版汇总-群鸿购物广场

市场分一．市场分 1南昌市区状况的分 整体市场概 购物广场概 沿街商 市区购物广场（Shop 专业大市 社区商 2005年购物广场市场性................................................二、【群鸿购物广场】项目（SWTO）分 项目竞争优势分析 项目竞争劣势分析 项目的市场点 项目市场的机会点 三．项目定 1项目市场定位策 2项目形象定位策 形象定位的必要 项目名称及形象提 3项目目标客户定 4项目售价定 一．市场分南昌市区状况的分绘了宏伟蓝图，在城市整体发展思提出“西进、东拓、北控、南延”原则。此外，南昌市首次在专题规划会议上提出要兴建城市轻“一城两核”发展新南2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市区域的规划中，即以赣江为分隔，北进行布局，形成一江即“一城两核”城市新格局。中心城带动重点南昌2020年城镇体系发展的基本方针：做强做大中心城，挥。提高水平，形成以中心城为，次中心城为主体，重点中心城：由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化二级中心城镇。人口规模10万至25万人；重点建制镇：文港、温圳、、石岗、万埠、象山、塘南、三一般建制镇：是建制镇所在地，是城镇体系最基本的单元，数量达34个，人口规模为1万人。各片区功能独仓储、居住综合区；朝阳片区充分利用赣江、抚河、象湖等自然资源优势，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化、旅游休闲昌北城：作为城市重点发展新区，将高标准、高起点地进行建110平方公里，人口100万。红谷滩中心区集商务、办公、信息、商CBD中心；红角洲片区是以高等教育、体育产业为主导的，集高等务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严格控制片区内及工厂的发展，远期全部迁出，形成相对独立的生产、生活综合打代化的铁路、公路客运和货运站场的同时，处理好对外与城市内方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市(由洪一条放射路为路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九道、机场路等。实现在市区任何位置，10分钟能上快速路，20分钟能上高速路，30分钟南昌将建城市轻南昌将在城区兴建5条交错的轻轨线。轻轨线将采轨架设，全电气化，其中首期一号线全长约13公里，线路规划跨过赣江。城区轻轨将在近年内开始建设。届时，将协调与轻轨等交通方式之间的方便换乘和合理，建立一套完整的交通策略计划，同时做好据悉，为了促进昌南、昌北交通，在本规划区内将完成生米大6座。历史文化名城风格凸未来南昌市在城市发展中将始终名城保护意识，将城市发脉，弘扬城传统，保持古城特色。在城市总体规划中，严格名胜风貌区。加强八一总指挥部、朱德旧居、贺龙指挥部、叶挺指挥部和军官教导团等5处重点保护单位的保护。整体市场概况分南昌商业地产近几年来如火如荼，成为房地产市场的一大生力据有关部门统计：20031-11月份的全市市区商铺、写字楼等较上年同时增长3.32倍。尤其是商铺店面成为商业地产的主流，成态和经营投资模式五花八门，各领风骚。按商业消费理论，每20人口居住区即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个300当前南昌商铺大致可分为：沿街店面、购物中心（mall）、专业市场和社区商铺四种业态。每种业态各有其市场特性商铺分类概沿街商赚到。例如：二七南路三年的临街商铺价位7000元/平方米左右，年价格10000元/平方米左右，今年价位在15000元/平方米左右，升值幅度在30%左右。由于临街商铺明显受到地段的影响，价位高低地段等级地名举例价位投资特点一类地段山路八一大道孺子路等2-4万/m2200-500元/m2高价位、急剧升值、投资大、高回报、供不应求二类地段都大道井岗山大道等1-2万m270-100元/m2价位较高、升值机会大供应较紧三类地段山、高新昌北等5000-1万/m2500-1000元/m2价位较低、有升值空间有空置现象市区购物广场（Shop这类商铺业态是一个集购物、、休闲和旅游为一体的综合性心繁华地段，以百货、服饰、餐饮、等为主，采取式铺位出售或出租。由于这类商铺凭借其繁华的地段和商圈优势，铺位价专业大市米到几万元一平方米，仅仅是数十的时间。从前两年的千花伴购市场等。专业大市场是现代专业化分工和规模的商贸通流的发展投资与经营分离、与管理分离，价格涨跌受到行业和同类市场的名称地段专业、行业售价（元/m2）（元/m2）经营模式千花伴购物公园二七南路花卉13000 江西国际汽车城昌北舍里甲汽车3000-5000 市汽车装璜大市场东路汽配、汽饰22-45租南昌金属装饰城小兰工业园建材装饰材料12-18租南昌水产大市场扬子洲水产品2988-4300 社区商铺。据有关统计：20031-10月我市商铺总量中，住宅项目中的商铺和写字楼占72%。可见社区商铺开发量之大，普及性之广。社区往与住宅消费，成为长钱投资。也大。2005年-2020年之间的南昌商铺市场是非常广阔、投资空间非而作为有着较强实力及经验的群鸿投资开发，所竞得的2005年购物广场市场达购物广场、广场、百货大楼、丽华购物广场、新洪客隆、、太平洋购物广场。