营销策划-住宅区高策2014年9月西青区付村地块一级土地定位策划顾问报告

顾问工作目标：通过

和专业分析，给出目标整理地块的属性及容积率建议，并给出开发策略建议2策划顾问研究方法：本体分析市场竞争环境分析地块属性地块价值静态经济测算土地价值最大化地块的属性及容积率规划设计建议开发策略建议3报告框架CONTENTS4规划设计建议和开发策略建议CONTENTS1、区域发展现状与规划2、地块本体分析规划设计建议和开发策略建议51、区域发展现状与规划西青区域占位西青位于城市发展轴线上，与城区接壤面积最大，

进程与产业发展速度快，科教产业定位明确近郊型、文化型、科技型、工业型地区位于市区西南部，东北与红桥、

，河西、津南四区毗邻，东南与大港区相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与河北省霸州市接壤，北依子牙河与北辰区交界，是

市十一个新城中唯一紧贴中心城区发展的新城；西青区位于京滨综合发展轴、西部城镇

及中部高新技术产业发展轴的交汇点，规划为中心城区的一部分，同时将西青新城、大寺列为全市的科教和汽车产业

、电子信息产业

。67区域规划西青新城以汽车、高新技术和科教研发产业为主的现代化产业新城，以民俗文化为特色的新城、环境优美的宜居生态新城。西青未来发展主中心，承接市区人口及产业。西青新城范围

：东至外环线，南至津涞公路，西至津浦铁路，北至西青道。职能：六大职能，即“以民俗文化为特色的文化新城，宜居新城，汽车产业，高新技术产业，市的科教研发，西南部的客运交通枢纽。”西青区未来发展的主中心，承接中心城区人口疏解、产业转移的功能。。规模：到2020年，新城规划人口规模50万人，规划建设用地规模79.8平空间发展结构：以高速公路和快速路为分割和联系，呈组团式发展。南河片区1、区域发展现状与规划8交通发展与

、中心城区、机场、港区以及周边地区有十分便捷的交通联系。西青区境内现状有4条高速公路，l2

条干线公路，8条县乡公路，总长为

217.5

公里，路网密度为

0.384公里/平。区内道路

交错，贯通

各地。津浦铁路穿越西青区23公里，设有曹庄、杨柳青、周李庄

3

个车站。

地方铁路——陈塘支线、周芦铁路、李港铁路及南曹支线贯穿区境南

沪高速铁路途经西青并在张家窝镇设置高铁站。地铁2号线、3号线、及规划5号线均在区域内设置首末站，2、3号线已经开通，5号线预计2015年建成通车路网

交错，3条地铁线将大大拉近城市距离，提升区域发展速度市内六区1、区域发展现状与规划9产业规划西青区目前仍以第二产业为主，第三产业占比逐渐提升，增幅明显，区域经济结构日渐优化，经济发展处于良好轨道上西青区的第三产业主要包括房地产开发、物业管理、商品及集散市场、餐饮业等主要产业，层级不高，随着高新区研发产业发展，未来将带动三产结构性升级年份第一产业第一产业所占第二产业第二产业所占第三产业第三产业所占西青区GDP20054.82.80%123.571.77%43.725.43%20063.62.44%105.771.53%38.526.03%20073.61.96%13673.96%44.324.09%20085.72.4%17172.42%59.525.18%20095.72.26%216.172.64%74.725.1%20109.82.5%247.463.9%130.233.6%2011102%290.258%20040%201210.82%343.156%258.342%29%18%8%经济形势一扬，第二产业占比逐年缩小，第三产业发展较快30020010004007006005002006200720092010201120121010.8216.16.7247.49.8290.2343.143.7123.54.8200538.5105.73.444.31363.659.51715.7200874.7130.2200258.3西青区三大产业发展走势第一产业第二产业第三产业西青区经济结构日益优化，第三产业发展预期较好，产业层级将逐步提升1、区域发展现状与规划产业规划第三高校区：定位于产、学、研

的知识型功能区，新城的教育研发及技术转化型功能组团，规划工业大学、理工大学、师范大学、拥有大量的教育产业职工5000余人海泰产业园区（新技术和研发产业）：拥有企业数量达到2600家，产业人群在12万左右，其中

