房地产物业管理前期介入与房地产开发的互动

物业管理理前期介入入房地产产开发的的互动物业管理理前期介介入的概概念物业管理理的前期期介入是是指物业业管理企企业在接接管物业业之前就就参与物物业的规规划、设设计和施施工建设设过程，，从业主主（使用用人）及及物业管管理角度度，提出出合理化化建议，，以使开开发出的的物业最最大限度度地满足足业主的的需求和和物业管管理的需需要。本讲主要要内容一、物业业管理前前期介入入的管理理基础二、物业业管理前前期介入入可行性性研究三、物业业管理前前期介入入的方式式和内容容一、物业业管理前前期介入入的管理理基础1.从从营销理理论来论论述物业业管理前前期介入入的必要要性1）物业业管理前前期介入入可以保保证房地地产开发发的营销销导向目前房地地产企业业有以下下经营导导向可以以选择：：（1）以以生产为为导向。。这类企业业专门注注重生产产，以完完成一定定量的生生产任务务为目标标，不注注重产品品的质量量、形式式，也不不注重产产品销售售，计划划经济时时期，大大部分企企业的经经验导向向都是这这样形式式。（2）以以产品为为导向。。这类企业业重视生生产的产产品、关关注产品品的质量量、造型型、款式式等各种种因素，，这类企企业产品品或许很很完美，，但不注注重销售售，而且且也不知知消费者者是否对对产品感感兴趣，，所以这这类企业业有一定定的局限限性。一、物业业管理前前期介入入的管理理基础（3）以以销售为为导向。。这类企业业重视产产品的销销售，运运用各类类促销手手段来加加强销售售。这类类企业主主要通过过销售手手段来获获取利润润。虽然然重视生生产产品品和消费费者之间间的联系系，但是是还做得得不够，，没有按按照消费费者的需需求来生生产，而而是先生生产出产产品，再再努力销销售给消消费者。。（4）以以营销为为导向。。这类企业业所有活活动都以以顾客的的需要为为自己的的经营目目标，通通过市场场细分化化，确定定目标市市场；按按照目标标市场的的需求，，确定整整体经营营策略（（产品策策略、价价格策略略、促销销策略、、分销策策略、广广告策略略等），，使消费费者满意意购买产产品，从从而实现现企业利利润。一、物业业管理前前期介入入的管理理基础从以上四四种经营营导向特特性分析析，可以以得出结结论：以营销为为主导的的是比较科科学的先先进的，，被实践践证明是是有效的的，中国国房地产产业发展展证实了了这一点点。（20世纪纪后十年年）一、物业业管理前前期介入入的管理理基础营销导向向的日常常运作如如图所示示：从图图中分析析可见用用户呼声声和市场场需求的的重要性性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期一、物业业管理前前期介入入的管理理基础在房地产产开发中中如何有有效地考考虑用户户呼声和和市场需需求呢？？物业管管理企业业要在开开发中更更好地考考虑住户户的需求求进行前前期介入入，物业业管理公公司拥有有专业技技术人员员，对各各项物业业优缺点点了如指指掌，而而且物管管人员与与业主联联系最密密切，业业主需求求物管人人员最清清楚，所所以物管管企业前前期介入入就会保保证物业业开发营营销导向向，保证证物业开开发效果果，使开开发物业业获得最最大限度度经济效效益的社社会效益益。一、物业业管理前前期介入入的管理理基础2）物物业管管理前前期介介入可可促进进物业业销售售随着人人的消消费心心理日日渐成成熟，，人们们的消消费理理论也也在发发生根根本性性变化化。人人们注注重商商品品品牌和和内在在质量量的同同时也也越来来越注注重商商品的的售后后服务务。“以质质量求求生存存，以以品牌牌求发发展，，以服服务求求信誉誉”的的观念念成为为企业业生存存、发发展的的追求求。一一些精精明的的房地地产商商，把把良好好的物物业管管理作作为销销售房房屋的的卖点点之一一。南方物物业管管理可可以提提高楼楼宇价价格20%~30%。。一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础2.用用反馈馈方法法来分分析物物业管管理前前期介介入的的必要要性1）反反馈方方法基基本概概念反馈是是控制制论的的一种种方法法，事事实上上反馈馈控制制是一一切客客观事事物相相互作作用的的一种种普遍遍形式式。