PPT成都住宅楼项目开发策略60

———产品品定定位位暨暨第第一一阶阶段段成成果果汇汇报报产品品定定位位思思路路项目目自自身身状状况况分分析析产品品定定位位市场场条条件件分分析析竞争争环环境境分分析析规划划及及建建筑筑设设计计气质质特点点指导操作作方方式式确立立企业业愿愿景景硬件件设设施施配配套套1项目目自自身身状状况况分分析析■地处处城城南南———成都都高高尚尚生生活活区区■紧紧邻邻川川大大江江安安校校区区■用用地地规规模模较较大大，，适适宜宜高高品品味味开开发发2市场场条条件件分分析析■众多多区区域域购购房房客客户户———院校校、、企企业业■90㎡㎡以上上的的高高品品质质、、大大户户产产品品成成为为市市场场稀稀缺缺■地地块块周周边边均均是是较较为为成成熟熟的的居居住住社社区区，，并并形形成成了了一一定定的的商商业业氛氛围围3竞争争环环境境分分析析■区域域现现有有直直接接竞竞争争压压力力弱弱■周边项目目将相继面市市，后市压力大■以“只攻攻击区域市场场”和“快速速上市”作为为主要的抗竞竞争手段4企业愿景■安全回笼项目目投资■要求正常常的回报率■以项目品品牌打造企业业品牌定位欧洲大学城根据前期大量量的市调数据据和环境分析析，依托项目目自身所处的的地理位置优优势，我们认认为：的建筑尺度与与人文气质非非常适合本项项目，可作为为整体开发理理念和产品定定位思路。一、对大学城城的理解1中国■若干大学学集中的新开开发区——缺乏有机的联联系2国外■城市与大大学浑然一体体——资源共享，结结合紧密1有重要的大学学■众多的特定人人群——高知阶层（教教师、学生））二、大学城的的特质2特定的文化消消费和需求■活跃的文化消消费■个性化商商业消费3特定的硬件设设施■建筑——有设计感、历历史感、文化化感■空间尺度度——比较亲和、比比较紧凑4环境氛围■环境——安静、休闲、、 亲近自然然■生活气息息——宁静、恬适5文化艺术资源源丰富■文化资源——图书馆、电影影院■艺术资源源——美术馆、剧院院、音乐厅（（音乐广场））■公共艺术术——雕塑、壁画、、建筑小品参考图片海德堡咖啡广广场广场附近的街街道小型博物馆小镇建筑参考图片小镇露天广场场小镇建筑参考图片小镇商业咖啡小店参考图片剑桥水岸临河而居参考图片牛津街道古韵海德堡参考图片俯看海德堡牛津一隅参考图片小镇概貌小镇概貌参考图片小镇景观小镇景观参考图片小品雕塑参考图片参考图片参考图片建筑风格设计计建议参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片三、本项目的的产品方向人文艺术知识识之城根据以上调查查分析，本项项目的产品研研发方向可定定为：1功能区域划分分■沿河景观绿化化带及休闲（（主题）商业业区■欧洲文化化小镇■高知花园园住宅■校园经济济配套服务区区校园经济配套套服务区高知花园住宅宅欧洲文化小镇镇沿河景观绿化化带及休闲商商业区功能区域划分分示意图2住宅产品类型型划分建筑形态房型层高（m）单套面积（㎡）结构形式套内布局配比（％）其他4+1电梯花园洋房4房、3卫以上3.2～3.5180～240板式带复式15一梯两户6+1电梯洋房3～4房2～3卫3.0～3.2140～180板式带复式25一梯两户11层电梯复式公寓2～3房2卫2.9～3.0100～130板式带复式30一梯两户16层板式电梯公寓2～3房1～2卫2.9～3.090～120板式平层15一梯两户16层投资型小户型公寓标间2.8～2.930～60板式通廊式154梯16户或6梯18户3商业产品类型型划分■滨河独栋休闲闲商业别墅■欧洲文化化小镇个性商商业街区■校园经济济及社