房地产开发流程和经济测算32

开发流程程及经济济评价顾问课程程讲义：：版权声明明：本文仅供供客户内内部使用用，版权权归世联联地产顾顾问（中中国）有有限公司司所有，，未经世世联地产产顾问（（中国））有限公公司书面面许可，，不得擅擅自向其其它任何何机构和和个人传传阅、引引用、复复制和发发布报告告中的部部分或全全部内容容。2007.01.08本门课程程的目的的了解房地地产项目目开发决策策和流程程环节掌握经济评价价及其在决决策中的的作用课程分两两节，预预计时间间3个小时；；课程将会会结合实实际的案案例和现现象作剖剖析，与与大家展展开研讨讨。2我们对课课程的展展开角度度，为什什么要了了解流程程和经济济评价，，有什么么实际应应用关于开发发流程：：什么时间间干什么么事？什么事情情谁来办办？怎么么办最好好？环节容易易出什么么问题？？流程对开开发商的的影响是是什么？？关于经济济评价：：评价哪些些指标？？评价用在在什么地地方？如何进行行评价？？3课题一：：开发决决策和流流程环节节4房地产项项目的整整体开发发流程——一个房地地产项目目的整体体开发经经营行为为如何？？土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售物业管理理资源获取取资源加工工资源流通通及再流通通房地产的的本质问问题就是是土地资资源的再再分配及及流通：：政府流向向开发商商、开发商流流向消费费者、消费者之之间的转转移。所以房房地产的的问题也也是出在在流通环环节上！！5土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售物业管理理企业拿地地与否及及拿地价价格应该该考虑哪哪些因素素？市场未来来预期；；项目或区区域发展展预期；；规划条件件的市场场实现及及经济实实现；开发商企企业发展展战略和和机会成成本；竞争对手手的情况况分析。。政府出让让土地的的方式拍卖、招招标、协议；；（挂牌牌属于拍拍卖方式式的一种种）什么情况况之下用用什么方方式？招标将会会增多目前的现现象：北北京双限限、深圳圳背负15%返还指标标等6土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售物业管理理现有的土土地政策策的问题题单一的供供应主体体导致的的信息不不对称；；政府供应应计划的的无序和和可持续续供地政政策的缺缺失；价高者者得的的土地地分配配制度度。土地拍拍卖中中的黑黑马——对项目目发展展预期期的不不同导导致战略型型高价价——建业郑郑州北北市区区地块块；（（不在在土地地本身身）转型企企业高高价——产业企企业进进入房房地产产；（（利润润期望望低））资金密密集型型无地地企业业——金地龙龙华地地块；；（恶恶狼扑扑食型型）非理性性企业业拿地地——众多非非成熟熟企业业。（（一介介莽夫夫）7地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售物业管管理企业如如何在在招牌牌挂中中为自自己谋谋利？？设定竞竞拍门门坎：：资金金门坎坎、资资质门门坎；；改变用用地条条件：：附带带诸多多规划划条件件如加加酒店店、降降容积积率、、配套套公建建；带方案案拍卖卖：设设定方方案或或者要要求短短期给给出方方案；；人为因因素：：搞定定拍卖卖师（（敲锤锤）、、搞定定政府府（返返利））、搞搞定对对手（（给钱钱）。。8土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售物业管管理主要决决策问问题（（钱、、地、、人））：决策资资金：：如何何使用用、如如何平平衡、、盈利利期望望、融融资渠渠道决策项项目：：发展展方向向、盈盈利模模式、、承担担功能能、实实施进进度决策人人力：：团队队运作作能力力和执执行能能力、、合作作团队队、主主管部部门9土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售物业管管理项目决决策案案例——资金如如何运运作？？城市背背景：：山东东省某某地级级城市市，2004.1地块情情况：：1036亩，r=1.3，30%高层挂牌：：起挂挂1.36亿，原原地安安置（（约2.4亿）开发商商账面面资金金：4000万银行信信用额额度20000万，通通过另另一正正在建建设项项目抵抵押，，先拿拿12000万投入入土地地款（（类违违规））土地获获取价价格：：1.46亿；抵押给给上述述银行行再贷贷款8000万提前低低价卖卖图纸纸：1690元/平，开开盘800套，近近两个个亿；；银行：：快速速放按按揭，，作为为条件件；施工付付款：：3个1/3，1/3房屋、、1/3主材（（开发发商赊赊销））、1/3现金，，±0开始付付款；；成本：：1400元/平方米米；启动资资金：：商品品房建建设+回迁建设资金平衡：：快速的现现金流满足足平衡vs10土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策策常见的问问题是什么么？举例说说明：关于资金：：以山东某某开发商为为例，项目目建设中的的资金抽出出作为它用用，导致项项目资金流流出现问题题；关于项目方方向，几种种死法？想赚想死的的（老想多赚赚，违背市市场规律）），体现在在做了市场场滞销的产产品，比如如商业问题题、容积率率问题、产产品形态问问题；逞能能死的的，不要和地地价、政府府、专业公公司过不去去；商业就就是商业不不要牵扯其其他的，比比如教派、、比如文化化、比如面面子工程；；省钱省死的的，省钱省出出事了，竞竞争问题、、质量问题题、成本压压力问题；；关于人力，，是否具备备了足够的的项目运作作、工程管管理、财务务管理、对对外公关人人力，是否否理顺了内内部的管理理体系；人力问题其其实更是管管理问题。11土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要要设计阶段段：地块勘查测测绘：提供供设计依据据，3—10天规划建筑设设计：落实实决策思路路，3—6个月施工图设计计：施工标标准和结构构形式，1—3个月景观设计：：景观环境境设计，2—3个月样板房及会会所设计：：营销环境境设计，1个月讨论：常见见的问题有有哪些？进度问题：：进度难以以控制、各各专业公司司难以衔接接质量问题：：评价体系系和评价经经验的缺失失12土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理最优化的设设计阶段流流程参考：：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专业公司司的合作与与分工如何何？