【广东】滨江生态园林城市住宅建筑方案设计

广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject目录Contents效果展示项目概况商业研究规划亮点产品设计ShowresultsProjectOverviewBusinessresearchPlanninghighlightsproductdesign0001020304地库溢价策略示范区方案立面策略技术图纸BasementpremiumstrategyDemonstrationareaschemeFacadestrategyTechnicaldrawings05060708方案一鸟瞰图方案一夜景图方案一彩色总图方案二鸟瞰图商业入口透视图金街入口透视图沿街商业透视图示范区效果图住宅立面效果图小区内庭院透视图小区透视图小区入口透视图1项目概况河源印象——客家古邑，万绿河源项目概况|ProjectOverview项目区位拥有关键的区位及交通优势，地理位置良好。1河源位于广东省东北部，北接江西省，南连珠江三角洲，是粤东北重要的交通枢纽，并且处于珠江三角洲

2

小时经济圈内，拥有良好的区位及交通优势，是广东经济北上的接力站和支撑点。2基地位于源城区中心和东源县交界处，地理位置优越。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview本案位于西部城市服务发展片区，周边发展前景良好。上位规划SITESITE1

总体目标初步建成具有客家文化特色的“宜居、宜业、宜商、宜休闲”的滨江园林城市。2

产业目标以承接广深莞的新型工业转移和打造广深后花园的旅游业为发展方向。3

三大发展片区东部生态旅游发展片区，中部特色产业发展片区，西部城市服务发展片区。4

文化历史悠久、影响深远的客家文化。5

房地产市场河源房地产处于平稳发展阶段，以改善需求为主，其职业特征以质量为主，数量与质量并重。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview交通可达性良好，对外交通便捷。区域交通仙塘站N1

基地三面临城市道路，北接规划城市支路，交通可达性良好；2

基地附近有河源站和仙塘站，对外交通便捷。县政府中心SITE永和西路建设大道河源站项目基地市/县政府中心火车站市政府中心城际铁路城市主干道城市次干道城市支路（未建成）广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview三面邻近城市主干道，对外交通便捷。四周交通（东）新河大道——路宽60m，双向10车道（南）东江大道——路宽40m，双向6车道（西）深业路——路宽40m，双向6车道（北）东源大道——路宽60m，双向10车道N基地南邻东江大道，东邻新河大道，西邻深业路，北侧为规划道路；三面邻近城市主干道，对外交通便捷。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview周边多为成熟的住宅小区，南临东江，景观视野良好。周边现状SITE深业·塞纳湾N霸王花新邨星光·源江豪庭1

基地南近东江，南边视野开阔；2

基地周边多为成熟的住宅小区，商业及公共配套设施齐全；3

基地东北侧靠近政府办公机构。广东省河源市东源中学4

基地三面邻近城市道路，北侧为规划道路，对外交通便捷。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview商业及公共配套设施齐全周边配套公共服务设施东源县妇幼保健院商业设施SITESITE河源市第二中学N1基地周边主要为住宅小区，两公里范围内有完善的公共配套设施；2基地周边商业设施齐全，主要为服务社区的小型商业，两公里范围处有较为大型的商业中心。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview南临江景，视线优越，附近坐落多处休闲公园，景观资源良好。景观资源万绿湖风景区NSITE鸡公嶂1基地南侧靠近东江，拥有良好的景观视野；2基地附近坐落多处公园和风景区，景观资源优越。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|基地现状ProjectOverview场地内部平整，情况良好，四周道路存在一定高差变化。实地航拍图N52.0348.63卫星地图48.4941.321

