地产项目投资与评估

辅导培训本课程重点与难点：投资项目可行性研究；市场猜测方式；资金的等值计算；投资项目财务评价；项目国民经济收益和费用的调整；投资项目国民经济评价；盈亏平衡分析；敏感性分析；投资方案动态比较方式等内容。习思考题，使学生能够随着教学进程把握这些重点和难点。第一章投资项目评估概述念评价的一整套科学研究工作。作用开展可行性研究是提升投资效益的首要措施可行性研究是项目决策的依据可行性研究是为项目建设筹措资金的依据作为项目主管部门商谈合同、签定协议的依据规划、工业性试验等工作的依据作为环保部门审查项目对环境影响和向项目建设所在地申请建设执照的依据作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训等工作布置的依据作为国家各级部门编制固定资产投资规划的依据作为为项目投产后下达总的利润任务，为经理人员提出评价标准的依据项目评估作的全面的评审与估价项目评估是促使项目投资准确决策的保证项目评估能够为项目取得必要的投资和贷款创设条件项目评估是把项目微观效益同宏观效益统一块来的手段概念性质、特点等，对项目所生产的产品的市场状况作出的分析作用是项目投资的前提和先决条件是确定项目建设规模的重要依据是制定项目产品方案的重要依据是选择项目技术装备和厂址的依据二．市场猜测的内容和方式内容市场商品需求总量的猜测市场商品需求总量为市场上有货币支付能力 的全部商品需求量市场需求构成猜测市场需求构成按其性质可分为消费品需求构成和生产资料构成两大类消费者购买行为猜测查来分析猜测商品需求的变动趋势方式定性猜测方式时间序列法因果分析法消费水平法(弹性系数法)产品寿命周期分析yyxyxy xE x yE=1时，表明两个变量增长率相同，称为等度效应弹性；当E>1时，表明因变量增长率大于自变量增长率，称为强效应弹性，弹性较大；当E<1时，表明因变量增长率小于自变量增长率，称为弱效应弹性，弹性较小；当E=0时，表明彻底没有弹(一)需求的收入弹性系数需求的收入弹性系数反映的是当收入(如居民人均货币收入)变化时，消费者对某种商品需求量变化的程度。其计算公式是(QQ)t0(I(QQ)t0(II)Q0t0I0ml I Q0反之，引起的变化程度小(二)需求的价格弹性系数费者对该商品需求量的变化程度。计算公式为QQ PP

Q PE t 0 t

0 0(三)需求的交叉弹性系数

pl Q0

P P Q0 0产品需求还可能受到相关产品、互补产品或互代品的价格影响。需求的交叉弹性就AB的交叉弹性系数Q Q P P Q Q PE tA 0A tB 0B tA 0A 0BAB Q

P P P Q0A 0B tB 0B 0A一．生产规模的含义又称企业规模，是指劳动力、劳动资料和劳动对象等生产要素和产品在企业内产量、产值、职工人数和资产价值等。能够依据行业特点采纳不同的标准。二．盈亏分析法又称效益法，是指对产品经营情况进行分析从而确定生产规模的一种方式线性盈亏平衡分析法又称本量利法或保本点分析法。其计算公式为Q F 或Q FPV PHV一、厂址选择的方式方案比较法再比较投资费用和经营费用，从而确定厂址的方式。厂址的方案比较，能够分为技术条件比较和经济条件比较两个方面。把经初步分析确定的方案进行建设投资和经营费用的比较或追加投资回收期的比

TK K2 _CC2 _1 2业标准投资回收期，说明追加投资的方案可取。评分优选法评分优选法是一种定性问题定量化的有用优选方式，其分析步骤如下度分别给予不同权数数乘以相对应的权数，算出各因素的详细得分nK PWi ii1第三步，最后把各厂址的每个因素得分全部加总，总分最高者为最佳的厂址二、工艺技术方案选择评价工艺技术的可靠性工艺流程的合理性工艺流程是指劳动者使用生产工具转变劳动对造业为例辅导培训工艺与原材料的适应性所采纳工艺的先进性和适用性生产工艺的经济合理性生产工艺与环境保护三、设备经济合理性的评价方式1.年费用法维修费、操作人员工资及福利费、设备折旧费等一．固定资产投资估算扩大指标估算法型指标进行套用估算的方式单位生产能力投资估算法，又称单位产量投资指标法产能力，从而得到拟建项目

