房地产项目策划报告30

XX项目策划报报告初稿世联地产2002年7月11日目录录第一部分市市场场调查（（略）第二部分项项目目分析第三部分物物业业定位第四部分物物业业发展建议议（略））第五部分项项目目营销策略略建议项目分析本项目后海海滨后海半岛花园招商海月花花园蛇口小区N相关技术参参数总占地总面面积:1.3万平方米总建筑面积积:3.25万平方米容积率：2.5层数：16层总户数：352户低覆盖率用地规划图图用地规规划户型（共352户）3房2厅2卫1花园126平米~130平米144套4房2厅2卫1花园157平米~162平米144套单房+1机动房35平米64套既非多口实实用型，也非豪华舒舒适型大户型却谁是我们的细分分市场户型的差异异性突出总套数不多多易于寻找细细分市场项目SWOT分析【优势】后海片区的的区域优势势：高尚海滨生生活社区形形象蛇口片区的的生活氛围围拟建的南山山商业文化化中心区的的辐射科技园区的的人文背景景地段优势：：看海的花花园小区产品的优势势：低密度花园园小区空中花园式式的户型设设计总户数不多多，销售压压力不大片区差异化化明显产品差异化化突出【劣势】小区规模相相对于后海海大盘较小小，不易形形成集约化化规模优势势户型的面积积跨度较大大，以收入入的多寡整整合目标客客户困难目前该位置置的周边配配套不十分分成熟，交交通是一个个障碍广告投入须须谨慎能否以“品品位”细分分市场美好前景须须要描绘【机会】深圳后花园园南山的近近期整体规规划深港数码港港的建设【威胁】未来海岸线线的继续开开发招商海月花花园的直接接竞争威胁胁后海片区大大规模的住住宅项目上上马竞争优势快打还是慢跑？战略方针战略分析图图战略分析图图S:后海片区的的区域优势势：区域的的高尚海滨滨生活社区区形象、蛇蛇口片区的的生活氛围围、科技园园区的人文文背景、拟拟建的南山山商业文化化中心区的的辐射地段优势：：看海的花花园小区产品的优势势：低密度度、花园小小区、空中中花园式的的户型空间间设计总户数不多多，销售压压力不大:小区规模相相对于后海海大盘较小小，不易形形成规模优优势户型的类型型跨度较大大，不易整整合目标客客户目前该位置置的周边配配套不充分分，交通是是一个障碍碍T:未来海岸线线的继续开开发招商海月花花园的直接接竞争威胁胁后海海片片区区大大规规模模的的住住宅宅项项目目上上马马SWOT战略略分分析析O:深圳圳后后花花园园南南山山的的近近期期整整体体规规划划深港港数数码码港港的的建建设设；1．总体体竞竞争争战战略略发掘掘产产品品特特色色，，创创造造差差异异化化优优势势借助助片片区区形形象象，，实实现现低低成成本本推推广广W战略略分分解解A.[发掘掘产产品品特特色色，，创创造造差差异异化化优优势势]空中中院院落落的的户户型型特特色色———分享享阳阳光光低密密度度滨滨海海小小区区———分享享海海风风蓝调调乡乡村村田田园园橱橱卫卫套套餐餐附附送送———分享享草草的的味味道道。。。。。。。。。。。。。。。。。。。B.[借助助片片区区形形象象，，实实现现低低成成本本推推广广]借助助后后海海片片区区的的片片区区推推广广的的力力度度，，与与凤凤共共舞舞抢占占头头号号路路牌牌广广告告，，作作好好导导示示系系统统都是是我我的的错错“看看板板看看涨涨””！！物业业定定位位【我们们拥拥有有：：】异域域风风情情蛇蛇口口片片区区，，国国际际化化标标准准南南山山中中心心后后海海海海岸岸线线的的独独特特资资源源充分分接接纳纳阳阳光光的的院院落落式式户户型型设设计计总户户数数为为352户，，其其中中三三房房以以上上为为288户，，单单房房为为64户，，不不可可多多得得深圳圳充充斥斥着着一一群群对对生生活活素素质质有有着着较较高高追追求求、、膜膜拜拜大大自自然然给给予予的的激激情情和和创创意意的的菁菁英英贵贵族族生活活品品味味是是定定位位的的出出发发点点[形象象定定位位]SHARE———SHARESUNSHINING———SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。。。。后海海湾湾畔畔绿绿色色狂狂飙飙或后后海海湾湾畔畔生生态态豪豪庭庭[物业业类类型型定定位位]主打打广广告告语语爱上这里里的的天天空空卖给给谁谁？？【SASSY谬论论】他们们最最大大的的特特点点也也许许是是：：靠靠才才能能吃吃饭饭，，学学习习能能力力是是他他们们最最大大的的竞竞争争力力，，自自然然是是他他们们创创造造力力的的不不碣碣之之源源他们们渴渴求求住住所所和和他他们们一一样样应应融融化化在在追追求求中中。。。。。。。。。。。。主力力客客户户群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛围围的的高高素素质质的的菁菁英英贵贵族族，，他他们们一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山区区高高新新科科技技园园区区等等。。南山山区区本本地地欲欲二二次次置置业业的的换换房房一一族族。。他们们的的年年龄龄在在35岁~45岁之之间间次主主力力客客户户群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛围围的的高高素素质质的的菁菁英英单单身身贵贵族族，，他他们们一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山区区高高新新科科技技园园区区等等，，他他们们的的年年龄龄在在25岁~35岁之之间间。。本地地欲欲投投资资置置业业，，看看中中升升值值潜潜力力的的投投资资一一族族。。价格格策策略略目前前：：本片片区区住住宅宅均均价价4500——5800元/平方方米米本项项目目