投资性房地产核算总流程模式（PPT）

投资资性性房房地地产产1一、、投投资资性性房房地地产产概概述述（一一））投投资资性性房房地地产产的的概概念念投资资性性房房地地产产，是是指指为为赚赚取取租租金金或或资资本本增增值值，，或或两两者者兼兼有有而而持持有有的的房房地地产产。。投投资资性性房房地地产产应应当当能能够够单单独独计计量量和和出出售售。。（二二））投投资资性性房房地地产产的的范范围围2一、、投投资资性性房房地地产产概概述述（一一））投投资资性性房房地地产产的的概概念念投资资性性房房地地产产，是是指指为为赚赚取取租租金金或或资资本本增增值值，，或或两两者者兼兼有有而而持持有有的的房房地地产产。。（二二））投投资资性性房房地地产产的的范范围围(1)已出出租租的的土土地地使使用用权权和和已已出出租租的的建建筑筑物物(2)持有有并并准准备备增增值值后后转转让让的的土土地地使使用用权权(3)能够够单单独独计计量量和和出出售售的的房房地地产产(4)企业业将将建建筑筑物物出出租租，，按按租租赁赁协协议议向向承承租租人人提提供供的的相相关关辅辅助助服服务务在在整整个个协协议议中中不不重重大大的的，，应应当当将将该该建建筑筑物物确确认认为为投投资资性性房房地地产产。。3二、投资性房房地产的账户户设置为了总括地核核算和监督企企业投资性房房地产的增减减变动及结存存情况，企业业应设置“投投资性房地产产”账户。该账户核算企企业采用成本本模式计量的的投资性房地地产的成本，，以及企业采采用公允价值值模式计量的的投资性房地地产的公允价价值。4三、投资性房房地产的确认认与初始计量量（一）投资性性房地产的确确认条件1.与该投资性房房地产有关的的经济利益很很可能流入企企业；2.该投资性房地地产的成本能能够可靠地计计量。（二）投资性性房地产的初初始计量1.外购投资性房房地产的成本本，包括购买买价款、相关关税费和可直直接归属于该该资产的其他他支出。2.自行建造投资资性房地产的的成本，由建建造该项资产产达到预定可可使用状态前前所发生的必必要支出构成成。5三、投资性房房地产的确认认与初始计量量3.以其他方式取取得的投资性性房地产的成成本，按照相相关会计准则则的规定确定定。（三）投资性性房地产后续续支出的确认认与投资性房地地产有关的后后续支出，满满足上述投资资性房地产的的确认条件的的，应当计入入投资性房地地产成本；不不满足投资性性房地产确认认条件的，应应当在发生时时计入当期损损益。6三、投资性房房地产的确认认与初始计量量（四）投资性性房地产确认认和初始计量量的账务处理理1.采用成本模式式投资性房地地产确认和初初始计量的账账务处理按应计入投资资性房地产成成本的金额，，借记“投资资性房地产””，贷记“银银行存款”、、“在建工程程”等科目。。2.采用公允价值值模式投资性性房地产确认认和初始计量量的账务处理理按应计入投资资性房地产成成本的金额，，借记“投资资性房地产””，贷记“银银行存款”、、“在建工程程”等科目。。7四、投资性房房地产的后续续计量投资性房地产产的后续计量量主要有两种种模式，一种是成本模模式，另一种种是公允价值值模式。同一企业只能能采用一种模模式对所有投资性性房地产进行行后续计量。。8四、投资性房房地产的后续续计量（一）成本模模式1．采用成本模模式的范围对于不能满足足公允价值模模式前提条件件的投资性房房地产，企业业应当在资产产负债表日采采用成本模式式进行后续计计量。2．会计处理原原则在成本模式下下，建筑物和和土地使用权权应当分别按按照《企业会计准则则第4号——固定资产》和《企业会计准则则第6号——无形资产》的规定，对投投资性房地产产进行计量，，计提折旧或或摊销；存在在减值迹象的的，应当按照照《企业会计准则则第8号——资产减值》的规定进行处处理。9四、投资性房房地产的后续续计量3．具体账务处处理按期（月）对对投资性房地地产计提折旧旧或进行摊销销，借记“其其他业务成本本”科目，贷贷记“投资性性房地产累计计折旧（摊销销）”科目。。取得的租金收收入，借记““银行存款””等科目，贷贷记“其他业业务收入”科科目。投资性房地产产作为企业主主营业务的，，应通过“主主营业务收入入”和“主营营业务成本””科目核算相相关的损益。。10四、投资性房房地产的后续续计量（二）公允价价值模式1.前提条件(1)投资性房地产产所在地有活活跃的房地产产交易市场。。(2)企业能够从房房地产交易市市场上取得同同类或类似房房地产的市场场价格及其他他相关信息，，从而对投资资性房地产的的公允价值作作出合理的估估计。2.