房地产开发项目设计管理流程

机密文文件，，请妥妥善保保存卓有识识度圆圆融融会通通2022年10月27日日设计管理流程我们研发的操操作系统及创创新资源配置项目决策项目策划设计管理工程管理销售管理客户管理产品定位产品实现产品生产产品设计客户开发产出控制投入控制运营管理管理链：组织管控系统价值链：项目运营系统统供应链：外包管理系统成果评审合同管理外包工作计划划招投标管理架构管理计划管理成本管理执行力管理（基础）（平台）（手段）外包工作任务务书作为一个复杂杂的系统，房房地产开发需需要各专业的的有效链接和和配合。基于于此理解，我我们研发了以以管控连、价价值链和供应应链为三条主主线的房地产产企业操作系系统。目录一概述1、关于设计的理解设计是一个过过程，从技术角度看看，它是开发项目目的产品从概概念状态到可可实施程度的的逐步深入的的过程；从市场角度看看，它是产品的内内容与客户的的需求逐步明明晰并高度对对应的过程；；从经济角度看看，它是产品的建建造成本从估估算到实际预预算的逐步明明确和细化的的过程。设计是一个由浅入入深、由抽象象到具象的过过程。市场、成本、、技术一概述2、设计管理的三个维度所以，在设计计管理过程中中，我们要时时刻围绕着这这三个角度去去组织工作。。必须充分重重视市场、技技术和成本的的关系，在设设计的每个阶阶段都要通过过市场、成本本、技术三个个维度去管理理，遵循“以市场为依据据，以成本为为准则、以技技术为实现”的设计管理理原则。设计过程管理理的三个维度度市场技术造价一概述3、设计管理过过程的五个阶段我们通常把设设计管理过程程分为五个阶阶段，即：若按专业划分分，还可分为为建筑设计、、景观设计、、外管线设计、消防设设计、人防设设计、装饰装装修设计等。概念设计阶段规划方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段设计跟踪服务阶段一概述4、设计管理的的三个关键点点设计管理过程程的三个关键键点：设计合同设计任务书设计成果优化化评审设计管理的三三个关键点一概述5、各阶段设计计任务书设计任务书规划方案设计任务书概念设计任务书扩初设计任务书施工图设计任务书景观设计任务书装修设计任务书设计任务书开发商要求通通过设计任务务书将市场、、经济及技术术要求准确的的传递给设计计人员，设计计成果必须满满足一概述6、设计各阶段成本控制制设计阶段成本控制控制制什么？不但要控制设设计费，更重要的是控制制建造类（造造价）成本一概述7、设计管理过过程中的限额额设计设计全过程实实施限额设计计概念设计阶段段实施限额设设计是设计阶阶段成本控制制的核心基础础信息反馈成果评审更新深化条件初定（调整）概念设计是设设计阶段的初初始一概述8、设计管理过过程中的图纸纸优化图纸优化是设设计阶段成本本控制的重要要技术手段，，必不可少的环节规划指标、产品类型及配比、配套方案等方案阶段：户型优化、公摊面积、公共空间等初步设计：机电设备系统、结构方案、建造标准等施工图：结构体系、使用空间、结构与建筑匹配及图纸错漏碰缺等概念阶段：方案阶段：初步阶段：施工图阶段：成本估算成本测算成本概算成本预算一概述9、各阶段设计计评审设计评审是依依据设计任务务书从市场、、经济、技术术三个维度对对设计成果的的审核，设计评审是设设计管理中必必不可少的重重要环节是保保证设计质量量的重要手段段市场成本技术设计评审一概述10、回顾与小结结一个窍门：借力外脑（方案招标专专家评审审）两个环节三个维度设计任务书设计成果评审技术成本市场目录二流程相关关说明1、流程的目的的及适用范围围流程的目的把控全程设计计工作，建立立规范的流程程、科学的方方法和系统的的资源。流程的适用范围公司意向开发发项目或签订订土地转让协协议项目，从从获取项目土土地信息到项项目竣工这一一过程中各环环节的建筑、、装饰、景观观设计工作。二流程相关关说明2、相关定义独立卖场在待售项目建筑物以外设立的销售大厅、示范单位等销售场所。在待售项目建筑物内设立的销售大厅、示范单位等销售场所。现楼卖场对已获得开发权新项目的规划设计及技术经济指标，进行初步优化、确认的设计阶段。概念设计阶段方案设计阶段对项目的规划、建筑单体进行方案确认的设计阶段。