基地及四周道路存在一定的高差变化；整体呈西部高，东部低的趋势；2基地内部场地平整；39.723

基地南北两侧为待建空地，周边主要为住宅区和政府办公。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview用地指标住宅金街商业7.18%21383m2幼儿园0.10%3000m2社区服务配套0.03%900m291.47%272185.88m2住宅金街商业8.06%16417m2幼儿园1.96%4000m2社区医院0.09%2000m2社区服务配套0.02%500m288.71%180609.05m2万达广场二类居住用地商业用地建设用地范围线建筑控制线本项目位于河源市城区与东源县行政中心之间，用地01/02/05地块为二类居住用地，04地块为商业用地。其中01-02地块用地面积100864平方米，05地块用地面积69019平方米（居住用地容积率上限2.95），建筑高度不超过100m。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview用地条件霸王花新邨深业塞纳湾ꢊꢃꢂꢊꢉꢄꢅꢇꢂꢉꢆꢄ东源三小ꢊꢀꢂꢊꢁꢄ东源中学河源桃源国际ꢅꢆꢂꢇꢈꢄSITEꢊꢋꢂꢊꢉꢄꢊꢃꢂꢋꢈꢄ办公用地(规划)ꢊꢋꢂꢇꢇꢄꢊꢅꢂꢉꢅꢄꢊꢇꢂꢀꢁꢄ星光·源江豪庭ꢊꢁꢂꢈꢆꢄ御江帝景湾1.本项目基地现状以空地为主，北侧为广场大道（规划道路），东侧为新河大道，西邻源江豪庭小区，南侧为东江公园。ꢀꢁꢂꢃꢄ二类居住用地

商业用地公园绿地场地标高用地红线

建筑控制线2.

基地及四周道路存在一定的高差变化，整体呈西部高，南部低的变化趋势。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目概况|ProjectOverview用地价值霸王花新邨霸王花新邨深业塞纳湾深业塞纳湾东源三小东源三小东源中学东源中学河源桃源国际河源桃源国际办公用地(规划)办公用地(规划)星光·源江豪庭星光·源江豪庭御江帝景湾御江帝景湾昭示性分析私密性分析基地西边紧邻深业路，东临新河大道，北临广场大道昭示性较强，其中深业路一侧人和车流量大，具有较高的商业价值。基地西南侧靠近住宅区和公园，基地内部道路车流量较少，周边仅有居住建筑，私密性较强。霸王花新邨霸王花新邨深业塞纳湾深业塞纳湾东源三小东源三小东源中学东源中学河源桃源国际河源桃源国际办公用地(规划)办公用地(规划)星光·源江豪庭星光·源江豪庭御江帝景湾御江帝景湾噪音分析景观分析基地西、南侧和东侧靠近城市道路，交通车流量大，是主要的噪音来源。基地南侧为公园绿地和东江，环境安静怡人，绿植丰富，具有最佳的景观视野。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject项目优势|ProjectBenefits县政府中心SITE市政府中心南侧江景连接河源市中心和东源县中心万达广场品牌效应RiverviewonthesouthsideConnecting

the

center

of

Heyuan

withthecenterof

DongyuanCountyWanda

PlazaBrandEffect广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject我们的设计重点是？＋

＋商业策略Businessstrategy住宅产品ResidentialProducts溢价策略Premiumstrategy2商业研究商业设计认知|BusinessDesignCognition如何充分利用区位优势，打造河源商业标杆？对于周边已有

mall+

商业街模式，如何打造差异性？如何利用基地特点打造丰富的商业空间？商业研究|Businessresearch本案周边大型商业业态完善，功能齐全，主要集中在西部源城区，东部东源县中心缺乏大型优质商业。项目周边大型商业分布N东源县中心1年轻时尚：现代综合＋一站式购物SITE万隆城购物中心功能齐全的现代综合型购物中心，总建筑面积

17

万平方米，其中商业面积

8

万平方米；河源市商业中心定位为年轻时尚的一站式生活体验中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化于一体。1

