2022年1统计局房地产行业数据点评销售土地延续冷淡趋势竣工提升不改投资承压2022092215

销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压——2022年1-8月统计局房地产数据点评2022年09月22日证券研究报告行业研究销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压2022年9月22日摘要:行业专题报告销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎。1-8月商品房累计销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7月收窄0.1pct，当月销售面积9712万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8月商品房累计销售金额85870亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8月单月销售金额10107亿元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，环比回升4.3%。8月销售冷淡主要由于：1）季节性回调趋势延续：7月受到季节性因素和断供风波影响销售加速下行，8月销售整体仍延续传统淡季的行情，销售金额和销售面积环比增幅与历年8月±5%左右变动一致。2）供给端和政策端保持平稳，开发商在7-8月推盘多为续销项目，供应力度小幅收缩，政策方面也并未出现超力度放松政策。“金九”成色不足，城市分化仍明显，仅核心城市及核心区域有望迎来环比回升，我们认为城市结构性分化后续演绎更为明显，将带动企业供给端分化加强。房地产行业投资评级看好江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002投资：“保交付”加快竣工进度，投资仍持续承压。1-8月房地产开发投资累计完成额90809亿元，同比下降7.4%，8月单月投资完成额113478亿元，同比下降13.8%，跌幅扩大1.5pct，环比方面略回升1.8%。8月新开工延续今年4月以来当月同比降幅40%以上的趋势，累计新开工面积跌幅持续扩大，8月当月的新开工面积较7月小幅下降，保持在低位运行，新开工持续下行至新低水平原因主要由于：1）销售回款持续下降。2）偿债压力持续：7-8月仍陆续有房企公开市场违约，8月商票逾期的房企主体数量增加至279家，环比增加17.2%。3）拿地和新开工规模连续下降，累积效应下，后续施工投资将持续承压。8月竣工面积环比上升42.5%，同比跌幅也较7月收窄33.5pct，竣工面积环比大幅上升主要由于8月以来各地“保交楼”政策陆续出台，各地“保交楼”稳步推进，效果逐步显现。竣工进度加快带来的投资环比提升体量和可持续性都不足，行业出清仍在加速，在销售回款、债务融资恢复前，房企资金压力依然较大，拿地意愿不足，开工施工变弱，后续投资可能持续处于低位。联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度。1-8月累计土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%，8月单月土地购置面积854万平方米，同比下降56.6%，跌幅扩大9.3pct。整体来看，土地市场仍然延续低热度，主要由于当前销售预期偏弱，现金流状况“超负荷”，房企购地意愿和能力不足，保持谨慎拓展。根据中指研究院统计，截至2022年8月，2021年22城集中供地地块整体入市率32.3%，具体到城市来看入市率北京、杭州、厦门的入市率超过50%，而济南、福州、武汉等地入市率不足两成。对应2022年一二轮集中供地结果来看，入市率较高的城市在2022年的集中供地中溢价成交占比也相应较高，后续销售如果持续低迷，热度较低的城市在第三轮集中供地中仍将保持底价成交、国央企及地方城投拿地的遇冷态势。资金：到位资金跌幅收窄，多地纾困基金助力风险化解。1-8月开发到位资金100817亿元，同比下降25.0%，跌幅较上月收窄0.4pct，8月当月开发到位资金12047亿元，同比下降21.7%，跌幅较上月收窄4.1pct。预计后续资金情况仍高度依赖销售情况：1）后续销售如果企稳，定金及预收款、个人按揭贷款融资规模将有望增加。2）销售情况影响房企开工拿地意愿，目前以“保交付”为市场主基调，资金更多流向施工及竣工，销售持续低迷，房企开工拿地意愿未有明显改善，增量市场冷清，开发贷增量仍将持续减少。9月首套房贷利率4.15%，二套房贷利率4.91%，分别下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，较去年最高点分别回落159bp和108BP。核心城市政策放松仍将继续，城市分化带动房企分化加剧。9月上旬成交情况表现并不理想，主要受到疫情反复影响，整体“金九”成色不足，仅有核心城市的核心区域有望在9月旺季有回温。我们认为今年以来地产复苏最大的制约核心因素在于经济、以及疫情的反复对于经济的影响，因此城市间的结构性分化会在今年演绎的非常明显。我们预计核心城市的放松力度有望加大，核心城市特别是核心区域有望受益于后续的政策宽松，在核心城市布局占比高的房企和去年以来在核心城市保持拓展节奏、持续补货的房企有望在后续实现更优的销售增速，而布局下沉的房企则由于销售复苏慢、现金流恶化速度快叠加而较难有起色。