区配套套服务商业4公建设施■泛会所■小广场■运动设施施——街头运动区域域（滑板、街街头篮球、自自行车）■健身房第二部分目目标市市场定位与分分析我们的客户在在哪里，都喜喜欢些什么市场支撑第二部分1住宅部分根据前期的市市场调查分析析，本项目有有以下5个主要客户来来源：1）区域内各各大型院校及及科研企事业业单位人员2）区域内追追求品质生活活的换房者3）对“城南南居住”具有有强烈认同感感的高收入者者4）发展商系系统内部的购购房者5）第一居所所置业的知识识白领2商业部分■滨河独栋休闲闲商业别墅——品牌餐饮■欧洲文化化小镇个性商商业街区——特色店、文化化商业、个性性原创店■校园经济济及社区配套套服务商业——中型超市、小小型电影院、、快餐店、药药店等3商业后期经营营性活动■小众艺术节■中小型文文化专题演出出■定向招商商引进■相关文化化资源导入第五部分营营销策策划卖房子子，更更是出出售一一种生生活方方式指标控控制及及产品品风格格控制制第三部部分一、项项目规规划指指标控控制1容积率率的选选择容积率楼面地价（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■楼面地地价一一般控控制在在销售售价格格的1/3左右■按按现有有的规规划条条件和和产品品定位位，容容积率率太高高会对对产品品品质质造成成影响响■考考虑规规划局局审核核时的的变化化因素素因此，，建议议容积积率控控制在在1.8～2.0之间。。2建筑与与商业业面积积配比比住宅部分85％～90％商业部分10～15％二、产产品风风格控控制项目特特质决决定了了其产产品绝绝非市市场中中的泛泛泛之之辈，，高品品质的的人文文居住住社区区将是是项目目产品品研发发的必必然选选择：：■欧欧洲现现代与与传统统建筑筑元素素相结结合■富富含高科科技的的建筑筑■智智能化化建筑筑——这已成成为建建筑发发展的的趋势势，市市场的的必然然需求求1产品定定位研研发2、关于于建筑筑的摆摆放问问题●围围合合建筑筑的外外围单单位，，接受受度低低，高高品房房冲击击价格格困难难；因此，，行列列式、、底层层架空空的规规划布布局，，将增增强项项目均均好性性，避避免冲冲击价价格高高峰的的高难难度，，并给给予中中央景景观支支持。。同时，，以由由南至至北、、由低低到高高的顺顺序摆摆放建建筑，，既保保证天天际线线的美美观，，也能能利用用高层层建筑筑有效效降低低外围围主要要道路路所产产生的的噪音音污染染，利利于营营造舒舒适恬恬静的的居家家生活活氛围围。3、关于于建筑筑风格格●川川西风风、欧欧陆风风并不不符合合本项项目沉沉稳、、内敛敛的社社区气气质；；以北欧欧现代代风格格，结结合科科技化化的建建筑材材料和和智能能化配配套设设施，，将能能体现现项目目独有有的气气质和和品质质感。。4、关于于景观观、环环境●消费费者对对景观观、环环境为为产品品第一一敏感感度，，是产产品营营造的的重要要指向向；●区域域消费费者非非常接接受通通透式式景观观；●消费费者对对人工工水景景（湖湖泊、、喷泉泉、小小溪））敏感感度呈呈下降降趋势势，但但区域内对对水景景应用用较少少；●环境境在预预售期期间的的渲染染和功功能的的可说说性非非常重重要。。充分利利用沿沿江安安河50米宽绿绿化带带，设设计大大景观观，文文化景景观，，建议议整个个开发发先从从河滨滨公园园的设设计与与建设设入手手（成成都置置信丽丽都花花园有有先例例），，邀请请区域域知名名艺术术家、、雕塑塑家、、建筑筑师共共同参参与打打造一一处高高品味味的艺艺术公公园而而非一一个简简单的的沿河河绿化化带，，并且且设置置长距距离的的户外外木甲甲板休休闲栈栈道，，拉开开其商商业环环境与与周边边商业业项目目的差差距，，吸引引较为为高端端的大大城南南消费费人群群。