基地周边大型商业主要集中在西南五公里范围内；2基地周边具有较为完善的小型社区商业。3高端全面：品质商业＋全面覆盖2

潮流街区：露天购物＋特色餐饮坚基购物中心越王直街总建筑面积约

22

万平方米，是粤总建筑面积

6

万平方米，总长约

1500

米，由越王直行街及越王环形街组成；东北首席城市综合体。集购物、餐饮、娱乐、旅游、演出、休闲、文化、会展、办公、商务、社交、居住于一体，致力于提升城市基本功能，向河源市民提供一种全新的生活方式。主要业态有客家特色餐饮、酒吧文化街区、教育培训配套、时尚潮品零售、健身休闲中心等核心业态，是国内综合体内最长的步行街区。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch本案周边小型商业可达性和商业氛围良好，但规划混乱，品质参层不齐，缺乏优质餐饮业态和文化生活业态。河源市其他小型商业分布广晟百货本土老牌企业＋高端零售河源本土老牌企业，经营面积二万多平方米；业态有高端化妆品、珠宝、零售、百货超市、服饰、运动产品、电器、鞋品等。丽日购物广场新型零售＋生活提升人人乐购物广场价格亲民＋大众消费连锁规模的新兴零售企业，占地面积

1.1

万平方米，建筑面积

7.8

万平方米。快速消费品连锁百强企业，广场营业面积

2.2

万平方米，价格亲民，品牌大众。业态分布有化妆品、珠宝、零售、超市、服饰、运动产品、电器等。业态有服饰销售，百货超市，生活用品、食品、五金等。优势：

交通便利，氛围良好太平古街历史文化＋休闲商业位于中心城区内，在河源已经有一定的知名度和影响力，人口相对集中，交通便利，商业氛围良好。太平古街位于河源老城，是集文化、商业、旅游、休闲、餐饮为一体的特色古街。劣势：

规划混乱，品质参差不齐业态分布从布匹棉襟、五金交电、瓷器药材，到时令鲜蔬、酱料咸杂，及至油烛冥镪、对联等。城区商业物业老化，环境一般，形象落后；交通拥堵，规划混乱；业态杂乱，缺乏餐饮休闲娱乐业态。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch本案周边主要人群为住宅小区居民，其次为政府办公和学校教职工，以及部分上班白领和企业职工。消费群体研究县政府中心③

政府用地（公务员）①

住宅小区（居民）SITE④

学校用地（教职工和学生）⑤

工业用地（普通职工）②

商办用地（企业白领）广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch单身上班族时间自由，更注重生活质量的提升和日常娱乐的丰富性，倾向于优质的聚会空间和精致潮流的商业业态。消费人群分析——节假日的单身上班族ꢆꢀꢀꢀ娱乐电影Entertainment

＆movieꢀꢆꢁꢀꢁꢂꢄꢅꢃꢄꢃꢅꢄꢁꢄꢆꢄꢀ购物时光shopping

time休闲聚餐Casual

dinner购物时光shopping

time广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch已婚中青年家庭通常以孩子为主，注重亲子时光和孩童教育，他们更倾向于文化类商业业态和休闲放松的亲子空间。消费人群分析————三口之家的周末时光ꢆꢀꢀꢀ休闲漫步Leisure

walkꢀꢆꢁꢅꢀꢁꢂꢄꢅꢃꢄꢃꢄꢁꢄꢆꢄꢀ购物时光shopping

time家庭聚餐family

dinner儿童乐园Children's

playground广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch往来于两地的人流、东源县当地居民、南侧大学城人流将会成为本案的主要人流。主要人流来向分析主要人流ꢂꢁNꢃꢀꢄ基地位于河源市商业中心和东源县行政中心之间，基地

3000m

范围内总人口为

25

万，ꢅ人口密度较大。基地西侧面向密集的商业和住宅区，南侧有大学城教育片区，人流量较大

,

但由于西侧

3km

处的河源商业中心的分流，进入基地的人流会受到影响；公共交通AF/CD而基地东侧的东源县目前无较大规模商业；邻近城市干道和公交车站，具有较大的人流量。基地服务的外部人流主要为东侧东源县人口、往来于东源县和市区的人流以及南侧大学城片区的部分人流。AC/FD邻近等级较低的城市次级道路，人流量较小。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|BusinessresearchAF