一项经经营活活动要要想保保证质质量，，取得得成功功离不不开有有效控控制，，控制制过程程就是是通过过信息息的传传输和和反馈馈，以以实现现管理理效果果得到到有效效保证证的过过程。。一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础控制信信息输输入到到受控控部分分，受受控部部分也也有反反馈信信息返返送到到控制制部分分形成成闭合合回路路。没没有反反馈信信息的的非闭闭合回回路，，不可可能实实现控控制。。控制制部分分正是是根据据反馈馈信息息才能能比较较、纠纠正和和调整整它发发出的的控制制信息息，从从而实实现控控制。。房地产产做为为一个个系统统，为为保证证其开开发成成功，，物业业管理理的前前期介介入是是非常常重要要的，，它可可以在在不同同阶段段产生生反馈馈信息息。一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础反馈系系统构构成如如图：①输入入信号号②控制制信号号③输出出信号号④反馈馈信号号⑤干扰扰信号号⑥外部部信号号环境变变化施控系系统受控系系统反馈通通道①②③④④⑥⑤⑤一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础2）物物业管管理前前期介介入是是一条条有效效反馈馈通道道反馈的的特点点是““根据据过去去的操操作情情况去去调整整未来来的行行为””。由于物物业管管理人人员在在长期期管理理实践践中了了解物物业的的优缺缺点，，在房房地产产新一一轮物物业开开发时时，物物业管管理企企业前前期介介入把把住户户对物物业的的需求求意见见表达达出来来，并并且从从住户户角度度出发发来积积极参参与房房地产产开发发的各各项活活动，，完全全起到到了反反馈通通道作作用。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究1.经经济济效益益的可可行性性任何经经济活活动都都要有有成本本支出出，作作为一一个企企业也也必然然要考考虑经经济效效益，，物业业管理理前期期介入入的经经济性性，可可从三三个角角度来来分析析：一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础1）从从房地地产开开发的的角度度来分分析，，增加加这种种行为为有利利有弊弊，存存在着着风险险收益益。利的方方面：：物业业公司司的介介入，，加强强了决决策、、规划划的准准确性性，确确保物物业顺顺利开开发；；同时时保证证物业业开发发质量量，促促进物物业销销售，，加快快资金金周转转。弊的方方面：：主要要增加加了成成本（（前期期介入入费由由房地地产商商负责责承担担）假假若物物管公公司提提出返返工建建议，，可能能还增增加返返工费费用，，也可可能增增加工工期。。结论：：房地地产商商虽然然在前前期介介入中中增加加了一一定风风险，，但会会带来来更大大的收收益，，从经经济性性角度度来看看利大大于弊弊。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究2）从从物业业管理理公司司的角角度分分析利的方方面：：前期期介入入熟悉悉了解解物业业，为为今后后接受受这新新业务务奠定定了基基础，，便于于本企企业进进一步步扩大大业务务领域域，占占领业业务市市场。。弊的方方面：：如果果物管管公司司承担担前期期介入入经费费，由由自己己承担担增加加成本本费用用，对对本身身就是是微利利行业业的物物管企企业压压力太太大，，同时时担心心前期期介入入招标标了，，在正正式管管理时时，业业主不不要该该物管管企业业管理理，则则对前前面成成果付付之东东流，，会感感到得得不偿偿失。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究3）从从社会会政府府角度度分析析由于前前期介介入，，有利利于提提高房房产质质量，，有利利于城城市化化进展展，有有利于于城市市整体体管理理水平平提高高，减减少失失误，，有利利于社社会总总体经经济利利益提提高。。二、、物物业业管管理理前前期期介介入入可可行行性性研研究究2.