I X I X2 2 1 1生产规模指数法，又称生产能力指数估算法，0.6指数法等估算不同规模的同类型工程项目投资额的一种估算方I I法 2

X X n1 2 1比例估算法投资与整个项目固定资产投资的比例关系计算总固定资产投资额的估算法nI1 K QPi ii1概算指标估算法进行单位工程概算，然后汇总成单项工程概算，最后汇总成建设项目总概算。2.按经营成本(或总成本)资金率估算流淌资金额=年经营成本(或总成本)×经营成本(或总成本)资金率3.按固定资产价值资金率估算流淌资金额=固定资产价值总额×固定资产价值资金率4.按单位产量资金率估算流淌资金额=年生产能力×单位产量资金率二、资金成本分析中发生的费用和用资经过中支付的酬劳对资金成本的分析一般要考虑单项来源资金的资金成本、加权平均资金成本和边际资金成本 K i1TdK ki fi第六章资金项目财务评价一、产品成本费用测算(一)按要素成本费用测算这些费用要素是构成产品成本的基础外购材料外购燃料及动力工资及附加提取的职工福利费折旧与摊销修理费利息支出其他费用(二)按项目成本费用测算各种成本费用项目，称为项目成本直接材料和燃料动力直接工资及福利费制造费用管理费用财务费用销售费用(三)按产品成本费用与产品产量关系测算固定成本与可变成本模范围内，不受产品产量变动影响的产品成本费用(四)经营成本测算经营成本＝总成本费用－固定资产折旧费－借二、产品销售收入、税金及利润的测算(一)产品销售收入测算所获得的货币收入产品年销售收入＝产品年销售量×销售价格产品年销售量＝设计生产能力×年生产能力利用率(二)销售税金及附加测算准，无偿的、强制的取得财政收入的一种形式投资项目经济评价中产品销售税金及附加的估算主要包括对增殖税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设税和教育费附加、种的估算增值税应纳税额=当期销项税额－当期进项税额销项税额=销售额×税率小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率纳税人进口货物应纳税额应纳税额=组成计税价格×税率组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税营业税应纳税额=营业额×税率消费税实行从价定率方式计算的应纳税额=销售额×税率实行从量定额方式计算的应纳税额=销售数量×单位数额4.资源税应纳税额=课税数量×单位数额城乡维护建设税教育费附加(三)利润测算利润总额测算利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收入－营业外支出+补贴收入营业利润=产品销售利润+其他业务利润－管理费用－财务费用产品销售利润=产品销售净收入－产品销售成本－产品销售税金及附加其他业务利润=其他业务收入－其他业务成本－其他业务税金产品销售净收入=销售收入－销售退回－销售折让－销售折扣利润分配测算(1)弥补以前年度亏损(2)缴纳所得税和罚款(5)按规定提取法定公积金和公益金(6)提取任意公积金(7)向投资者分配利润三、固定资产投资贷款还本付息猜测固定资产投资贷款还本付息猜测，主要是指在投资估算和利润测算的基础上，测算贷款还款期的利息和偿还贷款的时间(一)投资贷款还本付息的资金来源1.固定资产折旧与无形资产摊销等免征的税金企业部分利润(二)还款方式等额利息法指每期付息额相等，期中不还本金，最后一期归还本金和当期利息的偿还方式等本偿还指每期偿还本金相同，利息递减的偿还方式等额偿还指每期偿还的总金额相同，本金递增，利息递减的一种偿还方式“气球法”指期中任意偿还本息，到期末全部还清的偿还方式一次偿付法指到期一次偿还本息的偿付方式偿债基金法款本金的偿还方式(四)固定资产投资借款各年利息计算建设期每年应计利息=(年初借款累计+本年借款/2)×年利率生产期每年应计利息=(年初借款累计－本年还本付息额/2)×年利率还清借款年份应计利息=年初借款累计/2×年利率四、一般复利的根本公式和系数在投资项目经济评价中，必需对项目寿命周期内在不同时间发生的费用和收益就不能将这些收支项目直接进行数值的加减运算，必需经过等值计算，将其换算为同一时点上进行五、项目财务评价根本报表财务现金流量表 (全部投资)形式支付的费用(现金流出)和取得的收入(现金流入)的全经过财务现金流量表(全部投资)假定项目所需全部投资(包括建设投资和流淌资金投资)均为投资者自有资金(自有资金)的偿还问题，适用于以企业自有资金和其他各种外部资金作为资金来源的项目损益表损益表综合反映项目计算期内每年实际的盈利水平及利润分配情况资金来源与运用表又称资金平衡表，反映了项目计算期内各年资金盈余或短缺情况资产负债表关系，从而认识项目拥有的资产总额及其构成情况财务外汇平衡表六、财务盈利能力分析(一)静态指标段和初步可行性研究阶段投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间Pt(CICO)0tt1投资回收期可用财务现金流量表中的累计净现金流量计算求得投资回收期累计净现金流量出现正值的年份1当年净现金流量接受的。否则不行行投资利润率润总额与项目总投资的比率投资利润率

年利润总额或年平均利润总额项目总投资

100%为项目或方案可行投资利税率期内的年平均利税总额与项目总投资的比率

年利润总额或年平均利税总额100%项目总投资将计算结果与基准利税率进行比较，假若大于基准利税率，则认为项目或方案可行资本金利润率期内的年平均利润总额与资本金的比率

年利润总额或年平均利润总额100%资本金可行(二)动态指标评价指标财务净现值是指按基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建

FNPV

n

(CICO)(1i)tt c财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力的的项目可行，项目净现值越大，说明其盈利能力越大财务内部收益率净现金流量现值累计等于零时的折现率