对建筑的基础、结构和设备进行实施方案设计的阶段。初步设计阶段进行施工用图纸的设计阶段。施工图设计阶段二流程相关关说明3、流程关系一级流程《设计管理流程程》二级流程关联流程（1）《概念设计管理流程》（2）《方案设计管理流程》（3）《初步设计管理流程》（4）《施工图设计管理流程》（5）《景观设计管理流程》（6）《装饰设计管理流程》（7）《区内管网设计管理流程》（8）《设计委托招标流程》（9）《景观施工阶段管理流程》（10）《装饰工程管理流程》（1）《外包管理流程》（2）《项目策划管理流程》（3）《设计变更管理流程》（4）《材设选型选样管理流程》二流程相关关说明3、流程关系支持性文件（1）《设计评审工作规范》（2）《方案设计文件编制深度指引》（3）《方案设计优化规范》（4）《方案设计审图要点》（5）《初步设计文件编制深度指引（样本）》（6）《初步设计评审要点》（7）《初步设计送审规范》（8）《结构设计优化管理规范》（9）《施工图出图成果标准》（10）《施工图审图要点》（11）《施工图设计评审作业指引（建筑专业）》（12）《施工图设计评审作业指引（电气、给排水、暖通、结构专业）》（13）《地质勘察要求及地质资料审查作业指引》（14）《装饰工程质量要求标准》二流程相关关说明3、流程关系流程输入文件流程输出文件（1）《概念设计任务书》（2）《规划方案设计任务书》（3）《施工图设计任务书》（4）《景观方案设计任务书》（5）《景观施工图设计任务书》（6）《产品建议书》（1）《概念设计评审表》（2）《方案设计评审表》（3）《施工图审查意见表》目录主办部门1、设计管理部部门建筑设计制定建筑设计各阶阶段《设计任务书》；组织额度内设设计供方选择择，参与额度度外设计供方方选择；组织《设计任务书》及设计各阶段段成果评审；；现场施工配合合（设计跟踪踪服务）；提供销售资料料、销售合同同所需的建筑筑图纸；提交有效的设设计技术经济济指标、设计计方案、产品品参数及说明明；协助工程管理理部门（项目目部）进行项项目地质初勘勘、详勘，并并向设计单位位提供项目地地质初勘、详详勘报告；参与建筑工程程验收。主办部门1、设计管理部部门景观设计制定景观设计计各阶段《设计任务书》；组织额度内设设计供方选择择，参与额度度外设计供方方选择；组织《设计任务书》及设计各阶段段成果评审；；现场施工配合合（设计跟踪踪服务）；提交有效的设设计技术经济济指标、设计计方案、产品品参数及说明明；配合工程管理理部门（项目目部）进行施施工工艺、质量管理；参与景观工程程验收。主办部门1、设计管理部部门装饰设计编制装饰《设计任务书》；组织额度内设设计供方选择择，参与额度度外设计供方方选择；组织《设计任务书》及设计各阶段段成果评审；；配合工程管理理部门（项目目部）进行施工工艺和质量管理；；参与装饰工程程验收。主办部门2、管网设计管管理部门管网设计组织红线外各各专业管线的的接口情况调调查；组织区内管网网综合及各专专业的规划方方案、施工图图设计。配合部门3、采购管理部部门组织额度外设设计供方选择择，参与额度度内设计供方方选择；配合部门4、项目策划管管理部门提供项目策划划阶段项目基基础资料；提供《产品建议书》；配合部门5、报批报建管管理部门提供政府部门对设设计方案、初初步设计、施施工图设计的的消防、环保保、人防、规划的审批批意见。配合部门5、成本管理部部门提供项目成本本估算、测算算、概算及预预算及相应的的设计阶段的的成本建议；；参与各阶段《设计任务书》及设计成果的的评审；参与设计供方方选择。估算、测算、概算、预算概念设计方案设计初步设计施工图设计配合部门6、工程管理部部门（项目部）参与各阶段设设计任务书的的编写；参与各阶段设设计成果的评评审；提供现场基础础资料；负责提交符合合条件的销售售大厅和样板板间的装修施施工场地。配合部门7、营销管理部部门参与概念和方方案设计任务务书的编写；；参与概念和方方案设计成果果的评审；提供销售包装装《协办单》。配合部门8、财务管理部部门根据项目论证证中的项目成成本估算，协协助提出初步步造价标准建建议；协助提供《项目成本测算算》及相应的《方案设计阶段段的成本建议议》；协助提供《项目成本概算算》及相应的《施工图设计阶阶段的成本建建议》。