柳州风情港项目可行性研究报告(正文)20090209

柳州风情港建设项目可行性研究报告柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司二○○八年十一月

项目名称：柳州风情港建设项目建设单位：柳州市城市投资建设发展有限公司编制单位：柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司项目负责人：潘美业审核人：罗桂珍主要编制人员莫红文谢英胡佳傅博吴燕覃耀邦李灵犀陶普连耘萱

柳州风情港项目可行性研究报告目录第一章总论..........................................................................11.1项目背景................................................................................11.1.1项目名称..........................................................................11.1.2承办单位..........................................................................11.1.3编制单位..........................................................................11.1.4项目报告编制依据............................................................31.1.5项目提出的理由和过程....................................................31.2项目概况................................................................................41.2.1建设地点..........................................................................41.2.2建设规模和主要建设内容.................................................51.2.3项目总投资及资金筹措....................................................61.2.4主要技术经济指标............................................................6第二章需求分析与建设规模...................................................82.1项目需求分析.........................................................................82.1.1项目建设的宏观层面需求.................................................82.1.2项目建设的微观市场需求...............................................132.1.3项目建设的必要性和重要性...........................................392.2建设规模方案比选................................................................432.2.1项目开发条件.................................................................432.2.2项目功能组合比选..........................................................431柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2.2.2各功能建筑面积比选......................................................462.2.3各功能结构形式比选......................................................482.3推荐建设规模方案..............................................................492.3.1项目功能组合及布局......................................................492.3.2主要技术指标.................................................................51第三章项目建设条件.............................................................523.1柳州市自然条件...................................................................523.1.1气象...............................................................................523.1.2水文...............................................................................523.1.3地形地貌........................................................................533.1.4地震...............................................................................533.2项目地理情况.......................................................................533.2.1项目场址情况.................................................................533.2.2工程地质条件.................................................................533.3建设条件..............................................................................543.3.1城市规划条件.................................................................543.3.2施工条件........................................................................543.3.3资金条件........................................................................