标杆房地产物业管理基础知识与职业前景培训讲义

新员工入职培训物业管理基础知识与职业前景一、物业与物业管理二、物业管理的起源与发展三、物业管理的类别、性质与原则四、物业管理的内容和基本环节五、发展物业管理的意义与作用第一部分：物业管理基础知识（一）物业的含义（二）物业的性质（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别一、物业与物业管理1、“物业”指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。（一）物业的含义1、物业的二元性2、位置固定性（不可移动性、地区性）3、形式上的多样性4、使用上的长期性5、价格高位性6、保值、增值性（二）物业的性质1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。

狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。2、国务院2007年10月1日颁发的《物业管理条例》修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别类别比较内容

物业管理

传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限

多元产权（个人产权为主）

市场经济管理模式

经济、法律手段

物业管理专业企业

有偿服务

企业行为

契约关系、服务被服务的关系

社会化、专业化统一管理

以业养业

多功能全方位

管理服务费为主

为业主、使用人服务

合同期

单一产权（国家产权）

计划经济管理模式

行政手段

政府房产管理部门

无偿服务

政府行为隶属关系、管理被管理的关系

分散的部门管理

以租养房

管房修房，内容单一

低租金和大量财政补贴

管理住、用户

终身

（一）物业管理的起源与发展（二）我国物业管理的产生与发展二、物业管理的起源与发展1、传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅-希尔女士2、真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。

1908年，世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO

）成立。在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——建筑物业主组织（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。（一）物业管理的起源与发展1、萌萌芽芽时时期期（（19世纪纪中中叶叶～19492、休眠时期（1949年～改革开放）3、复苏时期（改革开放初期）4、蓬勃发展时期（改革开放后）（二二））我我国国物物（一一））物物业业管（二）物业管理的性质（三）物业管理的原则三、、物物业业管管理理的的类类别别、、性性质质与与原原则1、聘用用服务务型物物业管管理聘用服服务型型物业2、自主经营型物业管理

自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，将其分层、分单元出租，通过租金收回投资，取得利润。（一））物业业管理理的类类别1、服务务性2、经营营性3、专业业性4、社会会性5、受聘聘、受受托性性6、统7、规范性8、中介性（二））物业业管理理的性性质1、以人人为本本、服服务第第一的的原则则2、依法法守约约原则则3、所有有权与与管理理权分分离的的原则则4、专业业管理理与民民主管管理相相结合合的原原则5、统一一和综综合管管理原原则6、综合合效益益最大大化原原则7、有偿偿服务务、经经济合合理的的原则则8、竞争争择优优的原原则（三））物业业管理理的原原则（一））物业业管理理的内内容（二））物业业管理理的基基本环环节四、物1、常规规性的的公共共服务务2、针对对性的的专项项服务务3、委托托性的的特约约服务务4、经营营性服服务5、社会会性管管理与与服务务（一））物业业管理理的内内容⑴房房屋管管理服⑵房屋装修管理服务⑶物业共用设施设备管理服务⑷环境清洁卫生管理服务⑸绿化管理服务⑹安全管理服务⑺文化、娱乐服务⑻其他同时惠及全体业主、使用人的服务1、常规规性的的公共共服务务⑴代代办类类服务务，如如代缴缴水电电费、、煤气气费、、电话⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；⑷其他一定比例住用户固定需要的服务。2、针对对性的的专项项服务务⑴代代订代代送牛牛奶、、书报报；⑵⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。

