精装修的户型优化设计

精装修修的户户型优优化设设计主讲人人陈现现培SPEECHMAKER|XIANPEICHEN清尚博博尼精精装设设计总总工程程师第一部部分：房地产产精装装的市市场定定位与与原则则一、市市场、、项目目定位位（一））：精精装修修的市市场定定位---提升对对精装装价值值的认认知能能力（二））：精精装修修的项项目定定位分分析----提升市市场研研究的的能力力（三））、户户型优优化设设计的的原则则----提升把把握客客户需需求的的能力力第二部部分住宅精精装项项目的的设计计与管管理（一））：户户型优优化设设计的的操作作技巧巧---提升精精准产产品定定位的的能力力（二））：分分类设设计案案例分分析（三））：精精装设计项项目程程序化化管理理---提升精精装设设计管管理的的能力力（四））、户户型优优化设设计的的成本本关系系---提升精精装成成本控控制管管理的的能力力（五））：总总结与与回顾顾目录录房地第一部部分精装住宅优优化设设计的市场场定位位与原原则一、市市场、、项目目定位位（一））：精精装住宅优优化设设计的市场场定位位---提升对对精装装价值值的认认知能能力（1）、住住宅精精装发发展方方向、、思考考基础础、方方法及及设计计价值值基本本结论论1、住宅宅的发发展演演变行业现现状房地产产经历历了20年的发发展，，取得得了辉辉煌的的成就就，2008年的金金融危危机,2009年的房房价暴暴涨，，2010年的政政府新新12条调控控政策策的来临，正在在影响着着我国国房地地产市市场的的发展展走向。。使整个个行业业在短短的的几年过去去，，市房地地产市市场一一波三三折由于中中国特特殊的的经济济政策策，房房地产产市场场在短短时间间内，，又将是一场新新的变变革。。中国每每年城城镇住住宅竣竣工面面积的的供应应量约约占全全球的的一半半，在在这建建筑大大跃进进非常常时代代，也也是留留下最最多住住宅建建筑遗遗产的的年代代。以往大大部分分的住住宅产产品设设计是是“箩卜多多了不不洗泥泥”的产物物，房地产产市场场的繁繁荣，，使建建筑设设计变变成了了拼装装生产产流水水线，，对室室内空空间各个方方面的精细细化设设计缺缺乏仔仔细的的研究究和推敲（（包裹裹建筑筑、结结构、、水、、电、暖通通及设备备）。。目前，，全国国开发发商的的数量量约有有66000家，已已经开开始从从事精精装修修交房房的房房地产产商5%，在精精装修修领域域有深深入研研究的的，并并在产产品设设计方方面有有所建建树的的不足足0.5%。精装装市场场的发发展将将在近近两年年呈现现出井井喷状状态，，住宅宅行业业的竞竞争，，促使使精装装修工工业化化住宅产产品时时代的的来临临，也在促促使着着新一一轮的的住宅宅设计计的技技术革革新，，全面住住宅精精细化化设计计将成成为发发展的的方向向。随着城市化化进程程目标的加快快，目前，，一些些政府部门在制定定的住住宅开开发政政策时，明明确规规定，，根据据不同同资质质的开开发企企业要要求有有一定定比例例的精精装修修住宅宅推向向市场场。将更多多的推推广绿色节能、低碳碳减排、控制制污染和和建筑筑浪费费，积极极引领领和推动工业化化精装修修住宅宅的快快速发发展，，使房房地产产市场场开发发迈入入一个个健康有有序的的工业业化精精装修修时代代。住宅产产品时时代的来临临，必必须强强调住宅建建筑设设计和和室内内设计计形成一一个完完整的的设计计系统统。要要求在在设计各个阶阶段进进行全全面配配合，真正实现住宅宅设计计的精细化化管理理，以达到到住宅设计基本而而现实实的居住要求。。BoloniIntegratedSoftDecoration住宅精精装修修的精精细化化设计计已经经将成成为房房地产产开发发的必必然发发展趋趋势目前，，正处处在于于一个个转型调整期期，由由以往往的半半成品品毛坯坯交房房转化化为全全成品品住宅宅交房房的转转变。。政府的的挑空空政策策，整体住宅精装修修时代代的来来临，，房地地产市场将将进行新新一轮轮的洗洗牌。。同时，，促使着着住宅宅建筑筑技术术的升升级迫迫在眉眉睫。。1；建建国初初期，，为解解决人人民的的居住住问题题，使使“居居者有有其屋屋”是是当时时的重重要政政治任任务之之一，，但受受到社社会经经济能能力的的限制制，住住宅常常为多多户合合住，，橱卫卫空间间多为为几户户共用用。这这个时时代的的居住住目标标仅仅仅是““一人人一张张床””。没有装修修的阶段段2；20世纪六、、七十年年代，受受到自然然灾害和和文革的的影响，，城市住住宅建设设发展缓缓慢。文革初期期，住宅标准准一度降降底，到到后期有有所缓解解。独门门独户，，满足家家庭使用用要求的的小面积积住宅，，已成为为多数人人的希望望。橱卫卫空间的独立已成成为各户户使用的基本要要求。开始进入入粗装修修的阶段段3；20世纪70年代末到到80年代，改改革开放放推动了了经济发发展，也也有效带带动了城城市住宅宅的建设设。“一一户一套套房”成成为居住住的目标标，住宅宅面积比比以往有有所增加加，住宅宅中的空空间配置置，基本本能满足足当时人人们的生生活需要要，部分分套型出出现了独独立小方方厅（即即餐厅）），初步步实现了了“居寝寝分离””。全面进入入粗装修修的阶段段4；1998年，我国国全面推推行商品品房政策策，城市市住宅的的形式大大为改观观。居住住者的需需求得到到进一步步重视，，各功能能空间进进一步完完善，““一人一一间房””是这个个时期的的居住目目标。套套型设计计也丰富富起来。。进入毛坯坯房时代代5；2000年以来，，住宅的的商品化化特征越越来越发发明显，，户型设计呈呈现多样样化的趋趋势。