房地产公司项目成本管理工作指导书模版

项目成本管理工作指导书总则本指导书旨在规范项目的成本管理，明确总部与公司成本管理的职责，将公司成本管理工作置于可控的范围。本指导书适用于公司项目的成本管理。本指导书所指“总部”为XX地产控股股份有限公司，“区域总部”为XX地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指XX地产（苏州）有限公司。除遵守此项制度外，公司项目成本管理还应按《蛇口控股房地产业务项目成本管理手册》所规定的内容执行。各区域总部可根据当地政策的要求，修订相关的规章和制度，但须报总部批准后执行。以成本目标、利润目标为中心，以市场为导向，保证质量为前提，制度管理为保障，过程监控为手段，信息交流为基础，努力提高项目的经济效益。各区域总部、公司或项目部应根据管理需求和项目实际情况，设置工程、财务、成本管理等管理职能部门或岗位，保证成本管理工作的顺利进行。充分利用总部已有的资源与经验，发挥集团的优势，不断推广集团集中采购的模式，体现公司统一的标准和要求，推进各项目的成本管理的优化和深化，不断改进和完善成本管理的措施和方法，从而提升成本管理的水平、能力，使成本管理工作成为公司的核心竞争优势之一。制度执行、目标落实的检查和监控，体现公司对项目全过程中关键环节的控制和管理。适度授权、分级管理、运作高效、管控有力，充分发挥各层面的积极性，切实落实各自的职责，实现全过程的成本管理。方案的经济评审、成本目标的建立及动态管理、招投标管理、合同管理及竣工结算是成本管理的关键环节，预控是成本管理的有效手段，强化方案、设计阶段的成本管理是工作的重点和努力的方向。建立有效的交流、沟通渠道，包括项目巡查制度、审批备案制度、统一的业务信息平台、成本目标月报表、成本管理简报、重大事件通报和成本集体决策等，充分保证成本管理信息的准确高效。成本管理绩效考核与审计工作是保证成本管理工作落实的重要手段。项目成本管理工作要求区域总部及公司的成本管理工作要求：组织并实施对项目的方案、施工图的经济评审工作；编制并实施成本目标及盈利分析，编制项目成本管理计划书；编制并实施招标计划及合约计划；编制并实施招标文件及合同，重视合同管理、风险管理；按照公司有关规定及当地政府的有关要求，按授权范围，组织项目的招评标工作，包括队伍的初步选择、开评标，并签发中标通知书；重视合同及过程成本管理，严格执行变更管理的有关规定；成本目标的动态管理，并按要求编制成本目标报表；主持结算审核工作及提交成本总结报告；支持并全力配合区域总部及总部的成本管理工作；全面落实区域总部及总部的各项成本管理制度及有关规定。总部成本管理部的成本管理工作要求：为监控与服务指导部门；编写并完善公司成本管理的有关规章制度，并报成本委员会审批后监督落实；编制成本管理的有关工作指导书及各种操作文本，提供专业技术指导及服务；参与重大的项目各阶段的经济评审工作；落实过程监管工作，对成本管理的重要环节进行重点监控，包括成本目标的审核，重大工程的招标、评标及合同文件的审核，成本目标的动态监控，现场巡查、抽查，编制定期的成本简报；负责项目的竣工结算复核及结算总结的复核；管理并完善成本业务信息平台；做好各地区的房地产开发成本的调研工作，熟悉各地区的成本管理政策法规及市场情况，指导项目的成本管理工作；组织公司成本管理的信息交流及经验推广，通过培训、双向交流、研讨会等方式，增进全员的成本管理意识，进一步提高公司成本管理水平；参与区域总部、公司的成本绩效考核；为区域总部提供有效的人力资源保障，并负责对外派人员的管理与培训工作。项目成本管理细则方案及初步设计阶段的成本管理：概念及方案设计阶段，由区域总部对项目的设计进行经济评审，编写评审报告，并送总部成本管理部备案。方案确定后，由区域总部编制《目标成本管理计划书》（初稿），内容包括“建造标准”、“目标成本”等，并报送总部，由总部成本管理部进行审核，总部成本委员会讨论确定各成本单项的控制目标及总目标，总部总经理签发正式的《目标成本管理计划书》，并以此指导后续成本的相关工作。施工图阶段的成本管理：根据总部批准的目标成本，区域总部落实实施施工图的限额设计。施工图设计合同须具备有关钢筋、混凝土含量等技术经济指标要求的条款，并载明：《施工图预算》原则上不得突破我方目标成本，并有相应的奖惩条款。由区域总部相关人员、总部设计人员、设计院会同监理人员组成临时联合审图小组，对施工图的技术性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失。招投标阶段的成本管理：项目招投标系列工作须严格按照权限进行审批报备，严禁项目拆零分包。工程建设单项造价在50万元以下，设计、咨询类造价在10万元以下，监理单项造价在50万元以下，材料采购及租赁维修10万元以下的投标单位考察由公司或项目部负责实施及审批，报区域总部成本管理部总监备案；工程建设单项造价在50万-500万元之间，咨询类造价在10万-50万元之间,设计在10万-100万元之间、监理单项造价在50万-100万元之间，材料采购及租赁维修10-50万元的投标单位考察由公司或项目部负责实施，区域总部负责会签及审批，报控股成本管理小组备案；工程建设单项造价在500万以上，咨询类造价在50万元以上,设计在100万以上、监理单项造价在100万元以上，材料采购及租赁维修50万元以上的投标单位考察由区域总部会同公司或项目部实施，区域总部总经理负责审批，报总部成本委员会备案。