房地产物业管理概述（共32）

物业管管理概概述内容容一、物物业管管理的的产生生和发发展二、物物业管管理的的基本本概念念三、物物业装装修管管理一、物物业管管理的的产生生与发发展1、物业业管理理的起起源与与发展展2、物业业管理理在中中国的的产生生与发发展3、物业业管理理是房房地产产的延延续和和完善善4、物业业管理理企业业的资资质管管理1、物业业管理理的起起源与与发展展物业管理理是社会会经济发发到一定定水平的的必然产产物。传统意义义上的““物业管管理”起起源于19世纪60年代的英英国。奥克维娅娅-希尔女士士。雏形现代物业业管理成成形于十九世纪纪末的美美国。经济发展展，高楼楼增多．．高层建建筑物附附属设备备多，结结构复杂杂，要求求管理人人员具有有一定的的专业性性，技术术性。建筑物由由多个业业主共有有，选择择有能力力和讲究究职业道道德的管管理企业业及管理理人员成成为需要要。1908年，世界界上第一一个物业业管理组组织：芝芝加哥建建筑物管管理人员员组织成成立；推动成立立了第一一个全国国性的业业主组织织：建筑筑物业主主组织。。成形2、物业管管理在中中国的产产生与发发展萌芽时期期（19世纪中叶叶---1949年）休眠时期期（1949年---改革开放放）复苏时期期（改革革开放初初期）蓬勃发展展时期（（改革开开放后））萌芽时期期（19世纪中叶叶---1949年）19世纪中叶叶，上海海，广州州，天津津等沿海海城市逐逐步成为为我国的的经济中中心，房房地产作作为经济济发展的的基础和和动力，，得到了了有效需需求并迅迅速发展展起来。。上海外滩滩，青岛岛八大关关别墅区区等，房房地产市市场上，，出现了了代理招招租，清清洁卫生生，住宅宅维修，，服务管管理等性性质的专专业公司司．这是是我国物物业管理理的雏形形。休眠时期期（1949年＿改革革开放）新中国成成立后，，我国城城市土地地归国家家所有，，绝大部部分房产产转为公公有制，，中国的的房屋采采取的是是“行政政性”管管理模式式。所有公房房统一由由城市房房管部门门管理或或单位自自已管理理，私房房自主管管理，房房地产不不再作为为商品进进入流通通领域。。复苏时期期（改革革开放初初期）住房从福福利分配配到货币币化分配配转变。。从1981年开始，，深圳探探索出一一条经营营型综合合性物业业管理的的新路子子。1981年3月深圳市市物业管管理公司司宣告成成立，东东湖丽苑苑小区率率先实行行了物业业管理。。蓬勃发展展时期（（改革开开放后））邓小平南南巡后，，涌现了了大量的的物业管管理公司司。1993年6月28日，深圳圳市物业业管理协协会成立立，这是是深圳乃乃至中国国第一个个物业管管理行业业组织。。1994年6月18日，第一一部地方方性物业业管理法法规《深圳经济济特区住住宅区物物业管理理条例》》颁布；；《物业管管理条例例》：2003年6月月8日经经国务院院令第379号号公布，，2003年9月1日日起施行行的；二○○七七年八月月二十六六日第504号号国务院院令公布布了《国国务院关关于修改改〈物业业管理条条例〉的的决定》》，自2007年10月1日日起施行行。《国务院院关于修修改部分分行政法法规的决决定》国国务院令令第666号,已经2016年1月月13日日国务院院第119次常常务会议议通过，，现予公公布，自自公布之之日起2016年3月月1日施施行。3、物业管管理是房房地产的的延续和和完善物业管理理是房地地产市场场的一个个消费环节节，是为完完善市场场机制而而逐步建建立起来来的一种种综合性经经营服务务方式。。物业管理理既是房房地产经经营管理理的重要要组成部部分，又又是现代代化城市市管理不不可缺少少的一环环。建设部125号令《物业管理理企业资资质管理理办法》于2004年3月实施；；资质等级级：分一级、二二级、三三级等级资质质；4、物业管管理企业业的资质质管理：：二、物业业管理的的基本概概念概念一、、物业概念二、、物业管管理概念三、、业主概念四、、业主大大会概念五、、业主委委员会概念六、、业主管管理规约约概念一、、物业定义：物业是指指已经建建成并投投入使用用的各类类建筑物物和与之之相配套套的设备备、设施施及相关关场地。。特征：位置的固固定性和和地区性性形式上的的多样性性使用上的的长期性性建设周期期长、投投资量大大容易受政政策的限限制保值性和和增值性性物业的分分类：按使用功功能分为为：居住住物业、、工业物物业、商商业物业业、办公公物业、、其他物物业按产权分为：：公有产权、、私有产权、、单位产权按结构层次分分为：单层、、多层、高层层、超高层概念二、物业业管理定义：物业管理是指指业主选聘物物业管理企业业，由业主和和物业管理企企业按照物业业服务合同约约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、、管理，同时维护相相关区域内的的环境卫生和秩秩序的活动的总称称。物业管理的作作用：1、确保物业功功能的正常发发挥，并且延延长物业的使使用寿命；2、能够为业主主和用户提供供优美、舒适适、安全的环环境；3、使物业保值值、升值；4、促进政府部部分职能的转转变。