商业价值最高，FD

CD

次之，AC、BE

较为一般。商业价值分析AF1

高等商业价值区域ꢂ深业塞纳湾解析：AF区域朝向城市道路，人流量较大，符合商业金角银边的价值规律，可以设置主要客流导入关键点。江景湾利用：以广场、主入口标识等手法扩大与外部客流的商业展示面；利用其商业昭示性，以标志性商家表达项目的商业功能和品质。ꢁꢃ东源中学FE

ED

CD2

中等商业价值区域ꢀ解析：FD区域面临基地内规划道路，非客流主要进入点，但是临街面大，展示性较好，与万达广场联系紧密。ꢄCD靠近东侧东源县中心，南迎江对岸大学城人流，人流量大；由于临近新河大道快速路，展示性好但可达性较差。华丰国际贸易中心河源桃源国际利用：临街面宜有足够的步行道路区域和收放的空间，以建筑外观的商业元素体现商业的品质感。ꢅ星光·源江豪庭AC

BE3

一般商业价值区域解析：AC、BE区域面临基地内规划道路，在商业展示面上没有优势，商业氛围受限。利用：通过建筑环境的打造，延伸商业建筑，增加情景性；适宜设置目的性较强及客群集聚效应好的业态。高等商业价值区域中等商业价值区域一般商业价值区域广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch金街商业布局对比深业塞纳湾深业塞纳湾江景湾江景湾东源中学东源中学华丰国际贸易中心华丰国际贸易中心河源桃源国际河源桃源国际星光·源江豪庭星光·源江豪庭方向一方向二金街位于广场大道一侧金街位于基地规划路交接两侧优

：金街两端入口人流量较大，整体呈线性布局，便于打造不同主题街区。优

：金街一部分与万达广场联系紧密，另一部分位于

05

和

02地块之间，具有一定的人流量。劣：金街与万达广场脱离，不利于商业氛围的延续。劣

：位于

02

和

05

地块之间的金街主要服务小区内部居民，对外开放性不足，商业价值低。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch金街商业布局对比深业塞纳湾深业塞纳湾江景湾江景湾东源中学东源中学华丰国际贸易中心华丰国际贸易中心河源桃源国际河源桃源国际星光·源江豪庭星光·源江豪庭方向三方向四金街位于临近深业路（城市主干道）一侧金街位于基地中间规划道路一侧优：交通便利，商业价值高，外部人流量较大，与万达广场联系紧密。优：金街位于深业路和新河大道之间，两端入口人流量较大，金街整体呈线性布局，商业连贯性好，便于打造不同主题街区。劣：金街全部集中于

05

地块，与任务书

01-02地块内指标要求有矛盾。劣：金街沿街面一侧主要朝向地块内规划道路，商业价值中等。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject方向三|Thirddirection商业价值最大化：西侧最优商业界面＋与万达广场紧密互动金街全部集中于

05地

块，

与

任

务

书01-02

地块内指标要求有矛盾。Businessvision商业愿景区域标杆＋文化邻里——河源城市新名片邻里文化

生活/neighborhood/culture/life邻里式沿街商业网点商业研究|Businessresearch商业主题建议餐饮邻里式生活超市沿街商业网点银行网点美容美发特色商铺住宅塔楼住宅塔楼住宅塔楼住宅塔楼邻里式沿街商业网点，以全方位、多功能、各层次的综合性社区商业服务业为主，业态银行、超市、邮政、餐饮、美容美发、药店等。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject主题情景化商业街区“家与生活”商业研究|Businessresearch主题情景化商业街区“家与生活”商业主题建议教育培训休闲娱乐街区艺术园艺居家用品主题情景化商业街区，以“家与生活”为主题，涵盖家具、家饰、灯饰、园艺、休闲娱乐、教育培训等全程一站式体验。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业业态布局建议金街商业：主体情景化商业街区金街商业深业塞纳湾特色饮食文化（河源客家传统美食）人文美学（跨界书店、创意文具）美好家居生活（简约家居、特色园艺）创新活力体验（兴趣培训、DIY手工）为主体情景化商业街区：江景湾以“家与生活”为主题、与万达广场业态形成优势互补，涵盖家具、家饰、灯饰、园艺、休闲娱乐等全程一站式体验。东源中学优势互补万达广场：全面、品牌、大型华丰国际贸易中心大型品牌超市、品牌餐饮IMAX万达影城、电玩城、儿童乐园电器、百货河源桃源国际星光·源江豪庭底商金街