因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露2目录1销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎..............................................................42投资：“保交付”加快竣工进度，投资仍持续承压................................................................73土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度...........................................................94资金：到位资金跌幅收窄，多地纾困基金助力风险化解......................................................11核心城市政策放松仍将继续，城市分化带动房企分化加剧.....................................................13风险因素.......................................................................................................................................13图表目录图表1：商品房累计销售面积及同比增速...............................................................................4图表2：商品房当月销售面积及同比增速...............................................................................4图表3：商品房累计销售金额及同比增速...............................................................................4图表4：商品房当月销售金额及同比增速...............................................................................4图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速........................................................................5图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速........................................................................5图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速........................................................................5图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速........................................................................5图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）............................................................5图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）..........................................................5图表11：商品住宅销售均价..................................................................................................6图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）...............................................6图表13：开发投资累计完成额及同比增速.............................................................................7图表14：开发投资当月完成额及同比增速.............................................................................7图表15：累计新开工面积及同比增速....................................................................................8图表16：当月新开工面积及同比增速....................................................................................8图表17：累计施工面积及同比增速.......................................................................................8图表18：累计竣工面积及同比增速.......................................................................................8图表19：土地成交价款累计值及同比增速.............................................................................8图表20：土地成交价款当月值及同比增速.............................................................................8图表21：土地购置面积累计值及同比增速.............................................................................9图表22：土地购置面积当月值及同比增速.............