配合部门9、物业公司参与各阶段设设计任务书的的编写；参与各阶段设设计成果的评评审。决策部门重大事项评审审小组设计任务书的的确认；设计单位入围围评审确认；；设计合同评审审确认（概念念、方案、扩扩初、施工图图、景观、卖卖场及样板间间装修方案））；设计成果的评评审确认（概概念、方案、、扩初、施工工图、景观、、卖场及样板板间装修方案案）；重大设计调整整（户型、规规划等）；X万元以上的单单项设计变更更。目录四流程操作作指引系统图四流程操作指引操作指引目录初步设计阶段3概念设计阶段1方案设计阶段2施工图设计阶段4设计跟踪服务5四流程操作作指引1、概念设计阶阶段概念设计阶段2）委托建筑概念设计的工作要点1）委托概念设计，签订设计合同4）成果评审3）委托景观概念设计的工作要点5）成本建议1、概念设计阶阶段（1）委托概念设设计，签订设计合同根据项目策划划的成果，项项目策划管理理部门提交《产品建议书》。成本管理部门门与财务管理理部门根据项项目论证中的的项目成本估估算，提出初初步造价标准准建议。设计管理部门门根据《产品建议书》和初步造价标标准建议完成成委托概念设设计。1、概念设计阶阶段（2）委托建筑概念念设计的工作作要点编制《概念设计任务务书》，提出项目资源分析、设计主题、、物业发展建建议及设计成果要求。选择建筑概念设计计供方。组织设计单位完成建筑筑概念设计。。《概念设计任务务书（样本））》《设计招标管理理流程》方案招标、邀邀标、定向议议标1、概念设计阶阶段（3）委托景观概概念设计的工工作要点为确保景观设设计与规划设设计、建筑单单体概念设计的理念和风格保保持一致，景景观概念设计计与建筑概念念设计同时进进行。选择景观概念设计计供方。组织设计单位完成景观观概念设计。。《设计招标管理理流程》1、概念设计计阶段（4）成果评审审设计管理部部门组织概概念设计成成果的评审审，评审的的重点否符符合目标市场的需求，是是否满足技术方面要求，，是否满足足初步造价标准建议，，是否满足足设计任务务书的要求求；详见《设计评审工工作规范》及《概念设计评评审表》。《概念设计评评审表》《设计计评评审审工工作作规规范范》法规规：：规规范范红红线线喜好好：：个个人人偏偏好好两重重性性1、概概念念设设计计阶阶段段（5）成成果果建议议确定定意意向向方方案案后后，，成成本本管管理理部部门门与与财财务务管管理理部部门门再再次次测测算算建建设设造造价价标标准准，，提出出《规划划方方案案设设计计阶阶段段的的成成本本建建议议》；概念念设计计阶阶段段具具体体工工作作内内容容详详见见《概念念设设计计管管理理流流程程》。《概念念设设计计管管理理流流程程》四流流程程操作作指指引引操作作指指引引目录录初步设计阶段3方案设计阶段2概念设计阶段1施工图设计阶段4设计跟踪服务5四流流程程操操作作指指引引2、方方案案设设计计阶阶段段方案设计阶段2）规划方案及建筑单体方案设计-报审-报建1）选定设计单位，签订设计合同4）景观方案设计3）独立卖场方案设计5）区内管网方案设计2、方方案案设设计计阶阶段段（1）选选定定设设计计单单位位，，签签订订设计计合合同同设计计管管理理部部门门完完成成以以下下设设计计准准备备工工作作，，工工作作要要点点：：根据据提提交交的的《建设设用用地地规规划划许许可可证证》、《产品品建建议议书书》、概概念念设设计计结结果果、、《规划划方方案案设设计计阶阶段段的的成成本本建建议议》，组组织织编编制制《规划划方方案案设设计计任任务务书书》，内内容容包包括括：：项项目目资资源源分分析析、、产产品品定定位位建建议议、、概概念念设设计计成成果果及及方方案案设设计计的的工工作作要要求求和和成成果果要要求求，，并并提提交交评评审审。。编制制《设计计招招标标书书》，提提交交评评审审后后发发标。。组织织投投标标方方案案评评审审，，主主要要内内容容为为：：设设计计质质量量、、设设计计周周期期、、设设计计费费用用。。根根据据评评审审结结果果确确定定中中标标方案案。。与中中标标单单位位签签订订合合同同，，详详见见《规划划设设计计合合同同样样本本》。