了大批的人才本科学历以上的3.98万人西青开发区：拥有企业数量达到2600家，产业人群在12万左右，其中

了大批的人才本科学历以上的3.98万人居住需求，成为未来高质

才主要科技研发和高教产业集中发展，将催生大量产业客群

和地本地块本案1、区域发展现状与规划101、区域发展现状与规划各类配套富家湾付村中学大南河小学师大第三附属小学南河

心小学师大实验霍元甲文武学校工业大学师范大学理工大学教育资源相对较丰富，尤其是高等教育，工业大学、理工大学、师范大学作为市知名大学，不断输出高端人才；中小学及较为密集，整体治学质量有限，基本能满足普通教育需求餐饮配套，与地块有一定距离，集中在姚村公寓周边，与边村光明路周边地块周边银行较少，多分布在大学城近端无大型商业中心，以分散的社区配套为主大型商贸市场较少，且距离地块较远餐饮区餐饮区近郊区域特征明显，配套不完善，档次不高，满足基本生活需求，但便利性较差，配套主要依托大学城教育资源11区域周边用地规划地块周边规划以二类居住用地为主，为规模型居住片区，具备一定的居住氛围，集

业用地距本地块较远，难以满足配套需求1、区域发展现状与规划目标地块目标地块津涞公路北侧用地规划津涞公路南侧用地规划南侧用地以居住用地和商业用地为主，其

业与本地块距离较远，难以满足本地块的配套需求北侧用地以居住用地为主，零散的社区内配套，对本地块的支持较少121、区域发展现状与规划总结1、区域占位：以教育产业为主要特征的近郊地区2、发展规划：以科教产业为主的新城概念，承接中心城区人口外溢及部分产业转移3、交通规划：与城区便捷相通，区域内地铁规划较多4、产业发展：以第二产业为主，第三产业发展较快5、周边配套：城郊特征明显，配套不完善，档次不高，便利性不足6、周边用地：以二类居住用地为主，具备居住氛围，外部商业配套难以满足地块

需求地块所属区域在城市中的占位：

教育产业的城郊居住区13CONTENTS1、区域发展现状与规划2、地块本体分析规划设计建议和开发策略建议1415地块四至及环境目标地块现状厂区现状小区现状空地津涞公路现状厂区现状小区丰产河现状周边有一

住氛围，河景资源现状不佳，东侧厂区较为杂乱，整体形象感不足，近端配套较少，自身配套有一定必要性付村路2、地块本体分析餐饮配套占地面积平米亩79466.67119.2津涞公路丰产河付村路现状厂区地块现状地块不规整，沿主干路展示面较窄，

尚未拆迁；地块属中小型规模，产品线不宜过于复杂，开发周期不宜过长2、地块本体分析16项目周边交通南河镇地铁5号线梅江会展中心快速路津涞公路海泰园区水上-奥体卫津路姚村地铁3号线西南外环地块宾水西道西南板块、外环外3KM、毗邻主干道、对

通通达性强区域发展欠佳、市场认知不强2、地块本体分析1718理工大学南河镇地铁5号线梅江会展中心外环线快速路津涞公路地块周边产业辐射海泰园区水上-奥体卫津路地铁3号线宾水西道地块海泰工业区：包括117

、马球会、高银地产商务区等；教育产业：师范大学、工业大学、理工大学三个高教学府；大学城工业大学 师范大学姚村西青开发区科技研发和高教产业集中发展，产业层级高且

力强2、地块本体分析•西青开发区：电子、装备制造、及服务外包、新型材料、生物等五大产业2、地块本体分析总结1、四至及环境：

有一

住氛围，周边现状较为杂乱，生活配套缺失2、地块现状：地块不规整，沿街面窄，尚未拆迁；地块规模较小，产品线不宜过于多元，开发周期不宜较长3、周边交通：距离城区3公里，毗邻主干道，与城区通达性较好4、产业辐射：受大学城教育辐射、海泰产业园辐射、西青开发区产业辐射地块适宜开发的物业类型：

住宅+商业配套1920区域与地块本体分析结论教育产业区内◆居住+配套商业◆中小规模项目地块初步定位CONTENTS1、土地市场分析2、商品住宅市场分析3、客户分析规划设计建议和开发策略建议212.1土地市场梳理近五年，区域内年均土地供需量在100-150万㎡之间，成交率在90%以上工业用地基本占到了土地总量的90%以上12年以来，区域内没有经营性用地供应，住宅用地极为稀缺用地性质分布土地市场供需量有限，成交率较高，工业用地为主，居住性用地极为稀少

数据统计口径：地块近端板块区域内的土地市场，包括南河板块、大寺板块、

板块2009-2013.8月区域内土地供应走势

2009-2013.8月区域内土地成交走势0年年年年13年住宅23.06.541.700商业00.810.50.30工业124.295.5119.3225.888.4万㎡250200150100500年年年年13年住宅9.96.524.100商业00.810.50.30工业115.886.4159.0194.588.4万㎡2001501005022区域分布大2.1土地市场梳理250200150100500年年年年13年南河(精武)17.016.12583.436.002.1000大寺120.278.0146142.852.4万㎡2009-2013.8月区域土地供应板块分布200150100500年年年年13年南河(精武)17.08.612.743.736.002.10.00.00大寺116.376.5180.9151.152.4万㎡