................................................................9图表23：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速.........................................9图表24：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速.........................................9图表25：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速................................10图表26：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速................................10图表27：22城集中供地入市率和溢价成交占比情况...........................................................10图表28：房地产开发到位资金累计值及同比增速................................................................11图表29：开发到位资金当月值及同比增速...........................................................................11图表30：国内贷款到位资金当月值及同比增速....................................................................11图表31：个人按揭贷款及同比增速.....................................................................................11图表32：按揭贷款放款周期（天）.....................................................................................12图表33：首套房和二套房贷利率（%）...............................................................................12请阅读最后一页免责声明及信息披露31销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎8月延续7月冷淡行情，同比跌幅收窄，环比微升。1-8月商品房累计销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7月收窄0.1pct，当月销售面积9712万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8月商品房累计销售金额85870亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8月单月销售金额10107亿元，同比下降19.9%，跌幅较上月收窄8.3pct，环比回升4.3%。1-8月住宅累计销售面积74403万平方米，同比下降26.8%，跌幅较上月收窄0.3pct，当月销售面积8316万平方米，同比下降24.5%，跌幅较上月收窄5.8pct，环比回升3.6%；1-8月住宅累计销售金额75288亿元，同比下降30.3%，跌幅较上月收窄1.1pct，当月销售金额8959亿元，同比下降20.8%，跌幅较上月收窄7.8pct。8月销售延续季节性回调趋势，供给端和政策端保持平稳。1）季节性回调趋势延续：7月受到季节性因素和断供风波影响销售加速下行，8月销售整体仍延续传统淡季的行情，销售金额和销售面积环比增幅与历年8月±5%左右变动一致，且考虑到7月受到断供等消极因素下行幅度较大，8月销售面积和金额环比分别4.9%和4.3%的增幅体现出市场仍延续冷淡行情，整体而言并未有明显改善。2）供给端和政策端保持平稳：购房需求在6月集中释放后，7-8月传统淡季叠加断供风波对购房者信心冲击，开发商在7-8月推盘多为续销项目，供应力度小幅收缩，8月政策端也仍延续首付比例下调、限购限贷松绑等放松政策，并未出现超力度放松政策，更多政策力度集中在解决“保交付”方面，稳定市场信心。图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速商品房累计销售面积（万方）累计同比增速（%）商品房当月销售面积（万方）当月同比增速（%）200000180000160000140000120000100000800006000040000200000120%30000120%100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速商品房累计销售金额（亿元）累计同比增速（%）商品房当月销售金额（亿元）当月同比增速（%）200000180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%30000160%140%120%100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露4图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速住宅累计销售面积（万方）累计同比增速（%）住宅当月销售面积（万方）当月同比增速(%)180000160000140000120000100000800006000040000200000120%25000120%100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%20000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速住宅累计销