54第四章建筑方案选择.............................................................554.1建筑设计指导思想及原则.....................................................554.2项目总体规划功能方案.........................................................552柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告4.2.1项目总平面布置和功能要求...........................................554.2.2主要技术指标.................................................................564.2.3项目功能体系.................................................................574.2.4项目功能布局.................................................................584.3建筑方案..............................................................................834.3.1设计依据........................................................................834.3.2住宅物业........................................................................844.3.3商业物业........................................................................844.3.4道路交通组织.................................................................854.3.5给水工程........................................................................914.3.6排水工程........................................................................914.3.7供电工程........................................................................914.3.8电气及防雷接地系统......................................................92第五章节能节水...................................................................955.1概述.....................................................................................955.2节能.....................................................................................955.2.1建筑节能........................................................................955.2.2电气节能措施.................................................................975.2.3空调通风节能措施..........................................................975.3节水措施..............................................................................98第六章环境保护.................................................................1003柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告6.1环境保护设计依据..............................................................1006.2项目场址环境现状..............................................................1006.3项目建设与运营对环境的影响............................................1016.3.1项目建设过程对环境的影响.........................................1016.3.2项目运营对环境的影响................................................1056.4环境保护措施.....................................................................1056.4.1施工环保措施...............................................................1056.4.2水环保措施..................................................................1076.4.3通风空调的环保措施....................................................1076.5环境影响评价.....................................................................107第七章劳动安全与卫生消防...............................................1097.1编制依据............................................................................1097.2主要隐患部位.....................................................................1097.3项目建设过程中的劳动安全...............................................1107.3.1施工安全保护措施........................................................110第八章组织机构与人力资源配置..........................................1128.1组织机构.............................................................................1128