从从“健康康住宅””、“绿绿色住宅宅”、“生态住住宅”、“亲情住住宅”、“另类住住宅”到“第二居居”。营销策划划开始走走向市场场，住宅设计计新概念念层出不不穷，居居住的舒舒适性，，健康性性和文化化性受到到普遍关关注。2003年以后，，户型设设计也出出现了消消费超前前的倾向向，单户户面积开开始增加加，市场场上追崇崇着大户户型和豪豪宅，部分住住宅开始始出现精精装修，，以广州州星河湾湾，北京京现代城城，UHN国际村，，万方阿阿波罗计计划为代代表的住住宅项目目，拉开开了精装装修的序序幕。北京、上上海等国国内主要要城市率率先精装装修房，，最初以以外销房房的形式式推向市市场，内内外销并并轨后高高标准的的项目都都是以精精装修形形式进行行销售；；香港和海海外开发发商，包包括：新新鸿基地地产、仁仁恒集团团、嘉里里建设、、瑞安等等开发商商所开发发的项目目大部分分以精装装修交房房形式为为主；国国内开发发商这几几年也在在大力推推动精装装修房开开发，包包括万科科、绿城城、星河河湾等。。开始进入入精装修修的阶段段6；2008年，政府府全面支支持的城市住宅宅工业化精装修产品交交付政策策，更加加注重住住宅的产品化发展，全全面实现现城市住宅宅的提包包入住的的整体精装装修，强强调宜居居人文关关怀，注注重生活品质、提倡低低碳环保、创新生活方方式的产产品型工工业化住住宅（未未来方向向）（（政府行行为）2010年的房地地产新政政，必将将快速推推动住宅宅精装修修的发展展进程全面进入入精装修修的产品品时代国际市场场的趋势势与潮流流精装修日本韩国德国美国法国日本—60年发展，，标准化指指标，人人性化动动作特点：1、所有在在售房都都是全装装修房。。2、对住宅宅建设规规定了明明确的居居住水平平和居住住环境水水平要求求。3、日本住住宅所用用材料和和规格都都十分透透明，售售楼处设设有展示示厅，让让购房者者亲自体体验所有有建材的的优点。。4、局部采采用菜单单式装修修，比如如墙面涂涂装。韩国——住宅建筑筑、装修修一体化化特点：1、所有在在售房都都是全装装修房，，天地墙墙、厨卫卫都是标标准装修修配置。。2、项目整整体考虑虑，从规规划、建建筑、景景观、户户型到装装修一条条线考虑虑。水、、电、煤煤等各种种管道都都是浇筑筑混凝土土前预备备好。3、工厂化化生活方方式，住住宅通用用部品使使用频率率高。美国—法制健全全，没有有为个体体服务的的装修企企业。特点：1、法制健健全，没没有为个个体服务务的装修修企业，，全部为为开发商商做整体体服务。。2、基本实实现产业业化，一一般不准准买毛坯坯房，出出售的全全部是全全装修房房。3、避免手手工操作作。手工工操作不不可控因因素多，，误差大大，容易易发生质质量通病病。法国——轻装修、、重装饰饰特点：1、高层和和多层集集合式住住宅为完完全满足足使用要要求的成成品房。。2、对于节节能有欧欧洲标准准要求。。3、全装修修房比较较简单装装修，除除厨卫全全装修外外，墙面面为乳胶胶漆，基基本不吊吊顶，保保证基础础照明。。但后期期购房者者自行进进行装饰饰。德国——领先于住住宅节能能！特点：1、大部分分为精装装修，仍仍有少量量毛坯房房出售。。2、为防止止装修过过程的偷偷工减料料，材料料供应商商与装修修企业协协会及相相关专家家就安装装质量和和事故责责任签订订合同，，如有公公司违反反则取消消会员资资格。3、住宅节节能处于于世界领领先水平平，所有有房屋的的墙体和和所有设设备等方方面节能能措施确确保到位位。室内空间间设计是是建筑的的灵魂环境规划划设计是是住宅设设计的舞舞台，建建筑立面面形态设设计是住住宅设计计的主题题，而室室内空间间的精细细化设计计，以及及生活方方式的人人文关怀怀设计则则是住宅宅空间本本体的灵灵魂。创创新功能能合理的的人性化化空间设设计，是是开发商商与建筑筑师，室室内设计计师共同同的社会会责任。。精装修住住宅项目目的流程程设计，，要求室室内空间间优化设设计在建建筑概念念及初步步规划设设计阶段段就要介介入，专专业的全全装修室室内精细细化设计计显得至至关重要要。利用用丰富经经验的精精装设计计和技术术专家提提供精装装设计支支持。住宅设计计的核心心与灵魂住宅空间整体设计计的优劣劣不单纯纯是的外外部立面面造型和和环境景景观。内部空间间的人性性化、功能主义义、生活动动线精细化、室内空空间有效效交流是是住宅设设计的核核心，也是一个值得特别别关注的重要问问题。建筑与环环境规划划设计是是住宅项项目的主主题，而而住宅室室内空间间精细化化设计则则是住宅宅设计本本体的灵灵魂。住宅设计计逻辑的的理性思思考提倡人文文空间设设计，注注重精装装修住宅宅产品室室内户型型优化设设计、设设备专业业合理化化设计、、收纳及及功能空空间精细细化设计计。追求套型型结构的的合理配配置，功功能空间间的灵活活可变，，厨卫空空间的人人性化设设计，以以及利用用压缩户户内多余余交通面面积等手手段在节节地的同同时保证证居住空空间的舒舒适性。。整体精装装修住宅宅开发最最重要的的一个衔衔接点——建筑设计计、室内内设计、、部品设设计、项项目管理理与系统统施工的的一体化化。同时，住住宅精装装修产业业政策法法规的不不完善，，精装技技术标准准缺位，，缺少施施工规范范和验收收标准。。目前的的现状，，主要依依靠开发发商“摸摸着石头头过河””。整个个行业缺缺乏一个个共同认认定的行行业标准准，这也也是精装装修急待待解决的的重点问问题。推广精装装修住宅宅存在的的问题：：1、市场认知知度有待提提高简单装修，，全装修，，公寓式精精装修，居居住生活方方式的演变变。2、企业的不不成熟开发企业，，装修设计计师，装修修施工企业业，装饰材材料供应商商，家居部部品供供应商商到底都应应该分担什什么样的角角色？