房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序培训

房地产开发发基本常识识及项目开开发全程运运作程序长沙赛为尔尔房地产销销售代理有有限公司0第一部分房房地产产开发基本本常识一、房地产产投资的概概念广义概念：：房地产投资资是将一定定的资金投投入到土地地开发、房房屋开发以以及土地、、房屋的经经营、管理理、中介服服务等活动动中，以期期在未来获获得收益或或避免风险险的一种投投资活动。。狭义概念：：仅指房地产产开发投资资。即投资者从从购买土地地使用权开开始，经过过规划设计计和施工建建设等过程程，建成可可以满足人人们某种需需要的房地地产产品，，通过销售售或租赁转转让给其他他投资者或或使用者，，从而收回回投资，实实现预期收收益目标的的活动过程程。房地产投资资活动的经经济实质——实现资金的的增值。1二、房地产产投资类型型1、按投资方式式分类直接投资：：投资者将资资金直接投投入房地产产开发或购购买房地产产，并直接接参与有关关的投资经经营管理。。间接投资：：投资者将资资金投入与与房地产有有关的金融融产品，但但不直接参参与有关的的投资经营营管理。2、按投资的的经济内容容分类土地开发投投资房屋开发投投资房地产经营营（包括买买卖、租赁赁）投资物业管理和和服务投资资2三、房地产产开发投资资的特点由于房地产产本身所具具有的物理理和经济特特征，房地地产开发投投资具有区区别于其他他投资的固固有特点：：商品品性性营利利性性投资资数数额额大大投资资周周期期长长对专专业业知知识识和和管管理理经经验验具具有有高高度度依依赖赖性性市场场的的区区域域性性和和区区域域的的价价格格差差异异性性与金金融融及及法法律律密密切切相相关关受政政策策的的影影响响较较大大影响响投投资资的的风风险险因因素素多多3四、、决决定定房房地地产产开开发发投投资资的的基基本本要要素素收益益指投投资资产产生生的的回回报报成本本对未未来来的的预预期期4五、、房房地地产产开开发发投投资资应应遵遵循循的的原原则则遵守守社社会会利利益益原原则则盈利利和和增增值值的的原原则则有效效规规避避风风险险的的原原则则投资资规规模模与与投投资资者者可可利利用用资资源源相相匹匹配配的的原原则则时机机适适宜宜原原则则便易易操操作作原原则则5六、、影影响响房房地地产产开开发发投投资资效效果果的的风风险险因因素素（（共共6大类类26种））政治风险战争长时间的暴乱、群众性运动国家政局变化台湾海峡局势变化政策风险土地政策金融政策税收政策地方性的政策规定变化房地产制度变革产业政策社会风险区域经济的不平衡发展总体规划改变技术风险设计及施工技术规范变化异常工程地质变化规划技术指标改变经济风险土地成本变化商品房市场价格整体波动政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动房地产租赁市场变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化自然风险地震、海啸、台风火灾极端恶劣天气6七、、房房地地产产的的三三级级市市场场架架构构1、房房地地产产一一级级市市场场—土地地出出让让市市场场是指指国国家家将将城城市市土土地地的的使使用用权权，，按按一一定定的的年年限限一一次次性性出出让让给给土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地出出让让金金的的市市场场。是所所有有者者与与经经营营者者的的纵纵向向流流通通市市场场。。主要要特特点点：：市场场建建立立在在城城市市土土地地国国有有制制的的基基础础上上，，交交易易过过程程不不变变更更土土地地所所有有权权，，只只是是对对其其使使用用权权进进行行交交易易。。国家家直直接接调调控控垄垄断断经经营营。。