.2人力资源配置.....................................................................112第九章项目实施进度...........................................................1139.1建设工期............................................................................1139.2项目实施进度计划..............................................................1134柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告9.3项目设施进度表.................................................................114第十章投资估算与资金筹措.................................................11610.1投资估算依据...................................................................11610.2估算范围..........................................................................11710.3投资估算表......................................................................12310.3.1项目建设投资估算汇总表...........................................12310.3.2分年投资计划表.........................................................12410.4资金筹措..........................................................................124第十一章财务评价..............................................................12511.1财务评价基础数据............................................................12511.2财务评价指标...................................................................12911.2.1项目盈利能力分析......................................................12911.2.2项目清偿能力分析......................................................12911.2.3盈亏平衡分析.............................................................12911.3敏感性分析......................................................................13011.4财务评价结论...................................................................130第十二章社会效益分析......................................................13112.1项目对社会的影响分析.....................................................131研究结论与建议..................................................134第十三章13.1研究结论..........................................................................1345柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告13.2建议.................................................................................134第十四章附图附表附件.................................................1366柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称柳州风情港建设项目1.1.2承办单位柳州市城市投资建设发展有限公司成立于一九九九年，是政府出资的国有独资有限公司。公司注册资本折合10000万美元。现有员工50人。主要职能是融资并投资建设城市基础设施,承担建设项目法人责任。自公司成立以来，已成功为柳州市基础设施建设项目融资75.53亿,完成投资71.60亿元。已完成了包括二座跨江大桥、三座城市立交桥在内的城市内环路及中心主干道工程;包括三座跨江大桥的六条进出口道路工程中的东出口、西南出口、北出口工程。并且完成了柳州市第一座污水处理厂—龙泉山污水处理厂的建设。1.1.3编制单位受承办单位委托，由柳州市金立通工程咨询有限公司和恒昌（广州）房地产顾问有限公司联合承担项目可行性研究工作。1.柳州市金立通工程咨询有限公司柳州市金立通工程咨询有限公司成立于2006年2月，是一家1柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告专业性的投资/建设项目工程咨询管理公司，主要从事项目投资前期策划、建设工程管理等专业领域内的规划咨询（含行业、专项和区域发展规划编制、咨询）、编制项目建议书、进行项目可行性研究（含编制项目可行性研究报告、项目申请报告和资金申请报告等）、概预决算审查、评估咨询及工程项目管理等业务。金立通公司依托柳州市建筑设计科学研究院（建筑工程甲级资质）为技术支撑及发展后盾，全面整合工程咨询、勘察设计、施工图审查、监理、施工、招标代理、房开等资源，人才技术力量雄厚，专业结构配套齐全合理，服务经营理念先进，拓展业务思路清晰，并力图构建工程建设多位一体的服务平台，以项目增值为目标引导业主投资决策并提供项目建设全过程的咨询和管理服务。2.恒昌（广州）房地产顾问有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司成立于1993年，企业性质：港资企业。由中港地产精英携手开拓，专注房地产策划、代理和顾问业务，经过十数年发展，已积累丰富市场经验和成熟运作模式，高端客户和国际伙伴众多，专业形象鲜明，为广州乃至全国极具规模和实力的地产顾问企业，服务范围包含房地产开发经营各个重要环节，已进行超过500个跨地域各类型项目的策划和代理，业务地域以广州为基地，拓展至全国各地，客户包括各地品牌发展商、政府机构及外国机构投资者。获取“中国房地产营销策划20强”；“中国地产十大经纪公司”；“广州地产二十年杰出专业服务公司”；“最佳一手地产代理策划营销专家”等奖项及称号。2柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告1.1.4项目报告编制依据《广西壮族自治区柳州市人民政府柳政函[2008]89号》《广西壮族自治区柳州市发展和改革委员会文件》《柳州市国土资源局柳国土规[2007]71号》《柳州风情港修建性详细规划》《建设用地规划许可证》《柳州市城市规划局柳规函字[2008]252号》《柳州市城市总体规划（2004-2020）》《柳州市城中区片区分区规划（2006-2020）》《城市道路设计规范GJJ37-90》《城市道路交通规划设计规范GB50220-95》1.1.5项目提出的理由和过程柳州风情港项目属于柳州市启动实施城市建设“二次创业”、启动“十大建设工程”之一。“十大建设工程”项目总投资170多亿元，是柳州市历史上规模最大、项目最务实，并将对宜居城市建设起到重要促进作用的城市建设项目。“十大建设工程”体现了“三个特色”，第一是彰显柳州特色，突出柳州的城市个性与文化品位；第二彰显时代特色，既要体现民族特色和地方风格，又要体现时代精神，打造现代气息浓郁的城市新形象；第三彰显人文特色，认真保护民族文化遗产和风景名胜资源，突出地方和民族特色，突出城市建筑与人文环境的有机结合，赋予城市建设更多文化的内涵。3柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告柳州风情港项目建成后对改善城市交通，美化城市景观，发展文化、体育、教育等公共事业，将起到极大的推动作用。项目的建设将围绕全面提升城市社会文明度、经济富裕度、环境优美度、资源承载度、生活便利度和公共安全度，加快推进城市快速环道。促进柳州市从传统生产型城市向现代宜居城市转型。“十大建设工程”彰显柳州的城市个性与文化品位，不断提升柳州市城市综合功能与城市品质，为加快打造现代宜居城市奠定坚实的基础。利用“十大建设工程”的机遇，进一步加大城市建设的力度，完善城市基础设施，特别是完善商业和教育文化事业相关项目的基础设施，提升城市配套功能；进一步做好城乡清洁管理和维护工作，改善创业环境；进一步促进城市管理的科学化和法制化，提升综合服务功能和城市品味，使“三个城区”建设扎实推进，努力把城中区打造成经济富裕、社会文明、环境优美、生活便利、公共安全、人民幸福的和谐城区。通过本项目的实施建设，实现“柳人必到、外人必经、商贸汇集、休闲胜地、文化精品、旅游亮点”的目标。1.2项目概况1.2.1建设地点柳州风情港建设项目所处位置为柳江在柳州老城区南端180度拐角处，南望柳州，西靠柳江大桥引桥，东接五星商业大厦和地王大厦，北临中山东路商业步行街，中间有曙光路和滨江东路东西4柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告向穿过，属柳州市中心的繁华商业区。项目区位图1.2.2建设规模和主要建设内容项目总用地面积46693平方米，总建筑面积225532平方米，主要建设内容包括：酒店及公寓：集中于一栋26层建筑内布置，总高98米。其中：酒店为11～26层，建筑面积36164平方米；公寓6～10层，建筑面积共8000平方米。商务楼大楼：一栋，高度45米，10层，建筑面积12087平方米。明城墙保护及蜡像馆：一座，4层，建筑面积共6854平方米。综合商场：分别位于住宅的6层裙楼内，及酒店商务楼的5层裙楼，建筑面积共51261平方米。5柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告商住楼：4栋。A、B栋7～36层为住宅部分，总高度为130米；C、D栋7～47层为住宅塔楼，总高度为160米。总建筑面积共78127平方米。市政广场：70000平方米。其他相应的配套设施。1.2.3项目总投资及资金筹措项目总投资约为154771万元。其中拆迁成本61222万元、前期费用2383万元、建安工程费61427万元、基础设施建设费2497万元、公共配套设施建设费9180万元、开发期税费3746万元、不可预见费4214万元、建设单位管理费2893万元、.租售费用4188万元、财务费用3021万元。资金筹措方式为：项目资本金为国家法律规定的房地产开发项目总投资的最低比例35%，共计53113万元，其余建设资金通过借款和销售收入再投资等方式来合理解决，其中借款金额为59666万元，销售收入再投资38971万元。1.2.4主要技术经济指标主要技术经济指标和经济评价指标一览表技术经济指标项目项目总用地(平方米)项目净用地(平方米)6数值46,69335,570柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告总建筑面积(平方米)地上建筑面积(平方米)住宅(平方米)225,532193,34378,12763,60051,2618,400其中还迁住宅(平方米)商业(平方米)其中还迁商业(平方米)其中国际节庆墟(平方米)6,854酒店(平方米)商务楼(平方米)44,16412,087850其他(平方米)地下车库建筑面积(平方米)车位数(个)32,1891,258市政广场面积(平方米)项目容积率61,2005.44项目总投资(万元)最大资金使用量(万元)营业收入(万元)154,771114,595139,607-22,890经济评价指标税后利润(万元)7柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告第二章需求分析与建设规模2.1项目需求分析2.1.1项目建设的宏观层面需求2.1.1.1柳州市国民经济增长较快柳州市经济发展快速，近年都保持15%左右的增长幅度。2007年全年生产总值（GDP）738.04亿元，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值81.31亿元，增长7.3%；第二产业增加值404.01亿元，增长19.4%；第三产业增加值252.72亿元，增长14.9%。第一、二、三产业增加值占生产总值的比重分别为11.02%、54.74%和34.24%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为4.75%、64.06%和31.19%。按常住人口计算的人均生产总值达到20268元。柳州历年的国内生产总值8柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2000-2007年柳州市生产总值及其增长速度8007006005004003002001000201510516.515.214.213.714.0011.8911.1738.04622.349.0440.83512.00361.57314.63251.56283.6802000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP总量（亿元）比上年增长（%）2000-2007年全社会固定资产投资及其增长速度350605040302010049.344.350.53002502001501005029.2302.0421.516.9200.6913.3141.32171.76-1.4109.3750.7775.7844.830-102000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年全社会固定资产投资（亿元）比上年增长（%）2.1.1.2柳州工业发达柳州的工业产值占广西全区的20％左右。2007年广西工业产值排名前五位的企业中有三家在柳州，分别为：柳钢（第一）；上汽通用五菱（第三）；柳工（第五）。