3、政策不成成熟行业市场如如何规范、、住宅装修修设计与施施工验收标标准的建立立、政府是是否提供财财政补贴、、开发商税税费减免、、买房者税税费减免等等。4、主管部门门推广方式式的不成熟熟建设主管部部门、行业业协会、媒媒体导向5、业主维权权意识不成成熟推广精装修修住宅存在在的问题：：传统装修的的社会反映映多数人的装装修经历疲疲劳症人力物力的的资源浪费费材料成本不不透明，装装修预算成成本无法控控制工业化程度度不高，工工艺技术没没有统一标标准，质质量无法保保证部品工艺不不规范，效效率底品品质感较较差施工管理不不规范，缺缺乏产业工工人的系统统培训。施施工现场环环境污染严严重，长长期噪音扰扰民现象的的困扰环保质量难难以控制时间成本的的不可控推广精装修修住宅存在在的问题：：1、担心装修修风格雷同同、没有个个性，而且且在实用性性上也只有有自己装修修才最清楚楚，70%不接受客客户都谈到到了这点。。2、受访不接接受客户中中多为女士士，她们认认为家还是是要自己装装更有味道道。3、部分客户户认为有很很多时间，，以前房子子也是可以以自己装好好的。4、部分超高高端客户客客户认为，，开发商装装修的标准准达不到自自己的要求求。5、担心开发发商信誉和和装修品质质，认为买买精装房不不放心，这这部分客户户大多对龙龙湖不是很很了解。6、曾经买过过精装房，，以前的精精装房交房房的就没有有跟宣传是是一样的，，以次充好好，大骗小小骗总会受受骗。7、买这样的的房子，一一辈子也没没几次，还还是自己装装修比较好好。认为自自住就自己己装，投资资可以考虑虑。8、担心施工工方的大面面积施工质质量没有把把握。做精装修的的理由：1、精装是未未来的潮流流和趋势，，早主动适适应比晚被被动接受好好。2、未来的竞竞争是产品品的竞争，，精装是产产品竞争优优势的体现现3、成本的优优化和税收收的调整不做精装的的理由：1、全装修住宅宅开发的难难度高。由于缺乏统统一的精装装修标准及及各环节管管理标准，，造成操作作难度、管管理成本扩扩大，若销销路不畅，，精装修无无疑是个不不小的包袱袱；2、个性化化装修难操操作，风格格过于统一一，整体装装修不能满满足个性化化要求，拒拒绝了部分分客户。精装房，楼楼市发展的的必然趋势势！A、国家家政策导向向B、顾客客需求C、开发发商自身竞竞争优势导导向—未来核心竞竞争力的体体现。D、精装修需要要专业化的的管理及成成熟的供供应商。结论：模式一菜单概念精精装修：由开发商主主导，选1-2家装饰公司司配合，给给购房者提提供N种装修设计计方案和装装修预算菜菜单。不仅仅是地板、、墙面、瓷瓷砖的颜色色，连材质质都是可变变化选择的的。而且样样板间建设设在实楼中中，入住前前不会拆除除，以此作作为购房者者挑选精装装修的示范范。在装修实际际运作中，，程序控制制非常严格格，供应部部、审核部部等各部门门独立运作作，层层负负责。所有有精装修内内容在合同同中详细标标注，并加加强售后服服务的管理理，以避免免纠纷。模式的优缺缺点分析与与探讨.模式二集成概念精精装修：全装修住宅宅采取标准准化、模块块化设计、、专业化、、流程化施施工，系统统化管理。。在精装部部品材料选选择上采取取公开招标标的方式。。选择有品品牌、质量量过硬的材材料商，重重点考虑成成本优势。。自主管理，，也可进行行管理托管管，整合发发包，统一一协调监控控，既可控控制成本，，后期交房房也可避免免许多不必必要的麻烦烦。模式三全成品住宅宅工厂化精精装修：全面工业化化家居解决决方案从项项目定位、精细细化设计、、精装部品品、施工到到后期配置置，形成一一系列工厂厂化标准体体系。涵盖盖不同消费费层面的住住宅产品，，建立梯度度产品体系系设计。否否定了精装装修就是““毛坯＋装装修”。以万科为例例：“万万科全面家家居解决方方案”从项项目定位、、设计、部部品配置、、施工到后后期服务的的一系列标标准体系。。精装方案致致力于追求求业主导向向，从户型型设计入手手，强化室室内精细化化设计。通通过为业主主创造价值值，实现业业主终身锁锁定。模式四管理型精装装修：以全程运营营管理为基基础的全装装修解决方方案，需要要建立统一一的技术标标准。由精装项目目管理公司司总承包统统一管理精精装修设计计及部品研研发生产，，精装构件件工厂化生生产与现场场流程拼装装。各个环环节形成精精装住宅产产业的共生生体系。运营管理型型的精装修修模式可以以包含以上上三种业务务模式。比如开发商商、总承包包商和室内内设计单位位建立长期期合作伙伴伴关系。由总承包商统一管理装装修及部品品分包商，，将装修设设计、土建建、施工、、监理一体体化，共同同创造优秀秀的住宅产产品。模式五资本运营管管理型精装装修：1、精装修工工程的房地地产资本运运作概念指在装修工工程项目中中，乙方不不直接收取取甲方的工工程款，而而是通过本本项目完工工后的可售售商品房进进行等价置置换，抵冲冲工程款。。中国房地产产商精装管管理模式对对比万科模式绿城模式集团产产品规规划标准各各项目公公司报总部部审批精装设计标标准设设计方案案，供应商商选择全国采购战战略（多家家）区域/项目确确定项目目设计方案案确确定定项目设计计方案确定项目供供应商确确定项目目供应商工程实施工工程实施中国房地产产商精装管管理模式发发展三阶段段品牌堆砌期品质管理期集成管理期整体精装供供应商标准化户型标准化化设计标准化化产品标准化化指定几大供供应商多层别供应应商早期中期成熟期绿城模式万科模式星河湾模式式国内精装修修市场优势势与风险分分析优势：展现设计师师对建筑的的整体理解解，体现建建筑的美感感；精装修提高高项目档次次，易成为为地区标杆杆性项目；；增加项目成成本，转移移部分收入入，降低增增值税和所所得税支出出；提高销售收收入、销售售回款和项项目利润率率；小区居住品品质提升，，便于后期期的管理和和服务。