建设用地范围线广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch亮点业态发展建议——特色饮食文化东江酿豆腐东江盐焗鸡猪脚粉再现河源客家美食，打造现代与传统相饮食文化生活空间结合的河源饮食文化历史悠久，风味独特的东江菜深受人们的喜爱，已成为东江文化特色中不可或缺的部分。九重塔牛筋糕广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch亮点业态发展建议——人文美学阅读＋咖啡书店配套文化剧场、融合咖啡厅、创意文具、讲座等功能打造跨界文艺打卡空间。书店，丰富项目文化内涵，创造品牌建议——亲子阅读区创意文具儿童剧场广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch亮点业态发展建议——美好家居生活简约家居＋特色园艺，创造充满设计感和现代感的美好家居生活空间。品牌建议——广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch亮点业态发展建议——创新活力兴趣培养绘画课堂木作实验室智慧实验室＋创意手工=DIY生活体验空间主要为白领人士和学生设置，鼓励人们学习、交流和探索生活趣味。陶艺木作摆件木作课堂广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业策略广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究

|Businessresearch商业设计核心1

突破传统商业街区理念，营造更为丰富的具有流动性的商业室内外空间，有利于视线导入；2植入大交通概念，商街内部与城市道路多维度连通，地上地下互动交融；3更多提供外摆空间，提升商业价值及增强互动感；4形成多个放大的商业节点，增强商业活力。商业研究|Businessresearch商业空间结构——

人流引导：金街轴线串联多处特色景观节点，与万达广场充分互动利用景观聚集引导人流内聚公交站点N中心广场立体休闲平台连廊广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间尺度——

金街空间尺度1主街宽

12m~18m。2金街入口放大为入口广场。3金街以

45m~78m

为一段，设置广场或特色景观节点，既保持了金街商业的连贯性，又增加了商业空间的趣味性。N入口空间效果图主街空间尺度意向广场空间尺度意向主街空间尺度意向广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间配置——

金街商铺配置原则1

金街单铺销售面积以

40

㎡

~80

㎡为主。主力店铺位以

100

㎡

~120

㎡为主。2

商业入口、转角处、广场节点布置主力店或大面积商铺。3

沿西侧最优商业铺位布置特色主力店，最大程度吸引人流。广场主力店意向金街一层平面图金街负一层平面图广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间优化——商业铺位尺寸优化1

金街二层商业人流引流困难，商业收益限制较大。2

增加

01

02

地块的商业铺位进深，消化原本二层的商铺面积，使金街商业充分吸引人流，收益最大化。N引流困难的商业二层往往人气不如一层金街14m2F12m12m12m14m14m增加进深减少层数金街1F16m14m广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

入口广场：大气的入口广场，既是引导性入口空间，又是作为金街昭示门户。金街入口设置主力店，配合广场节点吸引人流。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

中心广场：通过中心广场，商业内街，局部架空空间，打造丰富的商业节点，充分吸引大量商业人流至金街。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

地景式商业广场地景式商业广场，既能引导人流，又能打造宜人景观环境，景观与功能，地景与空间，空间与商业，相生相伴。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

商业内街：聚合性空间广场聚合性空间广场，趣味活动，艺术展会的首选地，人与人之间的大型交流互动平台，为集体性的故事提供舞台。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