技技术术力力量量保保证证为了了使使前前期期介介入入成成功功，，物物管管公公司司必必须须由由专专门门技技术术人人员员进进行行参参与与。。由由于于物物业业建建设设周周期期较较长长，，不不可可能能抽抽调调大大批批人人员员介介入入。。而而采采取取两两种种方方式式介介入入：：二、、物物业业管管理理前前期期介介入入可可行行性性研研究究1））长长期期介介入入人人员员为为2~3人人，，由由管管理理员员、、结结构构工工程程师师，，设设备备工工程程师师组组成成。。长长期期介介入入人人员员从从项项目目一一开开始始就就进进入入角角色色，，一一直直到到项项目目结结束束，，参参与与项项目目全全过过程程。。介介入入人人员员的的素素质质与与技技术术能能力力在在很很大大程程度度上上决决定定了了前前期期介介入入的的成成败败，，所所以以选选人人一一定定要要精精心心。。二、、物物业业管管理理前前期期介介入入可可行行性性研研究究2））短短期期介介入入人人员员为为3~4人人，，由由公公司司经经理理部部门门经经理理和和技技术术骨骨干干组组成成。。主主要要是是定定期期或或不不定定期期地地进进入入角角色色，，参参与与前前期期检检查查、、帮帮助助、、指指导导长长期期介介入入的的人人员员的的工工作作。。因因此此短短期期介介入入应应由由物物管管公公司司经经理理牵牵头头，，组组织织骨骨干干参参加加，，主主要要听听取取长长期期介介入入人人员员汇汇报报工工作作，，指指导导他他们们工工作作，，同同时时与与房房地地产产商商、、建建筑筑商商进进行行工工作作协协调调，，把把前前期期介介入入发发现现的的问问题题解解决决好好。。二、、物物业业管管理理前前期期介介入入可可行行性性研研究究3.法法律律制制度度的的保保证证房地地产产开开发发过过程程中中是是否否需需要要物物业业管管理理前前期期介介入入，，开开发发商商是是需需要要受受到到委委托托才才能能开开展展此此类类工工作作（（通通常常开开发发商商考考虑虑眼眼前前利利益益较较多多而而忽忽略略此此项项工工作作））。。由由委委托托代代理理理理论论而而知知，，需需要要有有委委托托人人、、代代理理人人委委托托协协议议或或委委托托合合同同，，而而在在物物业业管管理理前前期期介介入入工工作作中中，，委委托托人人没没有有明明确确，，因因此此完完全全意意义义上上的的委委托托代代理理关关系系在在这这里里不不可可行行。。二、、物物业业管管理理前前期期介介入入可可行行性性研研究究开发发商商开开发发物物业业推推向向市市场场，，存存在在着着潜潜在在业业主主（（购购房房者者））但但通通常常情情况况下下，，这这些些业业主主（（购购房房者者））是是无无法法确确定定的的。。作为为房房子子主主人人肯肯定定是是希希望望前前期期介介入入，，而而潜潜在在不不明明确确的的业业主主需需要要物物管管靠靠谁谁来来委委托托呢呢？？靠靠谁谁来来发发号号施施令令呢呢？？自自然然就就落落在在““政政府府””。。二、、物物业业管管理理前前期期介介入入可可行行性性研研究究政府府介介入入方方式式有有两两个个方方面面：：1））制制定定颁颁布布机机关关物物业业管管理理前前期期介介入入法法律律规规章章。。作为开发商往往往急功近利利或片面追求求利润，不愿愿物管前期介介入，政府颁颁布了法规，，开发商就自自然执行了。。2）通过行业业协会的监督督机构，进行行监督，保证证前期介入的的进行。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容1.物业管管理前期介入入时期物业管理前期期介入与房地地产整个过程程紧密相连，，通常与房产产开发全过程程各个时期有有关，通常分分为几个阶段段三、物业管理理前期介入的的方式与内容容1）立项阶段段协助开发商对对房屋产品定定位进行可行行性研究，作作出是否开发发及开发周期期，开发规模模等有关问题题的决策。2）规划设计计、施工准备备阶段这一时期协助助开发商完成成规划设计、、单体设计及及户型功能、、外部环境，，智能化等各各项工作。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容3）施工建设设阶段这一阶段主要要是把好质量量关、协助监监理对一些今今名容易出现现问题的地方方、部位进行行指导、监督督。