《方案案设计计合合同同（（样样本本））》《规划划方方案案设设计计任任务务书书（（样样本本））》《设计招标标管理流流程》2、方案设设计阶段段（2）规划方方案及建建筑单体体方案设设计-报审-报建设计管理理部门负负责对中中标方案案进行调调整组织设计计单位按按照规划划方案设设计任务务书的要要求完成成规划方方案的设设计组织各专专业部门门和外部部专家对对规划方方案评审审，评审审的流程程为：成成果检验验、指标标复核、、设计预预审、设设计评审审会组织设计计单位完完成建筑筑单体方方案组织建筑筑单体设设计方案案评审，，详见《建筑设计计优化规规范》组织方案案报审组织修建性详详细规划划设计方方案报建建图组织区内内管网规规划方案案设计配合报批批报建人人员进行行方案报报建。《方案设计计评审表表》《方案设计计审图要要点》《设计评审审工作规规范》《区内管网网设计管管理流程程》《方案设计计优化规规范》2、方案设设计阶段段（3）独立卖卖场方案案设计营销管理理部门向向设计管管理部门门提交销销售包装装《协办单》设计管理理部门编编制《装饰装修修设计任任务书》，提交评评审选择设计计供方组织设计计单位完完成独立立卖场装装修方案案组织独立立卖场装装修方案案评审工工作《装饰设计计管理流流程》2、方案设设计阶段段（4）景观方方案设计计编制《景观方案案设计任任务书》，提交评评审选择设计计供方，，签订设设计合同同组织设计计单位完完成景观观方案组织景观观方案评评审工作作，详见见《景观设计计管理流流程》《景观设计计管理流流程》《景观设计计合同（（样本））》《景观方案案设计任任务书（（样本））》2、方案设设计阶段段（5）区内管网网方案设设计组织红线线外各专专业管线线的接口口情况调调查组织各水水、电、、气、热热等专业业的规划划方案设设计，专专项管线线方案设设计及管管网综合合方案设设计《区内管网网设计管管理流程程》《方案设计计管理流流程》四流程程操作指引引操作指引引目录概念设计阶段1初步设计阶段3方案设计阶段2施工图设计阶段4设计跟踪服务5四流程程操作指指引3、初步设设计阶段段初步设计阶段2）初步设计1）交工标准3）景观初步设计及下一阶段的成本建议3、初步设设计阶段段（1）交工标标准设计管理理部门依依据方案案设计成成果，会会同成本本、营销销、工程程、招标标采购、、报批报报建、物物业管理理等业务务部门，，进行《交工标准准》设计编制《交工标准准》建议文件件组织《交工标准准》会签审批批3、初步设设计阶段段（2）初步设设计对于采用用小高层层或高层层建筑的的项目，，首先要要进行建建筑初步步设计,包括基础础方案、、结构方方案和设设备方案案等。设设计管管理部门门负责组组织设计计单位完完成建筑筑初步设设计编制《初步设计计任务书书》，提交评评审选择设计计供方，，签订合合同组织设计计单位进进行初步步设计组织各技技术专业业和外部部专家进进行初步步设计评评审，包包括建筑筑、结构构、水、、电、暖暖通等专专业进行行技术评评审，同同时对照照《方案设计计阶段的的成本建建议》，进行造造价成本本评审根据评审审结果对对实施方方案进行行方案优优化，重重点：是是否符合合规划建建筑方案案，结构构、建筑筑方案的的优化，，重点是是成本优优化组织初步步设计方方案报审《结构设计计优化管管理规范范》《初步设计计任务书书》《初步设计计送审规规范》《初步设计计评审规规范》《设计评审审工作规规范》3、初步设设计阶段段（3）景观初初步设计计及下一一阶段的的成本建建议规模较大大的重要要公建、、组团景景观项目目需进行行景观初初步设计计，并由由设计管管理部门门组织重重大事项项评审小小组对初初步设计计成果进进行评审审。设计计单位根根据评审审意见对对景观初初步设计计进行修修改完善善。成本管理理部门依依据提供供的建筑筑《实施方案》，修正《项目成本测测算》，完成《项目成本概概算》，并编制《施工图设计计阶段的成成本建议》。初步设计阶阶段具体工工作内容详详见《初步设计管管理流程》。