商业屋顶花园&多层退台多层退台空间层次丰富，尺度宜人。屋顶花园：休闲，购物

，绿化于一体，空间体验丰富。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

空中连廊：空中连廊，成为连接不同维度空间的互动平台，空中漫步多样体验。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

空中跑道：阳光健身，多彩生活金街屋顶做环形跑道，完善住宅的健身配套；屋顶跑道环绕商业街，与金街、广场产生互动，吸引人流打卡购物。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

网红景点：金街与万达广场相近处设置巨型摩天轮，打造趣味景观亮点，成为休闲娱乐首选之地，网红打卡点；万达商业广场广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业空间结构——

业态互补：环状空中连廊，加强商业金街与万达Mall之间的联系，创造业态互补的商业氛围。万达商业广场广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject商业研究|Businessresearch商业特色空间——

休闲互动的商业外摆空间休闲外摆空间互动外摆空间互动外摆空间外带窗口广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject3规划设计规划篇——滨江景观资源充分利用，极致密度最大化货值，发挥产品户型竞争力规划设计

|PlanningandDesign规划亮点

1——大尺度中央景观公园极致视觉享受，充足活动空间——利用生态景观，提升侧厅溢价广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject规划设计

|PlanningandDesign规划亮点

2——多层次景观空间序列十字景观轴，极具体验感的递进空间，强调序列感和空间仪式感中央景观中心广场入口广场组团景观广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject规划设计

|PlanningandDesign规划亮点

3——错位布局各户型最大化南向，面景设计错位布局，避免对视有利于各楼栋打开视野，所有户型各朝向视野都无遮挡蝶型塔楼平面，最大化南向户型有利于各楼栋打开视野，所有户型各朝向视野都无遮挡N广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject规划设计

|PlanningandDesign规划亮点

4——江景最大化景观视野最大化设计，提升品质广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject规划设计

|PlanningandDesign规划亮点

5——楼王溢价规划最大

230m

纵深院景，一线东江美景广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject规划设计

|PlanningandDesign规划亮点

6——全龄共享社区5416723碧草如茵3

趣味小品多功能广场21——儿童乐享空间慢跑步道鸟语花香魅影森林休闲广场456中老年休闲空间————青年交往空间7广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject4产品策略产品篇——选择合适的产品是提升产品溢价的关键住宅市场研究

|Residence

MarketResearch河源市区和东源县住宅市场分析恒大名都雅居乐花园坚基美丽城源城区华侨城壹号教育城宝豪御龙湾鸿润华府江山一品万隆都市100凯旋国际万绿春天万绿桃源桃源国际星光源江豪庭东源县御江帝景湾霸王花新城13070两房90110三房150170190四房以上210四房小结：从河源城区和东源县楼盘概况来看，在售主力户型面积范围为90-120平方米的三房、125-140平方米的四房，140-200平方米有一定的市场；另外，小户型产品缺失，大户型豪宅也有一定市场。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject住宅市场研究

|Residence

MarketResearch项目周边竞品取样对周边竞品取样分析，深入研究与充分准备万绿春天霸王花新城总面积：152738容积率：2.84类型：高层住宅均价：5500总面积：45981容积率：3.7类型：高层住宅均价：5800桃源国际万绿桃源总面积：346191容积率：2.9类型：高层住宅均价：7000总面积：100000容积率：2.7类型：高层住宅均价：7000星光源江豪庭御江帝景湾总面积：90354容积率：2.02类型：高层住宅均价：6200总面积：100000容积率：3类型：高层住宅均价：5000广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject住宅市场研究

|Residence

MarketResearch项目周边竞品分析根据区域对标竞品，设定本方案的产品定位落位优于竞品的产品

+

货值最大化霸王花新城桃源国际111-148m295-165m2111m2三房两厅两卫133m2四房两厅两卫148m2四房两厅两卫产品定位90m2三房两厅一卫三房两厅两卫95m2三房两厅两卫130m2四房两厅两卫四房两厅两卫165m2五房两厅两卫四