明确确规规定定各各类类用用地地的的使使用用性性质质和和年年限限。。土地地出出让让价价格格的的实实质质是是““租租赁赁价价格格””，，租租赁赁费费用用一一次次性性收收取取。。出让让交交易易方方式式：：土土地地使使用用权权出出让让有有偿偿出出让让形形式式主主要要有有协协议议、、招招标标、、拍拍卖卖、、挂挂牌牌等等四四种种。。7房地地产产三三级级市市场场架架构构（续续））2、房房地地产产二二级级市市场场—房地地产产转转让让市市场场或或开开发发经经营营市市场场是已已经经取取得得土土地地使使用用权权的的开开发发经经营营者者与与房房地地产产使使用用者者之之间间进进行行横横向向交交易易转转让让的的市市场场。。主要要特特点点：：房地地产产商商品品流流通通由由经经营营向向使使用用消消费费平平行行转转移移，，可可以以说说是是由由房房地地产产开开发发向向房房地地产产消消费费使使用用的的转转移移。。交易易的的商商品品是是房房地地产产的的统统一一体体，，即即房房屋屋产产权权与与土土地地使使用用权权。。经营营者者须须经经资资质质审审批批，，商商品品的的销销售售实实行行““预预售售许许可可””制制度度。。除政政策策性性用用房房由由政政府府统统一一定定价价定定向向销销售售外外，，交交易易完完全全市市场场化化，，不不受受国国家家垄垄断断或或政政策策控控制制。。交易易完完成成的的时时间间比比较较长长，，涉涉及及的的经经济济法法律律关关系系多多。8房地地产产三三级级市市场场架架构构（（续续））3、房房地地产产三三级级市市场场—房地地产产再再转转让让市市场场是房房地地产产消消费费者者之之间间进进行行房房地地产产商商品品再再转转让让的的市市场场，，属属于于调调剂剂余余缺缺、、从从新新配配置置的的市市场场。。主要要特特点点：：土地地使使用用者者、、房房屋屋所所有有人人将将所所取取得得的的一一定定年年限限的的土土地地使使用用权权或或房房屋屋所所有有权权及及其其房房屋屋所所占占有有和和使使用用的的土土地地使使用用权权一一并并在在市市场场上上转转让让、、出出租租、、抵抵押押、、买买卖卖、、赠赠与与、、继继承承、、交交换换。。土地地开开发发必必须须达达到到一一定定的的条条件件才才可可获获准准转转让让。。9八、、与与房房地地产产开开发发相相关关的的技技术术经经济济指指标标和和规规范范规规定定一、、主主要要技技术术经经济济指指标标1、规规划划用用地地面面积积：：指经过过批准准的地地块规规划总总用地地面积积，包包括可可直接接用于于项目目开发发的土土地面面积和和总用用地中中应提提供给给城市市道路路或其其他公公共设设施使使用的的土地地面积积。2、建设设用地地面积积：可直接接用于于项目目开发发的土土地面面积，，也称称净用用地面面积，，但不不包括括应提提供给给城市市道路路或其其他公公共设设施使使用的的土地地面积积。3、建筑筑占地地面积积：指建筑筑基底底（地地面一一层））所占占用的的土地地面积积。4、建筑筑密度度：建筑总总占地地面积积与项项目总总用地地面积积的比比率（（％））。5、容积积率：：项目总总建筑筑面积积（地地上部部分））与总总用地地面积积的比比值。。6、绿地地率：：项目范范围内内各类类绿化化（包包括园园林小小品、、休闲闲凉亭亭、水水域等等）所所占的的土地地面积积与总总用地地面积积的比比率（（%）。10主要技术经经济指指标（续））7、住宅宅停车车率：：汽车的的停车车位数数量与与住宅宅总户户数的的比率率（%）。8、地下下室：：房间室室内地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超过该该房间间净高高度的的1/2以上者者。9、半地地下室室：房间室室内地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超过该该房间间净高高度的的1/3，且不不超过过1/2者。