风险：统一装修标标准一样与与客户个性性化化差异异；交房结果与与装修房宣宣传的效果果图或样板板房不一致致；装修质量差差，不能满满足客户的的需求；精装修资金金压力大，，存在资金金风险。（2）、社会发发展与行业业发展的对对应：住宅宅的项目定定位属性评评价（3）、行业发发展与住宅宅产品的对对应：1、城市化进进程的经济环境；一线二二线三三线高端中中端普普通发达发发展中2、细分区域市场环境判断；地域文文化经经济历历史史风风俗3、住宅精装装产品高效效低碳节能能基于全面家家居解决方方案的品质质体系有专人研究究住宅精装装修的标准准化体系。。这种住宅宅精装修的的研究，不不仅是简单单研究在毛毛坯房的基基础上如何何怎么再装装修一下，，而是全面面地提供整整套家居解解决方案。。全面家居解解决方案是是从建筑设设计方案开开始，对户户型、室内内设计、景景观设计、、厨房卫生生间设计、、水电气设设计、收纳纳及储藏系系统等多个个细节统一一研究，并并注重系统统的集成。。这种做法法比在以往往简单的地地在毛坯房房上做装修修已经有了了很大的提提升和进步步。关于精装修修住宅产品品的设计定定位精装修房设设计的定位位首先取决决于楼盘的的市场定位位。装修设设计标准要要根据项目目类别、户户型特点、、楼盘规模模、销售价价格来确定定。一般来说，，中高挡、、户型面积积和规模较较大的楼盘盘，装修设设计的标准准就相对会会高些；中中小户型楼楼盘，装修修设计则应应该简洁、、实用、经经济。为了了让客户有有更多的选选择性，开开发商可提提供二~三个装修方方案供客户户选择（特特别是建设设规模较大大、户型较较多的楼盘盘）。对于别墅类类的高档楼楼盘，开发发商可先制制作几套全全装修样板板房，作为为指引，让让客户可以以选择含精精装修的房房屋，也可可以选择毛毛坯房，不不宜一刀切切的全部做做到精装修修标准。（二）：精装装修的项目定定位分析----提升市场研究究的能力（1）、客户细分分原则、方法法及基本结论论1、项目基本定定位多纬度纵横比比较2、环境对比定定位区域位置交交通人文3、客户群体定定位分层调研定定量定型4、市场价值定定位品质卖点竞竞争项目比比较案例：万科广州样板板房业主深度度调查分析2009-2010年-十种风格设计计思路5、户型类别定定位户型与客群户户型与与面积例：青年群体全装装修工业化产产品企划书6、建筑形态定定位风格、品味、、档次景景观7、空间组合定定位功能空间公公共空间私私密空间间收纳空空间人文文空间例:两房+多功能能房--压缩缩版8、成本控制定定位风格与预算售售价与与9、风格趋向定定位项目设计策划划的定位设计计楼盘项目的区区域设计定位位消费群体的市市场分析定位位设计风格及生生活方式协调调统筹设计楼盘销售的引引导分析卖场设计的行行为空间细化化分析1、客户背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客户居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源类别区域客户类型主要客户来源（周边客户）新塘、中新、广州经济技术开发区(包括东区、西区、永和开发区、科学城)个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源二（外围客户）荔城、石滩、广州黄埔区个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源三（远距客户）广州、及周边城市深圳、香港、东莞等周边有生意、商务往来的外籍(以港台为主)客商客户来源四新塘周围竞争楼盘的再次置业的业主其它偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以渡假、商务等需求高端客户精装修项目的的市场环境和和专业设计方方向定位区域环境比较较（交通，，品质，景观观，空间）消费群体调研研分析（客户研究指标标）青年群体公寓寓产品需求研研究报告精装空间品质质分析（空间行为功能能的精细化设设计）光大--学院派项目环境调研研分析.群体结构市场环境户型对比部部品精精细化收收纳空间品品质风风格化个个性化教育程度背背景结结构消消费习惯审审美趋向向年龄阶段家家庭成员员组组织结构生生活方式式交通环境教教育环环境地地理位置品品质可比比性项目竞争环环境定定位商商业环境整整体配套套消费环境调研研分析.群体空间人文环境户型对比部部品精精细化收收纳空间品品质风风格化个个性化教育程度背背景结结构消消费习惯审审美趋向向年龄阶段家家庭成员员组组织结构生生活方式式交通流线教教育环环境地地理位置品品质可比比性项目竞争环环境定定位商商业环境整整体配套套设计需求调研研分析.精细化空间成本设计户型对比部部品精精细化收收纳空间品品质风风格化个个性化教育程度背背景结结构消消费习惯审审美趋向向年龄阶段家家庭成员员组组织结构生生活方式式交通流线教教育环环境地地理位置品品质可比比性项目竞争环环境定定位商商业环境整整体配套套（2）、精装项目目与客户的对对应：精装项项目属性评价价长沙精装市场场调研演示文文稿（3）、客户与精精装产品的对对应：1、细分客户判判断；2、识别竞争环环境；3、精装产品初初步方案成本本测算客户细分客户属性人口学\社会学特征购房目的价值观\生活方式年龄性别学历教育程度职业收入家庭结构自主投资SOHO衣食住行娱游交客户一客户二客户三客户四客户五万科案例:通过三个纬度度将客户分为为5大类11小类客户细分（三）、户型型优化设计的的原则----提升把握客户户需求的能力力设计范围的界界定：住宅精装修可可划分为装修修与装饰两部部分。