房地产九大税种

房地产企业业涉税税税种简介龙岩房地产产开发有限限公司财财务部房地产企业业涉及的九九大税种印花税契税营业税个人所得税城镇土地使用用税耕地占用税房产税土地增值税企业所得税印花税一、纳税范围现行印花税税只对《印花税暂行行条例》列举的凭证证征收，没没有列举的的凭证不征征税。具体体征税范围围如下：1.经济合同税目税率表表中列举了了10大类合同。。它们是：：（1）购销合同。（2）加工承揽揽合同。（3）建设工程程勘察设计计合同。（4）建筑安装装工程承包包合同。（5）财产租赁赁合同。（6）货货物物运运输输合合同同。。（7）仓仓储储保保管管合合同同。。（8）借借款款合合同同。。（9）财财产产保保险险合合同同。。（10）技术术合合同同。2.产权权转转移移书书据据3.营业业账账簿簿按照照营营业业账账簿簿反反映映的的内内容容不不同同，，在在税税目目中中分分为为记记载载资资金金的的账账簿簿（（简简称称资资金金账账簿簿））和和其其他他营营业业账账簿簿两两类类，，以以便便于于分分别别采采用用按按金金额额计计税税和和按按件件计计税税两两种种计计税税方方法法。。（1）资资金金账账簿簿。。（2）其其他他营营业业账账簿簿。。二、、税税目目及及税率率序号税目范围税率纳税人1购销合同包括采购、供应、购销等合同0.3‰立合同人2加工承揽合同包括：加工、定作、修缮、测绘、印刷广告0.5‰立合同人3建筑工程勘察设计合同包括：勘察、设计合同0.5‰立合同人4建筑安装工程承包合同包括：建筑、安装合同0.3‰立合同人5财产租赁合同包括：租赁房屋、车辆、机械、设备等合同1‰立合同人6货物运输合同包括：航空、铁路、海上、联运合同0.5‰立合同人7仓储保管合同包括：仓储、保管合同1‰立合同人8财产保险合同包括：财产、责任、保证、信用等保险1‰立合同人9技术合同包括：技术开发、转让、咨询、服务等0.3‰立合同人10借款合同包括：银行及其他金融机构的借款0.05‰立合同人11产权转移书包括：财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让、商品房销售合同等0.5‰立据人12营业账簿包括：生产经营用账册资金账簿0.5‰，其他账簿5元/件立账簿人13权利、许可证照包括：营业执照、专利证、商标注册证、土地使用权证、房屋产权证等每件5元领受人三、、有有关关规规定定1、在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内书立立、领领受受条条例例所所列列举举凭凭证证的的单单位位和和个个人人，，都都是是印印花花税税的的纳纳税税义义务务人人,应当当按按照照条条例例规规定定缴缴纳纳印印花花税税。。2、应应纳纳税税凭凭证证应应当当于于书立立或者者领领受受时时贴贴花花。。3、签签订订供供货货合合同同,没有有金金额额的的，，按按照照实实际际交交易易金金额额计计算算。。4、签签订订合合同同的的双双方方都都缴缴纳纳印印花花税税。。5、如如果果没没有有签签订订合合同同，，地方方税税务务局局会视视同同签签订订了了合合同同，，按按照照实实际际交交易易金金额额计计算算印印花花税税。。四、、会会计计处处理理缴纳印印花花税税时时：：借：管管理理费费用用贷：银银行行存存款款契税一、、缴缴纳纳对对象象契税税的的征征税税对对象象是是境境内内转转移移的的土土地地、、房房屋屋权权属属。。具具体体包包括括以以下下内内容容：：⑴国有有土土地地使使用用权权的出出让让，，由由承承受受方方交交。。是指指土土地地使使用用者者向向国国家家交交付付土土地地使使用用权权出出让让费费用用，，国国家家将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者的的行行为为。。⑵土土地地使使用用权权的的转转让让，，除除了了考考虑虑土土地地增值值税税，另另由由承承受受方方交交契契税税。。