房地产投资市场分析(市场供给量和需求量)

第三章章房房地产产投投资市市场分分析析学习目标标通过本章章的学习习，学生生应掌握握房地产产投资市市场分析析的内容容，重点点掌握市市场供给给量和需需求量的的决定因因素；熟熟悉市场场调查和和综合分分析的方方法；了了解市场场预测方方法。一、房地地产投资资市场分分析的必必要性市场分析析，首先先要进行行的工作作是市场场调查，，通过缜缜密的调调查，经经由一定定的渠道道，尽可可能多地地收集到到确凿的的市场资资料和工工程相关关资料，，进而运运用科学学的方法法进行详详尽分析析。第一节房房地产产投资市市场分析析概述市场分析析具有以以下三个个方面的的作用：：可以掌握握房地产产市场需需求变化化的态势势，减少少投资盲盲目性，，增强经经营管理理的主动动性。有利于做做好投资资决策可为房地地产价格格确定乃乃至营销销策略的的制定提提供基础础和依据据二、房地地产投资资市场分分析的限限度市场分析析的数量量有一个个限度。。在投资资分析中中如何把把握这个个度？可可以运用用经济学学的知识识分析这这个问题题。如下下图。市场分析析包含调调查和预预测两个个方面市场调查查是市场场预测的的基础，，预测是是在调查查的基础础上所作作的科学学分析。。房地产产市场调调查是依依据一定定的原则则和科学学方法，，有计划划、有目目的、有有步骤、、系统地地收集房房地产市市场方面面的各种种情报资资料，为为预测分分析工作作提供基基础和依依据。第二节房房地产投投资市场场调查一、房地地产投资资市场调调查的内内容房地产投投资项目目基本情情况调查查房地产投投资建设设用地情情况调查查规划设计计方案的的调查1.拟投投资开发发区域内内待拆迁迁安置的的居民情情况2.拟投投资开发发区域内内待拆迁迁安置的的单位情情况3.拟投投资开发发区域的的市政设设施情况况4.地下下基础设设施情况况1.用地地面积指指标2.主要要建筑面面积指标标3.规划划要点房地产投投资项目目外部环环境调查查住宅需求求调查当地居民民住房状状况的调调查社会购买买力调查查住房消费费水平调调查房价调查查土地使用用情况调调查住宅供应应量调查查金融状况况调查竞争情况况调查税费种类类及交纳纳标准调调查房地产投投资项目目内部条条件调查查包括调查查投资项项目的资资金来源源，业务务技术力力量，企企业开发发能力等等。其中资金金来源调调查是内内部条件件调查的的主要内内容。二、房地地产投资资市场调调查的程程序市场调查查程序大大体上有有调查准准备、正正式调查查、结果果分析、、撰写调调查报告告四个阶阶段调查准备备阶段确定调查查目标初步情况况分析制定调查查计划非正式调调查（试试探性调调查）正式调查查确定资料料来源确定收集集资料的的方法调查表及及问卷设设计抽样设计计现场实地地调查结果分析析阶段资料编辑辑整理资料编辑辑整理的的一般程程序为：：汇总、分分类、初初审、筛筛选、统统计调查资料料的综合合分析市场调查查结果有有两种分分析方法法：定性分析析法、定定量分析析法编撰调查查报告阶阶段调查报告告的主要要目的是是为房地地产投资资决策提提供参考考依据。。一般有有两种形形式：一一种是专专门报告告，内容容详尽明明确;另另一种种是一般般调查报报告，内内容简单单明了。。询问法观察法实验法1.访谈谈调查2.电话话调查3.信函函调查4.留置置问卷调调查1.直接接观察2.间接接观察1.实验验求证法法2.