物业工程管理要点（共35）

物业工工程管管理物业设设备设设施管管理的的目的的及意意义目的：：保证房房屋建建筑处处于良良好的的安全全使用用状态态；保保证设设备备设设施发发挥应应有的的功能能、处处于良良好的的工作作状态态。意义：：良好的的物业业设备备管理理是物物业管管理工工作的的基础础之一一，是是维护护物业业本身身，使使之正正常发发挥使使用功功能的的保证证；是是延长长物业业使用用年限限提高高物业业使用用价值值，使使全体体产权权人共共有资资产保保值增增值的的有效效手段段可以为为业主主及使使用人人创造造优美美舒适适的环环境与与生活活条件件。能能为物物业公公司树树立良良好企企业形形象，，带来来可观观的经经济效效益从从而提提高企企业竞竞争能能力。。物业工工程管管理基基础物业设设施设设备构构成为了使使物业业设备备能够够保持持正常常的使使用功功能和和状态态，首首先需需要了了解物物业设设备的的构成成。物业中中的设设备通通常包包括：基础设设备、、生活活设备备、安全设设备三三大类类基础设设备类类供配电电设备备类1、供电电设备备系统统2、配配电设设备系系统基础设设备类类基础设设备类类供水设设备类类1、市网网供水水形式式2、二次次供水水形式式3、无负负压供供水形形式生活类类设备备构成成生活类类设备备是指指与业业主及及使用用人生生活密密切相相关，，并且且影响响业主主及使使用人人生活活环境境质量量的各各类设设备的的总和和。安全类类系统统安全类类系统统1、消防防系统统2、安防防系统统3、防雷雷系统统4、防险险照明明系统统物业工工程管管理的的核心心及要要点做好设设备资资料管管理一、设设备的的原始始档案案二、设设备卡卡及设设备台台账三、设设备技技术登登记卡卡四、设设备系系统资资料（（竣工工图、、系统统图、、设计计及施施工变变更记记录等等）物业工工程管管理的的核心心及要要点熟悉设设备运运行建立绩绩效考考核机机制设备定定期维维护保保养〈1〉〉坚持做做到““三好好、四四会、、五定定”“三好”即对设设备用好、、修好好、管管理好好；“四会”即对对设备备会使用用、会会保养养、会会检查查、会会排除除故障障；“五定”即即对对设备备进行行清洁洁保养养、检检修时时定人、、定点点、定定时定值和和定责责。物业工工程管管理的的核心心及要要点〈2〉〉注重安安全管管理、、严格格操作作规程程、规规避安安全风风险〈3〉〉结合实实际、、降低低节能能。本本着安安全、、经济济、合理、、高效效的原原则提高员员工综综合素素质〈1〉〉树立质质量服服务意意识—明白服服务行行业的的工作作特点点建立立良好的的心态态和服服务意意识〈2〉〉提高员员工业业务技技能—超越顾顾客期期望、、提供供增值值服务务工程管理制制度的建立立一、认真制定管管理制度完善管理制制度并且注注意管理的的硬件；重重视管理方方法的科学学化工程部门内内部专项管管理制度设备设施管管理制度（（根据项目目实际情况况制定可操操作性的设设备管理制制度）制定物业设设备运行方方案（制定定详细、具具体的运行行方案、操操作指引、、指导书等等）制定设备应应急处理措措施、预案案工程管理制制度的建立立二、严格实施管管理制度开展培训1、完全掌握握适用于本本岗位本部部门的制度度2、培养员工工规范化、、制度化管管理意识检查相关工工作记录定期进行监监督检查（（形成制制度化、规规范化））检查结果要要和个人绩绩效及部门门绩效进行行挂钩强化化其重要性性。为部门门进行综合合评比占有有一定比重重工程管理业业务督导关关注要点及及标准1、通用类2、各设备设设施分类关关注要点工程管理业业务督导关关注要点及及标准1、通用类设备房管理理要点设备运行管管理要点设备标识设备维护应急事件处处理设施维护工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备房管理理地面应干净净、平坦、、干燥、防防滑。墙面应平整整、整洁、、无积尘。。专用工具、、用品及器器具应在（（标识）指指定位置摆摆放整齐。。严禁堆放易易燃、易爆爆及无关物物品。室内环境温温度应控制制在40℃以下，相对对湿度80%以下。热力站、锅锅炉房室内内环境应符符合设备运运行条件要要求。