是指指土土地地使使用用者者以以出出售售、、赠赠与与、、交交换换或或者者其其他他方方式式将将土土地地使使用用权权转转移移给给其其他他单单位位和和个个人人的的行行为为。。土土地地使使用用权权的的转转让让不不包包括括农农村村集集体体土土地地承承包包经经营营权权的的转转移。。⑶房房屋屋买买卖卖：：即以以货币币为媒媒介介，，出出卖卖者者向向购购买买者者过过渡渡房房产产所所有有权权的的交交易易行行为为。。以下下几几种种特特殊殊情情况况，，视视同同买买卖卖房房屋屋：：A、以以房产产抵债债或或实实物物交交换换房房屋屋，，应应由由产产权权承承受受人人，，按按房房屋屋现现值值缴缴纳纳契契税税。。B、以以房房产产作作投投资资或或股股权权转转让让，，以以自自有有房房产产作作股股投投入入本本人人独资资经经营营的企企业业，，免免纳纳契契税税。。C、房房屋屋买买卖卖：：即以以货币币为媒媒介介，，出出卖卖者者向向购购买买者者过过渡渡房房产产所所有有权权的的交交易易行行为为。。以下下几几种种特特殊殊情情况况，，视视同同买买卖卖房房屋屋：：A、以以房产产抵债债或或实实物物交交换换房房屋屋，，应应由由产产权权承承受受人人，，按按房房屋屋现现值值缴缴纳纳契契税税。。B、以以房房产产作作投投资资或或股股权权转转让让，，以以自自有有房房产产作作股股投投入入本本人人独资资经经营营的企企业业，，免免纳纳契契税税。。C、买买房房拆拆料料或或翻翻建建新新房房，，应应照照章章纳纳税税。。房屋赠赠与赠赠与方方不纳纳土地增增值税税，但承承受方方应纳纳契税税。二、纳税义义务人人契税的的纳税税义务务人是是境内内转移移土地地、房房屋权权属，，承受受的单单位和和个人人。境境内是是指中华人人民共共和国国实际税收行政管管辖范范围内内。土土地、、房屋屋权属属是指指土地地使用用权和和房屋屋所有有权。。单位位是指指企业单单位、事业单单位、国家家机关关、军军事单单位和和社会会团体体以及及其他他组织织。个个人是是指个个体经经营者者及其其他个个人，，包括括中国国公民民和外外籍人人员。。三、税率率1、接受受以土土地使使用权权等不不动产产出资资。按按照土土地使使用权权出让让、土土地使使用权权出售售、房房屋买买卖成成交价价格的的3%——5%适用税税率缴缴纳契契税；2、以自自有房房产作作股投投入本本人独独资经经营的的企业业，免免交契契税。。3、个个人购购房按按以下下税率率缴纳纳①.个人购购买90平平方米米及以以下普普通住住房，，且该该住房房属于于其家家庭唯唯一住住房的的，契契税税税率减减按1%。。②.个人人购买买90平方方米以以上普普通住住房，，且该该住房房属于于其家家庭唯唯一住住房的的，契契税税税率减减按1.5%。。③.个人人购买买经济济适用用住房房契税税税率率减按按1.5%；购购买90平平方米米及以以下的的经济济适用用住房房，且且为家家庭唯唯一住住房的的，契契税税税率减减按1%。。家庭成成员范范围包包括购购买人人、配配偶以以及未未成年年子女女。父父母与与成年年子女女共同同购房房的，，应作作为两两个家家庭购购房。。注：家家庭唯唯一住住房根根据房房管部部门出出具的的居民民家庭庭原有有住房房信息息书面面查询询结果果确定定。四、契税的的计税税依据据如何何确定定《中华人人民共共和国国契税税暂行行条例例》第四条条规定定，契契税的的计税税依据据：（一））国有土地地使用用权出出让、、土地地使用用权出出售、、房屋屋买卖卖，为为成交交价格格；（二））土地使用用权赠赠与、、房屋屋赠与与，由由征收收机关关参照照土地地使用用权出出售、、房屋屋买卖卖的市市场价价格核核定；；（三））土地使用用权交交换、、房屋屋交换换，为为所交交换的的土地地使用用权、、房屋屋的价价格的的差额额。