装修部部分一般是实实际的交楼标标准；装饰部部分一般是非非交楼标准的的内容，包括括移动家具、、部分家用电电器、室内陈陈设、室内绿绿化、室内各各种生活用品品等。精装修房交楼楼标准部分的的设计内容：：主要是厨房、、卫生间的全全部设计、客客厅卧房的地地面、墙面及及固定家具的的设计。交楼楼标准中一般般含厨房电器器（炉灶、油油烟机、消毒毒柜等）；卫卫生间含洁具具、梳妆镜、、排气扇、灯灯具等。这里里需要重点提提出的是橱柜柜的设计。橱橱柜是固定的的家具，应该该属于精装修修房交楼标准准的内容。精装修房屋的的设计要求是是能给未来住住户一个先进进居家生活方方式的指引，，并没有限制制住户的个性性化需求。在在交楼标准装装修的基础上上，住户可通通过装饰设计计实现不同风风格的居家布布置，体现不不同的生活情情调。与住宅部品制制造商共同完完善产品设计计与室内装修设设计紧密相关关的住宅部品品：1、厨房橱柜、、厨房电器、、厨房器具2、住宅其他收收纳系统：鞋鞋柜、卫生间间橱柜、衣柜柜、壁柜、储储藏柜等。3、卫生洁具（（多件套布置置、干湿分开开）。4、家用电器：：电视、冰箱箱、洗衣机、、空调、吸尘尘器、电脑、、音响等。5、室内家具（（完善合理布布置）。6、室内门窗及及配件。7、地面装修材材料：地砖、、石材、地板板、地毯等。。8、电器配件：：开关、插座座、安防系统统、灯具等。。（三）、户型型优化设计的的原则----提升把握客户户需求的能力力精装住宅产品品九大系统（1）、空间细分分原则、方法法及基本结论论1、公共空间系系统2、玄关空间系系统例：玄关柜模块设设计演示文稿稿3、卫浴空间系系统4、收纳系统例：三房户型—户型测试研究究报告5、家政空间系系统6、厅房空间系系统7、厨房空间系系统例：120平米三房ppt方案8、家居智能化化系统9、人文空间系系统例：两房+多功能房--压缩版经验提示（一一）户型方案阶段段要考虑的内内容：1、厨房的布置置（流程布置置、配置布置置、水电预埋埋定位等）；；2、卫生间的布布置（洁具布布置、小电器器布置、更衣衣壁橱的布置置、水电预埋埋定位等）；；3、入口玄关空空间的预留，，收纳系统的的布置；4、厅、房家具具布置方案、、空调机位布布置方案（确确定电气、弱弱电定位等））；5、洗衣机、拖拖布池等布置置（上水、下下水的布置））；6、室外空调架架的定位（与与预留洞及建建筑立面紧密密相关）；核心提示：户户型方案中一一定要严格做做好家具布置置图！检验提示（二二）装修细化设计计阶段需要注注意的问题：：1、入户门风格格与形式的选选择必须与室室内设计统一一；2、建筑设计院院的施工图与与精装修设计计是否矛盾（（尺寸差异、、水电定位差差异、机电设设备预留洞口口等）；3、室内公共部部分装修设计计与入户装修修设计的衔接接（地面标高高、入户门内内外门套的装装修）；4、室外设计与与室内设计的的衔接（阳台台、露台门、、窗等）；5、关于竣工验验收前装修、、验收后装修修的问题及相相关设计图纸纸的对应。经验提示（三三）如何选择工业业化的专业施施工&精装工程的项项目管理：基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理如果说卫生洁洁具在完成采采购后，可以以直接让装修修施工单位按按设计图纸安安装的话，那那么固定衣橱橱、室内门及及门套等部品品的安装就不不能简单地让让普通的装修修施工单位来来施工、制作作了。这同样应该由由专业的家具具制造商来完完成设计和施施工安装。因因为一个楼盘盘，少则几百百套房子，多多则几千套房房子，一种住住宅装修部品品的数量可能能就成千上万万，只有由专专业的部品制制造商才能保保质保量、按按时完成施工工任务，并达达到设计要求求。可由专业业制造商商完成的的施工内内容：橱柜工程程、门及及门套工工程、木木地板工工程、固固定家具具工程、、家用电电器安装装及调试试、空调调及新风风系统安安装、弱弱电系统统安装等等。谁来协调调？经验提示示（四））精装修住住宅中新新技术及及设备的的选择：：1、新风系系统2、太阳能能热水系系统3、直饮水水系统4、下排油油烟系统统5、中央吸吸尘系统统6、小型中中央空调调系统7、同层后后排水系系统8、智能化化管理系系统1、公共空空间系统统拉阔的尺尺度只是是识别身身份的一一个背景景，入户大堂堂开敞式式空间区域，设设计中充充分考虑虑住户归归家的动线和沿沿线放松松心情，体验到到“回家家即是享享受的开开始”。。2、玄关关空间系系统体贴入微微的生活活，从进进入家门门那一刻刻才刚刚刚开始，，玄关空空间设计计既便于于换鞋、、放置随随身物品品又有充充分的收纳空间间使长短靴靴、高跟跟鞋、便便鞋、老老人鞋、、儿童鞋鞋等不同类的的鞋都能能安放。3、卫浴空空间系统统细节着眼眼，点滴滴关心，，如厕所所、冲凉凉和洗漱漱分离，，使用率率高。毛毛巾、衣衣物不会会轻易被被水打湿湿；科学学排水系系统，室室内更干干燥。特特制防滑滑地面；；密闭淋淋浴屏；；洗面盆及及台面设设计足够够大，并并无缝结结合，便便于卫生生，不会会出现死死角。4、收纳系系统除了你想想展示的的个性，，藏起其其他想藏藏起的一一切，各各种手提提袋、背背包都在在收纳系系统中有有合理位置置，在柜子子设计格格式中既既有衣物物和裤子子的收藏藏空间，，又有带锁的抽抽屉，存放存存折等贵贵重物品品，局部部有储藏藏室。精装住宅宅产品九九大系统统5、家政空间间系统日常家政政琐碎与与生活空空间分离离、互不不干扰。