住宅房地产投资22

第6章住住宅房房地产产投资资1内容提提要一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总二、住住宅房房地产产投资资概述三、住宅房房地产产投资资经济济评价价四、住宅房房地产产投资资实例例分析析2一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总2003年，中中国人人民银银行下下发《关于进进一步步加强强房地地产信信贷业业务管管理的的通知知》（121号文件件）规定对对购买买高档商商品房房、别别墅或或第二二套以以上（含第第二套套）商商品房房的借借款人人，适适当提提高首首付款款比例例，加加强房房地产产信贷贷，不不再执执行优优惠住住房利利率规规定。。3一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总2004年，加加强土土地市市场的的调控控力度度，提提高拿拿地““门槛槛”，，严禁禁非法法压低低地价价招商商，征征收房房产税税，上上调存存款准准备金金率。。2005年，国国务院院颁布布《关于切切实稳稳定住住房价价格的的通知知》和《关于做做好稳稳定住住房价价格工工作的的意见见》。把解决决房地地产投资规规模和价格上上升幅幅度过过大的问题题作为为加强强宏观观调控控的一一个突突出任任务4一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总2006年5月17日，国国务院院提出出促进进房地地产业业健康康发展展的六六项措措施（（“国六六条””），包包括住住房供应结结构、、税收收、信信贷、、土地地、廉廉租房房和经经济适适用房房建设设等方面面2006年5月29日，9部委“十五五条””，对““国六六条””进一一步细细化，，而且且在套型面面积、、小户户型所所占比比率、、新房房首付付款等方面面作出出了量量化规规定，，提出出90平方米米、双双70％（90平方米米以下下住房房须占占项目目总面面积七七成以以上、、居住住用地地供应应量七七成用用于中中低价价位中中小套套型））的标标准。。2006年7月11日，建建设部部联合合其他他5部委下下发171号文件件《关于规规范房房地产产市场场外资资准入入和管管理的的意见见》，被业业内称称为“外资资限炒炒令””，加强强了对对外商商投资资企业业房地地产开开发经经营和和境外外机构构和个个人购购房的的管理理。5一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总2006年8月1日，国国土资资源局局制定定的《招标拍拍卖挂挂牌出出让国国有土土地使使用权权规范范》和《协议出出让国国有土土地使使用权权规范范》正式施施行，，规范范对招标拍拍卖挂挂牌或协议出出让国有土土地使使用权权的范范围作作了细细化。。2006年10月30日，北北京市市银监监局规规定，，所有有商业业银行行都被被禁止向向未封封顶楼楼盘发发放按按揭贷贷款。6一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总2007年，房房地产产政策策方面面以改善住住宅供供应结结构和调整需需求为主，，大力力建设设住房保保障体体系1）落实实从紧紧的货货币政政策，，一年年内6次加息息，十十次上上调存存款准准备金金率2）土地增增值税税开征。。2007年1月16日，国国家税税务总总局下下发《中华人人民共共和国国土地地增值值税暂暂行条条例》，规定定转让让国有有土地地使用用权、、地上上的建建筑物物及附附着物物（即即转让让房地地产））并取取得收收入的的单位位和个个人，，应当当缴纳纳土地地增值值税，，税率率为30%-60%不等。。3）2007年3月16日《物权法法》在“两会”得以通通过。。确定定财产产所有有权的的归属属问题题，，规定定住宅宅用地地70年后自自动续续期。。7一、引言—2003-2008房地产产政策策汇总总4）央行行、银银监会会9月27日共同同发布布通知知，要要求严格住住房消消费贷贷款管管理。二套套房贷贷首付付款比比例不不得低低于40%，利率率不得得低于于中国国人民民银行行公布布的同同期同同档次次基准准利率率的1.1倍。5）限外政政策升升级。2007年12月1日起施施行发发改委委和商商务部部联合合颁的的《外商投投资产产业指指导目目录（（2007年修订订）》，将房房地产产行业业的投投资行行为全全部列列入““限制制”行行列。。6）8月1日，国国务院院颁布布《国务院院关于于解决决城市市低收收入家家庭住住房困困难的的若干干意见见》（“24号文”）。