(CICO)(1FIRR)t0tFIRRi

i (iFNPVFNPVFNPVFNPVFNPV112

i)1行的，否则不行行财务净现值率是指财务净现值与投资现值之比FNPVR

FNPVIPFNPVR≥0，项目可行，否则，项目应予以拒绝1.基准收益率指行业内投资资金应当获得的最低盈利水平或边际收益率基准投资利润率和利税率指某一部门或行业进行投资所应达到的单位投资制造的最低利润或利税基准投资回收期七、项目清偿能力分析资产负债率项目负债与其资产之比，是衡量项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 负债合计资产负债率 100%资产合计流淌比率项目流淌资产与流淌负债之比，是衡量项目各年偿付流淌负债能力的指标流淌比率

流淌资产总额100%流淌负债总额速动比率项目速动资产与流淌负债之比，是衡量项目快速偿还流淌负债能力的指标

流淌资产总额存货100%流淌负债总额(四)固定资产投资国内外借款偿还期产投资国内借款本金和建设期利息所需要的时间PI d RPd t分的还本付息，按外汇贷款偿还表计算借款偿还后开借款偿还期始出现盈余的开头借款年份 年份数 当年偿还借款额当年用于还款的资金额一、项目国民经济评价与财务评价的区分(一)评价的目的和角度不同(二)评价中费用和收益的含义及划分范围不同(三)评价分析的计算基础不同(四)评价指标和方式不同二、费用和收益的根本含义和识别方式目标的负贡献。凡项目对国民经济进展所做的贡献，均计为项目是识别和划分国民经济收益和费用的根本原则。三、转移支付某些财务支出和收益项，其发生并不伴随资源的增减，造成国内资源的实际增这种收支款项就称为转移支付。转移支付包括税金、补贴、利息、折旧四、外贸货物的影子价格国际市场价格是自由竟争的结果，可根本反映一般均衡价格。产出物中外贸货物的影子价格(项目产出品的出厂价格)确定直接出口品的影子价格=离岸价格－(项目到口岸的运费+贸易费用)=到岸价格+口岸到用户的运输费用和贸易费用－项目到用户的运输费用和贸易费用=离岸价格－原供应厂到口岸运输费用和贸易费用+原供应厂到用户的运输费用和贸易费用－项目到用户的运输费用和贸易费用投入物中外贸货物影子价格(投入物到项目所在地的价格)确定直接进口品的影子价格=到岸价格+口岸到项目的运输费用和贸易费用=离岸价格－供应厂到口岸运输费用和贸易费用+供应厂到项目的运输费用和贸易费用=到岸价格+口岸到原用户运输费用和贸易费用－供应厂到原用户的运输费用和贸易费用+供应厂到项目运输费用和贸易费用非外贸货物的影子价格非外贸货物是指其生产和使用不影响国家出口或进口的货物(1)项目产出物影子价格的确定(2)项目投入物影子价格确定(3)某些非外贸货物，如水、电、交通运输和建筑定这些货物的影子价格成本分解法第二步，剔除财务成本中包括的税金和补贴第三步，剔除财务成本中的折旧和流淌资金利息方式进行调整确定贸货物的出厂影子价格(1)影子工资付出的代价，其实质是劳动力的机会成本(2)土地的影子费用居民搬迁费等影子汇率即外汇的影子价格，是指用本国货币表示的外汇的真实的经济价值社会折现率机会成本和边际投资内部收益率五、国民经济效果评价(一)国民经济盈利能力分析1.经济内部收益率(EIRR)经济内部收益率是指项目在计算期内各年累计的经济净现值等于零时的折现率n经济净现值(ENPV)

(CICO)(1EIRR)t0t准年的现值之和ENPV

n

(CICO)(1i)tt s经济净现值率(ENPVR)经济净现值率是指经济净现值与总投资现值之比ENPVR

ENPVIp投资净收益率(投资利税率)(包括利润和税金等)与总投资之比(二)国民经济外汇效果分析1.经济外汇净现值(ENPVF)折现率，折算到基准年的现值之和ENPV n (FIFO)(1i)tF t s2.经济换汇成本与经济节汇成本经济换汇成本指项目在计算期内所耗费的用影子价格计算的国内资源价值的现1美元外汇所需投入的人

经济换汇成本

n

DR(1it

)t(人民币)n

(FIFO)(1i)t(美元)t s1美元外汇所需的人民币金额n DR/1it s

)t(人民币)经济节汇成本一、不确定性分析的含义和作用(一)不确定性分析的含义

n

(FI/FO/)t

(1i)t(美元)s标的变化和变化程度，称为不确定性分析(二)不确定性分析的作用明确不确定性因素对投资效益指标的影响范围确定项目评价结论的有效范围提升项目评价结论的可靠性允许变化的极限值二、盈亏平衡分析模型的建立析的数学模型项目的生产销售活动不会明显地影响供求关系，假定其他市场条件不变，则产ff

CvQ上述模型为不缴纳销售税金条件下的盈亏平衡分析模型三．线性盈亏分析性的函数关系S=CPQCf

CQv以生户佐力利闲平表示的盈亏平衡点BEPBE心＝ x100%RQ平衡点的生户能力利用卒＝盈亏平衡对的产至X10纾'O设计年户至以单位户品佟本价格表示的盈亏乎街．点JCJBEP_p=—

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