10、层高高：上下两两层楼楼面或或楼面面与地地面之之间的的垂直直距离离。11、室内内净高高：楼面或或地面面至上上部楼楼板底底面或或吊顶顶之间间的垂垂直距距离。。12、建筑筑高度度：多层指指建筑筑物室室外地地坪到到其女女儿墙墙顶部部或檐檐口的的高度度；高高层指指建筑筑物室室外地地坪到到其檐檐口或或屋面面面层层的高高度。。11主要技技术经经济指指标（（续））13、住宅宅建筑筑层数数的划划分标标准：：建筑设设计规规范规规定－－《住宅设设计规规范》规定：：低层住住宅：：一层至至三层层；多层住住宅：：四层至至六层层；中高层层住宅宅：七层至至九层层；高层住住宅：：十层以以上。。消防规规范规规定：：多层住住宅:九层及及九层层以下下的普普通住住宅（（含底底层设设有商商业服服务网网点的的住宅宅）；；高层住住宅:十层及及十层层以上上的普普通住住宅（（含底底层设设有商商业网网点的的住住宅））；其中：：二类高高层：：十层至至十八八层的的普通通住宅宅；一类高高层：：十九层层及十十九层层以上上的普普通住住宅。。民间习习惯叫叫法小高层层：十层至至十八八层的的住宅宅；大高层层：十九层层及十十九层层以上上的住住宅；；12主要技技术经经济指指标（（续））14、民用用建筑筑主要要类别别（按按功能能分类类，选选摘））（1）住宅宅楼：：供居住住使用用的建建筑。。单元式式住宅宅：由多个个住宅宅单元元拼接接而成成，每每个单单元均均设有有楼梯梯或楼楼梯与与电梯梯的住住宅。。塔式住住宅（（也称称独立立单元元式住住宅或或点式式住宅宅）：：以公共共楼梯梯或楼楼梯与与电梯梯组成成的交交通中中心为为核心心，将将多套套住宅宅组成成一个个单元元独立立建造造，且且每套套住宅宅的进进户门门至楼楼梯间间门或或消防防前室室门的的距离离不超超过10米的住住宅。。通廊式式住宅宅：由公共共楼梯梯或楼楼梯与与电梯梯通过过内、、外廊廊进入入各套套住宅宅，且且至少少有一一套住住房的的进户户门至至楼梯梯间门门或消消防前前室门门的距距离超超过10米的住住宅。。跃层式式住宅宅：设有套套内楼楼梯且且每套套包含含两层层或三三层楼楼面的的住宅宅。跃廊式式住宅宅：通过一一层水水平共共用走走道，，联系系两层层或三三层楼楼面各各套住住房的的住宅宅。（2）商住住楼：：由底部部商业业营业业厅和和住宅宅组成成的建建筑。。（3）综合合楼：：具有两两种或或两种种以上上使用用功能能的建建筑。。（4）其他他：办公楼楼、商商业楼楼、酒酒店等等等。。13主要技技术经经济指指标（（续））15、面积积指标标建筑面面积:具备上上盖且且结构构牢固固，层层高在在2.2米以上上的永永久性性建筑筑的房房屋外外墙（（柱））勒脚脚以上上各层层的外外围水水平投投影面面积，，包括括阳台台、走走廊、、地下下室、、室外外楼梯梯等。。使用面面积：：房屋户户内全全部可可供使使用的的空间间面积积，按按房屋屋内墙墙面水水平投投影面面积计计算。。不包包括墙墙、柱柱等结结构构构造和和保温温层的的面积积。居室面面积：：仅指卧卧室、、起居居室（（厅））的使使用面面积。。产权面面积：：系指权权属人人（或或称产产权人人）依依法拥拥有房房屋所所有权权的房房屋建建筑面面积。。销售面面积：：包括房房屋套套内建建筑面面积和和应分分摊的的共有有建筑筑面积积组成成。套内面面积：：由房屋屋外围围墙体体中心心线的的水平平投影影面积积和阳阳台应应计算算的面面积组组成。。共有建建筑面面积：：指各权权属人人共同同占有有或共共同使使用的的建筑筑面积积。14（二））各类类住宅宅主要要技术术规范范要求求住宅楼楼是供供居住住使用用的建建筑，，不同同的住住宅楼楼虽然然具有有同样样的使使用功功能，，但是是不同同类型型的住住宅楼楼由于于其在在建筑筑层数数、平平面组组合方方式等等方面面的不不同，，在建建筑、、结构构、消消防、、民防防等技技术规规范的的要求求上存存在较较大的的差异异，并并最终终导致致建造造成本本和公公共面面积比比例的的差异异，在在确定定项目目开发发方案案时应应慎重重。