售金额（亿元）累计同比增速（%）住宅当月销售金额（亿元）当月同比增速（%）180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%25000200%150%100%50%200001500010000500000%-20%-40%-60%-50%-100%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心从区域来看，东部/中部/西部/东北地区1-8月累计销售面积35593/26279/23388/2630万平方米，同比下降25.8%/17.1%/23.2%/35.7%，8月单月销售面积4490/2586/2257/378万平方米，同比下降12.1%/22.5%/35.4%/37.4%，不同地区商品房8月单月销售面积同比跌幅均扩大，西部和东部地区同比跌幅最大；1-8月累计销售金额49111/18394/16337/2026亿元，同比下降28.9%/22.9%/28.2%/40.0%，单月销售金额6396/1827/1616/266亿元，同比下降10.0%/25.0%/38.0%/42.9%，商品房单月销售金额同比跌幅均扩大。图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）东部中部西部东北东部中部西部东北150%100%50%200%150%100%50%0%0%-50%-100%-50%-100%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心价格方面，8月当月全国商品住宅销售均价10467元/平，环比下降64元/平。8月当月70大中城新建商品住宅价格指数同比下跌2.1%，环比下跌0.3%。分城市能级来看，一线城市环比上升0.1%，二线环比下降0.2%，三线环比下降0.4%。从百城新建住宅价格指数来看，环比上涨的城市数量较上月减少23个，环比下跌的城市数量较上月增加21个，价格下行压力加大。请阅读最后一页免责声明及信息披露5图表11：商品住宅销售均价图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）累计销售均价(元)70大中城一线城市二线城市三线城市1150011000105001000095001.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%900085008000资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心“金九”成色不足，城市分化仍明显，仅核心城市及核心区域有望迎来环比回升。9月和10月是房地产市场传统旺季，历年销售金额来看9月环比增幅在20%以上，但目前从高频数据来看，9月截至19日，30大中城商品房成交面积同比下降39.19%，环比下降17.24%，旺季成色不足，其中城市间的分化也较为明显，一线城市环比实现11.06%增加，同比也转正为4.37%，而二线城市环比跌幅达32.71%，核心城市中杭州同比转正，环比下降6.4%，武汉则同比降幅过半，环比也有16%下降，其余非核心城市则降幅更大，城市之间的分化仍然持续演绎。我们认为在受到9月以来疫情影响，市场恢复持续受阻的背景下，市场整体较难实现“金九”环比旺季，仅有热度保持尚佳的城市例如北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥等核心城市和郑州、武汉、厦门、南京等城市的核心区域有望感受到旺季回暖，其余城市9月仍难有较大起色。城市结构性分化演绎明显，带动企业供给端分化强化。1）经济下行压力叠加疫情反复，城市之间销售分化趋势更加明显：8月16-24岁人口调查失业率18.7%，较去年同期上升明显，25-59岁人口调查失业率4.3%，与去年同期持平，叠加局部疫情反复，对居民的收入和预期收入可能产生了一定的消极影响，而购房加杠杆对应的长期负债则要求长期现金流稳定，在当前的经济下行和疫情反复，失业率高企的背景下，居民预期收入的下降将导致居民负债意愿下降，进而导致购房意愿下降，因此经济基本面的分化会进一步加重城市之间的房地产销售分化，具体到数据来看，今年全国1-7月累计销售回落至2017年水平，但是北京、上海仅回落至2020年水平，合肥、南京稍高于2019年水平，而重庆、天津等城市的成交规模则已经回落至2015、2016年水平，城市分化演绎明显。2）后续政策有望继续宽松，核心城市有望收益：经过本轮政策的持续放松，当前三四线城市和非核心二线城市的宽松政策放松空间已经较小，但短期内仍然难看到市场有明显的起色，而核心城市在本轮宽松中的政策力度一直比较小，当前仍然有较大的政策放松空间。而核心城市是房地产市场的基本盘，因此后续核心城市的政策有望打开，通过核心城市的企稳回升带动其他城市的复苏回暖，因此在后续的政策放松中，我们认为核心城市特别是核心区域将更为受益。请阅读最后一页免责声明及信息披露62投资：“保交付”加快竣工进度，投资仍持续承压竣工节奏加快带动投资环比回升，但同比投资跌幅仍在扩大。1-8月房地产开发投资累计完成额90809亿元，同比下降7.4%，8月单月投资完成额113478亿元，同比下降13.8%，跌幅扩大1.5pct，环比方面略回升1.8%。图表13：开发投资累计完成额及同比增速图表14：开发投资当月完成额及同比增速房地产开发投资：累计值（亿元）累计同比（%）房地产开发投资：当月值（亿元）当月同比增速（%）16000014000012000010000080000600004000020000050%2000018000160001400012000100008000600040002000050%40%30%20%10%0%40%30%20%10%0%-10%-20%-10%-20%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心施工投资方面：单月新开工与施工面积仍处于历史低位，保交楼推进下竣工跌幅收窄。1-8月商品房累计新开工面积85062万平方米，同比下跌37.2%，跌幅扩大1.2pct，当月新开工面积8995万平方米，同比下跌45.7%，跌幅扩大0.3pct，单月新开工面积是2009年10月以来的最低值。