会计处理原则则采用公允价值值模式计量的的，不对投资资性房地产计计提折旧或进进行摊销，应应当以资产负负债表日投资资性房地产的的公允价值为为基础调整其其账面价值，，公允价值与与原账面价值值之间的差额额计入当期损损益。由于是是按公允价值值对其期末账账面价值进行行调整，因而而公允价值计计量模式下的的投资性房地地产不存在减减值问题。11四、投资性房房地产的后续续计量3．具体账务处处理资产负债表日日，投资性房房地产的公允允价值高于其其账面余额的的差额，借记记“投资性房房地产”（公公允价值变动动），贷记““公允价值变变动损益”科科目；公允价价值低于其账账面余额的差差额做相反的的会计分录。。取得的租金收收入，借记““银行存款””等科目，贷贷记“其他业业务收入”科科目。投资性房地产产作为企业主主营业务的，，应通过“主主营业务收入入”和“主营营业务成本””科目核算相相关的损益。。12四、投资性房房地产的后续续计量（三）投资性性房地产后续续计量模式的的变更企业对投资性性房地产的计计量模式一经经确定，不得得随意变更。。成本模式转为为公允价值模模式的，应当作为会会计政策变更更，按照《企业会计准则则第28号——会计政策、会会计估计变更更和差错更正正》处理。已采用公允价价值模式计量量的投资性房房地产，不得得从公允价值值模式转为成成本模式。13五、投资性房房地产的转换换（一）房地产产的转换形式式及转换日企业有确凿证证据表明房地地产的用途发发生改变，且且满足下列条条件之一的，应当将投资资性房地产转转换为其他资资产或者将其其他资产转换换为投资性房房地产：1.投资性房地产产开始自用2.作为存货的房房地产改为出出租3.自用土地使用用权停止自用用，用于赚取取租金或资本本增值4.自用建筑物停停止自用，改改为出租14五、投资性房房地产的转换换（二）房地产产转换的会计计处理1.成本模式下，应当将房地地产转换前的的账面价值作作为转换后的的入账价值。。具体账务处处理如下：(1)将投资性房地地产转为自用用时，应按其其在转换日的的账面余额、、累计折旧、、减值准备等等，分别转入入“固定资产产”、“累计计折旧”、““固定资产减减值准备”等等科目。(2)将作为存货的的房地产转换换为投资性房房地产的，应应按其在转换换日的账面余余额，借记本本科目，贷记记“开发产品品”等科目。。已计提跌价价准备的，还还应同时结转转跌价准备。。15五、投资性房房地产的转换换(3)将自用的建筑筑物等转换为为投资性房地地产的，应按按其在转换日日的原价、累累计折旧、减减值准备等，，分别转入““投资性房地地产”、“投投资性房地产产累计折旧””、“投资性性房地产减值值准备”科目目。16五、投资性房房地产的转换换2.公允价值模式式下(1)投资性房地产产转为自用采用公允价值值模式计量的的投资性房地地产转换为自自用房地产时时，应当以其其转换当日的的公允价值作作为自用房地地产的账面价价值，公允价价值与原账面面价值的差额额计入当期损损益。具体账务处理理：将投资性性房地产转为为自用时，应应按其在转换换日的公允价价值，借记““固定资产””等科目，按按其账面余额额，贷记“投投资性房地产产”，按其差差额，贷记或或借记“公允允价值变动损损益”科目。。17五、投资性房房地产的转换换(2)自用房地产或或存货转换为为投资性房地地产自用房地产或或存货转换为为采用公允价价值模式计量量的投资性房房地产时，投投资性房地产产按照转换当当日的公允价价值计价，转转换当日的公公允价值小于于原账面价值值的，其差额额计入当期损损益；转换当当日的公允价价值大于原账账面价值的，，其差额作为为资本公积，，计入所有者者权益。处置置该项投资性性房地产时，，原计入所有有者权益的部部分应当转入入处置当期损损益。具体账务处理理：①将作为存货的的房地产转换换为投资性房房地产的，应应按其在转换换日的公允价价值，借记““投资性房地地产（成本））”，按其账账面余额，贷贷记“开发产产品”等科目目，按其差额额，贷记“资资本公积——其他资本公积积”科目或借借记“公允价价值变动损益益”科目。已已计提跌价准准备的，还应应同时结转跌跌价准备。②将自用的建筑筑物等转换为为投资性房地地产的，按其其在转换日的的公允价值，，借记“投资资性房地产（（成本）”，，按已计提的的累计折旧等等，借记“累累计折旧”等等科目，按其其账面余额，，贷记“固定定资产”等科科目，按其差差额，贷记““资本公积——其他资本公积积”科目或借借记“公允价价值变动损益益”科目。已已计提减值准准备的，还应应同时结转减减值准备。18六、投资性房房地产的处置置（一）成本模模式处置投资性房房地产时，应应按实际收到到的金额，借借记“银行存存款”等科目目，贷记“其其他业务收入入”科目。按按该项投资性性房地产的