15各类住住宅主主要规规范要要求比比较分分析表表1公共部部位设设计类别多层A(≤6层)多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯16各类住住宅主主要规规范要要求比比较分分析表表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。17各类住住宅主主要规规范要要求比比较分分析表表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。18第二部部分房房地产产项目目开发发全程程运作作程序序19房地产产开发发商在在每一一个房房地产产项目目中均均经历历投资资、开开发和和建设设三个个过程程项目建建设过过程市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本项目开发过程程项目投资过程程投资过程开发过程建设过程经营目标：通通过投资活动动来获取投资资收益，实现现现金回收风险控制：投投资决策、项项目监控运作方式：通通过土地投资资产生投资收收益而行使重重大决策以及及监控权力经营目标：通通过对项目开开发全过程的的经营管理活活动获取开发发利润风险控制：项项目定位、项项目管理运作方式：通通过对项目开开发日常的管管理行使相应应的权利与责责任决策拿地阶段段规划设计阶段段项目施工阶段段销售服务阶段段经营目标：按按工期保证工工程质量、安安全前提下以以最小成本完完成工程建设设风险控制：成成本管理、工工程进度、合合同签订运作方式：充充分使用外协协单位，通过过总包管理方方式行使施工工组织职能战略投资技能能房地产开发技技能施工建设技能能532所需技能绩效比重结合这三个过过程的自然嵌嵌套关系，可可形成项目的的三级管理体体系。对应到到房地产组织织框架即可形形成房地产企企业的典型三三级管理体系系决策拿地阶段规划设计阶段销售服务阶段段市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理项目施工阶段段招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量成本投资过程开发过程建设过程物业管理物业管理物业管理项目考核过程监控过程监控投资方案设计图纸集团城市公司项目部招标投标招标投标招标投标招标投标物业管理物业管理物业管理投资收回房地产开发的的本质：整合合房地产项目开开发的全过程程一般要经过过以下五个阶阶段：1、项目确立阶阶段2、项目前期阶阶段3、项目实施阶阶段—工程施工和产产品销售。4、项目验收交交付阶段5、收尾阶段具体内容详见见《房地产项目开开发全程运作作程序图》22房地产项目开开发全程运作作程序图－123房地产项目开开发全程运作作程序图－1房地产项目开开发全程运作作程序图－224房地产项目开开发全程运作作程序图－325第三部分房房地产项目开开发成本及开开发周期一、项目开发发成本费用构构成及其资金金投入特点房地产开发项项目的成本和和费用构成复复杂、变化因因素多、不确确定性大，不不同类型的开开发项目，由由于选择不同同的建筑类型型、层数和结结构，建筑装装饰标准、机机电设备和配配套设施配置置标准以及工工程地质状况况不同等等，，在开发成本本和费用方面面都存在一定定的差异。在在此难以笼统统的谈论项目目具体的成本本和费用标准准，仅就一般般房地产开发发项目通常的的成本和费用用构成以及相相关的资金投投入特点作一一些简要的说说明。26开发项目主要要成本与费用用构成一览表表开发直接成本土地成本应缴土地出让金征地及拆迁安置补偿费