1-8月累计竣工面积36861万平方米，同比下降21.1%，跌幅较上月收窄2.2pct，8月单月竣工面积4833万平方米，同比下降2.5%，较上月跌幅大幅收窄。1-8月累计施工面积868649万平方米，同比下跌4.5%，跌幅较上月扩大0.9pct，8月当月施工面积9455万平方米，同比下跌47.8%，跌幅扩大3.5pct，单月施工面积也是2008年11月以来的同期新低。8月新开工保持低位运行，降至09年以来新低。8月新开工延续今年4月以来当月同比降幅40%以上的趋势，累计新开工面积跌幅持续扩大，8月当月的新开工面积较7月小幅下降，保持在低位运行，单月的新开工面积跌至2009年10月以来的最低点，累计新开工面积也跌至2009年水平。新开工持续下行至新低水平原因主要由于：1）销售回款持续下降：今年以来销售金额跌幅近30%，销售迟迟未企稳，叠加预售资金监管趋严，房企无法形成良性资金循环，资金面难有改善，只能通过新开工减少来降低资金流出。2）偿债压力持续：7-8月仍陆续有房企公开市场违约，8月商票逾期的房企主体数量增加至279家，环比增加17.2%，未公开市场违约的房企在偿债重压下现金支付比例增大，减少开工节约现金支出，已出险房企则无法获得新增开发贷，存量项目也无法开工。3）拿地和新开工规模连续下降，累积效应下，后续施工投资将持续承压：去年4月以来连续17个月当月新开工面积同比下降，近5月同比跌幅持续在40%以上。单月土地购置面积也在去年8月以来连续同比下降。拿地和新开工规模长期下降，会导致存量施工规模也相应下降，后续施工投资仍将持续承压。“保交楼”政策加码下竣工面积环比大幅上升。8月竣工面积环比上升42.5%，同比跌幅也较7月收窄33.5pct，竣工面积环比大幅上升主要由于8月以来各地“保交楼”政策陆续出台，各地“保交楼”稳步推进，效果逐步显现，根据8月份国民经济运行情况新闻发布会上国家统计局新闻发言人表示，1-8月施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1-7月份有所加快，我们预计后续竣工面积有望持续回升。请阅读最后一页免责声明及信息披露7图表15：累计新开工面积及同比增速图表16：当月新开工面积及同比增速累计新开工（万方）累计同比增速（%）当月新开工面积（万方）单月同比25000080%60%40%20%0%3000080%60%40%20%0%2500020000150001000050000200000150000100000500000-20%-40%-60%-20%-40%-60%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心图表17：累计施工面积及同比增速图表18：累计竣工面积及同比增速累计施工面积（万方）累计同比增速（%）累计竣工面积（万方）累计同比增速（%）120000014%12%10%8%12000050%40%30%20%10%0%100000080000060000040000020000001000008000060000400002000006%4%2%0%-10%-20%-30%-2%-4%-6%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心土地投资方面，8月土地成交价款同比跌幅加大。1-8月土地累计成交价款3819亿元，同比下降42.5%，8月当月土地成交价款900.7亿元，同比下降41.0%，跌幅扩大7.6pct，当月成交价款环比上升2.9%。8月土地购置面积和成交价款同比仍然处在深度下跌区间，土地购置面积环比持续下降，而土地成交价款环比持续提升。土地成交价款同比跌幅仍在扩大主要还是受销售回落和交楼压力等因素影响，资金压力下企业端土地投资意愿和能力都有限。图表19：土地成交价款累计值及同比增速图表20：土地成交价款当月值及同比增速土地成交价款累计值（亿元）累计同比增速（%）土地成交价款当月值（亿元）当月同比增速（%）2000018000160001400012000100008000600040002000030%4000100%20%10%0%35003000250020001500100050080%60%40%20%0%-10%-20%-30%-40%-50%-20%-40%-60%-80%0资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心行业出清仍在加速，投资可能持续低位。政府积极介入后，断供停贷情况有所缓和，竣工进度加快带动续建项目建安投资增加，整体房地产投资环比上升。但剔除保交楼带动的竣工因素来看，投资仍然处于底部区间，新开工保持低位，土地投资持续低迷，竣工进度加快带来的投资环比提升体量和可持续性都不足，同时行业出清仍在加速，在销售回款、债务融资恢复前，房企资金压力依然较大，拿地意愿不足，开工施工变弱，后续投资可能持续处于低位。请阅读最后一页免责声明及信息披露83土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度土地购置面积跌幅扩大，土地市场复苏仍待销售企稳。1-8月累计土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%，8月单月土地购置面积854万平方米，同比下降56.6%，跌幅扩大9.3pct。从百城土地成交数据来看，100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积6397万平方米，同比下跌39.8%，跌幅较7月有所收窄，主要受到集中供地周期影响。成交土地规划建筑面积3311万平方米，同比下跌1.2%，跌幅较上月收窄6.9pct，供需比1.93倍，环比提升，供应相对需求扩张，主要受到部分城市集中供地公告发布影响。一线/二线/三线城市土地供应面积分别为669/2526/3202万平方米，供应面积同比变动-59.9%/-43.2%/-29.2%。二线城市在上个月供地面积缩减后，8月明显扩大。一线/二线/三线城市成交面积分别为290/619/2402万平方米。