柳州2007年全部工业总产值1389.95亿元，比上年增长25.4%，其中，规模以上工业总产值1148.83亿元，增长26.5%。全部工业增加值373.63亿元,增长19.9%，其中，规模以上工业增加值305.54亿元，增长20.6%。新产品产值率25.7%。工业品出口交货值57.31亿元,增长9柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告79.6%。2000-2007年规模以上工业总产值及其增长速度14004035302533.412001000800600400200029.828.023.621.51148.842015.85897.3111.471510511.1568.96691.43426.52345.16267.28297.9302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年规模以上工业总产值（亿元）比上年增长（%）柳州产业集群优势凸显，2006年，汽车、机械、冶金三大支柱产业规模以上工业企业完成产值854.40亿元，对全市规模以上工业总产值增长的贡献率达到77.73%。2.1.1.3柳州市品牌企业众多¾柳钢——2007年柳钢位居中国企业500强年度排行榜第187位，10柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告中国制造企业500强第94位，在广西上榜企业中排名第一，2007年中国钢铁企业第25位，世界第54位。¾柳工——2006世界工程机械50强第32位，国内排名第一。¾上汽通用五菱——2007年微车销量冠军，2007年上半年乘用车销量排名第一，此外还有东风柳汽、解放柳特、金嗓子、两面针、花红药业等全国知名的品牌企业。2.1.1.4柳州市是广西交通枢纽柳州优居桂林和南宁的黄金交通走廊上，铁路、公路、航空等多种交通汇聚。¾高速公路：桂海高速从桂林起，经柳州南宁到达北，209、322、323国道经过柳州，连接周边市县。¾铁路：湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线等4条干线交汇于此，连接粤、湘、黔等省份城市，近期已批准建设南广铁路将极大缩短广州和柳州的时间距离。¾航空：白莲机场开辟通往北京、上海、广州、温州、成都等城市的航线。¾水路：水路亦可直达粤港澳。11柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2.1.1.5柳州市具有丰富的文化遗产和旅游资源柳州市具有丰富的文化遗产和旅游资源。“山青、水秀、洞奇、石美、林茂、草丰”是她的特色，市区山环水绕，柳江蜿蜒穿过，“江流曲似九回肠”，展现出“世界第一自然盆景”的风姿。中国南方古人类“柳江人”文化遗址白莲洞，这座岩厦式洞穴堪称中国第一座集旅游、科普于一体的洞穴科学博物馆；中国电影艺术家赵丹题为“天下都乐”的都乐岩风景区，溶洞奇秀，别有洞天，钟乳石千姿百态，一幅幅惟妙惟肖的神奇景象，构成了“大自然的奇幻艺术之宫”；拔地而起的鱼峰山和山下的小龙潭相传是歌仙刘三姐传歌和骑鱼升天的地方；建有中国唐代文学艺术家、哲学家柳宗元衣冠墓和柳候祠的柳候公园是凭古怀旧的胜地；被誉为“东方奇观”的大龙潭公园，那迷人的湖光山色和古朴的少数民族村寨12柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告充满浓郁的民族风情，使游人流连忘返；以奇石文化为特色的箭盘山公园和以明清文化及道、佛、儒传统文化为特色的蟠龙山公园，展现出柳州丰富的奇石资源和深厚的历史文化。柳州市景：柳侯公园、鱼峰公园、江滨公园、龙潭公园、雀山公园都乐公园、马鞍山、鹅山、蟠龙山、白莲洞、柳江风光、喷泉广场、东门城楼。柳州是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市。柳州是中国南方人类的发祥地。五万多年前，柳江人、白莲洞人就在这里繁衍生息。柳州正式建制于西汉王朝，距今已有2100多年的历史。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，纪念柳宗元的柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻迄今保存完好。柳州市区青山环绕,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美誉。“城在山水园林中，山水园林在城中”，是柳州城市风貌的形象写照。“柳州奇石甲天下”，被誉为“中华石都”。柳州是歌仙刘三姐的传歌胜地。柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称“四绝”。三江的程阳风雨桥和鼓楼等民族建筑闻名海内外。2.1.2项目建设的微观市场需求2.1.2.1柳州市的房地产业发展情况2007年柳州市商品房施工面积754.22万平方米，增长41.8%，其中住宅施工面积594.2万平方米，增长43.4%。商品房竣工面积163.41万平方米，增长44.1%，其中住宅135.29万平方米，增长47.5%。商品13柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告房销售面积275.6万平方米，增长30.1%，其中住宅销售面积252.9万平方米，增长30.5%；商品房销售额74.88亿元，增长52.0%，其中住宅销售额64.01亿元，增长64.8%。2.1.2.2柳州房地产市场发展特征1、房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健近几年来，随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，经济发展迅猛，国内生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了柳州市房地产的蓬勃发展。2002-2006年房产投资占固定资产投资比例上图显示：2002-2006年柳州市房地产发展迅猛，投资额连年递增，房地产占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。虽然2006年有所回落，但是从房产投资的完成额度来看，房产投资还是较大的。14柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2002-2006年柳州房地产投资完成额由上图中可以看到，2006年房地产投资完成45.2亿元，比去年同期增长12.6%，增幅虽没有像03、04年那么明显，但是明显的比05年要明显，同时房地产开发投资额增长速度正处于合理增长区间之内，并且具有广阔的上升空间。因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风使得柳州市房地产开发更加稳健。2、房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势15柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2002-2006年柳州房地产开发面积（万平方米）上图所示2002-2006年柳州市房地产销售情况良好，呈现供求两旺的市场局面。2006年柳州房屋建筑施工面积1243.88万平方米，增长28.61%；房屋竣工面积437.79万平方米，增长30.9%，同时，商品房销售面积205.2万平方米，增长12.2%，其中，住宅销售面积185.4万平方米，增长9.77%。