售产品品(多层层主力户户型)84-112平米两三三居,现现房,4800元/平米。金宇·和园/产品类型型在售产品品(高层层主力户户型)两室一厅厅两卫93㎡2室1厅两卫106-112㎡2室1厅1卫77.6㎡金宇·和园/产品价格格在售价格格产品类型主力户型(㎡)价格(元/㎡)优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折现房800套左右20%1年10套左右高层70-130均价3800一次性99折35%金宇·和园/产品价格格细部定价价参考产品类型层差价(元/㎡)户型差(元/㎡)首层顶层把边户型与中间户型(元/㎡)多层200无明显差价(送花园,花园进深3.7米)首层价格4700-4900顶层送阁楼,阁楼面积是标准层面积的50%,赠送露台,露台面积占标准层的50%边户型减100高层50-100无明显差价1-2部分商网,暂时未开始销售标准顶层边户型减100金宇·和园/整体综述述金宇·和园现房房在售,,属铁西西区政府府片区,,对本案案定价有有一定的的参考意意义。金宇·和园定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800波尔多小小镇/规划占地40万平米建筑面积70万平米分期分3期,当期在售1期(建面18万)绿化率48%容积率2.18产品类型多层、小高层、高层主力户型多层100-120平米小高层70-90平米高层60-80平米交房时间2013.6开盘时间未定周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院波尔多小小镇/当期在售售产品6#一期1#两梯三户户6#一梯两户户多层小高层高层9#一梯两户3#一梯两户波尔多小镇/产品类型两室两厅两卫卫103㎡在售产品(多多层主力户型型)两室室两厅一一卫98㎡多层为主力98-103平米两居,均均价4000元/平米左右。波尔多小镇/产品类型两室两厅一卫卫84㎡在售产品(小小高层主力户户型)在售产品(高高层主力户型型)两室两厅一卫卫88㎡主力84-88平米两居,均均价3600元/平米。波尔多小镇/产品价格产品类型主力户型(㎡)价格(元/㎡)优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层100-120均价4000一次性98折,贷款99折2013.62栋剩余90%3个月5-10套左右小高层70-90均价37501栋高层60-80均价36001栋波尔多小镇认认可度较低,,目前销售速速度较慢。波尔多小镇/整体阐述小区体量大,,主力产品以以小户型为主主。项目目前前还未开盘正正处于认购期期,月去化量量10套左右。波尔多小镇属属铁西区政府府区域,对于于本案定价参参考意义较小小。参考点:多层层4000元/平米,小高层层/高层3600-3750元/平米。市场综述项目多层高层月均销售速度交房时间市政府板块华宇城4200370040套左右多层2013.10高层2013.12鑫宇国际43004300严重滞销未获得销证,认购阶段金地华章6200(电梯洋房)510020套左右现房在售,高端产品区政府板块波尔多小镇360040005-10套未获得销证,认购阶段大禹·加州湾4800(电梯洋房)380020套左右现房金宇·和园4800380010套左右现房根据市场调研研,目前整体体四平房地产产市场较弱,,客户购买意意向较差;板块市场内,,华宇城销售售速度最快,,为本案重要要参考目标。。价格确定区域多层比较比较因素权重%本项目分值华宇城金地华章位置交通20%11.011.04周边环境及配套5%111.04户型设计5%10.991.03自身配套5%11.021.04绿化5%111.02物业管理5%11.011.03建筑立面5%11.021.04结构\形式10%11.051.08交房时间25%10.951.2社会认可度15%11.11.15综合得分100%11.01151.0985对比楼盘价格
42006200调整后价格
41525644对比楼盘权重
85%15%本项目合成价格
3529847合成价格4376根据综合比较较,得出本案案多层价格为为4376元/平米。作为本本案开盘价格格的参考价。。推盘策略推盘策略:首次开盘根据据客户需求确确定推盘楼栋栋,少量推盘盘,挤压式销销售,创造热热销口碑;后期借势进行行加推,每次次少量推盘,,频繁加推,,价格逐步上上扬。首次开盘建议议推出24、65(多层)、29号楼(小高层层)两栋楼,,共150套房源,对外外销售,丰富富产品类型,,首次开盘达达到热销。如如客户坚持选选择其他楼座座,则进行控控制性销售。。首次开盘均价价确定二、首次价格格确定目前整体四平平市场较弱,,本项目截至至到6月9日共排卡161张,其中ABC类排卡量96张。本案体量较大大,首次开盘盘建议不宜价价格过高,以以适中价格进进行入市,形形成热销。建议首次多层层标准层入市市价格为4100元/平米,小高层标准准层入市价格格3800元/平米。首层顶层根据据制定定价方方式,得出最最终价格。楼座差232425262729303132336566楼座楼座差说明24、25、26、29、30、31、320基准楼座差,同属社区内部,无明显差异270南侧临路,受到一定噪音影响,但为现浇结构,因此楼座差与基准持平。33-50南侧临路,受到一定噪音影响65、66-150社区边缘,居住氛围较差23-200北侧临路、噪音较大、且一二层为商业,影响居住氛围楼层差楼层楼层差6层05层504层1503层2502层1501层50以顶层为基准准楼层,根据据客户对于楼楼层的喜好度度以及周边竞竞品情况制定定其他层差,,层差为50-100元/平米。楼层楼层差11270103209270822071706120590460330201-3050元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高层以2层为基准楼差差,1-6层楼座差为30元/平米,6-11层楼座差为50元/平米。单元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米东端户中间单元西端户+80元/平米+0元/平米+50元/平米优于西端户标准单元三面采光,全明户型东西户型差根据客户意向向度,B户型>C户型>A户型,但因A户型面积小,,总价较低,,因此户型差差需单独制定定。户型差:B户型>C户型>A户型户型差差B1B2B3B1、B2、B3差异较较小,,定义义为基基准户户型,,户型型差为为+0元/平米。。户型差差B4B5B4、B5户型差差异较较小,,户型型劣于于标准准户型型,在在标准准户型型基础础上减减50元/平米,,即-50元/平米。。