本项地出让232009-2013.8月区域土地成交板块分布大寺板块土地集中供应，南河板块占比降低，为工业用地年年年年13年工业17.016.125.83.136.0商业0.3年年年年13年工业17.08.612.743.436.0商业0.3南河板块供应用地分布南河板块成交用地分布24经营性地块列表2.1土地市场梳理居住型用地全部集中在大寺，地块近端限价房开发居多，商品房开发力度不足经营性用地全部集中在大寺，以小幅地块为主，在2012年之后没有经营性用地供应居住型用地中，近端区域多为限价房开发年份地块成交价（万元）溢价率%出让面积（㎡）FAR潜在建面（㎡）楼面地价（元/㎡）亩单价（万元/亩）地块位置用地性质竞得单位对应项目均价2009津西青倪（挂）2009-%130417≤2.02608344217562西青区大寺镇梨双公路南侧住宅远坤房地产开发有限公司远洋万和城13500津西青涞（挂）2009-085475100%999362.42398461981317外环线东侧、泰佳路南侧住宅松江松江城110002010津西青（挂）2010-0871100%80503.2257602760589西青区大寺镇津港路以东商服40年市天洲房地产投资有限公司津西青卫（挂）2010-056594000%649922.51625003655609西青区卫津南路西侧住宅市房地产发展（

）天房美域2011津西青（挂）2011-04号300300%104930≤22098601431191西青区大寺镇友谊南路东侧商服鼎德置业津西大寺（挂）2011-12763160-9%1250101.92375192659337西青区津港公路以东住宅70年天房投资限价房津西大寺（挂）2011-12855540-9%1160401.82088722659319西青区津港公路以东住宅70年天房投资限价房津西大寺（挂）2011-191号422200%715741.0-2.51789352360393西青区津港公路以东住宅市房地产有限公司限价房津西大寺（挂）2011-190号535900%1046941.0-2.02093882559341西青区津港公路以东住宅市房地产有限公司限价房252.1土地市场梳理由于地块周边近年成交居住型用地，多为限价房开发，对本地块一级开发参考价值不大，因此，需分析西青区其他板块居住用地情况26经营性地块列表2.1土地市场梳理地块名称用途占地面积建筑面积容积率起拍价,万成交价，万溢价率每亩价格（万元/亩）楼面地价（元/㎡）开发商对应项目均价2010年杨柳青津西青（挂）2010-04、05居住68851709181.03217002460013%2383469科建投资御河墅-杨柳青津西青（挂）2010-06居住1989002048671.0362670626700%2103059宝安房地产开发有限公司宝安江南城张家窝津西青（挂）2010-07号居住1987102980641.537800378000%1271268天安数码城天安数码城-2011年杨柳青津西青（挂）2011-05号住宅、商服3804564185021.11124101124100%1972686西青杨柳青森林绿野建筑工程鹭岭-2012年张家窝津西青（挂）2011-16号住宅43760656401.5%1981981国民投资社会山·如鱼张家窝津西青（挂）2012-01号住宅、商服1389722032701.539600396000%1901948一航局房地产开发有限公司-2013年张家窝津西青（拍）2013-02号城镇住宅83027913301.11910046000141%3695037保利（

）房地产开发-张家窝津西青（拍）2013-01号城镇住宅35984395831.1830019000129%3524800保利（ ）房地产开发-中北镇津西青（挂）2011-18号城镇住宅1126071238671.15415010300090%6108315金隅嘉业房地产开发-中北镇津西青（挂）2012-06号城镇住宅1651893303792.07090013400089%5414056旭辉旭辉御府热点板块张家窝、中北镇成交土地实现很高溢价水平；距南河近端-张家窝，土地价格增长较快，13年土地单价在350-370万元/亩，远端-中北镇，土地单价在540-600万元/㎡2.1土地市场梳理市场总结区域市场供需量较小（100-150万㎡），以工业用地为主（占比90%以上）南河板块市场热度不高，成交地块多为工业用地，没有住宅用地居住型用地集中在大寺区域，地块近端均为限价房开发，商品房开发不活跃：市场非热点区域、工业用地为主、居住用地稀缺、商品房开发27CONTENTS1、土地市场分析2、商品住宅市场分析3、客户分析规划设计建议和开发策略建议2892.2商品房市场板块市场格局杨柳青板块：档次：低中端客群：区域改善热度：较低特点：项目较少，缺乏竞争板块：档次：中高端客群：改善、升级、城市外溢、投资热度：较高特点：区域优势明显中北镇板块：档次：中高端并存客群：改善、城区外溢、投资热度：高特点：项目集中竞争强张家窝板块：档次：低中端客群：改善、产业人群热度：一般特点：项目极少，缺乏竞争大寺板块：档次：中高端并存客群：区域改善、城市外溢、投资热度：较高特点：