土地市场延续低热度，9月集中供地成交有望回升。8月受到集中供地周期影响，供应面积大幅增加，供需比也回升至1.93，预计9月公告集中供地城市陆续成交后，9月土地成交数量有望回升。但整体来看，土地市场仍然延续低热度，主要由于当前销售预期偏弱，现金流状况“超负荷”，房企购地意愿和能力不足，保持谨慎拓展。图表21：土地购置面积累计值及同比增速图表22：土地购置面积当月值及同比增速土地购置面积累计值（亿元）累计同比增速（%）土地购置面积当月值（万方）当月同比增速（%）30000250002000015000100005000040%600040%30%20%10%0%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%500040003000200010000-10%-20%-30%-40%-50%-60%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心图表23：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速图表24：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积（万方）同比100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积（万方）2000018000160001400012000100008000600040002000080%60%40%20%0%12000100008000600040002000080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-20%-40%-60%-80%资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露9图表25：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速图表26：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市1600%1400%1200%1000%800%600%400%200%0%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-400%资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心2021年集中供地入市情况分化，销售持续低迷下低热度城市底价成交、国央企及地方城投拿地仍将延续。根据中指研究院统计，截至2022年8月，2021年22城集中供地地块整体入市率32.3%，具体到城市来看入市率北京、杭州、厦门的入市率超过50%，而济南、福州、武汉等地入市率不足两成。对应2022年一二轮集中供地结果来看，入市率较高的城市在2022年的集中供地中溢价成交占比也相应较高，例如北京、杭州、厦门的溢价成交占比在2022年两轮集中供地中均达到40%以上，由此可见土地市场的分化也延续了销售分化的情况，后续销售如果持续低迷，热度较低的城市在第三轮集中供地中仍将保持底价成交、国央企及地方城投拿地的遇冷态势。图表27：22城集中供地入市率和溢价成交占比情况央国企混合所有制地方国资民企22年前两轮集中供地溢价成交占比46%50%51%3%27%24%51%17%-19%13%31%12%-53%19%30%-11%83%28%10%32%城市总入市率成交宅地宗数入市率成交宅地宗数入市率成交宅地宗数入市率成交宅地宗数入市率4315153453271715163419212713272431221515146756479%73%60%50%62%78%47%60%56%47%53%43%11%38%37%50%35%14%40%40%21%3%5197580%100%100%86%100%50%--951772833813744%0%35%0%4%0%38%8%0%25%15%7%21%6%0%4%8%20%3%8%0%4%9%17494%75%51%52%54%69%50%50%27%30%32%31%30%27%28%19%28%24%24%10%4%78%60%54%50%49%48%47%44%37%36%35%33%28%26%26%25%25%24%22%21%7%北京厦门杭州天津南京重庆合肥无锡沈阳广州长沙宁波青岛郑州上海苏州成都长春武汉深圳福州济南合计744661362232223725421034436315354631028598992014449102346381100%75%25%75%100%70%100%67%50%50%100%63%0%82030281619233954013125043020%89813%69%12%35%7%34%44%资料来源：中指研究院，土地情报，信达证券研发中心。数据说明：郑州、长春和沈阳未发布二批次土地公告请阅读最后一页免责声明及信息披露104资金：到位资金跌幅收窄，多地纾困基金助力风险化解开发到位资金跌幅跌幅收窄，环比无明显改善。1-8月开发到位资金100817亿元，同比下降25.0%，跌幅较上月收窄0.4pct，8月当月开发到位资金12047亿元，同比下降21.7%，跌幅较上月收窄4.1pct。其中国内贷款1250亿元，同比下降17.6%，跌幅较上月收窄19.2pct。定金及预付款1-8月累计32719亿元，同比下降35.8%，8月当月4144亿元，同比下降26.0%，跌幅较上月收窄5.2pct，环比回升4.3%；个人按揭贷款1-8月累计16243亿元，同比下降24.4%，8月当月2074亿元，同比下降18.3%，跌幅较上月收窄4.3pct，环比回升3.1%。当月开发到位资金跌幅较上月收窄，主要由于销售环比微升带动定金及预收款环比上升，但整体来看8月到位资金环比仅微升1.0%，并未有明显改善。预计后续资金情况仍高度依赖销售情况。1）后续销售如果企稳，定金及预收款、个人按揭贷款融资规模将有望增加。2）销售情况影响房企开工拿地意愿，目前以“保交付”为市场主基调，资金更多流向施工及竣工，销售持续低迷，房企开工拿地意愿未有明显改善，增量市场冷清，开发贷增量仍将持续减少。