前款成成交价价格明明显低低于市市场价价格并并且无无正当当理由由的，，或者者所交交换土土地使使用权权、房房屋的的价格格的差差额明明显不不合理理并且且无正正当理理由的的，由由征收收机关关参照照市场场价格格核定定。五、契契税的的缴纳纳时间间契税的的纳税税义务务发生生时间间，为为纳税税人签签订土土地、、房屋屋权属属转移移合同同的当当天，，或者者纳税税人取取得其其他具具有土土地、、房屋屋权属属转移移合同同性质质凭证证的当当天。。六、会会计处处理1、用用于土土地开开发：：开发发成本本———土地地开发发；2、用用于商商品房房开发发：开开发成成本———房房屋开开发；；3、自自建用用房：：无形形资产产———土地地使用用权；；4、暂暂时没没确定定使用用用途途：无无形资资产———土土地使使用权权；5、用用于赚赚取租租金：：开发发成本本———土地地开发发营业税税一、税税目及及税率率1、建建筑安安装工工程作作业3%2、转转让无无形资资产5%3、销销售不不动产产5%4、出出租不不动产产5%二、计计税依依据与与税款款计算算1、建建筑安安装工工程作作业的的营业业税计计税依依据①纳税税人将将建筑筑工程程分包包给其其他单单位的的，以以其取取得的的全部部价款款和价价外费费用扣扣除其其支付付给其其他单单位的的分包包款后后的余余额为为营业业额。。②除提提供建建筑业业劳务务的同同时销销售自自产货货物的的混合合销售售行为外，，纳税人人提供供建筑筑业劳劳务（（不含含装饰饰劳务务）的的，其其营业业额应应当包包括工工程所所用原原材料料、设设备及及其他他物资资和动动力价价款在在内，，但不不包括括建设设方提提供的的设备备价款款。③自建行为为和单位或或个人将不不动产或者者土地使用用权无偿赠赠送其他单单位或者个个人，由主主管税务机机关按照““视同销售售行为价格格的确定顺顺序”规定定的顺序核核定营业额额。④纳税人采采用清包工工形式提供供的装饰劳劳务，按照照其向客户户实际收取取的人工费费、管理费费和辅助材材料费等收收入（不含含客户自行行采购的材材料价款和和设备价款款）确认计计税营业额额。2、转让土土地使用权权的营业税税计税依据据房地产企业业转让土地地使用权营营业税的计计税依据为为房地产企企业转让土土地使用权权向对方收收取的全部部价款和价价外费用。3、销售不不动产的营营业税计税税依据纳税人的营营业额为纳纳税人销售售不动产向向对方收取取的全部价价款和价外费用用。4、出租不不动产的营营业税计税税依据纳税人的营营业额为纳纳税人出租租不动产向向对方收取取的全部价价款和价外外费用。5、其他应应税行为的的营业税计计税依据房地产企业业将不动产产或者土地地使用权无无偿赠送其其他单位或或个人按视视同销售确确认应税营营业额。三、纳税时间与与地点1、纳税时间间营业税纳税税义务发生生时间为纳纳税人提供供应税劳务务、转让无无形资产或或者销售不不动产并收收讫营业收收入款项或或者取得索索取营业收收入款项凭凭据的当天天。营业税税扣缴义务务发生时间间为纳税人人营业税纳纳税义务发发生的当天天。2、纳税地点点提供应税劳劳务——劳务发生地地主管税务务机关转让、出租租土地使用用权——土地所在地地主管税务务机关转让无形资资产——机构所在地地主管税务务机关销售、出租租不动产——不动产所在在地主管税税务机关建筑业业务务——在建筑业应应税劳务发发生地纳税税扣缴义务人人代扣建筑筑业营业税税——工程建筑业业应税劳务务所在地四、会计处处理房地产企业业应缴营业业税时：借：营业税税金及附加加贷：应交税税费——应交营业税税缴纳营业税税时：借：应交税税金——应交营业税税贷：银行存存款城市维护建建设税以营营业税为基基数按照7%（5%），教育费费附加以营营业税为基基数按照3%的税率计缴缴。注意：房地地产企业销销售不动产产向购房者者收取的定定金、违约约金、赔偿偿金、延期期付款利息息等价外费费用，均应应该按照规规定缴纳营营业税。否否则存在涉涉税风险。。