规划单位与与施工图：：初步设计计、施工图图把控规划单位与与景观：完完善、技术术交底施工图与景景观：隐蔽蔽管线工程程设计最优秀的设设计成果是是最能体现现开发商开开发思维和和开发意识识的成果，，而非作品品。13土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发办开发经营许许可证项目手册计委固定资产投投资计划项目立项规划局建设用地规规划许可土地测量、、评估国土资源局局国有土地使使用权证土地确认、、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌牌套费开发管理费费人防异地建建设费墙改基金消防设施费费环境评估及及排污费规划局建设工程规规划许可方案审批规划局中标通知书书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科科开工许可证证预售许可证证放线管理14土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的的相关知识识：工程建设组组成部分：土建、水水电、安装装及设备整体工程建建设：单体部分分、环境部部分、室外外管线建筑结构形形式：砖混、框框架、框剪剪、钢结构构等项目施工周周期（平均进度度、不考虑虑冰冻期））：多层及低密密度：9—12个月小高层：1年半高层建筑：：2年到两年半半施工组织次次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及及安装→园区管线→景观施工→竣工验收15土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的的相关知识识2：影响工程造造价的主要要因素：建筑结构形形式及建筑筑形态：钢钢结构＞框剪＞（（小）框架架＞砖混外立面材质质及设备等等级：是否否玻璃幕、、外立面选选材标准施工取费等等级：在施施工定额的的基础上加加减地基情况：：是否岩石石、是否流流沙、是否否软基，决决定了基础础的施工成成本场地条件：：是否平整整、是否山山地抗震等级：：6级、7级、8级节能要求：：是否满足足节能规范范景观环境造造价关于施工的的相关问题题探讨，大大家在工作作中都会遇遇到什么问问题？16项目推进慢慢在各环节节的主要原原因最主要的时时间耽误在在项目开工工前期：决策上的时时间反复；；规划设计上上的时间耽耽误；各专业单位位的衔接不不够紧密；；规划报建的的时间耽误误；亦可能遇到到不常见的的因素如：：地基问题导导致的隐蔽蔽工程施工工进度缓慢慢资金短缺导导致的工程程施工进度度缓慢天气原因（（雨季做基基础、冬天天施工等导导致）工地事故和和违章行为为导致的临临时停工和和工地整改改17如何加快项项目进度（（以某多层层项目为例例）土地获取定位决策1—2个月产品设计6—8个月项目报建+1个月施工建设8—10个月推广销售物业管理多层项目从从获取土地地至开始销销售需要的的时间在1年左右；高高层项目需需要的时间间在1年半至两年年；（顺驰驰最快半年年开始销售售）18课题二：经经济评价的的应用19我们对课程程的展开角角度，为什什么要了解解流程和经经济评价，，有什么实实际应用关于开发流流程：什么时间干干什么事？？什么事情谁谁来办？怎怎么办最好好？环节容易出什什么问题？流程对开发商商的影响是什什么？关于经济评价价：评价哪些指标标？评价用在什么么地方？如何进行评价价？20项目经济评价价的指标体系系——对项目盈利能能力和风险的的模拟和分析析盈利评价指标标：利润（净利润润和税后利润润）利润率（成本本利润率、自自有资金回报报率）财务净现值投入评价指标标：投资峰值资金缺口评价体系：现金流分析负债（资金来来源）分析不确定性分析析项目前期经济济测算不同于于工程概预算算和房地产开开发财务。项目经济评价价的使命是模模拟一条现金金流，帮助项项目开发者决决策。21项目经济评价价的基本结构构——以房地产开发发项目为例指标和物业配配比的模拟成本和投入节节奏估算租、售计划模模拟现金流分析不确定性分析析模拟开发进程程财务评价22物业配比模拟拟的两种方法法经验值法确定容积率，，根据经验安安排物业配比比缺点：配比的的落地性不强强，很难反映映社区形态配比反算法通过容积率和和产品配比反反算优点：较准确确反映配比变变化对方案的的影响，对方方案的落地性性比较有把握握；缺点：过程比比较复杂，对对经验要求比比较高23房地产开发成成本构成开发成本土地出让费用用土地拆迁和安安置前期工程费建安工程费室外工程费公共配套设施施费不可预见费用用开发期间税费费（包含税收收和规费）开发费用管理费用销售费用财务费用24现金流量分析析现金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上总计现金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一阶段销售收入054542233760000077918……………………………………………………现金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程费168901587015870004863……………………………………………………净现金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加净现金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220资本化率8%财务净现值-626543424663305147611815540133643232484累加财务净现值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142内部收益率49%123%动态投资回收期1.78财务净现值（（FNPV)：反映计算期期内的获利能能力内部收益率(FIRR)：反映项目成成本和效益相相抵后的报酬酬率动态投资回收收期(Pt)：投资返本年年限，反映抗抗风险能力25不确定性分析析盈亏平衡分析析又称保本点分分析，分为：：价格保本点分分析销售率（租售售率保本点分分析）保本点点分析敏感性分析又称灵敏度分分析反映单种不确确定因素对项项目效益的影影响一般考虑土地地价格、建安安成本和售价价的不确定性性26我们将结合具具体案例来讲讲解经济评价价在决策中