梅江-区域优势南河板块：档次：低中端客群：刚需、刚改热度：一般特点：教育资源优势22.2商品房市场板块市场格局杨柳青板块中北镇板块张家窝板块南河周边板块大寺板块7500-9000洋房8500-9000别墅12000-22000公寓120007300-8500洋房8800-9300别墅130008300-10000洋房9700-13000别墅29000公寓85007500-10000洋房7500-11000别墅：13000元10000-14000洋房10000-15000别墅200009500-10000洋房11000别墅14000环内李七庄板块仅松江城当项目洋房：11000板块存量（万㎡）12年去化量（万㎡）杨柳青

91.710.1中北镇19816.4张家窝

208.620.7大寺30.711.592.1南河周边24.4

8.6注：南河周边板块为研究本地块而划定的板块范围，包括本地块、津涞公路近外环项目及南河心的远外环项目30南河周边板块市场热度不高，市场存量较小，年去化量不高，价格梯度较大小镇西西里恒益隆庭宏城御溪园地块人和院五矿正信榕园2.2商品房市场南河周边板块市场总体概况项目名称总量（万㎡）在售产品开盘时间存量（万㎡）近外环宏城御溪园14.6：65-91㎡2010.10.7人和院6小高、多层2009.80五矿正信榕园10联排：320-360㎡叠拼：173-283㎡2011.15.5远外环小镇西西里34.9小高：87-99㎡2006.112.8恒益隆庭15多层：60-126㎡2008.65.7合计24.7在售项目较少，沿津涞公路形成近外环与远外环两个组团多数项目开盘时间早，多为小盘项目，档次不高，后市供应不足板块内小盘项目为主，缺乏精品楼盘，后市存量不足312.2商品房市场南河周边板块市场总体概况板块内供应量逐年下滑，年均成交量在8万㎡左右；供需比逐年走低，主要消化前期存量产品；市场供应疲软，成交受限，市场活跃度不高年年年年12年2013年1-7月供应量20.63.517.413.66.74.7成交量2.08.913.28.78.68.4供需比10.40.41.31.60.80.6121086420322015105025万㎡2009-2013.7年板块内供需对比走势332.2商品房市场南河周边板块市场总体概况为市场供需主力，多层、别墅市场疲软0年年年年12年2013年1-7月别墅0.63.71.51.8多层20.60.76.70.93.516.13.24.32.91052520万㎡152008-2013.7月板块内各类产品供应占比多层 别墅0.015.010.05.0年年年年12年2013年1-7月别墅1.71.90.9多层2.08.46.62.32.31.80.56.64.74.55.72008-2013.7月板块内各类产品成交占比多层 别墅=1:2:6供应：别墅：多层：

=1:4:5；成交：别墅：多层：产品目前区域主

品，成交较为旺盛洋

品早期集中入市，供应疲软，去化消化前期存量别墅产品目前仅榕园单项目供应，别墅市场去化表现为榕园单盘走势342.2商品房市场分类产品市场概况-别墅产品开盘时间产品类型户型区间（㎡）供应/去化（套）去化率13年月均去化（套）强销期月均去化（套）13年成交价套总价五矿正信榕园2011.1联排320-360114/7566%21313925445-500叠拼173-283168/9246%41214022236-397单盘供应，产品稀缺，城市型别墅，户型偏大强销期月均去化10余套，存在一定市场需求实现较高的溢价，联排总价在400万以上；叠拼总价230万以上2010年2011年2012年2013年1-7月供应量0.63.71.51.8成交量1.71.90.9供需比2.20.81.92.521.510.503.02.01.00.04.0别墅产品整体供需走势五矿正信榕园入市分类产品市场概况-市场总结-别墅产品产品供需价格近外环，城市型别墅，舒适型别墅产品联排面积为320-360㎡，叠拼面积173-283㎡供应量稀缺，目前仅五矿正信榕园为别墅项目叠拼产品市场总价合理，市场认可度较高，月均去化4套左右联排产品月均去化在2套左右，强销期月均去化10余套溢价能力较强，联排总价在400万以上；叠拼总价在230万以上：供应稀缺、城市型别墅、市场接受度较高、可实现一定溢价2.2商品房市场35分类产品市场概况-