个人所得税税一、纳税范范围税法规定的的个人所得得包括：1、工资薪金金所得；2、个体工商商户的生产产、经营所所得；3、对企事业业单位的的的承包经营营、承租经经营所得；；4、劳务报酬酬所得；5、稿酬所得得；6、特许权使使用费所得得；7、利息、股股息、红利利所得；8、财产租赁赁所得；9、财产转让让所得；10、偶然所得得；11、经国务院院财政部门门确定征收收的其他所所得；二、工资薪薪金所得个个人所得税税税率级数含税级距不含税级距税率速算扣除数1不超过1500元的不超过1455元的302超过1500—4500元的部分超过1455—4155元的部分101053超过4500—9000元的部分超过4155—7755元的部分205554超过9000—35000元的部分超过7755—27255元的部分2510055超过35000—55000元的部分超过27555—41255元的部分3027756超过55000—80000元的部分超过31375元—45375元的部分3555057超过80000元部分超过57505的部分4513505说明：1、本表含税税级距指以以每月收入入额减除费费用3500元后的余额额或者减除除附加减除除费用后的的余额。2、含税级距距适用于由由纳税人负负担税款的的工资、薪薪金所得；；不含税级级距适用于于由他人(单位)代付税款的的工资、薪薪金所得。。3、新个人所所得税税率率表中不含含税级距是是按以下基基本计算公公式计算所所得：本级不含税税级距的上上限额=含税级距的的上限额-（含税级距距的上限额额×本级对应税税率-速算扣除数数）三、全年一一次性奖金金的个人所所得税计算算方法国税发[2005]9号文件（《国家税务总局局关于调整个个人取得全年年一次性奖金金等计算征收收个人所得税税方法问题的的通知》）规定：纳税税人取得全年年一次性奖金金，单独作为为一个月工资资、薪金所得得计算纳税，，并按以下计计税办法,由扣缴义务人人发放时代扣扣代缴：1、先将雇员当当月内取得的的全年一次性性奖金，除以以12个月，按其商商数确定适用用税率和速算算扣除数。如如果在发放年年终一次性奖奖金的当月，，雇员当月工工资薪金所得得低于税法规规定的费用扣扣除额，应将将全年一次性性奖金减除““雇员当月工工资薪金所得得与费用扣除除额的差额””后的余额，，按上述办法法确定全年一一次性奖金的的适用税率和和速算扣除数数。2、将雇员个人人当月内取得得的全年一次次性奖金，按按本条第1项确定的适用用税率和速算算扣除数计算算征税，计算算公式如下：：A.如果雇员当月月工资薪金所所得高于（或或等于）税法法规定的费用用扣除额的，，适用公式为为：应纳税额=雇员当月取得得全年一次性性奖金×适用税率-速算扣除数B.如果雇员当月月工资薪金所所得低于税法法规定的费用用扣除额的，，适用公式为为：应纳税额=(雇员当月取得得全年一次性性奖金-雇员当月工资资薪金所得与与费用扣除额额的差额)×适用税率-速算扣除数3、案例分析案例一：方女士是一一家公司雇员员，2013年12月取得当月工工资8500元，年终奖48000元，其应缴纳纳多少个人所所得税？按照新《个人所得税法法》规定，方女士士当月工资薪薪金应缴纳个个税=（8500-3500）×20%-555=445元年终奖48000÷÷12=4000，对应税率为为10%，速算扣除数数为105年终奖应纳税税额=48000×10%-105=4695元方女士12月份共计应缴缴纳个人所得得税=445+4695=5140元。案例二：我国公民王王先生在某银银行工作，2013年12月11日取得工资收收入3000元，月底又一一次取得年终终奖金50000元，计算其12月份缴纳多少少个人所得税税？王先生月工资资收入低于3500元，可用其取取得的奖金收收入50000元补足其差额额部分500元，剩余49500元除以12个月，得出月均奖金金4125元，其对应的的税率和速算算扣除数分别别为10%和105元。