房地产产品和各种市场因素关系84

房地产产品品和各种市市场因素的的关系市场需求的角度看项项目开发和和产品设计计政府（（经济发发展城城市形象社社会问问题）开发商（效效益品品牌）消费者（使使用投投资）设计师的角度看市市场和产品品的关系体验-发现价值-跟随或者引引导创新大城市和超超级大城市市建设决策策者面对的的问题激发旧城区区活力交通压力的的缓解污染的遏制制和改善城市形象强强化和文化化的保护并并发展保持GDP的持续增长长郊区化趋势势的应对大城市相关关问题分析析日益衰败的的旧城交通压力环境污染城市形象保保护郊区化无序序蔓延……旧城改造人口密度控控制高效的道路路和格局设设计高效的土地地利用方案案节能和环保保的技术和和材料城市风貌城市功能和和业态的期期望城市规模城市建设的的需求规划：符合合城市规划划的要求；；符合整体体产业布局局要求、交交通管理要要求、环境境设施标准准要求；符符合城市风风貌建设的的要求、自自然保护、、文化保护护要求；建筑：建筑筑风格、高高度；对环环境的影响响；带来能能够带动消消费、增长长税收的业业态和产业业；使用节节能绿色材材料和技术术；带动政府决决策者的设设计因素……经济的、文文化的或者者意识形态态的规划意见书书及建设方方案的审批批规划意见书书以外的意意见和影响响经济可持续续发展—招商引资和和改善环境境快速扩张带带来的问题题地方文化保保护接纳城市化化人口旧城改造城市化新农村建设设中小城市及及城镇的相相关问题案例：上海海新天地设计的落实实：保留原建筑筑形态，加加以翻修整整新改造建筑内内部空间，，适合现代代生活需要要调整街区尺尺度，用户户外的交往往和活动—体验式的消消费感受产产生吸引功能的综合合：步行街街、酒店公公寓、商场场、办公、、影院、餐餐饮控制入住商商家品质娱乐性、观观赏性和趣趣味性的设设计元素定位位：：上上海海是是东东西西方方文文化化的的交交汇汇处处，，市市区区的的“建筑筑万万国国博博览览”，已已成成为为海海派派文文化化的的重重要要组组成成部部分分。。一一旦旦郊郊区区建建成成“万国国城城镇镇”，与与市市区区的的“万国国建建筑筑”相吻吻合合，，和和具具有有江江南南水水乡乡古古镇镇特特色色的的现现代代化化城城镇镇相相结结合合，，则则不不仅仅会会吸吸引引越越来来越越多多的的市市区区市市民民搬搬到到郊郊区区居居住住，，还还会会吸吸引引更更多多的的海海内内外外游游客客来来旅旅游游。。动机机:高水水平平的的就就地地城城市市化化做法法:建成成各各国国风风貌貌的的万万国国城城镇镇，，打打破破千千城城一一面面案例例：：上上海海一一城城九九镇镇规规划划之之安安亭亭新新镇镇可步步行行性性连接接性性混合合用用途途多多样样性性混合合住住宅宅高品品质质的的建建筑筑设设计计、、城城市市设设计计传统统的的邻邻里里结结构构适宜宜的的密密度度“精明明”交通通可持持续续性性生活活质质量量“新城城市市主主义义”的设设计计原原则则城市市应应该该和和居居民民一一起起慢慢慢慢生生长长，，跟跟气气候候和和风风土土一一起起慢慢慢慢变变化化设计计中中避避免免出出现现跟跟随随长长官官意意志志，，成成为为个个人人喜喜好好的的产产物物保护护老老城城镇镇、、乡乡村村原原有有的的居居民民和和生生活活习习惯惯；；尊尊重重自自然然、、气气候候、、和和历历史史环环境境反馈馈意意见见定位位：：城市市功功能能的的外外迁迁依托托汽汽车车产产业业园园产产生生的的新新型型住住区区紧凑凑城城市市、、生生态态城城市市、、新新城城市市主主义义的的实实践践德国国风风格格小小城城安亭亭新新镇镇特点点描描述述：：充满满生生活活情情趣趣地域域化化特特征征突突出出场所所感感明明确确广场场—城市市客客厅厅人情情味味十十足足的的“街道道生生活活”良好好的的识识别别性性、、认认同同感感、、归归属属感感密度度中心心主主要要建建筑筑群群易识识别别的的邻邻里里步行行街街小路路和和标标志志物物建筑筑围围合合多层层建建筑筑坡屋屋顶顶的的建建筑筑角楼楼设计计要要素素沿街街的的阳阳台台和和窗窗户户拱廊廊与与骑骑楼楼建筑筑物物的的入入口口有生生气气的的庭庭院