商品房销售额47.2亿元，增长18.5%，其中，住宅销售额37.1亿元，增长16.7%。3、柳州市房地产销售情况良好，住房价格增长有其合理性2002-2006年柳州房产平均价4、房产空置率情况16柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2002-2006年房产空置率上图显示，2006年房产的空置率达到7.16%，比2005年上升将近4个百分点，但是这是由于高的房产竣工面积造成的，2005年的房产竣工面积为117.43万m2，而2006年房产的竣工面积是437.79m2,这只能说明柳州的房产投入已经大大的增速，正在进入一个较高的提速时期，而且这个空置率低于国际警戒线10%～15%。5、住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为柳州市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。6、柳州房地产业前景十分看好，发展空间巨大（1）城市经济快速发展进入"十五"期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达17柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。（2）城市居民收入增加，生活水平的提高近年来，柳州生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。2002-2006年柳州城市居民人均可支配收入（3）大规模城建的支持柳州市构建特大型城市的框架已确立，并得以逐步实施：未来5年，柳州将斥资近800亿元，倾力打造特大型区域综合性城市、区域制造业基地和区域现代物流中心。（4）城市规模的扩容提速随着柳州城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加20至50万人，商品房需求量将呈逐年上升趋势。仅分析新增18柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告人口住宅居住需求，柳州地产业的前景就十分诱人。（5）城市中心东移的巨大潜力柳州市东区在市政府的引导下，以其优越的功能定位、完善的基础设施、齐全的配套设施、广阔的开发空间、高素质的居住群体等多项优势，吸引着越来越多的居民来此购房置业。目前，该区土地价格持续上涨，2004年涨幅达104%，2005年上涨15%，该区已成为柳州市最具投资潜力和吸引力的区域。（6）政府的大力扶持柳州市委、市政府将按照2020年远景发展目标，积极采取有效措施，建立和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，进一步拓展房地产开发的投融资渠道，研究促进房地产市场健康发展的长效机制。一如既往地促进房地产市场健康稳定的发展，为各方企业和个人来柳州投资兴业创造良好的投资环境。2.1.2.3柳州商业市场分析柳州市商业市场形成一个市级中心商业区：以龙城路、鱼峰路为主体，以五星商厦、工贸大厦等大型商场和柳州宾馆、丽晶宾馆等宾馆为核心的城市中心商业区。初步形成六个特色街区：以飞鹅路为主体的服装和鞋类贸易街；以柳邕路为主体的粮食与农副产品贸易街区；以白云市场和金地市场为主体的家电旧货贸易街区；以西环和东环路为主体的家具奇石贸易街；以红光路和城站路为主体的机电产品和零配件贸易街区；以柳北钢材市场和西环建材市场为主体的生产资料贸易街区。19柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告柳州市商业格局分布图¾柳州商贸业发展的现状特征1、经济社会发展确定新的目标按照柳州市委九届八次全会的要求，坚持以改革统揽全局，以创新推动全局，紧紧围绕“工业立柳，强市富民，再造一个工业柳州”的总体发展思路，柳州市政府确定了商贸业“建设大市场，发展大商贸，搞活大流通，构建桂中新商埠”三大一新的总体发展目标，在这个总体发展目标下，加快推进商贸流通现代化的思路是：以流通方式和组织形式的改革与创新为切入点，以市场化、专业化、集约化和规模化为方向，优化流通资源配置，调整产业结构，提高流通效率，发展大商贸、大流通，发展连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通业态，用现代科学技术改造提升传统商业，实现流通经营业态、企业管理和技术水平全面升级，使商贸业成为国民经济发展的先导产业。20柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告2、商贸业稳步发展和市场呈现细分化趋势批发和零售业增加值48.24亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%；住宿和餐饮业增加值19.01亿元，按可比价格计算，增长12.8%。批发和零售业销售总额548.63亿元，增长17.4%。社会消费品零售总额274.08亿元，增长18.9%。按城乡分，城市消费品零售额220.25亿元，增长19.1%；县及县以下消费品零售额53.83亿元，增长18.1%。按行业分，批发零售业零售额241.83亿元，增长19.3%；住宿餐饮业零售额31.73亿元，增长16.5%；其他行业零售额0.52亿元，下降16.5%。限额以上批发零售贸易企业零售额76.76亿元，增长22.3%。其中，汽车类零售额19.72亿元，增长23.4%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额4.98亿元，增长20.6%；食品、饮料、烟酒类零售额5.62亿元，增长16.6%；家用电器和音像器材类零售额6.07亿元，增长16.2%；金银珠宝类零售额1.12亿元，增长16.6%；文化办公用品类零售额2.02亿元，增长34.0%；化妆品类零售额0.68亿元，增长31.1%；中西药品类零售额12.96亿元，增长19.3%；石油及制品类零售额17.69亿元，增长33.6%。3、初步形成了“1＋6”的商业形态布局形成一个市级中心商业区：以龙城路、鱼峰路为主体，以五星商厦、工贸大厦等大型商场和柳州宾馆、丽晶宾馆等宾馆为核心的城市中心商业区。初步形成六个特色街区：以飞鹅路为主体的服装和鞋类贸易街；以柳邕路为主体的粮食与农副产品贸易街区；以白云市场和金地市场为主体21柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告的家电旧货贸易街区；以西环和东环路为主体的家具奇石贸易街；以红光路和城站路为主体的机电产品和零配件贸易街区；以柳北钢材市场和西环建材市场为主体的生产资料贸易街区。4、拥有一批大型商贸、餐饮和服务设施及骨干企业拥有一批大型商厦和宾馆，如五星、工贸、东风、龙城、华侨、鱼峰、银兴、东都百货等商厦，以及三星级宾馆5个，二星级宾馆6个。在建的大型商业设施有：温州商贸城，投资2.68亿元，总建筑面积5.6万平方米；五星商贸步行街，投资2.5亿元，总建筑面积5.2万平方米；新时代商业港，投资4亿元，总建筑面积19万平方米；润和时代广场，投资1.6亿元，总建筑面积1.6万平方米。国际商贸城，投资12亿元，总建筑面积50万平方米，其中商贸建筑面积20万平方米；江南新天地，投资2亿元，商贸建筑面积16万平方米。5、形成以大型百货店为核心的商业零售业态架构目前，柳州市零售业态的主要种类有，百货店、家电专业店、药店、食品店、鞋类专业店、服装服饰品牌专卖店、通讯设备专业店、快餐店、饭店、餐厅等，以及其它服务性设施。