资产评估收益法课件

6.3收益途径6.3收益途径16.3.1收益法的基本原理收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。

收益途径的基本含义通过估测被评估资产未来收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法的评估思路预期收益折现6.3.1收益法的基本原理26.3.2收益途径的基本前提

(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量; (3)被评估资产预期获利年限可以预测。6.3.2收益途径的基本前提33.2.3收益途径的基本程序1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

2)分析测算被评估对象未来预期收益; 3)确定折现率或资本化率；

4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5)分析确定评估结果。3.2.3收益途径的基本程序43.2.4收益途径的基本参数1)收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 特点：其一,收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。3.2.4收益途径的基本参数52)折现率 从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。3)收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。2)折现率6（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。（2）因素分析法7P——评估值；i——年序号；Pi——未来第i年的评估值；Ri——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；ri——第i年的折现率或资本化率；t——收益年期；n——收益年期；A——年金。P——评估值；81、理论公式为房地产价格，为未来各年的纯收益，为未来各年的还原率。1、理论公式92、基本公式每年的净收益都为，还原率都为。2、基本公式10

1)纯收益不变

(1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：

P＝A/r（最简单的情况）其成立条件是：

①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 1)纯收益不变11

(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是：

①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式12例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格为多少万元？例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地13

例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为：

例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年14

(3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：

P＝A×n

其成立条件是：

①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； ③资本化率为零。 (3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式15二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第六章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞16

2)纯收益在若干年后保持不变

(1)无限年期收益。其基本公式为:

其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。 2)纯收益在若干年后保持不变17前期（设n=5）后期0123456789前期（设n=5）后期01234518

(2)有限年期收益。其计算公式为:

其成立条件是：

①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。

这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。 (2)有限年期收益。其计算公式为:1901234t678n01234t678n20例题

例：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的报酬率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300例题例：某写字楼于2001年5月30日取得50年213)纯收益按等差级数变化

(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期无限； ④r大于零。3)纯收益按等差级数变化22例题

某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。例题某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每23

(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:

其成立条件是：①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 (2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下24

(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益递减到零为止； ④r大于零。 (3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下25

(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 (4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下26

4)纯收益按等比级数变化

(1)在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期无限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。 4)纯收益按等比级数变化27

(2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期有限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。 (2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下28

(3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递减； ②纯收益逐年递减比率为s； ③收益年期无限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。 (3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下29

(4)在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递减； ②纯收益逐年递减比率为s； ③收益年期有限为n； ④r大于零； ⑤0＜s≤1。 (4)在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下30

5)已知未来若干年后资产价格的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益在第t年(含t年)前保持不变； ②预知第n年的价格为Pn； ③r大于零。 5)已知未来若干年后资产价格的条件下,有以下计算式：31

6)应用举例

[例6-8]某企业尚能继续经营,3年的营业收益全部用于抵充负债,现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3年内各年预期收益的数据如表6-3: 6)应用举例32表3-3某企业未来三年的预期收益单位：万元第一年第二年第三年收益额300400200折现率6%6%6%折现系数0.94340.89000.8396收益折现值283356167.90由此可以确定其折现额为： 资产评估价值=283+356+167.9=806.9(万元)表3-3某企业未来三年的预期收益单位：万33

6)应用举例

[例6-9]被评估资产预计未来5年内收益分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年起。以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定被评估资产在永续经营下和经营50年条件下的评估价值。 6)应用举例34

1)永续经营下（1）前5年现值（2）第6年以后的收益资本化（3）评估值 1)永续经营下35

2)50年经营下（1）前5年现值（2）第6年以后的收益资本化（3）评估值 2)50年经营下36强化练习：

经测算，评估对象在未来5年内的预期收益分别为10000元、12000元、13000元、10000元、14000元。评估对象的预期收益期为无限期，假定折现率为10%。试求该资产的评估值。强化练习：37（1）

=11686（元）（2）

=116860（元）（1）38对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。对收益法的评价39

6.3收益途径6.3收益途径406.3.1收益法的基本原理收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。

收益途径的基本含义通过估测被评估资产未来收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法的评估思路预期收益折现6.3.1收益法的基本原理416.3.2收益途径的基本前提

(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量; (3)被评估资产预期获利年限可以预测。6.3.2收益途径的基本前提423.2.3收益途径的基本程序1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

2)分析测算被评估对象未来预期收益; 3)确定折现率或资本化率；

4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5)分析确定评估结果。3.2.3收益途径的基本程序433.2.4收益途径的基本参数1)收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 特点：其一,收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。3.2.4收益途径的基本参数442)折现率 从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。3)收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。2)折现率45（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。（2）因素分析法46P——评估值；i——年序号；Pi——未来第i年的评估值；Ri——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；ri——第i年的折现率或资本化率；t——收益年期；n——收益年期；A——年金。P——评估值；471、理论公式为房地产价格，为未来各年的纯收益，为未来各年的还原率。1、理论公式482、基本公式每年的净收益都为，还原率都为。2、基本公式49

1)纯收益不变

(1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：

P＝A/r（最简单的情况）其成立条件是：

①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 1)纯收益不变50

(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是：

①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式51例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格为多少万元？例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地52

例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为：

例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年53

(3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：

P＝A×n

其成立条件是：

①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； ③资本化率为零。 (3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式54二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第六章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞55

2)纯收益在若干年后保持不变

(1)无限年期收益。其基本公式为:

其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。 2)纯收益在若干年后保持不变56前期（设n=5）后期0123456789前期（设n=5）后期01234557

(2)有限年期收益。其计算公式为:

其成立条件是：

①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。

这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。 (2)有限年期收益。其计算公式为:5801234t678n01234t678n59例题

例：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的报酬率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300例题例：某写字楼于2001年5月30日取得50年603)纯收益按等差级数变化

(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期无限； ④r大于零。3)纯收益按等差级数变化61例题

某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。例题某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每62

(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:

其成立条件是：①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 (2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下63

(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益递减到零为止； ④r大于零。 (3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下64

(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 (4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下65

4)纯收益按等比级数变化

(1)在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期无限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。 4)纯收益按等比级数变化66

(2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期有限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。 (2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下67

(3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递减； ②纯收益逐年递减比率为s； ③收益年期无限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。 (3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下68

(4)在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：

其成立条件是： ①纯收益按等比级数递减； ②纯收益逐年递减比率为s； ③收益年期有限为n； ④r大于零； ⑤0＜s≤1。 (4)在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下69

5)已知未来若干年后资