4）竣工验收收阶段这一阶段主要要任务对竣工工项目进行逐逐项检查验收收，保证今后后更好开展售售后服务。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容物业管理前期期介入的流程程图如下：Y与房地产开发发公司开始洽洽谈初步达成成协议介入可行性研研究签订合同正式式进入前期介介入退出房地产开开发介入规划设计计阶段介入施工建设设阶段介入物业销售售阶段物业移交验收收结束前期介入入进入正常物物管N主体完工三、物业管理理前期介入的的方式与内容容2.物业管管理前期介入入的方式及内内容物业管理前期期介入和其方方式与内容主主要有以下三三个部分：1）早期（可可行性研究规规划设计阶段段）充当顾问问（1）可行性性研究①确立物业管管理档次。根据商品房定定位确定今后后管理水平。。②制定物业管管理方案。物管开展的硬硬件条件应给给予满足。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（2）规划设设计根据物管活动动经验在设计计中应满足人人与居住环境境的和谐，因因此要考虑房房屋使用功能能合理、实用用、楼群布置置合理，建筑筑造型与色调调的和谐、室室外环境、居居住的安全与与舒适，交通通便利与生活活方式等等，，特别对一些些业主生活中中必不可少的的相关条件应应逐一提出在在规划设计中中考虑周全。。主要有下面面一些内容三、物业管理理前期介入的的方式与内容容规划设计应满满足人与居住住环境的和谐谐三、物业管理理前期介入的的方式与内容容①各类配套设设施的完善对于一定规模模的住宅小区区，要有幼儿儿园、学校等等公益事业，，各类服务商商业网点（饮饮食店、邮电电所、银行））、人们休息息活动场所与与场地。配套设施完善对于写字楼、、商贸中心等等，则商务中中心面积以及及停车场大小小都很重要。。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容②水电气等供供应容量要充分考虑到到地域特点和和人民对家庭庭电气化不断断增加的需要要，要充分留留有余地，满满足人们生活活需求。（特特别是电的容容量要设计好好）三、物业管理理前期介入的的方式与内容容③安全保卫系系统规划设计时，，对安全保卫卫系统智能化化给予足够重重视。在节约约成本前提下下尽可能设计计防盗报警系系统，给业主主创造一个安安全的居家环环境。可视对讲单元元防盗门阳台上的红外线探头三、物业管理理前期介入的的方式与内容容④垃圾处理方方式根据各地不同同情况，决定定是否采用设设立垃圾桶或或垃圾袋，以以及是否有专专人收倒垃圾圾还是业主自自己收倒垃圾圾。此外还应应考虑垃圾外外运方式与垃垃圾中转站位位置。垃圾箱垃圾压缩设备备三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑤绿化布置绿化应考虑气气候、环境、、造型、布局局等，特别的的根据需要搭搭配。主干道：以种种高大乔木落落叶为主；次干道：小区区的路通常5~6m，人行为主，通通车为次，绿绿化选择富于于变化、色彩彩变化、高低低错落变化。。主干道绿化住宅群之间道道路通常2~3m，以花木为主，，种一些花卉卉，一些草坪坪，使人有舒舒适感。住宅群间绿化化三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑥消防设施在建筑设计中中消防设备的的配套是有严严格要求的，，物业管理公公司应着眼于于各种消防死死角。比如大大楼的通道部部分、电缆井井部分，在消消防设计中一一般考虑不周周，自动喷消防设施和消消防演习淋装置也不可可能顾及到每每个角落，物物管公司应建建议在这些地地方配备灭火火器（电器部部分应用二氧氧化碳灭火器器）或灭火砂砂箱。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑦一些其他特特殊要求的意意见在规划设计中中，常有一些些易被忽视问问题，但从日日后使用和维维修的角度来来看，都很重重要。如：灶台下放置煤煤气罐的高度度是否低于煤煤气罐的角度度。悬挂的厨柜向向通道伸出了了几十公分，，用户不小心心会碰到脑门门。冰箱、洗衣机机预留位置及及下水口是否否适当。电路接口是否否足够、位置置是否合适等等。