《房地产项目管理》第四章房地产项目风险预测和控制分析

第四章

房地产项目风险预测和控制分析

内容提要1.房地产项目风险概述2.房地产项目风险分析方法3.房地产项目风险防范与控制4.房地产项目风险预警与应急管理4.1房地产项目风险概述

4.1.1房地产项目风险内涵

1.风险：

指在某一事件在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度及可能由此带来的损失,是关于实际与预期的差别2.房地产项目风险

定义：影响某特定房地产项目的目标实现的各种不确定因素的总和理解：房地产项目风险是与人们的行为相联系的，这种行为既包括个人的行为，也包括群体或组织的行为

客观环境条件的变化是房地产项目风险的重要成因

房地产项目风险是指可能的后果与主体发生负偏离

尽管房地产项目风险强调负偏离，但实际中肯定也存在正偏离

●●●●3.房地产项目风险分类

按照风险的影响范围按照风险的控制程度按照房地产开发阶段局部风险总体风险可控风险不可控风险投资机会选择和决策阶段风险前期阶段风险建设阶段风险租售阶段风险

①投资决策阶段的风险因素分布

投资机会选择和决策风险政治风险投资环境风险土地制度风险

环境保护风险城市规划风险经济风险市场供求风险投资估算风险财务评价风险融资制度风险技术风险水文、地质勘察风险信息风险管理风险开发物业类型风险开发时机选择风险决策风险领导素质风险②前期工作阶段的风险因素分布

政治风险土地制度风险审批手续风险城市规划风险经济风险地价、征地拆迁风险开发成本确定风险利率风险融资安排风险自然风险气象变化风险气温变化风险

现场地质风险技术风险开发方案确定与选择风险建筑设计风险设备选择风险管理风险合同风险领导素质风险承包商选择风险前期阶段风险③项目建设阶段的风险因素分布

政治风险建设法规变化风险文物保护风险经济风险开发成本变化风险预售收益现金流风险金融政策变化风险利率风险融资安排风险自然风险施工现场地基条件变化风险自然灾害风险气象风险技术风险建筑材料变更风险施工技术与工艺革新风险建筑设计变更风险施工系数风险

管理风险合同风险信用风险领导素质风险工期延误风险建设阶段风险④租售阶段的风险因素分布

政治风险住房制度改革风险税收政策风险经济风险资本价值风险融资成本增加风险收益现金流风险供求不均衡风险有效需求不足风险取消抵押物赎回权风险自然风险自然灾害风险技术风险工程质量风险信息风险管理风险合同风险促销方案选择风险租售阶段风险4.1.2房地产项目风险管理系统风险管理系统：

一定组织形式的人，按照程序，利用科学的方法，采取必要的措施，实现系统目标

1.风险管理目标系统损失发生的目标节省风险管理成本减少心里恐惧满足社会和政府的要求承担社会责任损失发生后的目标维持生存稳定收入，继续成长承担社会责任2.风险管理程序系统

风险决策哪里有风险产生根源风险识别风险估计风险实施检查风险评价风险发生概率风险损失大小评价风险影响成本—收益分析检查监督执行总结经验教训风险管理计划组织实施风险管理措施方案选择4.2房地产项目风险分析方法4.2.1房地产项目风险分析内涵

房地产项目分析风险识别：对风险做出认定和识别

风险估计：指在风险识别的基础上，对风险发生的概率分布及其影响程度做出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围

风险评价：评价风险对预期目标的影响，提出应采取的相应措施，以供决策参考，风险评价是整个风险分析的目的所在

房地产项目风险分析的一般步骤及框架风险分析风险识别。开发活动涉及那些活动及活动包括哪些风险？风险产生的原因是什么？项目中哪些是主要风险？各风险之间有什么关联？风险估计。风险发生的概率是多少？风险概率分布情况如何？风险的估算。风险评价。选择最佳方案检验各种风险因素对评价指标的影响和对风险对策的建议。4.2.2房地产项目风险识别

1.风险识别概述2.风险识别流程

●含义：从系统的观点出发，横观房地产项目所涉及的各个方面，纵观房地产开发的整个过程，在以上对房地产开发风险分类的基础上，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

●风险辨识分析问题：在投入与产出过程中有哪些风险应当考虑？

引起这些风险的主要因素是什么？

这些风险的后果及其严重程度如何？

3.风险识别的关键步骤

●确认不确定性的客观存在●建立初步清单●确立各种风险事件并推测其结果●进行风险分类●建立风险目录摘要辨认所发现或推侧的因素是否存在不确定性

确认不确定性的客观存在

4.风险识别的方法

●专家调查法●筛选-检测-诊断技术

●故障树法●流程图分析法●财务报表分析法●风险调查法●保单对照法●现场观察法4.2.3房地产项目风险估计和评价方法

1.房地产项目风险估计

风险估计：

对识别出的房地产开发风险进行量化，给定某一或多个风险发生的概率概率估计的方法：主观概率估计和客观概率估计2.房地产投资风险评价风险评价：指应用各种风险分析技术，用定性方法、定量方法或二者相结合的方式估计风险的小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。

常见的风险分析方法：专家打分法、层次分析法、模糊数学法、概率分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛模拟法、CIM模型法、故障树分析法3.房地产项目风险防范与控制

⑴房地产项目风险防范的基本思路

房地产项目的整体风险存在两种情况：项目风险超过可以承受的水平范围

项目风险在可以承受的水平范围⑵房地产项目风险防范的基本方法

①风险规避●含义：指通过对风险的识别、分析与评估后，避开风险源或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略●具体措施：放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动

改变房地产开发活动的性质、区位或开发方式

②风险自留与利用

●含义：

指房地产项目参与方自己承担风险带来的损失，并做好相应的准备工作。在房地产项目的生命周期中，许多风险发生的概率很小，且造成的损失也很小，采取风险回避、分散或者转移的措施都难以发挥效果，项目参与者必须承担一定的风险才有可能获得较好的收益

③风险转移●含义：投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担

④风险监控a、评估风险控制行为产生的效果

b、及时发现和度量新的风险因素c、跟踪、评估残余风险的变化和程度

d、监控潜在风险的发展，检查项目风险发生的征兆

e、提供启动风险应变计划的时机和依据

⑶房地产项目风险控制

是建立项目风险控制体制确定要控制的具体风险事件确定和分配具体风险的控制责任确定风险的控制计划和方案实施并跟踪项目风险控制项目风险控制结束与评价识别与度量项目风险风险解除了？否项目风险控制流程图①风险损失预防

指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施

②风险抑制在风险事件发生时或发生后，采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围，使其不再蔓延或扩展的措施

③房地产企业对项目的风险控制a、投资决策阶段的风险控制b、土地获取阶段的风险控制c、项目建设阶段风险的控制d、经营管理阶段的风险控制4.房地产项目风险预警与应急管理

⑴房地产项目风险管理预警系统①风险管理预警系统涵义

②风险管理系统模型

指对于项目管理过程中有可能出现的风险，采取超前或预先防范的管理方式，一旦在监控过程中发现有发生风险的征兆，及时采取