土地其他成本契税

前期费用开发方案企划费基础设施配套费临时设施费勘察设计费报批及其他杂费

工程建造成本主体工程主体建安工程机电设备安装工程

配套设施工程费电力供水煤气电话、电视安防及智能化设施雨污水及道路园林绿化景观工程

质监及监理费工程质量监督费工程监理费

其他成本不可预见费物业公共维修基金财务费用期间费用项目管理费销售费用

27开发项目主要要成本费用的的资金投入特特点表1成本及费用项目资金投入特点土地购置成本应缴土地出让金按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。征地及拆迁安置补偿费根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。土地其他成本主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。契税在办理“土地证”前，按应缴土地出让金的3%计缴。前期费用开发方案企划费一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的1‰~2‰，付款多为分期。勘察设计费设计费：签合同付20％，方案约占30％～40%，初步设计完付至50％，完成施工图付至90%，留10%作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。临时设施费围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前1~2个月完成。报批及其他杂费主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。基础设施配套费一般在办理《工程规划许可证》时缴交。28开发项目主要要成本费用的的资金投入特特点表2成本及费用项目资金投入特点工程建造成本主体工程主体建安工程不同项目的差异比较大，另列说明。机电设备安装工程订货付15%～30%，到货付至70%，安装合格后付至95％，留5%保修金。电梯：供货期2～3个月，设备安装期40～60天,但土建配合期较长，一般在竣工前4~6个月到货；发电机：供货期20～30天，设备安装期15～30天。配套

设施工程费电力、供水签施工合同后进场施工前付清全款。电力：一般在竣工之前的4~6个月签合同并进场。供水：在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的2~3个月进行。煤气签施工合同时付30%，进场前付至70％，通气前付30％，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。电话、电视安装一般在竣工之前的2~4个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。安防及智能化安装一般在竣工之前的2~4个月进行，按进度付款。雨污水及道路在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。园林绿化景观一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。质检及监理费质量监督费一般为监理费的10%在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。29开发项目主要要成本费用的的资金投入特特点表3成本及费用项目资金投入特点其他成本物业维修基金按工程总造价的2%在综合验收前缴交。不可预见费相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。财务费用利息及筹资费用，据实发生。期间费用项目管理费即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。销售费用即时发生，应结合销售进度合理安排。30房地产开发项项目主要经营营税费表营业税按商品房销售收入（实际到账额）的5％计算，按月计缴。附加税城市维护建设税按营业税的7％计算，随营业税缴交。教育费附加按营业税的3％计算，随营业税缴交。地方教育费附加按营业税的1％计算，随营业税缴交。印花税按合同金额的0.3‰计算。土地增值税目前我市尚未正式开征。企业所得税目前我省各地基本上是采取预估利润（一般按销售收入的15％），按月在缴纳营业税的同时预征所得税，项目开发结束后再据实征税的办法。交易规费合同鉴证费住宅3元/M2，店面12元/M2，车库（位）7元/M2或200元/位（无面积）。由开发商缴交。契税按总房价的3％，普通住宅按总房价的1.5％计算。由买受人缴交。印花税、土地登记费、房屋登记费、权证工本费：住宅185元/宗起、店面或车库255元/宗起。由买受人缴交。31二、项目开发发周期房地产开发项项目开发运作作过程涉及的的政府审批部部门和审批事事项多，各地地的地方性法法规、审批环环节、审批时时限不尽相同同；不同开发发地点的地质质情况变化比比较大，不同同建筑类别在在设计和施工工技术规范方方面差异比较较大，不同地地区在技术规规范要求和施施工限制条件件方面也存在在一定的差异异，加之开发发商实力、管管理经验和项项目建造标准准的不同，这这些因素都直直接影响着项项目的开发周周期。因此，，对项目的开开发周期不能能一慨而论，，应根据各项项目的实际情情况进行具体体的分析和评评判。32房地产项目开开发工期分析析表开发阶段步骤分项多层

(9层以下)二类高层

(10~18层)一类高层

(19~30层)前期阶段

项目定位及开发策划30~60天方案设计20~30天初步设计30~45天地质勘探20~30天施工图设计60~90天报批及其他45~90天临时设施及施工招标30~60天综合工期一般为9个月，快则6个月，慢则一年主体工程