随即即尝试法法三、房地地产投资资市场调调查的方方法与技技术市场调查查的方法法房地产投投资市场场调查技技术调查表的的设计设计要求求主主题题明确、、重点突突出、设设问具体体可接受性性、简明明扼要、、可分析析性抽样调查查随机抽样样法非随机抽抽样法简单随机机抽样法法分层随机机抽样法法分群随机机抽样法法配额抽样样法任任意抽样样法判判断抽样样法房地产市市场预测测是借助助历史统统计资料料和市场场调查，，运用科科学的方方法和手手段，对对房地产产未来经经营状况况及发展展趋势等等作出的的预计、、测算和和判断。。市场预测测是房地地产投资资分析的的重要内内容，预预测的好好坏，不不仅关系系到房地地产企业业的经营营成果，，甚至关关系到房房地产企企业的兴兴衰存亡亡。第三节房房地地产投资资市场预预测一、房地地产投资资市场预预测的内内容宏观经济济发展趋趋势预测测产业政策策所带来来的影响响预测市场需求求预测技术发展展预测营销前景景预测产品供给给能力预预测市场价格格趋势预预测市场竞争争情况预预测二、房地地产投资资市场预预测的方方法德尔菲法法这一预测方法法需要多轮反反复完成具体体步骤如下：：1.挑选专家家根据预测问题题的性质，挑挑选一定数量量的专家。值值得注意的是是人数应适当当，不宜太多多或太少。在在整个函询过过程中，尽可可能的不让专专家彼此发生生联系，让每每位专家充分分发挥自己的的见解。专家权威性匿名真实性省费实用性2.实施第一轮：预测小组将将预测目标及及有关资料函函寄给选定的的专家，请其其据此提出预预测意见，预预测小组根据据反馈的意见见分析归纳，，提出初步预预测结果；第二轮：预测小组将将初步预测结结果及补充的的有关资料再再函寄给专家家，专家据此此对自己第一一次预测意见见补充修正，，阐明理由。。预测小组再再统计归纳结结果。第三轮：请专家再次次修改，补充充完善其第二二轮预测意见见，并申述理理由，预测小小组统计预测测结果。第四轮：在前三轮征征询专家的基基础上，再次次请专家全面面审查、补充充、修改、核核实预测意见见，预测小组组作出最后统统计预测结果果。专家的预测经经多次反复可可能趋向一致致，但不会完完全一致，预预测小组可采采用各种方法法处理，如““四分位法””、“评分法法”等，最后后得出预测的的结论。时间序列法时间序列是指指对事物观察察统计的数据据按时间顺序序排列的数据据列。时间序列法是是运用数理统统计方法寻找找数据随时间间变化的规律律，按此规律律推测未来。。简单移动平均均法预测公式式中Ft——第t期预测值Xi——第I期已知数据n——移动平均数组组中数据个数数，人为选择择。一般地，，反映较长时时期因素对预预测值影响，，n取大些。反之之，则取小些些。加权移动平均均法预测公式式中Wi——移动平均数组组中各期数据据的权数指数平滑法预测公式V't-1=aVt+(1-a).V't(0a<1)式中Vt——本期实际数V‘t——本期预测数V‘t-1——下期预测数a——平滑系数（由由预测人员员判断选定，，通常可以选选用若干个a值做实验，计计算出不同a值的预测误差差加以比较，，选取误差较较小的a值用于预测。。）回归分析法回归分析法是是一种数理统统计方法，它它是建立在大大量实际数据据的基础上，，寻找随机现现象的统计规规律。在采用用回归分析法法进行预测时时，预测对象象和影响因素素之间一定要要存在因果关关系，且样本本数据量足够够（15—20个以上））；预测对象象和影响因果果的样本数据据之间存在某某种统计规律律，且能够反反映未来发展展状态；样本本数据的分布布若存在着线线性趋势，则则可采用线性性回归分析法法进行预测。。当影响预测指指标Y的因素为X时，可建立一一元线性回归归模型：Y=a+bX+u(u为随机误差））当影响预测指指标Y的因素为X1,X2,X3,…,Xn时，须建立多多元线性回归模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+u当影响预测指指标Y的因素可以与与Y用一元二次曲曲线方程来描描述的话，即可建建立一元二次次回归模型：：Y=a+bX+cX2三、房地产投投资市场预测测的工作程序序确立预测目标标即明确预测目目标和对象，，了解为什么么预测和预测测什么。