房地产开发项目工程管理15

1.掌握房地地产开发发项目质质量管理理的主要要途径和和方法，，成本管管理的主主要方法法，进度度控制方方法及关关注因素素，房地地产开发发项目的的主要合合同与分分类；2.熟悉房地地产开发发项目质质量管理理的主要要内容、、质量监监督控制制手段，，项目开开发不同同阶段成成本管理理的主要要内容，，进度管管理的主主要任务务，合同同管理的的主要内内容，监监理单位位的主要要工作内内容，竣竣工验收收的工作作程序；；3.了解房地产产开发项目目质量管理理的特点，，成本管理理的参加者者，进度管管理系统，，房地产开开发项目合合同的特点点与作用，，监理单位位的其他工工作，竣工工验收的要要求，范围围及依据。。第9章房地产产开发项目目工程管理理本章学习要要求影响因素多多质量波动大大质量隐蔽性性终检局限性性评价方法的的特殊性9.1质量管理质量管理是是指确定质质量方针、、目标和职职责并在质质量体系中中通过诸如如质量策划、质质量控制、、质量保证证和质量改改进使其实实施全部管管理职能的的所有活动动。9.1.1房地产开发发项目质量量管理的特特点1.施工前的质质量管理9.1.2房地产开发发项目质量量管理的主主要内容主要内容有有：（1）审查承包包单位的技技术资质。。（2）组织设计计交底和图图纸会审。。（3）对工程所所需原材料料、构配件件的质量进进行检查和和控制。（4）对永久性性生产设备备或装置，，应按审批批同意的设设计图纸组组织采购或或订购。（5）审查施工工单位提交交的施工组组织方案和和施工组织织设计，对对于工程质质量应具有有可靠的技技术措施来来保证。（6）对工程中中拟采用的的新材料、、新结构、、新工艺、、新技术，，均应审核核其技术鉴鉴定书。（7）检查施工工现场的测测量标准、、建筑物的的定位放线线以及高程程水准点，，重要工程程还应亲自自复核。（8）协助承包包单位完善善质量保证证体系，包包括完善计计量及质量量检测技术术和手段等等。（9）协助总承承包单位完完善现场质质量管理制制度，包括括现场会议议制度、现现场质量检检验制度、、质量报表表制度和质质量事故报报告及处理理制度等。。（10）把好开工工关。2.施工过程中中的质量管管理（1）协调承包包单位完善善工序控制制。（2）严格工序序间交接检检查。（3）重要的工工程部位或或专业工程程应亲自进进行试验或或技术复核核。（4）对已完成成的分项、、分部工程程，按相应应的质量评评定标准和和办法进行行自检、验验收。（5）审核设计计变更和图图纸修改。。（6）按合同于于必要时可可下达停工工令。（7）组织定期期或不定期期的现场会会议，及时时分析、通通报工程质质量状况，，并协调有有关单位间间的业务活活动等。3.工程项目竣竣工质量管管理（1）按规定的的质量评定定标准和办办法，对完完成的分项项、分部工工程、单位位工程进行行检查验收收。（2）组织试用用。（3）审核承包包单位提供供的质量检检验报告及及有关技术术型文件。。（4）审核承包包单位提交交的竣工图图。（5）整理有关关工程项目目质量的技技术文件，，并编目、、建档。（1）旁站监督督；（2）测量；（3）试验；（4）指令文件件；（5）规定质量量监控工作作程序；（6）利用支付付控制手段段。9.1.3房地产开发发项目质量量管理的主主要途径和和方法对房地产开开发项目在在施工阶段段进行质量量监控主要要是通过审审核有关文文件、报表，以及及进行现场场检查及试试验这两方方面的途径径和相应的的方法来实实现的。9.1.4施工阶段质质量监督控控制手段9.2成本管理（1）编制成本本管理规划划；（（2）确定成本本管理的对对象；（3）费用比较较与投资偏偏差分析；；（4）有效利用用工程价款款结算方法法；（5）重视工程程变更工作作；（（6）认真做好好成本核实实与总结工工作。9.2.1成本管理的的参加者主要有业主主、承包商商、监理单单位、设计计单位等9.2.2项目开发不不同阶段成成本管理的的主要内容容（1）项目策划划阶段；（（2）设计阶段段；（3）施工阶段段的成本管管理；（（4）项目销售售阶段的成成本管理。。9.2.3房地产开发发项目成本本管理方法法9.3进度管理（1）设计前准准备阶段的的进度管理理；（2）设计阶段段的进度管管理；（3）施工阶段段的进度管管理。横道图法S形曲线比较较法里程碑法网络计划法法9.3.1进度管理的的主要任务务9.3.2进度管理及及计划在房地产开开发建设过过程中，房房地产开发发商一般不不直接对项项目实施进进度进行控控制和管理理，而是委委托建设监监理单位进进行进度控控制，监理理单位根据据建设监理理合同分别别对开发商商、设计单单位、施工工单位的进进度管理实实施监督。。各单位都都按开发合合同的要求求编制本单单位的进度度计划，并并加以实施施，同时接接受监理单单位的监督督。9.3.3进度控制中中关注的因因素9.3.4房地产开发发项目进度度管理系统统（1）材料、设设备的供应应情况；（2）设计变更更；（3）劳动力的的安排情况况；（4）气象条件件。9.4合同管理合同管理是是房地产开开发项目管管理中不可可缺少的重重要内容，，已经成为为与质量管管理、进度度管理、成成本管理等等并列的重重要管理职职能之一。。1.合同标的物物的特殊性性4.合同风险大大3.合同内容多多，涉及范范围广2.合同执行周周期长9.4.1房地产开发发项目合同同的特点（1）房地产开开发项目的的主要合同同关系①开发商的的主要合同同关系；②承包商的的主要合同同关系。9.4.2房地产开发发项目合同同的作用9.4.3房地产开发发项目的主主要合同与与分类（1）明确开发发商和承包包方在项目目实施中的的权力和义义务；（2）项目实施施阶段实行行社会监理理的依据；；（3）项目实施施的法律依依据。（2）房地产开开发项目合合同的分类类按签约各方方的关系可可以分为：：①工程总承包包合同；②工程分包合合同；③转包合同；；④劳务分包合合同；⑤联合承包合合同。按计价方式式分类：①固定价格格合同；②可调价格格合同；③成本加酬金金合同。9.4.4房地产开发发项目合同同管理的主主要内容房地产开发发项目，通通过招标投投标方式确确定工程施施工单位以以后，就工工程承包中中涉及的有有关具体问问题与承包包商订立详详细的工程程承包合同同。开发商商在工程施施工过程中中，需要经经常检查合合同的执行行情况，督督促施工企企业执行合合同条款，，根据工程程实际进度度与施工单单位商议合合同中的某某些条款需需要更改或或取消等。。9.5建设监理监理单位在在房地产开开发项目工工程施工阶阶段的主要要工作是对对工程质量量、进度、、成本的管理理以及合同同管理和信信息管理等等工作。9.5.1监理单位的的主要工作作内容9.5.2监理单位的的其他工作作监理公司还还可以在工工程建设的的不同阶段段提供一些些专门的咨咨询服务。。提供专业性性工作也是是房地产开开发建设监监理的发展展方向。9.6竣工验收开发项目完完工后应提提出竣工验验收申请，，完工项目目应具备竣竣工验收的的基本要求求。竣工验验收中遗留留的问题，，开发商与与建筑承包包商应进行行协商并妥妥善处理。。9.6.1竣工验收的的要求9.6.2竣工验收的的范围及依依据(1)验收范围(2)验收依据竣工验收备备案工程竣工验验收合格后