施工基础工程砼基础：20~30天

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桩基：30~90天，验收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主体结构工程每月3层每月4层每月4~6层土建后期及设备安装90~150天150~240天180~300天综合验收室外配套设施工程60~180天收尾阶段产权证办理及财务清算三个月～半年33报建流程规划要点批复复土地证办理项目公司设立立项目立项建设用地规划划许可证前期报建工作作环境评估土地使用证书书项目开发前准准备建筑工程规划划许可证单体审查、建建筑工程规划划许可证管线、排许可可证总平设计报审审开工前手续办办理34施工许可证余泥、噪音排排放许可夜间连续施工工许可建设期间办理理消防、人防专专项审查竣工验收备案案专项验收预售许可证建设完成35中华人民共和和国城乡规划划法于2008年1月1日实施，下面面基本上是按按照报建先后后顺序来说。。1规划要点批复复阶段、土土地证、建设设用地规划许许可证是进行行房地产开发的前提.简单的说一下下，规划要点点批复由规划划部门颁发，，确定土地使使用强度指标标的法律依据据，重要指标标：容积率、、建筑密度、、覆盖率等，，另外会对停停车位配置、、东西南北退退让等要求、、建筑分类、、用地性质及及面积上限。。建设用地规规划许可证由由规划部门颁颁发，核定土土地用途及用用地界线的法法律依据。土地证由国土土部门颁发，，土地权属证证明，载明了了土地用途及及使用期限。。一般来说，，一块地，必必须要由规划划部门核定规规划要点，国国土部门必须须依据规划部部门核定的土土地功能及土土地使用强度度，才能计算算出土地出让让金，在土地地证上载明土土地用途及年年限。36新城城乡乡规规划划法法第第三三十十八八条条：：城城市市、、镇镇规规划划区区内内以以出出让让方方式式提提供供国国有有土土地地使使用用权权的的国国有有土土地地使使用用权权出出让让前前，，城城市市、、县县人人民民政政府府城城乡乡规规划划主主管管部部门门应应当当依依据据控控制制性性详详细细规规划划，，提提出出出出让让地地块块的的位位置置、、使使用用性性质质、、开开发发强强度度等等规规划划条条件件，，作作为为国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同的的组组成成部部分分。。未未确确定定规规划划条条件件的的地地块块，，不不得得出出让让国国有有土土地地使使用用权权。。营业业性性用用地地原原则则上上须须经经过过招招拍拍挂挂程程序序以以出出让让方方式式进进入入市市场场，，签签订订国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同后后办办理理国国土土使使用用证证。。建建设设单单位位应应持持建建设设项项目目的的批批准准或或备备案案文文件件和和国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，向向城城市市、、县县人人民民政政府府城城乡乡规规划划主主管管部部门门领领取取建建设设用用地地规规划划许许可可证证。。申领领规规划划许许可可证证须须备备文文件件：：立立项项文文件件、、环环评评、、土土地地使使用用证证书书等等372项目目公公司司设设立立、、立立项项、、环环境境评评估估、、资资质质这四四项项几几乎乎是是每每一一个个项项目目要要开开始始的的时时候候必必须须要要搞搞的的东东西西。。非非常常的的社社会会主主义义特特色色。。不不过过这这里里也也有有些些东东西西很很有有趣趣，，与与法法律律的的关关系系也也比比较较大大，，比比如如设设立立项项目目公公司司。。这里里要要注注意意一一下下，，母母公公司司拍拍到到土土地地，，转转到到其其全全资资设设立立的的项项目目公公司司名名下下，，按按我我国国法法律律，，不不属属于于交交易易。。