图表28：房地产开发到位资金累计值及同比增速图表29：开发到位资金当月值及同比增速房地产开发到位资金：累计值（亿元）累计同比增速（%）房地产开发到位资金：当月值（亿元）当月同比增速（%）25000020000015000010000050000060%50%40%30%20%10%0%3500060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%300002500020000150001000050000-10%-20%-30%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心图表30：国内贷款到位资金当月值及同比增速图表31：个人按揭贷款及同比增速国内贷款当月值（亿元）当月同比增速（%）个人按揭贷款当月值（亿元）当月同比增速（%）600030%600080%20%10%0%60%40%20%0%500040003000200010000500040003000200010000-10%-20%-30%-40%-20%-40%-60%资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心5年起LPR下调带动按揭利率持续下行，较去年高点降幅已超100bp。根据贝壳研究院数据，8月百城首套房贷款利率为4.32%，环比下降3bp，二套房贷款利率5.07%，环比下降1bp，按揭放款周期与上月持平。8月22日央行下调5年期LPR15bp至4.30%后，9月首套房贷利率4.15%，二套房贷利率4.91%，分别下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，较去年最高点分别回落159bp和108BP。截止到9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。多地设立纾困基金托底楼市，助力风险化解。8月19日住建部、财政部和人民银行出台措施通过政策性银行借款方式支持已售逾期难交付住宅项目的建设；此后，请阅读最后一页免责声明及信息披露11地产纾困专项基金陆续出台，绍兴市通过“国企出资+金融机构并购贷款”方式设立房地产稳保基金，湖北省资产管理有限公司与浙商资管联合设立50亿元纾困基金；8月21日南宁筹划设立平稳地产基金，首期规模30亿元已完成缴付，郑州由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元。在“保交楼、稳民生”的任务下，各地纾困基金快速入场，体现了地方政府化解风险，解决问题项目的决心。图表32：按揭贷款放款周期（天）图表33：首套房和二套房贷利率（%）首套房贷利率（%）二套房贷利率（%）按揭贷款放款周期（天）6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%80706050403020100资料来源：贝壳研究院，信达证券研发中心资料来源：贝壳研究院，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露12核心城市政策放松仍将继续，城市分化带动房企分化加剧高频数据显示9月以来全国销售情况并不理想，主要受到北京、厦门、深圳等城市疫情反复的影响，后续考虑到前两个月的蓄客和积累，9月后续市场可能会有一定改善，但整体来看传统旺季的“金九”成色不足，可能仅有核心城市的核心区域在9月旺季销售有所回温。我们认为今年下半年地产复苏的核心制约因素可能在于疫情反复及部分城市封控所导致的经济下行压力。经济下行和疫情反复会对居民的预期收入产生一定消极影响，而购房对应的长期负债需要居民对未来收入有稳定的预期，当前经济下行压力下居民预期收入的不确定性会导致居民负债意愿下降，进而导致购房意愿不足。在此背景下，我们认为城市间基本面的差异会导致后续城市结构性分化演绎明显，后续可能只有经济基本面更好的核心城市房地产市场才能够保持相对稳定，并迎来局部复苏，而受到经济下行压力、疫情反复等因素的影响，经济基本面较弱的城市则可能由于居民购买力受损而持续下行，因此我们认为总量来看可能会继续下行。而政策端来看分化也会继续演绎，当前三四线城市和二线非热点城市的宽松政策放松力度已经较大，但短期内仍然难有明显的起色，而核心一二线城市则仍存有政策空间，而核心城市作为房地产市场的基本盘，只有核心城市企稳，才能带动其他城市回暖，因此我们预计核心城市的放松力度有望加大，核心城市特别是核心区域有希望在后续的政策放松中收益。板块方面，受到疫情反复和经济下行压力的影响，我们认为销售总量的复苏可能进展缓慢，而后续核心城市政策方面放松的可能性继续加剧城市分化，将使销售端的差异化演绎更为明显，我们认为后续在核心城市布局占比高的房企和去年以来在核心城市保持拓展节奏、持续补货的房企有望在后续实现更优的销售增速，其中部分企业并受益于政策放松，有望抓住机遇继续提升规模，而布局下沉的房企则由于销售复苏慢、现金流恶化速度快叠加而较难有起色。因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。风险因素政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露13研究团队简介江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。机构销售联系人区域姓名韩秋月陈明真阙嘉程祁丽媛陆禹舟魏冲手机邮箱全国销售总监华北区销售总监华北区销售副总监华北区销售1391102653415601850398185069604101305150493317687659919183408201551550109122513693249509185133221851371880320815800476582156183583831312261688718702173656135244849751872111835918717938223150268678721861082688515957705777152618556081333779892813530830620159