其其未来来对于于沿河河的高高端主主题商商业及及整个个社区区的销销售的的现场场情景景拉动动将产产生难难以估估量的的推动动力。。5、关于于朝向向●顾顾客对对朝向向较敏敏感；；并随随客群群年龄龄增加加而递递增、、随产产品品品质的增加而递递减；●顾客对对东西向有有30~40％的接受率率，但有3~5％的价格衰衰减；●顾客对对全北向房房接受率极极低；需找找寻特殊的的客群（如如廉价房、、投资客等等）因此，住宅宅尽量以南南北向摆放放，但全北北向单位需需要摆放投投资型产品品。6、关于住宅宅室内的空空间变化●消费者者对跃层/复式（特别别是小跃层层/复式）有极极高的接受受度；●供给方方面，受成成本和公摊摊限制，一一般跃层主主要为大面面积和楼宇宇顶层；●空间变变化和私家家园林应合合理结合；；因此，在严严格控制成成本和公摊摊的前提下下，可多做做复式，附附加花园，，化减小高高层电梯公公寓销售压压力。7、关于私家家园林景观观●有入入户回廊、、空中花园园、屋顶花花园、一层层花园、私私家架空花花园等形式；；●私家家园林是户户型和景观观的结合，，有足够的的消费敏感感度；●私家家园林的形形式复杂多多变，结合合空间变化化，可形成成品种繁多多的新产品；；●通过过大进深设设计，可化化减成本过过高的压力力；●目前前消费者对对1层花园、屋屋顶花园有有广泛的接接受度。对对入户花园、空中花花园有一定定的认知度度。因此，以私私家园林作作为产品的的重要附加加方向，中中品以上的的住宅单位位，凡有景景观支持的的，都应将将景观阳台台调整为空空中花园。。8、关于阳台台●常规1200～1800阳台并无任任何兴奋点点；●一步式式（900）阳台成本本极为低廉廉，作为物物业附加赠赠送对促销销非常有利；；●景观阳阳台调整为为空中花园园（L型、2100～3300、反梁）有有足够的兴奋度，，成本有限限；因此，可考考虑放弃全全部常规阳阳台。●低端端消费者对对外配套敏敏感，而高高端消费者者对内配套套敏感；●业主主并没有会会所消费习习惯，成都都住宅小区区会所普遍遍经营惨淡淡；●销售售面需要对对会所有一一定的说法法；因此，设计计中，对公公建的体量量尽可能的的“减少到到趋于0”，可引入泛泛会所概念念，或改变变形式，与与环境结合合等。9、关于配套套和公建1、外观：采用现代欧欧洲（新德德式、荷兰兰或西班牙牙）低密度度住宅的流流行设计风风格，小高高层部分采采用现代简简约主义结结合科技派派风格。2、色彩：采用现代欧欧洲建筑风风格,简约、时尚尚、低调，，用材精良良；外观色色调采用较较为高雅深深色调，例例如：深咖咖啡、深驼驼色、赭石石色等；增增加环保技技术及高新新材料的应应用，增增强建筑的的历史感。。3、细节：空调外机位位应统一从从设计角度度进行美化化及隐蔽，，入户区域域可考虑采采用沿海比比较流行的的入户花园园设计，大大户型及顶顶层复式均均可考虑大大露台及屋屋顶花园，，酒店式公公寓或11层电梯公寓寓可考虑将将传统电梯梯改为观光光电梯，避避免沉闷的的同时大幅幅提升项目目的品质感感。三、具体指指标1建筑1、外墙材料料：外墙建议以以质量较好好的涂料为为主，不同同部位的色色彩及喷涂涂工艺应有有所不同以以形成较为为丰富的表表面肌理效效果，建议议部分结合合石材、面面砖、木质质材料的搭搭配，以期期形成丰富富的立面风风格，小高高层可适当当采用金属属型材作为为结构材料料，可运用用屋顶飘板板等手法丰丰富建筑风风格。2、建筑部品品：建议入户门门采用高质质量金属防防盗门，采采用塑钢门门窗，3、弱电：有线电