因因此此，，房房地地产产公公司司可可以以任任意意设设置置项项目目子子公公司司，，房房子子卖卖完完后后再再把把它它实实体体上上消消灭灭，，只只留留下下一一个个壳壳。。这这种种操操作作模模式式没没什什么么法法律律风风险险可可言言，，非非常常的的经经济济实实用用，，因因此此现现在在国国稍稍微微有有点点规规模模的的房房地地产产公公司司都都这这么么干干。。立项项，，主主管管部部门门为为当当地地发发展展与与改改革革委委员员会会。。这这个个东东西西纯纯粹粹是是计计划划经经济济时时代代留留下下的的产产物物，，立立项项主主要要考考察察的的项项目目的的投投资资额额及及可可行行性性。。需需准准备备的的文文件件：：公公司司营营业业执执照照、、税税务务登登记记、、环环评评、、可可研研等等。。可可行行性性研研究究报报告告是是政政府府参参考考的的一一个个重重要要文文件件，，当当然然。。立立项项与与其其他他程程序序的的先先后后关关系系那那更更是是异异常常随随便便的的事事情情。。譬譬如如最最近近国国家家的的政政策策，，要要求求先先把把环环境境评评估估搞搞了了再再回回头头来来立立项项。。这这是是基基于于加加强强环环境境保保护护促促进进可可持持续续发发展展的的考考虑虑。。但但在在很很多多地地方方，，环环评评的的一一项项主主要要前前提提材材料料就就是是立立项项批批文文。。立立不不了了项项根根本本做做不不了了环环评评。。具具体体情情况况在在分分别别对对待待。。383总平平面面审审查查阶阶段段这个个阶阶段段各各地地的的叫叫法法不不一一样样，，听听得得比比较较多多的的叫叫““修修建建性性详详细细规规划划审审查查””这这个个阶阶段段就就是是审审查查小小区区的的总总平平面面规规划划图图纸纸，，审审查查建建筑筑物物布布置置、、每每栋栋单单体体建建筑筑高高度度、、各各栋栋单单体体建建筑筑之之间间间间隔隔、、间间距距，，日日照照是是否否合合规规，，总总容容积积率率，，建建筑筑密密度度，，消消防防规规范范（（大大部部分分城城市市的的规规划划部部门门会会召召开开评评审审））。。消消防防通通道道的的设设置置，，高高层层建建筑筑四四周周必必须须设设立立环环形形消消防防车车道道。。审审总总平平面面是是整整个个开开发发报报建建过过程程中中较较复复杂杂的的过过程程，，这这个个过过程程一一般般都都要要2、3个月月。。4管线线综综合合审审查查、、排排水水许许可可证证管管线线综综合合审审查查是是规规划划部部门门的的专专业业审审查查内内容容之之一一，，管线线综综合合是是啥啥？？包包括括三三大大项项：：小小区区给给排排水水管管线线、、强强电电线线路路、、弱弱电电线线路路。。给给排排水水就就是是怎怎么么引引自自来来水水进进小小区区，，然然后后怎怎么么把把生生活活污污水水和和雨雨水水排排出出小小区区；；强强电电就就是是生生活活用用电电，，线线路路从从哪哪里里进进，，怎怎么么上上楼楼，，怎怎么么进进门门；；弱弱电电的的内内容容就就多多了了什什么么有有线线电电视视线线、、各各类类通通讯讯线线路路、、网网线线、、内内部部监监控控线线路路，，等等等等等等等等，，很很多多。。这些东东西设设计协协调的的部门门包括括市政政、供供电、、供水水、通通讯等等多部部门的的协调调及资资料查查询。。395单体审审查、、建筑筑工程程规划划许可可证就是总总平面面规划划的基基础上上，落落实单单体建建筑的的设计计方案案。建建设工工程规规划许许可证证是有有关建建设工工程符符合城城市规规划要要求的的法律律凭证，是建建设单单位建建设工工程的的法律律凭证证，是是建设设活动动中接接受监监督检检查时时的法法定依依据。。（没没有此此证的的建设设单位位，其其工程程建筑筑是违违章建建筑，，不能能领取取房地地产权属证件件。））