机洗区区、手洗洗区、放放置区、、专设吊吊柜柜、储物物柜和水水盆柜设设置，工工作以为为流线和和空间合合理而变变得轻松松高效。。6、厅房空空间系统统设计充分分考虑电电视柜、、预埋音响响线、留足插插座、设设置调光光开关、、无线上上网、电电话和网网络的布布线的细细节。餐厅专设设插座，轻松用用电火锅锅。7、厨房空空间系统统操作动线线布局合合理的厨厨房，不不但满足足洗、切炒炒、存的的合理流流线，存储物物品方便便，而且且油烟、、污渍容容易清洗洗，灶台前的的墙面就就是用整整块不锈锈钢板覆覆盖。设计专专用厨盆盆，满足足各式烹烹调器具具的需求求。8、家居智智能化系系统主卧间24小时报警警按钮、厨房煤煤气报警警系统、、门禁系系统等智智能化安安防系统统。家居居智能化化系统，，科技让让业主的的居住更更放心。。9、人文空空间系统统通过对人人体工程程学的研研究，进进一步将将科学的的精细化化设计进进行合理理应用，，实现系系统化的的人文关关怀。精装住宅宅产品九九大系统统流程设计设备设计空间设计材料设计设计调研专业化设计研究设计质量控制设计评判判标准人文设计计成本设计计设计统筹需重点点关注注的内内容及及细节节户型优化部品精细化风格设计设备设计成本设计部品设计施工图设计根据建建筑概概念设设计要要求和和市场场调研研，确确定进进行户户型优优化设设计的的必要要性。。根据消消费群群体和和人文文设计计理念念，确确定精精装部部品精精细化化设计计工业业体系系的技技术标标准。。根据市市场调调研和和客户户群体体的调调研报报告，，确认认整体体精装装修设设计的的风格格表现现。根据优优化设设计，，部品品精细细化设设计，，风格格定位位。进进行精精装设设备专专业的的合理理化协协调设设计。。根据精精装成成本设设计要要求，，确认认部品品工业业化选选材设设计，，规格格，模模式，，造型型，技技术应应用。。根据精精装空空间的的优化化设计计要求求，确确认部部品尺尺寸，，比例例，工工艺接接点的的创新新设计计。根据精精装项项目的的总体体设计计规划划，确确认设设计图图纸的的交接接。１、布局设设计①收纳提提案时时，必必须事事先详详细了了解客客户现现有的的行李李量、、衣物物量、、书籍籍量、、鞋及及伞等等的数数量，，再在在这基基础上上提出出本公公司的的多样样化收收纳方方式，，呈上上最适适合客客户的的收纳纳提案案。利用墙墙体收收纳，，使书书柜内内的书书籍也也能同同样整整齐的的收纳纳。更衣间间也能能把平平时必必要的的衣物物收纳在方方便拿拿取的的位置置。储藏室室也采采用多多样化化的方方式，，能方方便的的收纳纳更多多东西西。玄关处处的大大收纳纳柜，，无论论什么么时候都都能使使玄关关保持持整洁洁。１、布局设设计１、布局设设计②卫浴提提案时时，运运用特特殊施施工方方法能能提高高台面面，更更重要要的是是还可可以改改变排排水位位置。。从这这里能能看到到新生生活提提案的的产生生。●实现干干湿分分离一般情情况下下浴缸缸、洗洗面台台和便便器是是放在在一个个房间间里，，而我我们可可以将将它们们隔离离开，，分别别设计计成独独立私私密的的空间间，更更整洁洁易打打扫。。１、布局设设计④AV设备的的方案案中，，在布布局设设计阶阶段时时,设计使使用一一系列列的智智能化化产品品。既既能把把各种种配线线都事事先埋埋在墙墙壁中中,也能把把各种种影音音设备备或扬扬声器器等都都设置置在最最佳的的位置置。●在整个个卧室室设计计方案案中,也可以以把DVD播放器器设置置在床床头边边,使客户户随手手就能能操控控DVD。当然然，各各种配配线都都隐藏藏在床床边或或墙壁壁中，，保持持卧室室的整整洁。。２、风格设设计軽快ＳＯＦＦＴＨＡＲＲＤ现代简洁前卫中国古古典欧洲古古典新古典典知性重厚自然風風正当性性重視視高貴貴追求求派温馨性重視視舒适追求派派先进性性重視现代追求派派高科技技・不同的的客户户钟情情于不不同的的设计计风格格。松松下电电工涵涵盖了了丰富富多彩彩的设设计风风格：：包括括流行行的中中国古古典式式设计计风格格或传传统的的欧洲洲古典典主义义设计计风格格等，，为客客户提提供高高品质质、高高品位位的多多元化化设计计风格格。装修风风格的的关注注点其他要要求：：1、100%不接受受装修修成统统一的的标准准。2、简约约和实实用是是客户户最关关心的的两点点。3、希望望风格格纯正正，且且能和和整个个户型型和建筑筑相吻吻合。。4、多考考虑到到生活活必需需的细细节方方面。。5、希望望多几几种菜菜单式式风格格可选选择。。风格关注数量比例共20批现代420.00%时尚630.00%中式210.00%田园210.00%古典15.00%欧式420.00%实用630.00%简约420.00%奢侈0

（2）、功功能空空间与与人文文交流流的呼呼应：：空间间属性性评价价（3）、客客户与与产品品的对对应：：1、空间优优化判判断；；功能的的满足足流流线线的合合理人人文关关怀传统户户型户型型：三房两两厅两两卫建筑面面积：134.99套内面面积：：115.44得房率率：85.51走道10.31m2客厅18.55m2餐厅7.26m2厨房7.34m2主卧室14.71m2北卧室210.17m2次卧室10.66m2次卫3.55m2洗衣区2.75m2衣帽间3.65m2主卫4.87m2储藏间1.6m2南阳台4.76m2工作阳台3.36m2传统户户型优化户户型户型型：三房两两厅两两卫建筑面面积：137.84套内面面积：：122.05得房率率：88.54玄关6m2餐厅14.8m2客厅17.4m2厨房7.6m2北卧室10.4m2主卧室14.5m2次卧室10.5m2次卫3.4m2洗衣区4.4+3.4m2主卫4.5m2走道2.2m2水炉间衣帽间4.2m2阳台8.6m2对比分分析面积对对比部位传统户型（m2）优化户型（m2）公共区域玄关6客厅18.5517.4餐厅7.2614.8功能空间厨房7.347.6次卫3.553.4主卫4.874.5洗衣区2.754.4走入式衣帽间3.654.2储藏室1.6独立空间主卧室14.7114.5次卧室10.1710.5北卧室10.6610.4灰空间走道10.312.3工作阳台3.363.4南阳台4.768.6对比分分析对比分分析1.