《初步设计管管理流程》3、初步设计计阶段（4）标准化景观、配套标准化工艺、做法标准化产品、部品标准化四流程操作指引操作指引目录初步设计阶段3施工图设计阶段4方案设计阶段2概念设计阶段1设计跟踪服务5四流程操操作指引4、施工图设设计阶段施工图设计阶段2）施工图设计管理1）成本建议4）现楼卖场（样板间）的装饰施工图设计管理3）景观施工图设计管理5）区内管网施工图设计4、施工图设设计阶段（1）成本建议议报批报建人人员提交规规划国土、、消防、环环保、人人防部门批批文，成本本管理部门门提交《施工图设计计阶段的成成本建议》。4、施工图设设计阶段（2）施工图设设计管理设计管理部部门负责组组织设计单单位完成建建筑施工图图要点点如下：编制《施工图设计计任务书》，施工图设设计任务书书应该包括对各专业的的技术要求求、出图深深度及审图图要点等内容。提交评审后后，确定施施工图设计计供方；选择施工图设计计单位，签签订《施工图设计计合同》。《施工图设计计任务书（（样本）》《施工图出图图成果标准准》《施工图设计计合同（样样本）》4、施工图设设计阶段（2）施工图设设计管理组织设计单位完成建建筑施工图图。建筑施施工图可分分“基础施施工图”及及“主体施施工图”两两次提交，，提交时间间按合同约约定执行。。详见《设计评审工工作规范》、《施工图审图图规范》、《施工图设计计评审作业业指引（建建筑专业））》《施工图设计计评审作业业指引（电电气、给排排水、暖通通、结构专专业）》和《施工图审查查意见表》；组织建筑施施工图优化化评审，其其内容应该该包括：施施工图是否否反映了建建筑方案的的意图；实实施方案是是否合理；；设计深度度是否符合合施工要求求等；主要材料设设备选型选选样。《施工图设计计管理流程程》《设计评审工工作规范》《施工图审图图要点》《施工图审查查意见表》《施工图设计计评审作业业指引（建建筑）》《施工图设计计评审作业业指引（水水电等）》4、施工图设设计阶段（3）景观施工工图设计管管理设计管理部部门负责组组织设计单单位完成景景观施工图图设计编制《景观施工图图设计任务务书》，提交评审审后，确定定设计供方方，详见《景观施工图图设计任务务书样本》组织设计单位完成施施工图设计计组织对景观观施工图进进行评审审核后景观观施工图移移交项目公司《景观设计管管理流程》《景观施工图图设计任务务书（样本本）》4、施工图设设计阶段（4）现楼卖场场（样板间间）的装饰饰施工图设设计管理采用现楼卖卖场（样板板间）的项项目由设计计管理部门门负责在本本阶段进行行装饰施工工图设计编制《设计任务书书》，选择设计计供方，签签订合同。。详见《室内装饰设设计合同样样本》组织设计单单位完成现现楼卖场（（样板间））方案设计计报总经理批批准后，确确定交楼标标准设计定定板组织设计单单位完成现现装饰设计计施工图《装饰设计管管理流程》《室内装饰设设计合同（（样本）》4、施工图设设计阶段（5）区内管网网施工图设设计提交管网综综合方案图图，作为各各专业配套套设计单位位（政府配配套部门））的管线施施工图设计计依据。组织给水、、雨污水、、燃气、热热力、电力力、电讯等等各专业管管线的施工工图设计工工作。委托管网综综合施工图图设计单位位，汇总各各专业管线线施工图设设计成果，，以及景观观园林的施施工图设计计成果，进进行管网综综合施工图图设计。协协调各专业业管线之间间的路由、、埋深、交交叉跨越、、检查井避避让、地上上构筑物基基础避让等等技术协调调及设计调调整。完成成管网综合合施工图设设计成果。。组织管网综综合施工图图成果向各各专业管线线设计、施施工单位的的技术交底底。以管网网综合施工工图作为各各专业管线线的施工指指导用图。。《区内管网设设计管理流流程》四流程操作指引操作指引目录初步设计阶段3设计跟踪服务5方案设计阶段2施工图设计阶段4概念设计阶段1四流程操操作指引5、设计跟踪踪服务设计跟踪服务2）景观施工阶段1）建筑施工阶段4）区内管网施工阶段3）装饰装修施工阶段5、设计跟踪踪服务（1）建筑施工工阶段设计管理部部门负责建建筑工程施施工现场配配合负责设计变变更负责与设计计公司对接接，解决图图纸问题协助解决现现场施工技技术问题《设计变更管管理流程》5、设计跟踪踪服务（2）景观施工工阶段设计管理部部门配合景景观工程施施工招标及及施工配合合协助编制景观施施工招标文文件技术部部分参与景观施施工招标定定标(景观专业设设计师参与与)施工过程中中，建筑、、景观专业业设计