户型差差C3C2D1C3C2C4、C5、D1-100元/平米-100元/平米-100元/平米较两居差较C3差,但面积小户型基本素质及面积基本与C3持平户型差差A1A2A1A20-100户型小,总价低,与标准层持平大开间、户型较差大禹加加州湾湾首层层定价价研究究电梯洋洋房::首层层146平米,,赠送送87平米地地下室室,50平米花花园,,6800元/平米。。标准准层2层5200元/平米。。设定花花园溢溢价400元/平米。。地下室室单价价为((6800-5200-400)*146/87=2013元/平米。。首层定定价说说明因本案案首层层产品品附加加形式式较多多,参参考周周边市市场情情况和和本案案产品品形式式,首首层定定价方方式如如下::1、首层层附带带地下下室,,赠送送花园园产品品首层价价格=(标准准层二二层单单价-层差))*二二层建建面*1.9倍/首层建建面+首层花花园溢溢价2、首层层、二二层跃跃层附附带地地下室室、车车位、、库房房产品品B1SS均价=(总价价1+总价2+总价3+总价价4)/(首首层层、、二二层层面面积积+活动动室室面面积积))+花园园溢溢价价3、花花园园溢溢价价::花园园进进深深不不低低于于5米,,小小高高层层+400元/平米米;;多多层层+300元/平米米。。65、66#楼花花园园进进深深不不低低于于3米,,花花园园溢溢价价+300元/平米米。。类型单价(元/平米)总价首顶两层建面三层价格减去相应层差1地下室25002车库
3库房25004顶层层价价格格说说明明参照照华华宇宇城城定定价价模模式式::顶层层总总价价=(五五层层单单价价+100元/㎡))*六六层层建建面面阁楼楼价价格格实实际际上上在在6楼进进行行加加价价,,对对于于客客户户说说辞辞阁阁楼楼进进行行赠赠送送。。车库库定定价价说说明明车库车位华宇城未定未定蓝山英郡160000135000九洲·金地华章未定价未定价海银帝景230000130000大禹加州湾180000——波尔多小镇120000——金宇和园200000——目前前市市场场车车位位在在12万-23万之之间间,,海海银银帝帝景景因因现现房房,,车车位位较较贵贵;;建议议本本案案标标准准车车位位车车位位为为22万,,根根据据大大小小再再进进行行适适度度调调整整。。车库面积个数价格301240000284220000254200000201170000优惠惠合合计计优惠方式优惠幅度所占比例优惠一次性0.9240%0.368分期0.9310%0.093按揭0.9450%0.47合计0.931卡数优惠优惠金额100150001500000308000240000130
1740000折合优惠幅度0.70%价格格策策略略采采取取高报报价价、、高高折折扣扣的方方式式,,后后期期通通过过回回收收折折扣扣,,达达到到价价格格的的上上涨涨。。按按照照一一次次性性92折,,分分期期93折,,按按揭揭94折计计算算,,折折合合综综合合折折扣扣0.931.办卡卡优优惠惠按按照照开开盘盘消消化化100张卡卡,,每每张张卡卡优优惠惠额额度度15000元,,开开盘盘后后再再给给予予30套房房源源的的优优惠惠计计算算,,每每套套按按照照8000元,共折折合174万,约占占总销售售额的0.7%。以此计算算,此次次价格综综合折扣扣为0.924.高报价、、高折扣扣,折扣扣逐步回回收,逐逐步提高高售价内部员工工、团购购优惠内部员工工:内部员工工购房给给予10%的无息贷贷款补贴贴,10%房款在后后期员工工工资中中进行扣扣除,封封顶补贴贴无息房房款为5万元,如如员工在在三年内内离职,,须补齐齐房款及及贴息。。此方案案可在加加强员工工忠诚度度的同时时,达到到销售的的目的。。此方案需需开发商商尽快确确定,在在此次开开盘能够够实施。。整体价格格确定
首层顶层标准层合计合计
小高层多层小高层多层小高层多层小高层多层建面3059.857078.813040.14220.5827519.3916941.1233619.3428240.5161859.85总价1336173734776144132176221879538911335498175211658139934340128783191268717531成交总价1234624532133157122130831736693910474000269495572129299330118995668248294999报价均价436749134348445341194440416245604344成交均价403545394017411538064102384642144014标准层小小高层成成交均价价3806元/平米,多多层成交交均价4102元/平米,多多层首层层成交均均价4539元/平米,多多层出去去26号楼,首首层成交交均价4263元/平米。整体价格格确定整体楼号293031323366652324252627合计套数664466448844363248605136615建面4923.385153.924911.195146.689823.993660.183892.653132.725359.286220.045680.53955.3261859.85总价203646962192595820065923218948284107089914612036172380391331117924342099280404822788898917962403268717531均价4136425440864254418139924428424945424508491045414344成交均价3822393137753931386336894092392641974165453641964014首层建面449.84468.26446.47467.88893.09334.3164501520.181763.922034.491115.2210138.66总价193462020897431919199208801039219711408194295876107045136811983011502157515026048137881均价4301446342994463439142124587#DIV/0!46344603565446184748成交均价3974412439724124405838924239#DIV/0!42824253522442674387顶层建面449.84468.6446.48467.88893.09314.21649.53749.4688.22796797.17540.267260.68总价19301202091252191477720880103915572127789128781783208677310705735678463589905244372632013011均价4101420840404208413539604388
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