房两厅两卫以三、四面宽四房大户型为主；、星光源江豪庭御江帝景湾116-142m2100m2115m2116m2三房两厅两卫123m113m2142m221m2产

品

小

面

积、三房两厅两卫四房两厅两卫宽景阳台势；为优89-221m2128m2140m2大

户

型

产

品，89m2两房两厅一卫2三房两厅两卫四房两厅两卫2六房三厅三卫四房两厅两卫高赠送有优势四房两厅两卫万绿春天万绿桃源119-137m2114-140m2119m114m2三房两厅两卫三房两厅两卫124m124m2137m140m222四房两厅两卫2五房两厅两卫广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject竞品规律总结·

竞品高层主力户型89-113m2，刚需户型居多，以二、三面宽为主

；128-143m2改善户型居多，三、四面宽为主；·

竞品高层标准层梯户比以

T4

居多，部分

T5；产品类型以四房二厅二卫为主，部分有六房三厅三卫；·

竞品高层主力户型赠送方式，多以赠送入户花园、设备平台为主。产品突破点策略

1：做足赠送面积策略

2：极致观景面宽策略

4：豪华与紧凑户型兼备策略

3：南北通透大空间产品设计

|ProductDesign户型配比统计01地块02地块05地块90m2户型ꢀꢁꢁꢂꢀꢀꢄꢂꢀꢃꢅꢂꢃ户型ꢃ户型ꢃ户型ꢀꢆꢁꢂꢃ户型广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计

|ProductDesign标准层载体选取——Y

型

T4

标准层标准层形式对比优势

1——Y

型

T4

标准层形式在市场认可度也比较高，其在视线及产品舒适度方面优势都较为明显。V

S优势

2——Y

型

T4

标准层形式既可单独一栋，又可以双拼组合，相对灵活。通过对现有产品及市面成熟产品的归纳和比较，刚需盘主要以传统

T4

标准层形式为主。优势

3——Y

型

T4

标准层形式顺时针旋转在

15°以内，可以不用考虑遮阳问题。根据日照遮阳规范，应尽量避免东西向窗户，当户型窗户法线方向在暖色区域内，需要考虑立面遮阳。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计|ProductDesign产品标准层分析——140m

+115m22140m2户型采用独立入户的双套房设计，满足多代居及适老性需求；115m

户型中利2用洄游动线串联，将小住宅变“大”。南北通透布局尊享侯梯厅偏角户型打开视野广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计

|ProductDesign产品标准层分析——128m

+90m22128m2大户型采用大面宽，面景化布局，南北通透；其中

90m2户型强调实用、居家，紧凑方正的户型格局，有利于提升使用空间。。全景阳台竖向流线核心筒便于拉开户型距离，提高舒适度豪华主卧广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计

|ProductDesign产品标准层分析——128m

+115m22+100m2T4

拼接户型实现两梯四户高效便捷的入户体验；入户打造空中花园庭院，为住户提供多样生态空间。入户花园通透式客厅童享空间广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计

|ProductDesign产品户型级配表GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计|ProductDesign产品户型分析90m

户型设计——三房二厅一卫2方正紧凑

·

南向三面宽

·

实用居家独立玄关充分利用空间，小细节大品质“三分离”式卫生间干湿分离，满足需求多功能书房可根据需求灵活改造舒适主卧室主卧明亮飘窗，窗外绿意尽入眼帘广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计|ProductDesign产品户型分析方正舒适

·

南向三面宽

·

面景大阳台115m

户型设计——三房二厅二卫2独立玄关充分利用空间，小细节大品质洄游动线环形洄游流线，丰富生活体验多变空间联动多功能空间变换，可分可合全景阳台最大化提高赠送面积，同时提升视野广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计|ProductDesign产品户型分析南北通透·