但与沿海发达地区大中城市比较，零售业态种类仍相对偏少，经营方式较为传统。开展连锁经营的行业主要有日用百货和药品，2001年连锁经营企业总营业额，约占全市当年社会消费品零售总额的6％。6、形成覆盖面较广的商品市场体系在柳州市区，农贸市场、日用消费品市场和生产资料市场成为整个商品市场体系的三大支柱，其占地面积分别占总额的18.9％、7.8％和22柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告38.4％，成交额分别占总额的32.0％、25.5％和23.3％。在柳江县和柳城县，县乡集贸市场也有相当规模，数量达到38个，占地面积39.4万平方米，按两县现有人口计算，县乡每万人集贸市场0.41个，每万人集贸市场占地面积4200平方米，具体参见表2-1。7、柳州商贸业发展正处于“起飞型商业”阶段根据国际商业发展阶段的分类，约分为5个阶段，参见图2-2。第一阶段，传统型初级商业。有商业街的雏形，商品缺乏明确的分类，商人开着货车或挑着货郎担，逐个村庄叫卖。第二阶段，经济起飞前商业。商店有了固定的场所，单体经营型居多，百货商店为商业体系中的骨干。第三阶段，起飞型商业（人均国内生产总值约1000－5000美元/人）。经济发展稳定，城市化进程加速，城市商业发展迅速，市场需求出现细分化，各种新型零售业态不断出现，外商正在或已经进入。第四阶段，迈向成熟商业（人均国内生产总值高于5000美元/人）。各种大型和现代化购物中心出现，消费水准较高，例如香港和上海。第五阶段，高质时代。居民收入和消费差距十分明显，商店提供非常专业化的服务。例如，世界上经济发达国家，美国和日本。基于柳州市目前人均国内生产总值约1,490美元/人（市区和两县），市场细分程度和零售业态种类的现状，柳州市商贸业的发展大体处于国际商贸发展的第三阶段，即起飞型商业，并将在未来较长时期处于该阶段。因而，应该参照国际商贸发展阶段的一般规律，结合柳州市客观实际，前瞻性地和有序地推动商贸业的未来发展。23柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告¾城市消费主要集中在传统的市级商业中心。五星商圈以传统业态为主，亟需新型业态提升。„五星商圈——包括解放南路步行街、文慧路步行街、五星商业街、工贸商城、东都百货、五星商厦、地王大厦和银座百货等，商业面积20多万平方米。„飞鹅商圈——包括温州商贸城、谷埠商业街、新时代商业港、江南新天地等，整体商业面积50多万平方米。主要业态形式百货店、专卖店、步行街、专业批发市场、酒家、食街等传统商业态为主，新型业态发展不足。„商圈内部同质化现象严重„商圈购物消费以中档为主，中高端消费外溢现象突出柳州消费者定期到南宁进行中高端购物消费。„商圈功能结构较为单一，商圈以购物功能为主，缺乏娱乐分散。购物：餐饮：娱乐三者比例是55%：30%：15%。娱乐主要以KTV、酒吧为主，以及游艺设施。购物以服饰购物消费为主。目前柳州的商贸业正处于一个新的快速发展阶段。柳州市汽车、钢铁、有色金属等工业呈高速增长态势，给商贸业发展提供了有力的支撑。根据柳州《商贸发展规划》柳州商业规划时序分为三个阶段。2004年——2005年，功能开发和布局调整阶段；2006年——2010年，形态完善和能级提升阶段；2011年——2020年，形成综合优势和商贸特色的阶段。24柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告现阶段柳州市的商贸服务业正处于形态完善和能级提升的阶段，本项目所在区域正好位于柳州传统的市级商贸中心。能更好的延续原有商业氛围，同时能更好提升和完善原有商贸服务设施。2.1.2.4柳州写字楼市场分析¾柳州写字楼的开发现状柳州房地产市场从2000年开始得到了快速发展，房地产行业呈现空前的繁荣景象，目前从开盘数量、房开企业数量、市场需求量、消费心理、房价水平、竟争态势等各方面来看柳州房地产市场在国内三线城市地产市场均居中等水平。在南宁、桂林和柳州三个中心城市房地产行业发展的对比研究中发现：柳州房地产行业与南宁、桂林相比相对滞后；目前柳州房地产行业商品住宅板块和商业板块，发展速度也非常迅速，与南、桂之间的差距不大，基本上算处于同一发展层面；而写字楼板块的发展则明显落后于南、桂两地。在综合参考广西各大地产主流媒体、区内外地产代理以及房地产公司内刊等诸多二手资料的基础上，结合对柳州市现有商务写字楼实地采盘调查，现对柳州市写字楼市场分析如下：1、地理分布：目前柳州市内写字楼的分布集中主要在城中区，其中最密集的地方是人民广场周边。随着城市行政中心的搬迁，新的行政中心逐渐在河东形成，柳州城市逐渐由“单中心”向“双多中心”过渡发展。25柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告柳州市写字楼分布图2、价格和租金目前，柳州市写字楼出售的有新大地商厦、华侨大厦和时代商厦，新大地商厦开盘时销售价格为4800元/㎡，现在价格已经上涨到5200元/㎡。目前柳州写字楼的租金在22-30元/㎡/月的区间范围。从国内写字楼市场价格来看，柳州写字楼的租金价格仅为国内写字楼租金平均价格的30%左右。从租金价格层面来看，柳州市内写字楼的功能价值总体水平非常较低。3、物业管理目前柳州市大多数写字楼的物业管理基本上是自行管理；请专门物业管理公司进行管理的写字楼仅有华侨大厦及新大地商厦两个写字楼。华锡大厦、供水大厦和中交大厦由于大部分楼层为酒店客房，楼内的物业基本上交给酒店进行管理。目前柳州市内写字楼的物业管理费收费最高的是新大地商厦，每个26柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告月3.25元/㎡，中北超市大厦收取的物业管理费用最低，每个月仅为1元/㎡。其它写字楼的物业管理费用算入租金内一起收取。4、保安监控系统保安监控系统是目前写字楼的基本功能配套。目前柳州写字楼配套有保安监控系统的只有四家：高新区管委会大楼、华锡大厦、供水大厦、中交大厦，仅占总体的25%，其它75%的公写字楼基本没有保安监控系统配套。5、通讯智能化目前柳州写字楼的智能水平还停留在电话接入阶段，50%写字楼没有宽带接入，入驻办公需到电讯公司另行办理。国际上早将通讯智能化列入写字楼的基本配套指标体系，柳州现有写字楼显然与现代化写字楼的标准相差很远。6、空调系统柳州市内16个写字楼中有11个写字楼配套有中央空调，另外5个写字楼没装配中央空调系统。这几个写字楼分别是：外运大厦、龙城大厦、中北超市大厦、贸易管理局大厦、华侨大厦。7、大堂一楼有大堂的写字楼有：高新区管委会大楼、华锡大厦、供水大厦、中交大厦，仅占27%。其中后面三个是酒店大堂用作写字楼大堂。¾柳州写字楼存在的主要问题1、物业管理问题：在所调查的写字楼中仅有几个是请专业的物业管理公司进行物业管27柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告理的，其它写字楼物业的管理是都是自行管理。物业管理作为服务性软件配套，物业管理的高效性与便利性在很大程度上直接影响到业主的办公效率，与住宅楼盘相比，目前办公写字楼普遍缺乏规范的物业管理。公写字楼采用自行管理的方式固然可以降低业主办公费用支出，但其中存在的弊端也很多，如租金管理和水电费管理混乱、垃圾处理不及时、设施维护不到位，办公环境安全性不能保障等等。写字楼作为专业办公场所，保安监控系统是安全的保障，目前除了少数写字楼配套保安测控系统之外，其它写字楼一概没有监控系统。2、配套问题（1）大堂目前柳州市内的写字楼基本上没有专业的大堂配套，有大堂配套的也不是专门用于商务办公用的，仅作为酒店大堂使用。