院行道道树树与与栽栽植植林地地、、绿绿化化池塘塘和和河河流流桥………管线线规规划划系系统统双层层LOW-E钢化化玻玻璃璃墙体体隔隔音音隔隔热热结结构构先进进供供冷冷系系统统先进进供供暖暖系系统统建筑筑技技术术案例例：：北北京京万万年年花花城城的的TOD规划划设设计计原原则则案例例：：CCTV和国国家家大大剧剧院院城市市功功能能需需要要经济济持持续续发发展展壮壮大大的的背背景景下下，，作作为为城城市市形形象象代代表表的的政政府府的的心心态态案例例：：深深圳圳城城中中村村改造造改善善和和利利用用回避避案例例：：太太湖湖旅旅游游度度假假区区的的开开发发和和保保护护旅游游产产业业发发展展环境境保保护护开发发商商的的需需求求开发发利利润润和和效效益益品牌牌和和企企业业的的可可持持续续成成长长开发发利利润润和和效效益益易销销售售，，利利润润高高；；资资源源价价值值最最大大化化利利用用开发发模模式式对对比比特色色化化、、差差异异化化总价价原原则则建设设成成本本的的合合理理控控制制确立立针针对对性性目目标标设计计特特色色化化、、差差异异化化总价价原原则则建设设成成本本的的合合理理控控制制住宅空间和功能材料和工艺管理和服务保障型安居型舒适性奢华型酒店公寓……空间和功能材料和工艺管理和服务投资类第二居所分时度假类其它它………品牌牌和和企企业业的的可可持持续续成成长长工程程质质量量好好服务务形形象象好好关注注生生活活方方式式、、使使用用方方式式。。耐耐用用、、精精致致；；形成成特特定定形形象象和和文文化化感感受受；；物业业服服务务质质量量好好，，配配套套设设施施适适宜宜案例例：：荣荣尊尊堡堡案例例：：雅雅诗诗阁阁酒酒店店服服务务公公寓寓案例例：：深深圳圳999丹枫枫白白露露酒酒店店-女士士楼楼层层设有有别别具具特特色色的的女女士士楼楼层层，，为为照照顾顾到到女女性性的的生生理理和和心心理理特特点点，，房房间间内内的的所所有有摆摆设设均均为为女女士士特特别别而而设设。。整整个个房房间间色色调调柔柔美美明明朗朗，，装装潢潢雅雅致致迎迎合合时时尚尚女女性性的的品品味味，，别别致致的的香香薰薰灯灯，，白白色色的的蝴蝴蝶蝶兰兰，，清清新新的的绿绿色色植植物物，，为为女女士士提提供供独独享享的的幽幽雅雅小小天天地地。。房房间间内内特特别别配配备备了了全全套套的的女女士士护护肤肤妆妆扮扮及及日日常常用用品品，，使使旅旅居居在在外外的的女女士士可可以以感感受受到到家家一一般般的的温温馨馨和和舒舒适适。。使用用者者的的需需求求住宅宅居居住住的的需需求求房地地产产投投资资客客户户的的需需求求体验验式式消消费费类类客客户户的的需需求求住宅宅居居住住的的需需求求不同同人人群群需需求求层层次次和和居居住住的的对对应应关关系系马斯斯洛洛需需求求层层次次理理论论：：生理上的需求求安全上的需求求感情上的需求求尊重的需要自我实现的需需要保障类安居类舒适类品味生活类保障类安居类舒适类品味生活类总价敏感功能敏感教育配置环境质量服务配套交通人群户型配比和面面积段社区配套景观环境社区区文化物业或者酒店店式服务材料选用和细细节品质倡导的生活方方式邻里关系和社社区认同案例观唐、运河岸岸上的院子、、naga上院上海，青年汇汇；蚂蚁工房房张永和是为这这一项目定下下了宁静平和和的灰色基调调的人，他所所思考的问题题是——富人在郊区到到底要怎么居居住？他说:“基于我们对生生活本质的了了解，今天在在城市中生活活的人们接受受的非视觉信信息实在太多多了，被动地地接受着一种种让人烦躁的的氛围。一般般工作的人在在家的时间除除了睡眠也就就两个小时左左右，我们把把享受这两个个小时的品质质定义为‘干干净’和‘安安静’，这两两个‘JING’决定了整体的的建筑风格和和色调选择。。”从青年“汇”到青年“会”-青年“都会””从蚂蚁工房到到Beehouse从蚂蚁工房到Beehouse投资客户的需需求投入资金额度度回收周期和利利润率投资风险大小小面积大小--总价经营管理和回回报方式业态选择配套设施和使使用计划小产权商业酒店公寓小产权办公其它案例庄胜-崇光百货沈阳万达广场场开创国内前所所未有的最优优投资回报条条件：①170年SOGO品牌，国际知知名百货。