产品产品整体供需走势2.2商品房市场年年年年13年1-7月供应量3.516.13.24.32.9成交量0.56.64.74.55.7供需比6.72.50.71.00.58.07.06.05.04.03.02.01.00.00.05.010.015.0万㎡20.011年以来的供应量极低，成交受限，市场活跃度受限宏城御溪园入市30万22万36供应-成交分析一室二室三室60-80＜7070-9090-110110-130120-140140-160㎡供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交近外环宏城御溪园280266//576570374358//324310//人和院9588333329327212121191010远外环小镇西西里529281//176/678265//////合计904635337555733353191010去化率70%100%76%67%100%95%100%2.2商品房市场分类产品市场概况-

产品60-80㎡一室、90-110㎡二室户型是当前市场的供需主力120-140㎡三室户型去化较好统计时间：为各项目自开盘至今37去化分析项目名称面积区间开盘时间去化套数（套）去化面积（㎡）去化时间月均去化套数（套）月均去化面积（㎡）近外环宏城御溪园60-1302010.534906人和院60-1502009.811310267139790远外环小镇西西里60-1102006.11691419413131092数据统计时间：12年7月-13年7月月均去化在75套/6788㎡；多项目入市时间早，近一年主力去化集中在宏城御溪园，单盘月均可达53套2.2商品房市场分类产品市场概况-

产品38价格分析项目名称面积区间外宣价13年成交均价套总价近外环宏城御溪园60-58-125人和院60-150107001013961-152远外环小镇西西里60-1108000765346-84区位对单价影响较大，近外环

在万元左右，远外环不足8000元，产品总价形成层级差，对于客户结构形成直接影响2.2商品房市场分类产品市场概况-

产品39产品供需价格以满足刚需为主

流户型60-80㎡一室、90-110㎡二室；120-140㎡三室户型去化市场接受度较高多项目入市时间较早，去化表现一般年均供应量3-4万㎡，10年宏城御溪园集中入市，供应达到峰值；成交量4-5万㎡板块供应不足，成交受限，市场活跃度受限区域月均去化在75套/6788㎡近外环价格较高，远外环价格不高，价差明显近外环项目价格在10000元/㎡左右；远外环项目不足8000元/㎡市场供应不足，刚需产品为主，价格差异明显2.2商品房市场分类产品市场概况-市场总结-

产品40分类产品市场概况-多层产品多层产品整体供需走势2.2商品房市场12.010.08.06.04.02.00.041万㎡25.020.015.010.05.00.0年年年年12年2013年1-7月供应量20.60.76.70.9成交量2.08.46.62.32.31.8供需比100.12.90.4多层供应量较少，近年成交主要去化前期供应，近三年年均去化量在2-3万㎡整体供需比1.24：142供应-成交分析数据统计时间：开盘至2013年7月90-110㎡二室户型是当前市场供需的绝对主力；70-90㎡一室/小两居、130-150㎡三室去化较好；分类产品市场概况-多层产品2.2商品房市场一室二室三室＜7070-9070-9090-110110-130130-150＜110110-130130-150150以上供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交近外环人和院//31302144101088129//远外环小镇西西里260203867824856//////4123942424恒益隆庭165139//339316901542////654112/6610//合计4253421171086085081873145974644475512084904132424去化率80%92%84%78%86%100%68%40%84%100%统计时间：为各项目自开盘至今43项目名称面积区间开盘时间去化套数（套）去化面积（㎡）去化时间月均去化套数（套）月均去化面积（㎡）近外环人和院70-1502010.1127124591310958远外环小镇西西里40-2402009.8718761135674恒益隆庭60-1502006.111910201139785数据统计时间：12年7月-13年7月去化分析多层去化速度缓慢，区域月均去化在24套/2417㎡；2.2商品房市场分类产品市场概况-多层产品44项目名称面积区间外宣价13年成交均价套总价近外环人和院70-150117001101777-165远外环小镇西西里60-2408000712543-171恒益隆庭60-48-120价格分析近外环多层产品价格较高，均价在11000元/㎡；远外环多层价格在7000-8000元/㎡；区位对价格影响较大，价差达到2000-3000元/㎡2.2商品房市场分类产品市场概况-多层产品产品供需价格以满足刚需为主