玄关系系统直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施不便维持室内的清洁分类细致，多功能组合的收纳系统独立的内外过渡空间舒适的尺度2.9m1.4m储藏，鞋帽收纳组合衣物更换及储藏室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁对比分分析2.客餐厅厅餐厅空间尺度舒适走道空间融入客餐厅，空间利用充分客餐厅共享性好餐厅空间略小走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差4.2m3.2m4.5m走道过长，空间共享性略差对比分分析3.次卫系系统3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆独立洗衣间，组合功能设置次卫布局合理，空间利用充分与其他空间关系简单，无干扰干身区功能单一次卫空间利用率低与其他空间关系干扰多2.75m2洗衣机+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣机+烫衣板+衣柜+工作阳台空间关系复杂，多重干扰洗衣晾衣空间零距离与其他空间相对独立洗衣晾衣对比分分析4.其他阳台实际可用率低次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一阳台更加舒适宽敞次卧空间更加宽敞，不可利用空间少北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台走入式衣帽间增加梳妆台功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m设有观景阳台设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰例：山西康康居苑苑优化化设计计杭州-东方方郡案案例分分析2、空间精精细化化协调调对比比；细节优优化部部品协协调工工程衔衔接例：90平米三三房方方案远洋-万和城城精细细化3、优劣评评价指指标测测算（表））优（80分以上上）良（70-80分）中（65-70分）差（65分以下下）空间优优化设设计介介绍玄关的的设置置避免免了一一开门门视线线就对卫生生间门门的尴尴尬，，起到到了由由室外到室室内的的过度度.空间完完整美美观厨房调调整为为L型并将厨厨房门开开向餐厅厅，以缩缩短通往往餐厅的的距离。。也使客客厅餐厅厅更完整整舒适餐厅与客客厅相邻邻同处一一个大空空间内，既既相互独独立完整整，又空空间共享非非常开敞敞、明亮亮此处设置置端景台台有客厅厅、卧室室看去是是一个美美丽的景景观卧室宽敞敞明亮，，衣柜、、电视柜柜、写字字台一应应俱全，，中央岛岛型衣柜柜的设计计可充分分将光线线引入客客厅卫生间布布局紧凑凑合理，，空间利利用率高高，洗手手池、坐坐厕、淋淋浴使用用流程，，视觉感感受都非非常好客厅是整整个空间间最关键键的区域域是整个个家庭生生活活动动的中心心，开放放宽敞的的布局、、良好的的通风、、有效的的采光，，使客厅厅简练大大气舒适适灵活空间优化化设计介介绍玻璃门、、窗设计计，可以以将阳光光最大限限度的引引入客厅厅综合分析析岛型的衣衣柜设计计可以增增加室内内空气的的循环两侧玻璃璃的设计计使空间更更宽敞空间优化化设计介介绍空间动静静区分合合理顺畅畅卧室是整整个空间间最私密密安静的的区域，，所以将将卧室设设计在最最里侧，，生活休休闲互不不影响静区动区流线厨房与餐餐厅布局局方便顺顺畅客厅与餐餐厅空间间互增空空间，由客厅去去各区域域顺畅空间优化化设计介介绍综合分析析功能强大大的收纳纳系统玄关收纳纳卫浴收纳纳餐厅收纳纳视听收纳纳厨房收纳纳书写收纳纳衣柜收纳纳临时收纳纳巨大的容容量和细细致的功功能设计计，拥有有购置家家具无可可比拟的的先天优优势。标准模数数的板式式家具可可以根据据居住者者需求轻轻松进行行功能调调节。空间优化化设计介介绍综合分析析客厅立面面示意整面采光光玻璃可可整体移移动不但但可采光光亦能通通风岛型电视视主墙的的设计是是客厅的的中心.两侧的透透光玻璃璃是客厅厅视觉宽宽敞明亮亮卧室门厨房门第二部分分住宅精装装项目的的设计与与管理（一）：：户型优优化设计计的操作作技巧---提升精准准产品定定位的能能力（1）、空间间优化原原则、方方法及基基本结论论1、空间组组合分析析2、交通流流线分析析访客流线线家务流线线生活流线线起居流线线3、传统空空间分析析起居室客厅主卧室次次卧室公共卫生生间主卧卫生间书房厨房4、功能空空间模块分析楼梯间门门厅厅玄关过道餐餐厅生活阳台台露台洗衣间凉衣间工工人房房储藏藏空间5、部品设设计模块分析玄关柜鞋鞋帽柜柜储藏藏柜橱橱柜浴浴室柜书书柜杂杂物柜柜电视视柜餐餐边柜如何实现现住宅精精装修工工业化模块化设设计？精装工业业化模块块化设计计材料部品设备部品厨房模块卫浴模块收纳模块功能模块模块综合根据建筑筑概念设设计要求求和市场场调研，，确定进进行户型型优化设设计的必必要性。。