预测测目标须清楚楚、准确而具具体。拟定预测工作作计划内容包括预测测工作各阶段段的详细安排排。收集和整理资资料资料是预测的的前提与基础础，资料的多多寡及可靠程程度对预测结结果有着直接接影响。选择预测方法法根据预测的目目标，房地产产市场供求形形态和掌握资资料的情况等等，选择适当当的预测方法法。预测分析在预测过程中中，要十分注注意资料的样样式是否发生生变化，一旦旦发生变化，，对预测就要要加以修正。。预测结果评价价预测结果评价价的核心是审审核预测数字字与实际数值值误差程度。。短期预测误误差在±5%以内，中期为为±10%，长期为±20%。编制预测报告告报告宜简洁明明了，并对预预测过程、指指标、资料来来源等作出简简明的阐释和和论证。一、项目概况况（一）开发单单位名仕家园住宅宅小区由北京京宜佳房地产产开发有限责责任公司和北北京万和总公公司合作开发发。（二）项目背背景拟建的名仕家家园住宅小区区项目是北京京市危改项目目之一，该项项目已经取得得了用地许可可证、建设用用地规划许可可证、建设工工程规划许可可证和建设工工程开工许可可证。第四节房房地产投资市市场分析案例例（三）地理位位置及现状名仕家园住宅宅小区位于北北京市西二环环和西三环之之间。小区北北靠莲花池东东路，西与西西客站相望，，东隔手帕口口北街与天宁宁寺相邻，南南距广安门外外大街约300米。小区区由手帕口北北街向南可达达广外大街，，向北经过莲莲花池东街直直达复兴门外外大街，向东东直接到达西西二环天宁寺寺和广安门桥桥，向西可方方便直达西客客站并直通西西三环，天宁宁寺、白云观观、莲花池公公园等名胜古古迹分布小区区四周。该地地段具有十分分优越的地理理位置和极为为便利的交通通条件，是作作为居住小区区的理想位置置。（四）项目建建设规模及建建设内容按照市规划局局下达的规划划设计条件，，拟建的名仕仕家园住宅小小区规划建设设用地面积5.3公顷，，总建筑面积积91022平方米，总总占地面积7625平方方米，绿化率率33％，停停车泊位约275个，主主要包括3栋栋高层住宅塔塔楼。（五）配套市市政设施情况况名仕家园住宅宅小区为危改改小区。该地地块原有建筑筑多为20世世纪50年代代逐步建成的的居民民宅，，自1994年宣武区实实施广安门内内外大街道路路拓宽工程后后，周边陆续续铺设了供电电、电信、自自来水、污水水、雨水、燃燃气、热力等等配套市政管管网，小区开开发已经具备备了有利的市市政配套条件件。其中，接接入广外雨污污水干管工程程业已完成，，燃气、电信信、电力、给给排水市政工工程正在设施施之中，均可可从周边距离离100米左左右的广外大大街市政管网网中方便接入入和接出。二、投资市场场分析1.北京市房房地产市场状状况北京作为全国国的经济、政政治、文化中中心，不仅吸吸引着国内外外机构、企业业入驻，也是是外地个人投投资者置业的的首选之地，，为北京市房房地产市场带带来了大量商商机。为了进一步提提高市民的生生活质量，住住宅建设一直直是北京市近近年来城市建建设的重点。。据统计，2000年北北京市住宅投投资372.5亿元，比比上年增长5.3％；住住宅竣工面积积1499.7万平方米米。其中，经经济适用住宅宅竣工176万平方米，，拆除危旧房房屋63万平平方米，动迁迁居民2.5万户。据统统计，“九五五”期间北京京累计完成住住宅投资1422亿元，，累计竣工住住宅5979.9平方米米，分别比““八五”期间间增长了1.6倍和61.3％。