南向四面宽

·

多功能组合客厅128m

户型设计——四房二厅二卫2精致餐厨餐厨相连，料理生活更加便利南北通透双厅客厅餐厅精致一体，营造阔绰空间“十字轴线”空间客厅餐厅精致一体，营造阔绰空间豪华主卧套间最大化提高赠送面积，同时提升视野广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject产品设计|ProductDesign产品户型分析南北通透·

南向四面宽

·

豪华主卧140m

户型设计——四房二厅二卫2中西餐厨结合中西餐厨相连，丰富料理生活双套房适老性设计独立入户的老人房，满足多代居需求乐享儿童房童享房间靠近主卧，便于照顾需求豪华主卧套间最大化提高赠送面积，同时提升视野广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanProject5地库溢价策略地库溢价策略

|Basementpremium2外轮廓线与商业、幼儿园脱开车库轮廓线优化幼儿园3半数以上塔楼与地库脱开幼儿园保持地库完整性，从而提高停车效率，同时也保证每栋楼有通道与地块便捷联通。1外轮廓线简洁、紧凑、方正尽量避免出现无效面积或布车障碍问题。广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject地库溢价策略

|Basementpremium利用地势高差做半地下室车库基地现状呈坡状，做半地下室的好处1.

避免大面积开挖，减少土方量2.

场地高差恰好一层地下室和覆土的高度，方便作出高差变化和联系充分利用地形，顺应地势，减少开挖随地势形成半地下室车库，减少土方量，同时多余土方用作车库上方覆土层原始基地地形广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject地库溢价策略

|Basementpremium柱网优化常规做法：8100

大柱网，梁高

800mm,

所需层高较高。优化做法：1.

优化柱网，调整为

5300mm

小柱网，从而减少梁高；2.

机电设备优化，减少设备所占高度。结合本项目情况，若要进一步压缩成本，采用小柱网方式，单方造价比大柱网节省

12%

左右广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject地库溢价策略

|Basementpremium利用半地下室作为商业赠送局部商业与半地下室车库接壤，局部车库可作为商业赠送户均赠送面积高达

20

，提高商业溢价㎡广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject地库溢价策略

|Basementpremium超大空间营造尊贵入户体验地下室单元入口前导区及港湾落客区地下室车库出入口前导区3

导向示意5

电梯厅4大堂1

缓冲区归家识别区23

港湾式落客区导向示意区2

地下室大堂前导区1广东河源东源项目GuangdongHeyuanDongyuanproject6示范区方案示范区售楼处选址ZX-D02-01~02

地块示范区售楼处选址：1、深业路为城市主干道，人流量较大；临近东江拥有城市观光人流；近万达广场共享购物人流；贴近成熟社区坐拥附近常住人流。2、要求售楼处不拆改同时快速建造，选择金街端头处，方便售楼部未来商业化改造及建造的便利。3、售楼部要求具有昭示性、景观性及引导性，选择金街端头处建造极具视觉冲击力的造型元素，很好的达到了诏示引流的效果。ZX-D02-05~07

地块万达广场已建成社区东江设计策略大盘售楼处多体验的丰富感受——体验、关怀、价值设计策略对城市街角广场的冲击力——昭示、景观、引导设计策略顺应开发条件的多元适应性——复合、适应、多元设计原则Ourdesignprinciples我们的设计原则结构零改造

立面少改造具网红特质设计策略——体验型销售设计策略——泛景观示范区一层平面流线停车车行入口大门1步入入口广场大门21景观廊道人行入口8洽谈区6往二层影音宣传5主题前场733沙盘

4主题前场接待一层售楼处建筑面积：870㎡（共1440㎡）后勤入口景观廊道8二层平面流线通向花园13通往样板间12社区花园13景观大门11归家步道10景观大门1189二层售楼处建筑平面：570㎡（共1440㎡）归家步道10大盘及首开示范区示意首开示范区

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住宅首开示范区

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商业金街考虑周转快，选择人流量大、昭示性强的区域；首开4~5亿货值区