建设工工程类类建建设工工程规规划许许可证证申报报文件件：①《建设工工程规规划许许可证证》申请表表1份，并并加盖盖申请人人印章②有关计计划批批准文文件、、设计计条件件或规规划方方案审审批意意见③土地使使用权权属证件件及附附图④1/500或1/1000地形图图两份份，地地形图图上应应由设设计单单位用用HB铅笔标标明下下列内内容：：建筑筑基地地用地界界限、建筑筑物外外轮廓廓及层层数、、新建建建筑筑物与与基地地用地地界限限、道道路规划红红线及相关关控制制线、、相邻邻建筑筑物间间距尺尺寸轴轴线标标号；；(作图格格式见见《报送建建筑工工程设设计方方案、、建设设工程程规划划许可可证地地形图图示意意图》)；⑤符合合出图图标准准并加加盖建建筑设设计单单位设设计出出图章章的1/500或1/1000总平面面设计计图两两份。。40⑥建筑筑施工工图一一套，，图纸须加盖盖设计计单位位图章章；⑦⑦分层层面积积表(应按国国家有有关建建筑面面积规定计算)；⑦分层层面积积表(应按国国家有有关建建筑面面积规规定计计算)⑧建筑工工程预预算书⑨相关关单位位部门门审核核意见见⑩日照分析文文件一一份（（可选选）规划部部门要要求的的其他他资料料6消防和和人防防专项项审查查办理消消防报报建需需提供供资料料：建建设工工程消消防审审核申申报表表、图图纸（（总平平面、、立面面、剖剖面、、平面面分布布）、、规划划红线线图。。人防报报检资资料：：报建建项目目总平平面图图，人人防工工程单单体设设计建建筑平平面图图、一一层建建筑平平面图图和建建筑剖剖面图图（一一式三三份）），施施工图图设计计（建建、结结、风风、水水、电电）（（一式式三份份）。。41消防报报建、、人防防报建建基本本规范范：12层以上上要设设置专专门的的消防防电梯梯，17层以上上设置置剪刀刀楼梯梯，这这些强强制性性规范范已经经是铁铁律。。个人人没见见过有有开发发商能能绕得得过这这些强强制性性规范范的即即使能能绕过过去将将会获获得巨巨大的的回报报，譬譬如减减少一一套楼楼梯，，那是是多么么好的的事情情啊，，但是是基本本上没没人敢敢去办办。起起码我我不敢敢。个个人日日后的的职业业生涯涯中，，也不不敢。。人防工工程是是非常常神经经的一一样中中国特特色的的东西西。不不知道道这个个东西西算啥啥。真真要有有空袭袭了绝绝对不不会呆呆在高高层建建筑的的地下下室里里，911那栋大大楼就就是前前车之之见。。真要要被炸炸了楼楼，呆呆在地地下室室里绝绝对活活埋掉掉。呵呵呵，，开个个玩笑笑。7节能审审查、、施工工图审审查在在领取取建设设工程程规划划许可可证之之后，，设计计公司司在建建筑施施工图图的基基础上上再次次细化化，完完成结结构施施工图图、水水电施施工图图等等等全部部施工工图及及结构构计算算书等等，完完成节节能设设计，，做一一个节节能计计算书书，就就可以以开始始这两两项审审查了了。428余泥排排放许许可、、噪音音排放放许可可、夜夜间连连续施施工许许可9质量监监督、、安全全监督督质量监监督站站和安安全监监督站站都是是建设设部门门下属属机构构。拿拿施工工许可可证之之前，，必须须得去去两个个站审审批手手续。。现实实的操操作中中，但但凡涉涉及到到检测测的就就由质质监办办；不不需要要检测测，一一般用用肉眼眼就能能发现现毛病病的就就属于于安监监的职职责。。由于于质监监搞检检测，，比如如桩荷荷载检检测、、水泥泥检测测，这这些东东西，，都是是收费费项目目。10施工招招投标标、监监理报报建11施工许许可证证为了加加强对对建筑筑活动动的监监督管管理，，维护护建筑筑市场场秩序序，保保证建建筑工工程的的质量量和安安全，，根据据《中华人人民共共和国国建筑筑法》、《建筑工工程施施工许许可管管理办办法》等法律律、法法规规规定，，1999年12月1日起在在全国国施行行建筑筑工程程施工工许可可证制制度。。申请的的准备备：（1）施工工场地地已基基本具具备施施工条条件；；（2）已经经办理理该建建筑工工程用用地批批准手手续；；（3）在城城市规规划区区的建建筑工工程，，已经经取得得规划划许可可证；；43（4）需要要拆迁迁的，，其拆拆迁进进度符符合施施工要要求；；（5）已经经确定定建筑筑施工工企