3、委托托性的的特约约服务务⑴开开餐饮饮、理理发美美容、、洗衣衣、熨熨衣店店和商商店；；⑵办办收费费农贸贸市场场；⑶养养花种种苗出出售；；⑷利用区区内空空地或或道路路夜间间空闲闲开辟辟日夜夜收费费停车车场（（需得得到业业主大大会和和相关关业主主的同同意，，并依依法办办理手手续））；⑸开办维维修公司、、装修装璜璜公司、家家电、车辆辆及各类生生活用品的的维修服务务公司、绿绿化公司、、清洁公司司等经济实实体，开展展旅游、健健身、商业业、餐饮业业、娱乐业业等经营活活动；⑹从事房房地产经租租、信托、、中介、咨咨询和评估⑺其他多种经营服务项目。4、经营性服服务就具体工作作而言，物物业管理公公司必然要要和各级政政府、政法法、公安、、民政、医医疗等部门门发生联系系，协助开开展工作，，传达新的的政策和法法令，接受受有关方面面的指导与与监督。譬譬如协助做做好治安防防范、协助助做好社区区突发事件件的防范与与应急处理理（如协助助控制SARS之类的传染染病等），，协助有关关部门开展展预防接种种、全民选选举、人口口普查、常5、社会性管管理与服务务系统的协调调日常物业管管理常规性的公公共服务针对性的专专项服务委托性的特特约服务业主业主大会业主委员会会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯物业管理产产品线1、物业管理理的早期介介人2、前期物业业管理准备备3、验收接管管4、入住期管管理服务5、档案资料料的建立6、正常期管管理服务7、后期管理理（二）物业业管理的基基本环节1、物业管理理的早期介介入⑴早期介入的的原因一开始许多多项目都是是在建成以以后才引入入物业管理理，但这往往往会导致致一系列问问题，如房房型不佳，，缺管理用用房，泊车车位不足，，电梯容量量不够，空空调、排油油烟机位置置未考虑或或预留位置置不适用，，管线布⑵物物业业管管理理早早期期介介入入的的具具体体工工作作在在物物业业开开发发建建设设的的不不同同阶阶段段内内容容不不同同，，具具体体为为：：立项项决决策策阶阶段段主要要是是在在项项目目的的市市场场定定位位、、潜潜在在业业主主的的构构成成及及消消费费水水平平、、周周边边物物业业管管理理概概况况以以及及日日后后的的物物业业管管理理服服务务内内容容、、标标准准及及成成本本、、利利润润测测算算等等方方面面提提供供参参考考建建议议，，减减少少物物业业开开发发决决策策的的盲盲目目性性和和主主观观随随意意性性。。规划划设设计计阶阶段段物业业管管理理企企业业人人员员在在此此方方面面长长处处主主要要体体现现在在：：对对细细节节问问题题的的发发现现与与处处理理有有着着特特殊殊的的敏敏感感性性和和应应变变力力；；改改进进意意见见或或建建议议更更易易贴贴近近业业主主们们的的实实际际需需求求；；更更能能直直接接地地把把以以往往物物业业开开发发的的““先先天天不不足足””所所造造成成的的后后果果反反映映出出来来，，以以防防患患于于未未然然。。施工工安安装装阶阶段段该阶阶段段的的主主要要工工作作内内容容是是监监督督基基础础隐隐蔽蔽工工程程、、机机电电设设备备安安装装调调试试、、管管道道线线路路的的敷敷设设及及走走向向等等日日后后难难以以从从建建筑筑外外观观上上察察觉觉的的施施工工质质量量，，收收集集资资料料，，熟熟悉悉情情况况，，提提出出整整改改意意见见，，督督促促落落实实。。注：：这这种种早早期期介介入入并并不不意意味味着着物物业业管管理理的的具具体体工工作作的的介介入入，，而而是是指指物物业业管管理理人人员员为为发发展展商商提提供供各各方方面面的的咨咨询询意意见见和和代代为为监监督督，，目目的的是是确确保保物物业业的的设设计计方方案案合合理理、、施施工工质质量量可可靠靠，，以以使使后后期期使使用用管管理理有有良良好好的的基基础础。。⑴与与房地地产开开发企企业接接洽前前期物物业管管理服服务事事项，，制定定接管管方案案⑵管管理机机构的的设立立与人人员的的培训训⑶制制定系系列管管理制制度⑷完完善管管理及及办公公条件件2、前期期物业业管理理准备备⑴验验收内内容物业公公司要要依照照国家家建设设部制制订的的《房屋接接管验验收标标准》和当地的有有关接接管验验收规规定，，对物物业主主体结结构是是否安安全，，是否否满足足使用用功能要要求等等进行行再检检验，，对公公共配配套设设备与与设施施的配配备、、安装装、运运行状况况进行行验收收交接接。⑵移移交内内容物业公公司要要在查查明物物业的的全面面状况况的基基础上上办理理书面面移交交手续续，明确确交接接日期期，对对物业业及配配套管管理办办公用用房、、经营营用房房、各各种产产权和技技术资资料进进行全全面移移交，，移交交的档档案资资料有有：规规划图图、竣竣工图图，地下下管网网竣工工图，，各类类房屋屋清单单，单单体建建筑结结构图图、设设备竣竣工图图及合格格证或或保修修书等等。3、验收收接管管⑴做做好物物业的的清洁洁“开荒荒”等准准备备工工作作⑵为为业业主主办办理理入入住住手手续续⑶4、入入住住期期管管理理服服务务⑴物物业业资资料料主要要包包括括物物业业的的各各种种设设计计和和竣竣工工图图纸纸。。⑵业业主主和和租租户户的的资资料料主要要包包括括业业主主使使用用人人姓姓名名、、入入户户人人员员情情况况、、联联系系电电话话或地地址址、、各各项项费费用用的的缴缴交交情情况况、、房房屋屋的的装装修修等等情情况况。。5、档案资资料的建建立正常期管管理服务务，指依依据管理理职责和和管理标标准，提提供专业业化、全全方位的的优质管管理与服服务，使使物业管管理纳入入科学化化、规范范化、制制度化的的轨道。。6、正常期期管理服服务后期管理理，指全全程物业业管理的的最后阶阶段，针针对生命命周期已已结束的的物业所所进行的的拆迁代代理与环环境保护护方面的的管理工工作。7、后期管管理㈠发展展物业管管理能促促进经济济增长，，产生直直接的经经济效益益㈡发展展物业管管理有利利于提高高人民群群众生活活、工作作质量㈢发展展物业管管理有利利于增加加就业㈣发展展物业管管理有利利于维护护社区稳稳定㈤促进进城市管管理和环环境的完完善五、发展展物业管管理的意意义与作第二部分分：物业业管理职职业前景景一、物业业服务行二、xx物业精英成长案例三、xx物业在xx事业中的重要位置四、xx物业“标准化运营”对人才的需求一、物业业服务行行业属于于潜力巨巨大的“朝阳行业业”房地产行行业的内地物业服务正在起步，潜力巨大（两个推销员的故事）。物业服务行业规范化、品牌化、法制化、现代化的发展趋势。物业服务是一个适合新人快速成长的行业。二、xx物业精英英成长案案例在xx物业，活活跃着这这么一群群人，他他们加入入xx，成长在在xx，成功在在xx，他们是是xx物业的骄骄傲，是是xx人的榜样样！xx：2005年12月入职xx世纪花园园，历任任人事助助理、行行政人事事主管、xx：2001年1月入职xx花园，历任物业助理、物业主管、客服部经理，2010年3月任命为xx物业成都分公司总经理。xx：2008年入职xx雅苑，任任客服助助理（前前台），，2009年12月参加物物业集团团管理干干部竞聘聘，2010年1月任命为为