相对于群鸿购物广场来说，是最 性项目1、南昌万达购物广建筑面积：50000平方米优势：该位置是南昌市传统的单中心商业区域，亦是南昌市商业人气最为集中的黄金地段。该项目引入世界先进的商业模式——SHOP MALL，创造性的将“室内商业步行街”与著名的世界500强企业、超级连锁巨头——沃尔玛结合为一体，是南昌市首家一站式全程购物的休闲场所。劣势：临街底铺未造成气势，为沃尔玛所影响，造成去万达2、广地理位置：八一广场北侧，东临广场北路，南接沃尔玛购物广建筑面积：95404平方 势：开发商雄厚，模式合理，裙楼与高档写字楼相结合，打造了良好的商业气氛，商品定位高档，万达形成的人气。 的人气不3、丽华购物广信，北邻新大地电脑城。占地面积：13391平方 势：和百货大楼商品定位相雷同，竞争激烈4、百货大地理位置：中山路口，东临八一大道，南接新大地电脑城 感，布置不合理，给消费者购物带来一定的不便。5、新洪客 势：老品牌，货物较齐 势：地理位置较偏僻，人气不6、洪城地理位置：西 势：脱离商业中心，地段较偏太平洋购物广占地面积：9.2315万㎡建筑面积：41.88万优势：人流量大，商场以高档品定位，在消费者心中形成了高劣势：商品定位单一，均为高档，失去了相当的较低消费群二、【群鸿购物广场】项目（SWTO）分项目竞争优势分析群鸿购物广场是由群鸿投资投资规划,由远洋房地产开 MALL鸿购物广场集购物、休闲、、餐饮等多种商业业态于一体，使顾客享受一站式购物、的崭新生验。为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮及其他业态为补充的复合型商业中心。此项目得到江西省、市各级,各相业地标，引领消费、的新时尚，是购物、休闲、的最佳选群鸿购物广场：总建筑面积约为110000平方（开发商：群鸿投资开发群鸿购物广场项目处于城市的商业黄金地带和市规划的商业设计由国外著名建筑设计公司（AJM）担纲。国内委托江闲空间，提供舒适的购物环境和崭新的生验。“群鸿购物广场”具体介地理位置、面积：群鸿购物广场选址于南昌市中心区东北部，省旧址，位于西路47号。占地150亩，场地基本呈方形，南北长约300米，东西长约350米，地理位置优越，交通便捷。地理优势：群鸿购物广场地块处南昌市中心区东北部位置，政策支持力度大、周边环境规划完善，是理想的商业中心区。群鸿购物广场对面是唐山市规划建设的国际会展中心，地10万平米。建成后将和远洋城共同推动周边区域的商业发展。人口优势：周边新建和在建生活小区、高档住宅、大型生活社交通线路：直通群鸿购物广场的车程线路呈带状向东西方向延伸。直通的车及运行线路——7路、13路、231路、215路、24路、208路、220路会合“群鸿购物广场功能定位：群鸿购物广场由两大功能组团构成，一是以零售消费为主的购物组团，面积约为70000平方米；二是以餐饮、文化、乐为主的休闲消费组团，面积约40000平方米。建筑总面积为110000平方米项目市场形象：定位华南极具热带浪漫的集观光、购物、美食、休闲、于一体的南昌“城中之城。群鸿购物广场品牌它是集中消费的生活之城；因为它有四季如春的空间、20万种商品的集萃和“购足及一站式休闲”的新型都市生活。项目竞争劣势分析150亩的占地面价格定位高场风购物广场市场竞争激烈、消费者日渐成情况下，潜藏一定的风项目的市场点南昌市总体购物广场的供货量将大幅攀升，目标客户的选择面进一步加大。贸、商城华东商贸城、新龙基也与群鸿购物广场相庭抗礼，预计2006年会有大批量的购物广场进入市场，上演南昌购物广场的诸侯城南、红谷联袂上演楚汉骄凭借朝向、地段等方面的优势，将与本项目抢夺的的客户红谷滩的世贸等项目欲售而未售将与本项目展开短兵相接的巷战，是本项目最直接的竞争对手不断升级换代的MALL产品，给本项目的产品包装推广提出加入世贸后，随着实力雄厚的、港资房地产巨头全面进入南项目市场的机会点区域形象的整体提高，有利于吸引顶级商家“群鸿MALL”的形象的确立，是本、环境、配套、治安等综合素质飞跃的标志，有助于本项目在全城范围夺客源。广场规模、休闲面积优势突找对路线，迎合目标消费卖商铺，不仅仅是卖一席之地，而卖的是感觉，仔细地分析目完善及豪华的附属配套设三．项目定项目市场定位策的素质、规模及推出阶段，本项目的市场定位为：面向雄厚经营商及部分投资买家、希望在市区中享有得天独厚的便利交通和成熟人流量及完善配套的高素质买家。项目形象定位策形象定位的阐释：将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置、目标客户、广场规模、配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位。形象定位的必要市场竞争的需本项目所属地段是一级商业用地与一级居住用地想的地段，拥有得天独厚的人气与成商业气息，该批购物广场均以人气资源不断完善外，贴切的形象包装必不可少，完全以新的MALL形式推广，通过宣传的配合而令本项目迅速提名度。市场的需该优势的包装、宣传，令本项目能够在开售时一而红。而准确的象定位可以令本项目销售形式多种多样，丰富的销售方式，令买项目目标客户定根据本项目的市场定位及形象定位，本项目的目标客户定高收入买收入丰厚的商户私营企业中、外合资企业的管理（年薪过五十万）高收入的外籍买对于商铺要求较高的投资者，可以用在同样素质的商铺独具慧眼的投资目前，对于市中心的人气和地段资源买少见少，加上对于只项目售价定注：权重为比较项目与本项目的可比度，该可比度为整个购物广场的综合指数与本项相比洪城（本项目侧）A：各方面与本项目较接近，因此可比度广场（本项目侧）C：权重20％百货大楼（本项目侧）D：权重