流户型在90-110㎡二室；70-90㎡小户型，以及130-150㎡三室户型去化表现良好供应量不大，集中在远外环项目成交以消化前期存量，年均去化量2-3万㎡，整体供需比1.24：1项目档次

，去化较为缓慢区域月均去化仅为24套/2417㎡近外环项目价格在11000元/㎡以上远外环项目价格在7000-8000元/㎡关不强2.2商品房市场分类产品市场概况-市场总结-多层产品452.2商品房市场市场总结南河周边板块市场热度不高，价格洼地，后市存量不大；板块内项目较少，以刚需、初级改善产品主导，缺乏精品项目产品去化最优，价格随区位不同有较大差异，近外环单价达万元左右多层产品去化速度不高，溢价能力不足，产品档次有限城市型别墅实现一定溢价，存在市场空间：市场热度不高、刚需/刚改主导、

为主力产品，多层产品溢价力低、城市型别墅存在市场需求462.2商品房市场多层市场机会判断别墅主力去化产品、刚需主导，价格受区位影响大刚需户型、档次

、去化缓慢、溢价能力低供应稀缺、城市型别墅、存在市场需求、实现一定溢价1、别墅产品供应稀缺，市场接受程度高，可实现一定的利润2、多层产品溢价能力低，去化速度慢3、

产品实现主力去化，

满足主要刚性需求机会判断47CONTENTS1、土地市场分析2、商品住宅市场分析3、客户分析规划设计建议和开发策略建议482.3客户分析整体客户概况园区西青区蓟县 宁河县

静海县

大港区

武清区

塘沽区

津南区

汉沽区

东丽区

北辰区

新产业

外地5811

1063套数1163占比23.5%区河西区和平区河东区河北区宝坻区红桥区1036

757

235

231

73

54

7420.9%

15.3%

4.7%

4.7%

1.5%

1.1%

1.5%1.2%25

35

41

20.5%

0.7%

0.8%

0.4%0.3%0.3%0.2%0.3%0.5%0.2%21.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1400120010008006004002000组板块内总体客户来源分析西青地缘性客户为主力客户来源；环线周边

、河西客户受价格挤压，外溢明显外地客户占比很高（20%），集中在远端项目，主要满足蓝印需求492.3客户分析整体客户概况25以下25-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060以上其他数量16580593458760344736025224216占比3.7%18.2%21.2%13.3%13.7%10.1%8.2%5.7%5.5%0.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%10009008007006005004003002001000组板块内客户占比分析客户 在25-35岁之间，客户年轻化，以刚需、刚改置业为主502.3客户分析分类产品客户分析-别墅客户,

49%河西,21%河东,4%和平,5%红桥,2%北辰,2%新产业园,1%河北,1%塘沽,1%宁河,1%空港,1%别墅客户占比分析西青,12%10%11%11%17%14%13%11%5%7%0%5%10%15%20%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上别墅客户

分析客户中高端改善型客户最为突出，别墅客户以市区，尤其是河西、客户占比达70%5152环城四区15%远郊区县6%滨海新区1%外地11%29%河西24%和平8%红桥河东1%

4%河北1%市内六区67%分类产品客户分析-

客户市区客户来源分析市内六区67%滨海新区1%6%外地11%西青14%北辰1%津南0%东丽0%环城四区15%环城客户来源分析远郊区县4%25%22%12%12%8%

8%4%3%1%0%10%20%30%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他客户

占比分析市区外溢客户占比最高，以河西

为主其次为西青地缘客户外地客户占据一定比例，蓝印为主导2.3客户分析532.3客户分析分类产品客户分析-

客户客户来源分析（远外环项目）河西区西青区17%区14%9%4%河东区蓟县4%

宝坻区3%和平区3%红桥区2%武清区1%

1%其他区域静海县4%外地38%4%27%28%14%10%8%5%3%2%25以下

25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上外地客户占比最高(38%)，蓝印置业需求旺盛市区外溢客户比例较高，地缘客户占比相对不高总体客户年轻化，

层次集中在25-35岁之间0%5%10%15%20%25%30%客户来源分析（远外环项目）远端项目项目名称入市时间小镇西西里2006.154区33%河西区24%西青区16%河东区3%红桥区2%河北区2%蓟县大港区1%1%

宝坻区1%其他区域4%外地6%客户来源（近外环项目）和平区7%2.3客户分析分类产品客户分析-

客户5%28%21%12%10%7%7%4%3%1%0%5%10%15%20%25%30%25以下25

30

30

35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他市区外溢客户为主，占比高达70%，其中（33%）、河西（24%）两个区域最为突出西青地缘客户占比较相对少（16%）市区刚需外溢客户为主，地缘刚改客户为辅客户 分析（近外环项目）近外环项目项目名称入市时间宏城御溪园2010远端项目：距离城区远，入市时间早，周边配套尚未完善，外地蓝印置业客户为主要客户构成近端项目：近环线，项目单价较高，与城区通达性好，市区刚需外溢客户占比很高552.3客户分析分类产品客户分析-