根据消费费群体和和人文设设计理念念，确定定精装部部品精细细化设计计工业体体系的技技术标准准。根据市场场调研和和客户群群体的调调研报告告，确认认整体橱橱柜的功功能化设设计的风风格表现现。根据优化化设计，，进行精精装卫浴浴设备专专业的合合理化协协调设计计。根据精装装成本设设计要求求，确认认部品固固定家具具收纳模模块及技技术实现现与应用用。根据精装装空间的的优化设设计要求求，制定定门厅,生活阳台台,佣人房,洗衣间等等空间。。根据精装装项目的的总体设设计规划划，确认认设计图图纸的交交接。6、设备设设计分析析上下水强强弱电电空调调地暖暖水处处理智智能化报报警系系统7、人文设设计分析析光环境无无障碍碍安全全保护色色彩环境与室室内宜居居的无障障碍设计计对应精装装的部品品在所有的的房间使使用工业业化精装装部品，，向您呈呈上令人人满意的的居住空间间设计提提案。客厅卧室卫生间内装商品品整体厨房房电视机照明灯具具·开关插座座热交气调调系统卫浴商品品热水器空调设备备根据平面面图进行行照明设设计，在在测算亮度后再出三三维效果果图，进进行灯具具的专业业提案。。←测算亮度度后出具具的三维效果果图↑照明设计计方案花灯吸顶灯吊灯壁灯镜前灯筒灯・白炽灯1个回路500W，亮度可自由调调节。（合计1200W）・4种场景的的记忆功功能记下下的场景可以以通过1个按键即即可简单再现现。・可用遥控控器进行远程操操作。4个不同场场景的详细记记忆功能能，简单单按键即即可轻松松实现由多台灯灯具组合合而成的的各种照照明场景景，通过过简单的的按键操操作即可可记忆多多达4种场景。。通过场场景的切切换就能能在各个个场景间间切换。。客人来访访全部部点灯的的场景家人聊天天团圆圆的场景景消除一天天的疲劳劳休息息的场景景全家围坐坐一桌聚聚餐的的场景采用安全全性能高高的智能能化系列列开关插插座，其其使用方方便，并并对应现现代信息息化，可可形成开关插座座的最佳配置置方案。。智能遥控控开关指示灯开开关红外线感感应延时时开关调光开关关电话·通信混合合插座音响信号号插座电视、宽宽频电视视混合插插座■开关插座座方案图图世界首创创具有遥遥控和定定时功能能的高性性能开关关，让您您享受未未来新生生活1.5HP超薄式1HP超薄式1HP超薄式1.5HP超薄式6HP室外机2HP天花机空调系统统热交气调调系统设计空调调、热交交气调系系统产品品，将根根据房间间大小及及功能的的不同，，从室外外机到管管道的设设置等，，提供专专业的、、最佳的的空调、、热交气气调系统统方案。。■暗藏管道道式(零静压／低静压)室内机・马力强劲劲，机身身厚度却却只有27CM・巧妙隐身身天花内内・丝毫不影影响家居居的统一美感■暗藏管道道式（中中静压））室内机机・中静压的的暗藏管管道式・风力强劲劲，可安安装多个个送风口口・让每个角角落都能能享受到到舒适・隐藏式设设计，让让环境简简洁协调调厨房不仅仅仅是做做饭、吃吃饭、清清洁餐具具的地方方，还是是家人亲亲友们闲闲谈、聊聊天的场场所。因此，为为客人提提供整体体厨房提提案，其其实也就就是为客客人提供供一个新新生活空空间的提提案。⑧转角收纳纳⑨调味柜⑥整体式抽抽屉下柜柜⑩挂件，脱排壁板板⑤洗碗机④G水槽③电动升降降干燥上上柜①电动升降降转角上上柜②升降吊柜柜⑦坐式小车车，带垃垃圾筒式式小车⑩⑨⑧⑦⑥⑤④③②①■洗面化妆柜柜■浴缸■智能温控控清洗便便座+便器瀑布水流流自洁摇摆水流流自动除臭臭暖风干燥燥卫生生先进家电电舒适适便利利多系列洗洗面化妆妆柜、人人造大理理石台面面、龙头头、浴缸、分分体·连体便器器、智能温控控清洗便便座，可为您打打造令人人满意的的整体卫卫浴空间间。地板采用用比房门、踢踢脚线深暗的颜颜色选用深暗暗色地板板时，可可以体现现沉稳的的气氛房门、踢踢脚线与与地板颜颜色一致致颜色一致致，使空空间显得得沉稳开开阔地板采用用比房门门、踢脚脚线明亮亮的颜色色地板颜色色明亮时时，给人人轻快活活跃的感觉房门、踢踢脚线与与地板颜颜色完全全不同不同色彩彩的房门门、踢脚脚线与地地板组合合在一起，不仅仅可以体体现各自自色彩的的美，更更可以体现个性性化的空空间■整体内装装商品选选择要点点房门、移移门、壁壁橱门、、地板及及线条等等等，我我们将向向您提供供环保安安全的各各类内装装材料。。其多种不不同的色色彩及造造型，更更可演绎绎多种不不同风格格之整体体内装空空间。房门壁橱门地板①日常使用用中可自自行调整整且调整整简便的的3维调整铰铰链。①可使关门门撞击声声柔和的的消音锁。②门关闭时时的前后后晃动声声可自行调调整且调调整简便便的调整锁座座。②可吸收撞撞击的门档缓冲冲条。④细致周到到的倒角加工更安全。⑤采用不易易碎裂的的高强度度、且万一碎裂裂也不易受受伤的钢化玻璃。①无需现场油油漆的特殊PET树脂贴面。①可抑制门弯弯曲的LVL（平行合板板）构造。锁心部采用特殊加工的消音設計。。前后可调整整±２ｍｍ。前后可调整４mm左右调整螺丝前后调整螺丝上下调整螺丝普通玻璃钢化玻璃③把手采用表表面抗菌设计。在把手涂料料中加入银银系无机抗菌剂，可抑制制各种細菌的繁殖、保保持清洁卫卫生的生活活环境。②门框设计注注重耐水性，采用一侧树脂门门框。（品番：MJZA2D[E]●F）②低甲醛设计。使用国家標標準E1以内（≦1.5ml）的材料。（’04/5生産分～））LVL③15万次开关试验验合格（公司内试验）门门框左右可调整３mm上下可调整４mm２．开、关轻静静１．开、关轻便便３．舒适、安全４．耐久性性树脂门框低VOC对策，对健健康无害。①开、关轻便便、衣物取放省省心省力的的固定