加大"保障房"的建设力度度，解决好好城市低收收入家庭住住房困难。。7）9部委联合发发布了《廉租住房保保障办法》，对廉租住住房制度建建设中群众众和地方政政府普遍关关心的问题题作出了明明确的规定定。8一、引言—2003-2008房地产政策策汇总2008年上半年，，继续施行行从紧的货货币政策，，加强银行行体系流动动性管理。。3次上调银行行准备金率率。2008下半年，4次下调银行行准备金率率，5次下调银行行存贷款利利率。2008年12月20日，国务院院办公厅出出台《关于促进房房地产市场场健康发展展的若干意意见》，其中分为为六大条，，13小条。重点点提出加大大保障性住房房建设力度、、进一步鼓鼓励普通商品住住房消费、支持持房地产开发发企业积极应对市市场变化。。9二、住宅房房地产投资资概述1、购房原因因：自住（刚性性需求）、、投资、投投机2、如何判断断市场投资资需求和投投机需求？？1）投机者短短期买卖交交易更为频频繁，有故故意推动房房价上涨的的嫌疑2）投机者多多数有买涨涨不买跌的的心理3）租售比与与房价收入入比可以反反映投机需需求的多少少国际认可的的比较理想想的房屋租租售比约在在1∶200到1∶100之间。根据据70个城市抽样样调查结果果测算，2008年上半年，，全国房屋屋租售比已已经低于1∶400，即使是租租赁市场需需求旺盛的的北京市，，房屋租售售比也已达达到1∶325，远低于理理想水平的的下限10二、住宅房房地产投资资概述3、房地产投投资需要考考虑的几个个主要因素素：1）政策分析析2）投资收益益：出租、、出售——租售决策3）成本支出出：经营成成本、维护护维修成本本、税费支支出等4）风险分析析：政策变变动、城市市变迁、交交易风险、、房地产市市场变化11二、住宅房房地产投资资概述4、住宅房地地产分类1）按建筑形形式分：底底层住宅（（1-3层，别墅、联排住宅宅）、多层层住宅（4-6层）、高层层住宅（7层或7层以上）2）按照经营营方式分：：出售型住住宅和租赁赁型住宅（（市场型租租赁住宅和和政策性租租赁住宅））3）按照价格格构成：商商品住宅和和政策性住住宅（经济济适用房、、限价房））12二、住宅房房地产投资资概述5、住宅的基基本功能要要素及户型型评价1）住宅的六六大基本功功能：起居、饮食食、洗浴、、就寝、储储藏、工作作学习根据开放程程度分类：：公共区：供供起居、会会客使用，，如客厅、、厨房、餐餐厅、门厅厅等私密区：处处理私人事事务、睡眠眠休息，如如卧室、卫卫生间、书书房等根据活动特特点：动区：活动动比较频繁繁，走廊、、客厅、厨厨房等静区：活动动相对较少少，卧室、、书房13二、住宅房房地产投资资概述2）对各功能能空间面积积的经济分分析任何以种住住宅户型的的总面积及及各功能分分区的空间间都要有一一个基本的的面积规范范。太小则则无法达到到基本功能能要求，太太大则造成成浪费。3）如何评价价户型好坏坏？A动静分离B公私分离C主次分离：：主人房间间要与其它它房间有所所分离D干湿分离E朝向和通风风效果较好好14二、住宅房房地产投资资概述6、常见住宅宅投资的类类型及特点点1）小户型（（面积一般般在50平方米以下下）住宅投投资特点A面积小，总总价低，适适合资金实实力不是很很雄厚的投投资者B面积虽小、、功能齐全全，可以使使房间单位位租金得到到提升C容易找到租租户，控制制时间较短短D转售时容易易找到买家家15二、住宅房房地产投资资概述2）别墅投资资特点A收益率明显显高于普通通公寓。上上海2006年别墅出租租率达到80%以上，投资资收益高达达12%。B国民经济持持续增长，，居民收入入普遍提高高C国内外交往往频繁，高高端商务人人士比重逐逐年增加D别墅用地审审批严格，，致使别墅墅供给增加加较慢E别墅投资额额较大，适适合有大量量资金的投投资者16二、住宅房房地产投资资概述7、住宅投资资价值的主主要影响因因素A宏观经济形形势：1998年、2008年经济危机机的影响B住宅所处地地段：交通通、周边环环境、配套套设施等C政策影响：：土地政策策、信贷政政策、房地地产政策等等D住宅的品质质：户型、、采光通风风、楼盘布布局、物业业管理等17二、住宅房房地产投资资概述8、散户住宅宅投资策略略A短线操作，，等待房价价上涨时机机。把握开开发商操盘盘节奏，与与“庄”共共舞。B以租养房，，赚取长期期房屋升值值价值。注注意考察租租金收入与与租户特点点。C购入毛坯房房，利用装装修增加附附加值。18三、住宅房房地产投资资经济评价价1、住宅房地地产投资现现金流量分分析1）住宅房地地产持有期期间现金流流量A潜在总收入入：所有的的房子都能能按照既定定租金出租租出去所得得到的租金金总收入。。B空置损失及及坏账损失失C营业