工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备运行管管理规范：：关键岗位持持证上岗；；所有设备明明确设备责责任人；设备完好、、运行正常常、各类仪仪表完好、、使用正常常、检定合合格设备房配备备应急灯测测试正常、、灭火器在在有效范围围内；墙面悬挂《操作作业指指导书》、《维修作业指指导书》、及必要的的《应急处理预预案》工程管理业业务督导关关注要点及及标准设备标识要要求：设备房门上上应有“机房重地非非请勿进””标识设备房内的的开关、阀阀门等要有有明显的状状态标识。。管道要有有流向标识识；操作有有危险的设设备、部件件要有“危危险！勿操操作！”等等警示标识识。多台同型号号、设备主主／备用的的设备应进进行编号管管理并在设设备上悬挂挂编号标识识。设备房内所所有配电箱箱、柜及控控制箱、应应有显示其其名称与用用途标识，，工程管理理业务督督导关注注要点及及标准设备维护护保养基基本要求求：建立《设备（工工具）汇汇总表》和设备管管理档案案，记录录设备、、检修及及重要零零部件更更换情况况；对重要设设备、特特别是进进口设备备的易损损零部件件，项目目应建立立适当库库存量，，做好原原备件或或替代备备件的适适量储备备，确保保突发故故障的及及时处理理。各类实施施设备明明确责任任人建立各类类设备设设施的运运行档案案，记录录齐全；；对可能发发生的各各类突发发设备故故障编制制应急预预案，并并定期演演练。工程管理理业务督督导关注注要点及及标准设施管理理：维护护及时常常见常常新公共设备备设施设设专人实实施计划划性预防防性维修修保养（（PPM计划）；；定期进行行水箱清清洗、水水质检测测；对电梯系系统、防防雷系统统及仪表表检测；；建立停水水、停电电等突性性事故的的应急处处理预案案；严格按计计划对公公共设施施进行计计划性和和预防性性维修；；工程管理理业务督督导关注注要点及及标准2·各类设备备设施分分类关注注要点供配电给排水泳池设备备消防设备备电梯弱电空调房屋本体体入户维修修装修管理理工程管理理业务督督导关注注要点及及标准供配电关关注要点点：配电室入入口处应应配置不不低于50CM的防鼠板板，电缆缆进线口口应做好好封堵；；在固定位位置放置置合格有有效的绝绝缘用具具，悬挂挂与实际际情况完完全相符符的供配配电系统统图；电容补偿偿屏自动动控制器器必须始始终处于于自动状状态，电电容补偿偿柜内接接触器动动作灵敏敏，补偿偿电容壳壳体无膨膨胀，功功率因数数不小于于0.9；对于安装装于非设设备管理理人员可可能触及及位置的的配电箱箱（柜柜）必须须上锁管管理；未使用开开关或线线路有人人作业时时，应将将开关置置于“关关”位置并悬悬挂“严严禁合闸闸线路有有人工作作”的标标识工程管理理业务督督导关注注要点及及标准给排水设设备设施施关注要要点：变频供水水设备控控制多台台供水水水泵的，，水泵需需交替运运行；供水压力力波动范范围在0.03mpa范围内，，水箱（（池）加加盖上锁锁，在通通气口和和溢流口口安装防防虫网，，水箱（（池）液液位显示示正常。。供水泵、、雨水泵泵、污水水泵每年年进行绝绝缘电阻阻摇测，，阻值在在0.5兆欧以上上，根据据实际情情况决定定是否解解体检查查并记录录。公共区域域内的雨雨水、污污水管道道无堵塞塞、溢出出、沟槽槽每半年年检查疏疏通1次。雨水水、污水水井每半半年检查查、清掏掏1次。化粪粪池每年年清掏1次，每季季度检查查1次，防止止外溢。。检查、、疏通工工作留存存清洗记记录，有有异常堵堵塞物的的，需要要拍照存存档。工程管理理业务督督导关注注要点及及标准消防设备备设施关关注要点点消防系统统无泄漏漏，外观观完整。。消防烟烟感、温温感传感感器定期期检查并并记录。。消防系统统应保证证最不利利点消火火栓静水水压力，，当建筑筑高度不不超过100米时，高高层建筑筑最不利利点消火火栓静水水压力不不低于0.07mpa；喷淋系系统最不不利点喷喷头的工工作压力力不低于于0.05mpa应急照明明在停电电后能够够保障使使用时间间不低于于30分钟。采用泳池池作为消消防水池池的消火火栓和喷喷淋系统统。在泳泳池清洗洗换水和和维修停停用期间间，应有有其他备备用取水水的应急急措施。。消防栓、、喷淋泵泵每月试试运行一一次，每每月手手动盘车车实验，，并对控控制部分分进行联联动测试试，保证证手自动动转换正正常；测测试消火火栓水枪枪的存实实水柱并并记录。。