全年一次性奖奖金的应纳税税额=49500×10%-105=4845元工资薪金的应应纳税额=0元12月份应纳个人人所得税额=4845+0=4845元案例三：中国公民李李某2013年12月份工资4000元，12月取得不含税税全年一次性性奖金50000元，问李某取取得的不含税税全年一次性性奖金应缴纳纳的个人所得得税？①不含税的全全年一次性奖奖金适用的税税率和速算扣扣除数为：50000元按12个月分摊后得得出每月奖金金为4166.66元，对应的税税率和速算扣扣除数分别为为20%和555元。②含税的全年年一次性奖金金收入=（50000-555）÷（1-20%）=61806.25元③含税的全年一一次性奖金适适用的税率和和速算扣除数数为：61806.25元按12个月分摊后每每个月收入为为5150.52元，对应的税税率和速算扣扣除数仍然为为20%和555元。④应缴纳的个人人所得税=61806.25×20%-555=11806.29元注意事项值得注意的是是，在一个纳纳税年度内，，对每一个纳纳税人只允许许按上述方法法计算一次全全年一次性奖奖金。员工取取得的除全年年一次性奖金金以外的其他他名目的奖金金，如半年奖奖、季度奖、、加班奖、现现金奖、出勤勤奖等，一律律与当月工资资、薪金收入入合并缴纳个个人所得税。。四、会计处理理代扣员工个人人所得税：借：应付职工工薪酬贷：应交税费费——应交个人所得得税缴纳个人所得得税时：借：应交税费费——应交个人所得得税贷：银行存款款城镇土地使用用税一、城镇土地地使用税的纳纳税人（一）纳税人人范围在城市、县城城、建制镇、、工矿区范围围内使用土地地的单位和个个人，为城镇镇土地使用税税的纳税人。。（二）纳税人人分类城镇土地使用用税的纳税人人通常包括以以下几类：1、拥有土地使使用权的单位位和个人；2、拥有土地使使用权的单位位和个人不在在土地所在地地的，其土地地的实际使用用人和代管人人为纳税人；；3、土地使用权权未确定或权权属纠纷未解解决的，其实实际使用人为为纳税人；4、土地使用权权共有的，共共有各方都是是纳税人，由由共有各方使使用土地面积积占总面积的的比例，分别别计算缴纳土土地使用税。。二、城镇土地地使用税税率率级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万以上1.5—30中等城市20—50万1.2—24小城市20万以下0.9—18县城、建制镇、工矿区0.6—12三、城镇土地地使用税的纳纳税时间情况纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付使用之次月起购置存量房房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房地产交付出租、出借房地产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税（新内容）新征用的非耕地批准征用次月起新征用的耕地批准使用之日起满一年时纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末（即次月免除纳税义务）四、城镇土地地使用税的纳纳税期限城镇土地使用用税实行按年年计算、分期期缴纳的方法法，具体纳税税期限由省、、自治区、直直辖市人民政政府确定。五、会计处理理房地产企业缴缴纳城镇土地地使用税时：：借：管理费用用——城镇土地使用用税贷：银行存款款耕地占用税一、耕地占用用税纳税人1、纳税人：是是占用耕地建建房或从事非非农业建设的的单位和个人人。2、征税范围：：包括纳税人人为建房或从从事其他非农农业建设而占占用的国家所所有和集体所所有的耕地。。二、应纳税额额的计算1、计税依据：：以纳税人占占用耕地的面面积为计税依依据，以每平平方米为计量量单位。