物业管理的范范围1、红线以内2、分户以外公共部位物业管理的对对象对物的管理对个体人的管管理通过对物和违违规个体人的的管理，达到到为群体服务务的目的。物业管理的内内容1、对房屋及其配套套的设施设备备和相关场地地进行维修、养护、、管理。2、维护相关关区域内的环境卫生和秩秩序，包括清洁卫生生、安全防范范、装饰装修修、绿化养护护等。3、接受业主和使用人人的特别委托托，提供物业合同约定以外外的服务项目目。通常我们概括括为：房屋主主体管理、设设施设备管理理、环境卫生生管理、绿化化管理、保安安管理、消防防管理、车辆辆道路管理、、公众代办性性管理。物业管理的类类型居住物业的管管理（多层、、小高层、高高层、别墅））工业物业的管管理（生产厂厂区、储存、、物流）商业物业的管管理（百货、、超市、连锁锁店）办公物业的管管理（写字楼楼、政府办公公）其他物业的管管理（医院、、公园、地铁铁、机场、码码头）概念三、业主主业主：物业的所有权权人。非业主使用人人：是指物业的承承租人和实际际使用物业的的除业主以外外的其他人。。对于物业管理理服务公司来来讲，业主就就是物业管理理服务的对象象。定义：业主大会：一一个物业管理理区域内最高的权利机机构，它由物业管管理区域内所有业主组成成，对关系到整体业主利益益的事情进行决议，并通过选举建立业主主委员会。成立条件：物业管理区域域内，已交付的专有部分面面积超过建筑筑物总面积50%时时，或者首套住宅交付付使用满两年年的，该物业所在在地的区房地地产主管部门门会同街道办办事处、乡镇镇人民政府组组织业主成立立业主大会筹筹备组，选举举产生业主委委员会。概念四、业主主大会定义：业主委员会，，是指由物业业管理区域内内业主代表组成成，代表业主主的利益，向社会各方方反映业主意意愿和要求，，并监督物业业管理公司管管理运作的一一个民间性组组织。业主委员会由由业主大会或业业主代表大会会选举产生，每届任期2-3年，可连选连任任。业主委员员会委员由业业主担任，业业主委员会主主任、副主任任在业主委员员会委员中推推选产生。一一般说来，一一个物业管理理区域成立一一个业主委员员会，根据物物业管理区域域规模大小，，由5-15人组成。概念五、业主主委员会概念五、管理理规约定义：开发建设单位位或者业主共同制定定的规范区分所所有建筑物或或者建筑区划划内业主权利、义义务、责任的的法律文件。管理规约约有狭义和广广义之分。广广义管理规约约包括临时管管理规约和管管理规约。通通常将开发建建设单位制定定的管理规约约成为临时管管理规约。首首次业主大会会制定的业主主规约称为管管理规约，即即狭义的管理理规约。内容：第十八条管管理规约应当当对下列主要要事项作出规规定：（一）物业的的使用、维护护、管理；（二）专项维维修资金的筹筹集、管理和和使用；（三）物业共共用部分的经经营与收益分分配；（四）业主共共同利益的维维护；（五）业主共共同管理权的的行使；（六）业主应应尽的义务；；管理规约对全全体业主具有有约束力。三、物业装修修管理依据开工审批装修申请人应应带齐各种证证件（房产证证、身份证、、装修设计方方案、装修单单位资质证明明）和相关费费用（垃圾清清运费）到物物业公司办理理装修许可证证。施工检查：装饰装修许可可证及装修工工人出入证办办理后，业主主即可开工装装修，但必须须遵守《物业管理装饰饰装修协议》、《建设部110号令》，物业管理企企业对装修过过程要进行严严格的检查与与管理。骏工验收：装饰装修结束束后，由物业业管理企业按按《住宅室内装饰饰装修管理办办法》--建设部110号进行验收。。对违反《建设部110号令》及物业管理协协议的行为，，应提出书面面整改意见，，要求业主限限期整改。若若发生歧议、、无法统一意意见或业主拒拒绝整改的，，将情况上报报城市管理部部门处理。（一）装修管管理流程1、严禁改变房房屋主体结构构。2、严禁拆改承承重墙或在承承重墙上打洞洞，将窗改门门等行为。3、严禁未经原原设计单位或或具有相应资资质等级的设设计单位出示示证明的情况况下，拆改非非承重墙。4、严禁扩大承承重墙上原有有门窗的尺寸寸，拆除连接接阳台的砖混混凝土墙体。。5、严禁损坏房房屋原有的节节能设施，降降低节能效果果。6、严禁将没有有防水要求的的房间或阳台台改为卫生间间、厨房间。。7、严禁未经经电力、水力力或供暖，供供气部门的审审批私自改变变室内的各种种管路网络。。8、严禁私自自搭建建筑物物、构筑物。。9、严禁在外墙墙上随意打洞洞，应按统一一标准实行。。10、严禁将空调调外机肆意乱乱装，应按统统一标准安装装。（二）室内装装修禁止的行行为1、装修工必须须办理《装修工出入证证》，凭证出入小小区。2、装修工首次次进入小区时时，门卫要做做好装修工的的信息登记工工作。3、装修作业：：不得影响、、占用公共部部位、楼道，，不得损坏或或污染建筑物物的外墙及公公共建筑物的的内墙。4、装修人员不不准在社区内内赤膊行走、、酗酒、大声声喧哗，严禁禁随地大小便便。（三）装修管管理规定5、建筑材料必必须在规定的的时间内移至至装修户内，，不得在道路路及公共部位位搅拌泥沙，，凡因搬运材材料弄脏、损