②北京庄胜广广场南馆5万平方米，以以小单元分割割产权销售，，购买者获得得属于自己的的优秀商业增增值资产。③由庄胜崇光光百货承租20年，投资者获获得稳定租金金收益。租金金按月支付。。④国内目前最最长最稳定20年收益期，年年均租金收益益高达8.5%，20年累计本金+租金收益共达达270%。⑤20年后，可与庄庄胜崇光百货货商讨续约20年。⑥银行提供供全程跟踪踪担保（3+1×17），正式签签署协议。。⑦市中心优优势地段，，处于地铁铁2号线宣武门门站与地铁铁4号线黄金角角,北接西单商商业街,南通菜市口口商区,距天安门仅仅千米之遥遥，成熟庄庄胜商圈。。⑧可回购，，转让自由由退出。⑨组建业主主俱乐部，，定期交流流收益、租租赁、转让让等信息，，保证购买买者资产收收益与增值值最大化。。庄胜广场南南馆2003年底，万达达广场建设设完成。由由于宣传攻攻势凌厉，，这个有着着500间精品商铺铺的广场，，竣工前就就已被350多个业户用用6万元/平方米的天天价（沈阳阳本地）买买下。2004年春节前，，万达广场场开门营业业，由于人人流过少，，两个月后后第一次停停业。此后后近3年的时间里里，广场几几次更换职职业经理人人，更换经经营模式，，并同时更更换经营方方向，但都都没有引来来人气，经经营遂陷入入停顿至今今。2004年下半年，，超过50名的万达广广场业主以以“销售欺欺诈”为由由起诉万达达，并进而而向法院提提出撤销购购房合同的的要求。败败诉。2005年以来，一一些业户通通过私下协协商，实现现了退铺的的意愿。尽尽管这一比比例不足业业户总数的的3％，但万达达试图拯救救广场的意意图渐渐显显露。既然数度的的商业运营营努力，都都毫无起色色，眼看着着万达广场场日渐生锈锈的门锁链链和由明转转暗的玻璃璃门，在反反复权衡之之后，万达达集团与沈沈阳市政府府最终作出出了“收回回商铺，拆拆除重建””的决定。。2006年8月3日，沈阳市市规划和国国土资源局局下发了万万达广场建建设用地规规划许可证证；10日，沈阳万万达公司开开会部署拆拆除万达广广场任务。。核心筒重新新布置，节节省出空间间核心筒区域域不利于使使用的区域域，成为共共享休息空空间，或房房间配套储储藏间对公共管线线优化排布布，提高面面积使用效效率北塔楼平面面调整建议议北塔楼单元元按照柱距距等分，5米开间蓝岛酒店公公寓蓝岛酒店公公寓南塔楼6.7米面宽户型型布局方案案蓝岛酒店公公寓蓝岛酒店公公寓蓝岛酒店公公寓皇冠国际酒酒店皇冠国际酒酒店皇冠国际酒酒店小产权写字字楼投资单元面积大大小--总价外立面形象象办公空间使使用效率公共装修品品质设备配置标标准材料服务标准和和品牌整体性物业业的营运投投资建筑地段建筑形象建设品质和和质量维护成本营运的市场场效益预期期案例建外soho现代汽车大大厦体验式消费费客户的需需求购物空间的的变化娱乐性消费费体验业态的组合合正大广场正大广场正大广场万象城设计工作作者的角角度看产产品和市市场体验式生生活对社会文文化和城城市建设设问题的的关注鉴赏力的的培养沟通力创造性思思维对建筑空空间的判判断居住生活活体验消费购物物体验城市文化化体验娱乐体验验不同人群群的心理理体验传承或者者创新感官体验验—表面和形形式的精神体验验—内在和本本质的住宅产品品线研发发的工作作郊区大盘-新城镇建设类远郊区，新建城。规模3万人以上，功能设施齐全提供便利的居住、工作、休息场所。适用于各类人群生活。开发周期长、资金回收慢，易确立并传播开发品牌；公共空间尺度（道路、商业街、广场等）、交通方式、配套设施规模、景观特征、建筑风格、开发顺序产品分类开发郊区生活-休闲养生类远郊，有丰富的自然环境资源；交通便利；规模中、小；以特定的人群为服务目标；设计、开发管理、建设管理要求水平高；投资高、风险大；收益高生活方式、社区文化、从内到外建设产品的空间和细节、物业服务内容和质量郊区景观-度假类远郊，有优良的自然资源；第二居所；以多种开发方式管理（产权式、分时度假式）重运营策划和管理；前期研究时间长