2、耕地占用税税在税率设计计上采用了地地区差别定额额税率，税率率具体规定如如下：各省、自治区区、直辖市耕耕地占用税平平均税额地区每平方米平均税额（元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.50广西、海南、贵州、云南、陕西20山西、吉林、黑龙江17.50内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.503、税额计算应纳税额=实际占用耕地地面积（平方方米）×适用定额税率率三、会计处理理1、用于土地开开发：开发成成本——土地开发2、用于商品房房开发：开发发成本——房屋开发3、用于自建房：无形形资产——土地使用权4、暂时没确定定使用用途：：无形资产——土地使用权5、用于赚取租租金：开发成成本——土地开发房产税一、房产税纳纳税人1、产权属于国国家所有的，，由经营管理理单位纳税；；属于集体、、个人所有的的，由集体或或个人纳税；；2、产权出典的的，由承典人人纳税；3、产权权所有有人、、承典典人不不在房房屋所所在地地的，，由房房产代代管人人或者者使用用人纳纳税；；4、产权权未确确定及及租典典纠纷纷未解解决的的，亦亦由房房产代代管人人或者者使用用人纳纳税；；5、无租租使用用其他他房产产的问问题：：纳税税单位位和个个人无无租使使用房房产管管理部部门、、免税税单位位及纳纳税单单位的的房产产，应应由使使用人人代为为缴纳纳房产产税。。二、征征税对对象房产税税的征征税对对象是是房产产。房地产产开发发企业业建造造的商商品房房，在在出售售前，，不征征收房房产税税；但但对出出售前前房地地产开开发企企业已已使用用或出出租、、出借借的商商品房房应按按规定定征收收房产产税。。三、征税税范围房产税的的征税范范围为城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区。房产产税的征征税范围围不包括括农村。。四、计税税依据（一）从从价计征征1、按照房房屋原价价征收房房产税2、房产原原值界定定3、改建支出出不构成成房产原原值4、其他政政策5、房屋附附属设备备和配套套设施的的计税规规定6、居民住住宅区内内业主共共有的经经营性房房产缴纳纳房产税税（二）从从租计征征《房产税暂暂行条例例》规定，房房产出租租的，以以房产租租金收入入为房产产税的计计税依据据。四、税率率和计算算公式1、从价计计征：按按照房产产原值一一次减除除10%——30%后的余值值计征，，税率1.2%。计算公公式：应纳税额额=应税房产产原值×（1-扣除比例例）×1.2%2、从租计计征：按按照房产产出租的的租金收收入计征征，税率率为12%。从2008年3月1日起，对对个人按按市场价价格出租租的居民民住房，，不区分分用途，，按4%征收房产产税，免免征土地地使用税税。计算公式式：应纳纳税额=租金收入入×12%（或4%）五、会计计处理：：1、每月提提取承租租的房产产税时：：借：管理理费用——房产税贷：其他他应付款款——张三三2、支付房房产税时时：借：其他他应付款款——张三三贷：银行行存款（（或：现现金）土地增值值税一、土地地增值税税的纳税税人与纳纳税范围围1、纳税人人：土地地增值税税的纳税税义务人人为转让让国有土土地使用用权、地地上的建建筑物及及其附着着物（简简称转让让房地产产）并取取得收入入的单位位和个人人。2、征税范范围：土土地增值值税的征征税范围围包括：：有偿转转让国有有土地使使用权及及地上建建筑物和和其他附附着物产产权所取取得的增增值额。。①转让国国有土地地使用权权；②地上的的建筑物物及其附附着物连连同国有有土地使使用权一一并转让让。二、土地地增值税税税率土地增值值税税率率设计的的基本原原则是增增值多的的多征，，增值少少的少征征，无增增值的不不征，对对建造普普通标准准住房的的适当照照顾。