建立消防防紧急处处理预案案，编制制灭火作作战示意意图，消消防设备备实施清清单，每每年至少少开展1次演习并并记录。。园区消防防接合器器应标明明是供应应消火栓栓还是喷喷淋，明明确具体体的控制制区域。。工程管理理业务督督导关注注要点及及标准电梯关注注要点：：安全电梯运行行出现故故障（困困人）后后救援行行动由专专业人员员按合同同约定到到现场实实施救援援非专业业人员禁禁止实施施救援电梯维修修保养合合同完备备，对供供方的工工作及人人员有效效的监督督管理制制度。轿厢内粘粘贴有效效期内电电梯年检检合格证证，紧急急对讲使使用方便便可靠；；电梯运行行平稳，，增速减减速平稳稳无震动动感和撞撞击声。。电梯机房房温度不不超过40℃，曳引机机电动机机轴承温温度应不不高于80℃，轨道油油盒：不不低，于于1／3，不高于于2／3与电梯维维保负责责人沟通通并于每每月底前前完成评评估工作作。工程管理理业务督督导关注注要点及及标准弱电设施施关注要要点序号系统分类关注点及标准1可视对讲系统1)室内机、室外机画面清晰、声音清楚、呼叫振铃灵敏可靠2）系统电路板安装、接线牢固，不限整齐；3）控制中心与客户间对讲通话清晰

2门禁管理系统1)系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作领命可靠2）线路连接牢固3控制中心配备监控镜头分布、重点镜头及每个显示器循环的监控镜头清单，无线对讲信号能覆盖项目除地下室以外区域4周界红外报警配备监控镜头的在触动报警时能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置5停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆下方装有防撞胶垫，道闸旁边有防止行人通过的警示标识6电子巡更系统巡更管理软件点为对应能对保安人员巡逻的运动状态进行判断做出记录，软件运行稳定、正常、数据库完整；电源供应器电压正常，工作状态良好。工程管理理业务督督导关注注要点及及标准中央空调调设备设设施关注注要点：：节能开机前1、每日开开机前检检查电源源电压2、开机顺顺序不能能差运行中1、检查水水温（冷冷凝水、、冷却水水）和运运行压力力2、冷凝器器布水器器状态、、皮带松松紧程度度及皮带带、皮带带轮、风风叶、轴轴承的磨磨损情况况3、水质检检测关机：关关机顺序序换季保养养：年度度、季度度保养，，清洗、、投药、、摇测、、制式调调整风冷（多多联）机机组换季保养养：清洗、制制式调整整、投药药（吸顶顶式封盘盘）运行中清洗、维维修材料料的准备备工程管理理业务督督导方法法1、计划、、记录、、档案2、检查、、整改、、复查、、考核重要职能能职责：：规范、、监控、、支持、、引导PPM计划与设设备档案案间的关关系建立物业业设备设设施管理理计划和和预防性性维修（（plannedandpreventiveMaintenance)体系。通过PPM管理约束束现场维维修人员员计划执执行率和和工作结结果，解解决过去去设备管管理中存存在问题题建立完善善设备档档案（设设备型号号、厂家家、技术术数据、、保养维维修记录录、备品品备件等等）。PPM解决了事事后维修修、建立立了预防防性维修修、通过过纠正性性维修确确保设备备维护工工作到位位，以专专业化手手段实现现物业设设备保值值增值的的目的。。重大工程程改造—设备大修修设备大修修的条件件同时满足足必要条件件（技术术条件））和充分条件件（经济济条件））。□必要条件件：设备大修修的必要要条件是是指其合合法性，，即大修修应符合合检修规规程规定定的技术术标准。。□充分条件件：设备大修修的充分分条件是是指其经经济性。。修理的的期限应应取决于于经济型型，而不不取决于于物理性性和时间间性，设设备大修修费用应应小于同同类设备备价值与与旧设备备劣化损损失和残残值之差差，否则则就应考考虑更新新。方案的确确定：对设备备大修，，不但要要达到预预定的技技术要求求，而且且要力求求提高经经济效益益。在修修理前应应切实掌掌握设备备的技术术状况，，制定切切实可行行的技术术方案，，充分做做好技术术和生产产准备工工作；在在修理中中要积极极采用新新技术、、新材料料、新工工艺和现