（2）商务中心配套有专业商务中心的公写字楼很少，较专业的商务中心基本上只有高新区管委会大楼、华锡大厦、供水大厦、中交大厦，前者是为业主提供配套的纯商务中心，后三个写字楼商务中心则仅面对住酒店的客人。（3）智能化水平目前大部分写字楼都有电话接入，而宽带接入的情况基本不到位，很多办公写字楼的宽带。需要租用者到电讯公司申请办理，写字楼自身没有统一在各办公楼内接入宽带。3、停车问题写字楼的停车场车位数量配套远远不能满足现有业主的需要，近几28柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告年柳州市企业单位和私人拥有汽车的增长相当快。而现有写字楼停车是个很大的问题，特别是城中区内的写字楼车位严重不足，有些写字楼根本没有停车场，业主不得不把车停到沿街道路旁或其它停车场。安全得不到保障，也给业主停放和取车带来诸多不便；另外，有地面或地下停车场的写字楼车位也存在车位不足的问题。4、租金问题目前柳州写字楼租金普遍在每月30元/㎡左右，除了酒店包房形式外，其收费标准相对外省专业设备办公写字楼来说属于偏低的水平。但是每月30元/㎡左右这样的租金水平就现有的配套来说基本上是对应的。换个角度来看，如果写字楼能提供更高水平更规范的专业配套服务，写字楼的租金还可以有上涨的空间。5、市场不规范影响写字楼价值体系的建立租用住宅物业仍可办理“营业执照”，市场准入门槛较低。商务办公项目以散租散卖为主，影响项目的品质以及租金水平。仅少量写字楼出现采用“只租不售、整体经营”，入驻以及租赁情况良好，但尚未成为市场主流。¾写字楼客户写字楼客户主要以制造、贸易、房地产及专业服务业为目前商务办公主流客群。柳州市写字楼主要客户与现今柳州产业结构吻合。其中房地产\建筑类企业所占比例最大，达到29%。生活性服务业较多存在于商住混用写字楼和一些老写字楼里面。金融以及大型国企，基本在自建大厦办公。29柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告¾柳州写字楼市场需求及发展前景1、写字楼市场需求：目前柳州市内写字楼市场空间十分广阔，市场需求量远远得不到满足。据业内权威分析，柳州市写字楼的供需比为1:8至1:10之间，直观的说法是市场推出一间写字楼办公室，至少有8至10家公司竞租。目前造成柳州市写字楼奇缺的原因主要有几个：从市场需求来看，柳州现有住宅正处于升级换代的临界点，住宅依然是绝大部分柳州人关心的问题，市场对房地产产品的需求，决定了开发商的产品开发重点；产业层面来看，柳州房地产市场开发处在产品开发初级阶段，纯商务写字楼是房地产产品链上细分程度高，技术含量高，开发难度大的特殊产品，目前柳州本土中小开发商要开发写字楼需要解决的问题比住宅或商铺多得多；从开发商层面看，开发商更多的把开发重点放在住宅这类投资少收益快的项目上，去年柳州售出商品房面积为135万平方米，同比增长29%，而写字楼新项目可谓凤毛麟角，市场需求直接影响开发商的产品开发方向。从目前情况看，柳州市写字楼紧缺的局面还将持续3-5年时间。现有企业单位不得不在有限的办公场所内继续办公！2、政府宏观调控柳州由市三项整治办牵头，组织建委、市容、规划、工商以法制办、审管办等政府主管部门召开联合办公会议，会议明确了执行广西壮族自治区实施《中华人民共和国城市规划法》办法之规定的要求，并颁布了柳整纪字[2004]1号“三项整治工作会议纪要”，开始在工商、建委、规划、文化、卫生、环保、消防、审管办等政府各行政部门的行政执法过程中严30柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告格执行：“任何单位和个人未经城市规划行政主管部门批准，不得擅自改变建筑物或者构筑物使用性质。”从颁布之日开始，新成立的以及变更地址的公司、企业不得在住宅、公寓类房屋内设立办公场所，必须设立于产权性质为“办公”或者“商业”的房屋内。3、未来柳州写字楼市场供求竞争激烈缺乏行业领军项目。后续供应均为商业办公住宅综合项目，且整体体量较小，难以形成行业引导效应。2.1.2.5柳州酒店市场分析¾柳州市旅游发展快速全年接待国内旅游人数685.05万人次，增长14.16%,国内旅游收入35.07亿元,增长19.2%。接待入境过夜旅游人数3.98万人次，增长17.77%,其中，接待港澳同胞0.62万人次，接待台湾同胞0.33万人次，接待外国人3.03万人次,增长26.92%。入境过夜旅游收入1.11亿元，增长15.38%。“百里柳江”、“百里风情”等重大旅游项目顺利实施。成功举办了第四届柳州国际奇石节。至2005年，柳州市旅游业大力打造“风情柳州”，加快建设以三江、融水为代表的民族风情旅游品牌；积极推进柳州—桂林旅游一体化建设；以区域合作为突破，培育跨省区域入境游客客源市场，加大旅游业的宣传促销力度，不断提高服务水平，使旅游业取得突破性发展。1、接待国内旅游突破600万人次2005年，共接待国内旅游者600.1万人次，比上年增长22%，其31柳州市金立通工程咨询有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告中过夜人数445.85万人次，比上年增长23.64%，一日游人数154.25万人次，比上年增长17.51%。实现旅游收入29.42亿元，比上年增长16.96%，其中过夜收入26.06亿元，比上年增长18.92%，一日游收入3.36亿元，比上年增长3.7%。三江丹洲、融安大洲成为第二批全国农业旅游示范点，鹿寨香桥风景区成为国家地质公园。2、入境旅游创历史最好水平2005年，全市共接待入境过夜游客3.38万人次，比上年增长118.43%，其中港澳同胞0.63万人次、台湾同胞0.34万人次、外国人2.41万人次，分别比上年增长143.68%、83.44%、118.72%。实现旅游收入9560万元，比上年增长101.01%，其中商品性收入1562万元，比上年增长23.58%，劳务性收入7128万元，比上年增长104.12%。外国人游客成为我市入境旅游的最大客源，主要国家有：法国2836人、日本2353人、美国2297人、德国1498人、澳大利亚1163人、英国1060人、加拿大1040人。三江县成为我市入境旅游迅猛发展的主力年，全年共接待入境游客22000万人次，比上年增长173.63%，占全市入境过夜游客的65.13%，拉动全市入境游客增长90.27个百分点。近年柳州旅游接待人数及旅游收入情况2005年13436.792005年87012006年15090.22006年8646旅行社营业收入（万元）出境游总人数（人次）其中32柳州市金立通工程咨询有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告港澳游6459224260352611出国游入境游2005年417512006年50315总人数其中外国人3045562291470359736919816417723460香港同胞澳门同胞台湾同胞¾柳州星级酒店主要分布在中心城区„柳州现有星级酒店23家，客房3300多间。其中高星级酒店5家，客房数量1250间。入住情况良好，2007年入住率达到了69.5%。33柳州市金立通工程咨询有限公司柳州市城市投资建设发展有限公司恒昌（广州）房地产顾问有限公司

柳州风情港项目可行性研究报告¾柳州市高星级酒店经营状况理想柳州高星际酒店历年房价变化情况„酒店商务会议展示功能凸显，会议康体收入增长较快——柳州饭店素有“柳州国宾馆”之称，这里是市委、市政府的主要接待基地，同时承接较高档次的行业企业会议展示，