土地增值值税四级级超率累累进税率率表级数增值额与扣税项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035三、土地地增值税税应税收收入的确确定1、货币收收入2、实物收收入3、其他收收入四、土地地增值税税扣除项项目的确确定（一）房房地产开开发成本本1、土地征征用及拆拆迁补偿偿费2、前期工工程费3、建筑安安装工程程费4、基础设设施建设设费5、公共配配套设施施费6、开发间间接费(二)房地产开开发费用用房地产开开发费用用是指与与房地产产开发项项目有关关的销售售费用、、管理费费用和财财务费用用。作为为土地增增值税扣扣除项目目的房地地产开发发费用，，不是按按照纳税税人房地地产开发发项目实实际发生生的费用用进行扣扣除，而而是依据据《土地增值值税暂行行条例实实施细则则》的规定标标准，按按照取得得土地使使用权所所支付的的金额和和房地产产开发成成本之和和的一定定比例扣扣除。《土地增值值税暂行行条例实实施细则则》规定：1、财务费费用中的的利息支支出，凡凡能够按按转让房房地产项项目计算算分摊并并提供金金融机构构证明的的，允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过按商业业银行同同类同期期贷款利利率计算算的金额额。具体含义义：实际支付付利息+（取得土土地使用用权所支支付的金金额+房地产开开发成本本）×5%以内2、凡不能能按转让让房地产产项目计计算分摊摊利息支支出或不不能提供供金融机机构证明明的，房房地产开开发费用用按《实施细则则》第七条（（一）、、（二））项规定定计算的的金额之之和的10%以内计算算扣除。。具体含义义：（取得得土地地使用用权所所支付付的金金额+房地产产开发发成本本）×10%以内（三））与转转让房房地产产有关关的税税金与转让让房地地产有有关的的税金金是指指在转转让房房地产产时缴缴纳的的营业业税、、城市市维护护建设设税、、印花花税、、教育育费附附加。。注意：：房地产产企业业在转转让房房地产产时缴缴纳的的印花花税因因列入入管理理费用用中，，故在在此不不允许许单独独再扣扣除。。其他他纳税税人缴缴纳的的印花花税（（按产产权转转移书书据所所载金金额的的万分分之五五贴花花）允允许在在此扣扣除。。房地产产企业业为取取得土土地使使用权权所支支付的的契税税，应应视同同“按按国家家统一一规定定交纳纳的有有关费费用””，计计入““取得得土地地使用用权所所支付付的金金额””中扣扣除。。（四））财政政部规规定的的其他他扣除除项目目对从事事房地地产开开发的的纳税税人可可按《土地增增值税税暂行行条例例实施施细则则》第七条条（一一）、、（二二）项项规定定计算算的金金额之之和，，加计计20%的扣除除。【此条优优惠只只适用用于从从事房房地产产开发发的纳纳税人人】五、土土地增增值税税应纳纳税额额的计计算方方法计算公公式：：应纳税税额=∑（每级级距的的土地地增值值额×适用税税率））在实际际工作作中，，分步步计算算比较较繁琐琐，一一般采采用速速算扣扣除法法计算算。具具体公公式如如下：：1、增值值额未未超过过扣除除项目目金额额的50%土地增增值税税税额额=增值额额×30%2、增值值额超超过扣扣除项项目金金额的的50%，未超超过100%土地增增值税税税额额=增值额额×40%-扣除项项目金金额×5%3、增值值额超超过扣扣除项项目金金额的的100%，未超超过200%土地增增值税税税额额=增值额额×50%-扣除项项目金金额×15%4、增值值额超超过扣扣除项项目金金额的的200%土地增增值税税税额额=增值额额×60%-扣除项项目金金额×35%六、房房地产产开发发企业业土地地增值值税的的预征征土地增增值税税预征征规定定：纳税人人在项项目全全部竣竣工结结算前前转让让房地地产取取得的的收入入，由由于涉涉及成成本确确定或或其他他原因因而无无法据据以计计算土土地增增值税税的，，可以以预征征土地地增值值税，，待该该项目目全部部竣工工、办办理结结算后后再进进行清清算，，多退退少补补。