客户客户对比562.3客户分析分类产品客户分析-多层客户多层市区客户来源分析环城四区30%滨海新区1%远郊区县3%外省市28%14%河西11%河东6%和平4%红桥河北1%2%市内六区38%市内六区38%远郊区县3%滨海新区1%外省市28%西青区30%东丽区0%津南区0%北辰区0%环城四区30%多层环城客户来源分析2%13%22%14%16%11%8%7%6%0%25%20%15%10%5%0%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他多层客户占比分析市区外溢、地缘、及外地客户占比相对均衡蓝印需求特征明显2.3客户分析分类产品客户分析-多层客户区24%河西区21%西青区15%和平区7%河东区5%

河北区3%静海县2%宝坻区红桥区1%1%宁河县 蓟县2%

2%其他区县5%外地12%多层产品成交客户分析（近外环项目）5%12%28%21%10%7%7%4%3%1%25%20%15%10%5%0%30%多层产品成交客户分析（近外环项目）25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他以河西、

客户为主，西青地缘为辅市区价格挤压外溢，中端改善客户占比相对较高客户

集中在30-35岁近外环项目项目名称入市时间人和院2009572.3客户分析分类产品客户分析-多层客户2%13%22%14%16%11%8%7%6%0%25%20%15%10%5%0%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-6060以上其他多层客户占比分析西青地缘改善型客户占比最高市内河西、

外溢型客群为次主力客群蓝印需求较多，产业

客户也有一定占比西青区29%14%河西区11%河东区6%和平区4%红桥区1%河北区2%其他区县5%外地28%多层产品客户来源分析（远外环项目）区远外环项目项目名称入市时间小镇西西里2006.1恒益隆庭2008.6582.3客户分析分类产品客户分析-多层客户客户对比远端项目：入市较早，总价不高，满足大量地缘性改善以及外地客户蓝印置业需求近端项目：近外环区位优势，单价较高，地缘客户的

力有限，市区客户成为多层产品的主力客群59602.3客户分析区域客户总结别墅客户中，市区客户占80%，西青地缘占12%，城市型别墅改善特征明显客户，总体以市区外溢为主，地缘为辅，外地蓝印占据一定比例；近外环项目以市区外溢为主，远外环项目以蓝印客户和市区外溢为主，西青地缘客户占比均在16%左右多层客户，近外环项目的市区外溢现象显著，远外环项目地缘客户及蓝印客户占比明显：市区外溢特征十分明显，地缘客户占比稳定，蓝印客户对于总价较为敏感集中于远外环项目2.3客户分析1、以刚需刚改产品为主力，满足地缘性刚性需求，引导城市价格挤压客群，吸引蓝印客群及产业

客群2、满足城市中高端改善和地缘改善型需求机会判断客户机会判断别墅多层612.市场背景梳理土地市场处于非热点板块，工业用地供应量大，居住型用地极为稀缺，用地价格水平不高；商品房开发强度不

块内供需量不足，没有精品或是品牌项目入市在售项目，以刚需刚改产品为主，

实现主力去化；多层产品力不足，价格实现能力不强；城市型别墅较稀缺，且具备一定市场接受度河西、 客户价格挤压外溢倾向明显，地缘性客户为较为稳定，蓝印及产业

客户占一定比例作为中小体量项目，不具备改变市场现状的能力，因此以稳健

操作为根本，以刚需刚改为主导方向62市场竞争环境分析分析结论通过对现状市场环境分析，对于小体量规模地块，适宜开发的住宅产品类型：1、

别墅+2、63地块定位本体分析市场竞争环境分析地块整体定位1、别墅+

+配套商业+配套商业or

2、通过静态经济测算，分别对二种方案进行价值实现比对地块价值评估CONTENTS66规划设计建议和开发策略建议津涞公路丰产河付村路现状厂区占地面积平米亩79466.67119.2市环外二级居住用地容积率：1≤Far