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（3）规划划阶段应注意意的问题物业管理公司司参与规划设设计可从下面面几个方面考考虑：①实用性房屋的功能首首先满足实用用功能。采光光、通风、隔隔热都应满足足要求。房屋功能要有有实用性三、物业管理理前期介入的的方式与内容容②美观、耐用用性美观与耐用两两方面处理很很好，会很和和谐，处理不不好又会很矛矛盾。例如有些房地地产商考虑美美观、突出一一些造型，采采用一些寿命命短的材料（（挂灰板、铁铁网）装修一一些间隔墙，，特别在一些些公共部分，，造成物业管管理企业在接接手管理后没没几年，就需需花大量资金金重新装修，，给物业管理理公司和业主主造成很大后后期经济负担担。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容例：住宅空调调统一留位、、防盗网门统统一安装、尽尽量减少二次次装修影响公公共外观的不不统一。以上上材料尽可能能采用不锈、、耐用材料，，以免长时期期锈迹、污染染外墙、影响响整体美观等等等。住宅空调的统统一留位三、物业管理理前期介入的的方式与内容容③功能性除了正常规划划设计考虑的的功能性。还还应注意一些些常被忽视的的功能性设施施配备，如：：住宅空调机留留位及空调冷冷凝水集中排排水管配备三、物业管理理前期介入的的方式与内容容集中“能源计计量表”功能能配备。如水水、电气能源源量按功能区区分，集中安安放入公共区区间，通常讲讲“三表出户户”。煤气表出户电表出户水表出户三、物业管理理前期介入的的方式与内容容各种指标牌、、小区（大厦厦）平面图，，警示标志（（牌）配备。。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容物业管理用房房的配备（如如办公室、调调度室、值班班室、控制中中心仓库等））垃圾处理。每每层楼、每幢幢房都应考虑虑配备收集垃垃圾的相应位位置及设施。。住宅底层可作作为物业管理理用房垃圾的分类收收集三、物业管理理前期介入的的方式与内容容其他功能。防防火、防盗、、访客等系统统，购物活动动场所、绿化化道路、围墙墙护栏等环境境，邮政、交交通、通讯等等功能。绿色的围墙护护栏活动场地信报箱三、物业管理理前期介入的的方式与内容容以人为本的活活动休闲区域域底层架空可作作为活动场所所楼间的活动场场所绿地上的活动动场所三、物业管理理前期介入的的方式与内容容④安全性有条件小区、、大厦尽量设设计成“封闭闭型”以利治治安管理三、物业管理理前期介入的的方式与内容容利用智能化监监控系统做到到人防、机防防相结合，减减少损失住宅围合的智智能化进出控控制三、物业管理理前期介入的的方式与内容容装修材料除了了美观、耐用用性外，要注注意禁用“有有毒、有辐射射性”材料道路要人车分分流人车分流，行行人有自己的的道路系统三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑤节能性注意各种节能能材料的运用用公共区域照明明尽量采用节节能灯，开关关组合设计配配备尽量细划划，不要一个个开关控制一一片灯，应按按功能、节能能配备开关（（比如按照不不同时间段，，分别用开关关控制路灯））公共区区域的的照明明三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容2）对对施工工的介介入物业管管理企企业在在施工工阶段段参与与主要要是确确保工工程施施工质质量。。（1））指导导施工工单位位把好好质量量关物业管管理企企业对对楼宇宇使用用中常常出现现的各各种工工程质质量问问题有有较多多了解解，如如卫生生间、、厨房房间的的漏水水问题题及其其成因因；水水电管管线如如何走走向才才有利利于安安全和和便于于管理理；什什么样样的墙墙体会会渗水水等等等。用加压压泵测测试管管道是是否有有渗漏漏三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容（2））掌握握新物物业的的全部部情况况施工单单位完完成施施工任任务，，建好好住宅宅小区区，办办完移移交手手续后后，他他们不不再有有责任任承担担该建建筑的的使用用问题题（一一年使使用期期除外外）。。在以以后使使用过