具具体办办法由由各省省、自自治区区、直直辖市市地方方税务务局根根据当当地情情况制制定。。龙岩市市地方方税务务局对对土增增税的的预征征率规规定如如下:1、普通通住宅宅2%2、非普普通住住宅3%3、非住住宅5%七、房房地产产开发发企业业土地地增值值税的的会计计处理理1、计算算应由由当期期营业业收入入负担担的土土地增增值税税：借：营营业税税金及及附加加贷：应应交税税费—应交土土地增增值税税2、房地地产开开发企企业缴缴纳土土地增增值税税时：：借：应应交税税费—应交土土地增增值税税贷：银银行存存款八、土土地增增值税税与房房地产产销售售价格格税收收筹划划1、免税税临界界点定定价系系数1.670242、高收收益最最低定定价系系数1.82014企业所所得税税一、企企业所所得税税纳税税人1、居民民企业业：是是指依依法在在中国国境内内成立立，或或者依依照外外国（（地区区）法法律成成立但但实际际管理理机构构在中中国境境内的的企业业。2、非居居民企企业：：是指指依照照外国国（地地区））法律律成立立且实实际管管理机机构不不在中中国境境内，，但在在中国国境内内设立立机构构、场场所的的，或或者在在中国国境内内未设设立机机构、、场所所，但但有来来源于于中国国境内内所得得的企企业。。二、企企业所所得税税征税税对象象1、销售售货物物所得得2、提供供劳务务所得得3、转让让财产产所得得4、股息息、红红利等等权益益性投投资收收益5、利息息所得得6、租金金所得得7、特许许权使使用费费所得得8、接受受捐赠赠所得得9、其他他所得得三、企企业所所得税税税率率（一））基本本税率率为25%适用于于居民民企业业和在在中国国境内内设有有机构构、场场所且且所得得与机机构、、场所所有关关联的的非居居民企企业。。（二））低税税率为为20%适用于于在中中国境境内未未设立立机构构、场场所的的，或或者虽虽设立立机构构、场场所但但取得得的所所得与与其所所设机机构、、场所所没有有实际际联系系的居居民企企业。。四、成成本费费用的的扣除除政策策（一））成本本对象象的确确定原原则会计核核算中中成本本对象象的确确定原原则1、单体体开发发项目目，一一般以以每一一独立立编制制设计计概算算或施施工图图预算算所列列的单单项开开发工工程为为成本本核算算对象象。2、在同同一开开发地地点、、结构构类型型相同同、开开竣工工时间间相近近、由由同一一施工工单位位施工工或总总包的的群体体开发发项目目，可可以合合并为为一个个成本本核算算对象象。3、成片片分期期（区区）开开发的的项目目，以以各期期（区区）为为成本本核算算对象象。4、同一项目目有裙房、、公寓、写写字楼等不不同功能的的，在按期期（区）划划分成本核核算对象的的基础上，，还应按功功能划分成成本核算对对象。5、同一小区区、同一期期有高层、、多层、复复式等不同同结构的，，还应按结结构划分成成本对象。。6、根据核算算和管理需需要，对独独立的设计计概算或施施工图预算算的配套设设施，不论论其支出是是否摊入房房屋等开发发产品成本本，均应单单独作为成成本核算对对象。（二）成本本及费用的的扣除范围围1、计税成本本①土地征用用费及拆迁迁补偿费②前期工程程费③建筑安装装工程费④基础设施施建设费⑤公共配套套设施费⑥开发间接接费2、营业税金金及附加（（包括：土土地增值税税）3、期间费用用①管理费费用②营销费费用③财务费费用（三）扣除除项目的标标准在计算应纳纳税所得额额时，下列列项目可按按照实际发发生额或规规定的标准准扣除。1．工资、薪薪金支出。。2、职工福利利费支出。。不超过工工资薪金总总额14%的部分准予予扣除。3、工会经费费。不超过过工资薪金金总额2%的部分准予予扣除。4、职工教育育经费支出出。不超过过工资薪金金总额2.5%的部分准予