≤2地块指标67210万/亩541万/亩562万/亩198万/亩364万/亩目标地块09年摘得10年摘得12年摘得13年摘得68西青区土地成交价格参考由于本地块所在南河区域近年无商住类地块，参考周边地区成交情况：2013年，中北镇成交地块土地价格为541万/亩；热点张窝区域成交地块价格为364万/亩本地块土地价格可以参考如下区间：364万/亩---541万/亩宏城御溪园本地块区位区域位置43发展前景43周边环境43交通规划43生活便利性33项目规模44商业配套33产品力景观资源34景观视野33产品品质34综合各项总分3633比准系数1.091（本项目得分÷比准项目得分）均价表现9500比准均价8950与别墅价格比对由于本地块所属近端板块内，

项目仅有宏城御溪产品可实现价园，根据价格基准比对，预判本地块格为：8950元/㎡别墅价格仅参考板块内唯一纯别墅项目五矿正信榕园，别墅价格为：13000元/㎡69综合容积率的最优选根据市场及行业经验值别墅售价13000元/㎡售价8950元/㎡别墅建安2500元/㎡建安2300元/㎡在总占地面积7.9万㎡的情况下，配比别墅与

两种产品根据市场主流别墅指标，本次测算别墅容积率取定值0.6以二级居住用地标准，结合区域地块特性，限定本地块综合容积率为1.0-2.0之间取值随着别墅与

的占地面积占比变化，

的容积率在不停变化，考虑到

的容积率高于3时，

层的建筑成本将出现大幅提升，因而

的容积率应低于370综合容积率别墅总体占地面积容积率建筑面积销售收入建安成本占地面积容积率建筑面积销售收入建安成本总收入建安成本其他成本土地价格楼面地价每亩价格毛利润毛利率2300000.6180001300023400000045000000490002.86140000895012530000003220000001487000000367000000223050000599550000379550629740000020%1.5400000.6240001300031200000060000000390002.429450089508457750002173500001157775000277350000173666250475203750300840123155500020%1600000.6360001300046800000090000000190002.26430008950384850000989000008528500001889000001279275003654525002313308%综合容积率的最优选二级开发商毛利润率依行业水平取20%，进行土地价格方案比对不同综合容积率下，同时满足

容积率不高于3的条件下，取土地价格最高的方案，得出如下列表参考区域内土地价格：364万/亩---541万/亩在毛利率20%条件下，综合容积率达到1.5、2.0时，对应的土地价格符合市场可接受范围71纯

方案下，方案比对：不同容积率下，对应不同毛利率，可实现土地价格不同：占地面积容积率建筑面积总收入建安成本其他成本土地价格楼面地价每亩价格毛利润毛利率790002.015800089501414100000363400000212115000555765000281446928282000020%790001.511850089501060575000272550000159086250416823750211135221211500020%790001.07900089507070500001817000001060575002778825001407235%72综合容积率毛利率别墅占面别墅容积率占面容积率总建面楼面地价元/平米每亩价格万元/亩土地价格万元2.020%300000.6490002.861580003795506599551.520%400000.6390002.42118500300840147520二种方案对比：别墅+容积率毛利率占面建面总建面楼面地价元/平米每亩价格万元/亩土地价格万元2.020%790001580008950197500281446955576.5可实现最高土地价值的方案：别墅+

，综合容积率2.0，土地价格最高73CONTENTS规划设计建议和开发策略建议74住宅75商业规划设计建议商业体量占总体量的5-10%；住宅容积率：2.0津涞公路商业布局：沿主路布局商业配套地块东西两侧路况较窄，不具备发展商业的条件，因而地块商业需布置于主路侧，且有一定街面展示性；76商业开发建议1、商业规划可参照规划指标，按照地块总体量的5%-10%排布在沿主路侧2、也可不做商业地块规划，由用地规范的公建配比解决个案分析五矿正信榕园项目概述：总占地：100000㎡总建面：60000㎡容积率：0.6产品规划：联排、叠拼开盘时间：2011年8月项目配套：4000㎡欧式水畔项目区位分析：位于西青区，距西南外环线1.8公里毗邻大学城，

奥城水滴大型商圈近外环，城市型别墅低密社区项目自

析：纯别墅项目，中高端定位，高品质内部环境和产品力打造，跳出区域形象区位优势，吸引市区中高端改善客户77个案分析五矿正信榕园产品面积区间，㎡单价，元/㎡总价，万元联排320-36013000-16000440-590叠拼170-28310000-16000280-450产品分析：城市型别墅定位，舒适度高，不同产品呈现不同价格梯度，总价偏高客户分析：市区中高端改善客户为主，尤其是河西、

客户占比很高地缘客户为辅，占比不高户型偏大，舒适度高，总价高，单价适中，市区客户为主力

人群联排：320㎡户型叠拼：171㎡户型78个案分析宏城御溪园项目概述：总占地：97500㎡总建面：146000㎡容