工程造价500万以下的工程量清单及标底由公司负责编制，区域总部成本管理部总监负责审批，并报总部成本管理部备案；工程造价500万以上的工程量清单及标底由公司负责编制经区域总部会签后报总部成本管理部总监审批；凡主体工程的清单及标底编制由总部和公司同时进行，以确保清单的质量。公司负责编制招标文件，按审批权限报区域总部及总部成本管理部会签及审批。招标书及合同应使用控股统一范本。工程建设单项造价在50万元以下，监理单项造价在50万元以下，材料采购及租赁维修10万元以下的开评标由公司负责实施及审批，报区域总部备案；工程建设单项造价在50万-500万元之间，监理单项造价在50万-100万元之间，材料采购及租赁维修10-50万元的开评标由公司及区域总部共同参与实施，区域总部总经理审批后报控股成本管理小组备案；工程建设单项造价在500万以上，监理单项造价在100万元以上，材料采购及租赁维修50万元以上的开评标由区域总部、总部及公司三方参与实施，并报控股成本管理小组审批。施工阶段的成本管理：对成本变化进行动态监控，严格执行成本预警和按月审结工作。金额小于50万元的变更预警，金额小于20万元及增加比例为合同总额的5%之内的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部复核，由区域总部总经理审批后报控股备案；金额大于50万元（含50万元）的变更预警，金额20-50万元及增加比例为合同总额的5%以内的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部复核，由总部成本管理部总监审批后报控股成本管理小组备案；金额大于50万元（含50万元）及增加比例为合同总额的5%以上的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部及总部复核，由控股成本管理小组审批后报成本委员会备案；年度工程合同累计变更金额超过年度基建付款预算2%或金额超过500万以上的变更审价，在规定的时限内由公司审核后报区域总部及总部复核，由总部总经理审批。按月做好成本动态统计及成本月度总结，于当月28日前送区域总部及总部成本管理部备案。总部成本管理部应按月汇总各区域总部成本报表，编制成本管理简报。总部成本管理部定期对区域总部及公司关于成本制度的执行、落实情况进行抽查、巡查，同时对区外管理部及公司提供成本方面的技术支持。竣工阶段的成本管理：公司负责编制结算计划书，包括进度计划、结算依据、结算原则，经区域总部会签后报总部成本管理部审批。结算阶段成立项目结算联审小组，总部成本管理部派员参与结算联审工作，区域总部完成结算审核初稿，联审小组对结算初稿进行复审，并报总部成本管理部总监审定，最后报成本管理小组备案。公司按结算计划提交结算总结报告，报区域总部审核后由总部成本管理部及成本管理小组进行复核，最后由成本管理委员会审批后报总部总经理备案。竣工结算资料由公司报区域总部审核后送总部成本管理部复核备案，并由区域总部转交控股档案室存档。公司项目材料设备采购管理：区域总部或公司的职责结合当地具体情况，参照总部成本管理部采购管理制度制定本区外采购管理和流程，报总部成本管理部、成本管理委员会批准后实施。制定年度物资采购计划，报总部成本管理部备案。根据相应的权限，负责单项物资采购的招投标及零星采购工作。负责申报属于集团采购设备的申购及技术条件的编写。负责采购物品售后服务现场管理工作。总部成本管理部职责负责审核区域总部采购制度和工作流程，并报成本委员会（工作小组）审批。负责审核各区域总部年度采购计划，并明确划分出属于集团采购的物资，并通知区域总部。负责采购属于集团采购范围内的设备材料及权限范围内单项物品的采购。负责支持各区域总部各项售后服务工作。负责检查并审核各区域总部制度流程执行情况及进货价格合理情况检查。集团采购物资电梯；柴油发电机；变压器；高低压配电设备；电脑；空调；其他物质：集团采购的物质将根据公司项目运做情况不断扩大其范围。区域总部成本管理部总监的管理办法：区域总部成本管理部总监由总部成本管理部派出，在授权范围内全权代表总部成本管理部实施成本监控，授权范围外把有关事项及时反馈回总部，其编制（工资、奖金）纳入总部成本管理部，由总部对其进行工作绩效考核及业务培训。区域总部成本管理部总监在业务及质量上对总部成本管理部负责，进度配合上对区域总部总经理负责，接受双重管理，在坚持原则、落实管理制度的基础上，体现服务的精神。区域总部对成本管理部总监的使用有建议权。总部成本管理部在不影响项目正常运作的前提下，根据情况，定期或不定期对区域总部成本管理部总监进行轮换调动。区域总部成本管理部总监的工作职责：主持所负责区外的成本管理工作；负责招聘、培训、考核相关成本人员；负责编制成本目标、负责工程量清单、标底的编制、招标文件会签，参与项目的经济评审