北京市的住宅宅价格与地段段有关。总体体来看，住宅宅价格沿环线线由里向外逐逐渐降低，二二环路以内住住宅平均价格格为7760元／平方米米左右，二三三环路之间为为6000元元／平方米～～8000元元／平方米，，三四环路之之间为4000元／平方方米～6000元／平方方米。此外，，北部住宅通通常比南部住住宅价格高1000元／／平方米。从住宅数量分分布来看，亚亚运村、望京京地区、中关关村地区、京京西地区、京京东及市政交交通良好的城城乡结合部和和近郊区，是是住宅相对集集中分布的几几个区域，这这几个区域各各有利弊。亚运村地区是是亚运会之后后发展起来的的商务、居住住、娱乐为主主的高档商住住区域。由于于上风上水的的观念及基础础配套设施的的相对完备，，亚运村地区区是北京早期期外销住宅比比较集中的区区域。然而，，自近期以来来，亚运村地地区作为北京京高房价地区区的位置已经经开始动摇，，一方面是由由于亚北经济济适用房项目目的低价冲击击，另一方面面则是因为市市场供应量增增大，加之新新楼盘采用的的低价冲市做做法，使亚运运村地区竞争争加剧。中关村地区积积淀了深厚的的历史文化、、人文景观，，高校云集；；同时，因其其高科技园区区的定位带来来了大量的市市政投入，极极具升值潜力力，其市场在在销项目的销销售势头也都都不错。但由由于中关村地地区不再审批批新的项目，，市场供应不不会放量，因因而住宅价格格普遍较高，，且消费者购购房时很难有有选择的余地地。此外，该该地区虽然很很重视市政设设施的改造并并为此投入了了大量的人力力物力，但是是交通拥挤的的情况并未得得到显著改善善。京东地区有着着长期形成的的商务氛围和和高消费水平平，是众多高高档项目的首首选之地，其其目标客户一一般为外国公公司的驻华代代表或是该地地区的高档写写字楼内工作作的高级白领领。由于该地地区高昂的地地价，普通住住宅只能向其其周边扩展，，如望京地区区就已发展成成为规模成熟熟的大型社区区。该地区的的显著优点是是交通便捷，，配套设施比比较完善。但但其缺点也是是致命的，对对于大部分人人而言，该地地区亦商亦住住气氛太浓，，上班时紧绷绷的神经即使使下班后也得得不到放松；；另一方面，，该地区高楼楼林立，缺少少绿地和开敞敞空间，空气气质量差，噪噪音严重，不不能形成健康康的生活环境境。城乡结合部和和近郊区因住住宅郊区化概概念的深入，，对郊区低密密度花园式住住宅的向往以以及市政配套套设施、交通通道路的改善善而引起人们们的关注，它它同时也是经经济适用房项项目和别墅项项目的热点地地区。超低的的地价是这一一区域的优势势。然而，对对于每天需要要挤公交车上上下班的人来来讲，从公司司到家里的路路程无疑是可可怕的噩梦。。而且对于居居家过日子而而言，这一区区域也不是好好的选择，它它的周边过于于荒凉，配套套设施也不齐齐全，一切仍仍待改善。2.本项目所所在地区市场场分析本项目为于宣宣武区。老北北京有句顺口口溜：“东城城富，西城贵贵，崇文穷，，宣武破”。。崇文和宣武武之所以落得得个“穷”和和“破”，很很大程度上缘缘于住房。从从历史看，南南城多为贫民民的生活区，，基础设施较较差，污染、、扰民企业多多，环境脏乱乱，治安欠佳佳。北京城位位于燕山东南南部的永定河河冲击扇上，，南城位于冲冲击扇的下部部，地下水质质量较差；而而北部区域受受盛行风气影影响为北京市市的上风上水水，空气质量量好，基础设设施配套齐全全，人气也比比南部旺。然而，这一切切都将在近几几年得到改善善。北京市““十五”计划划明确提出：：到2005年基本完成成城区现有的的危旧房改造造；以危旧房房改造和市政政设施建设为为突破口，加加快相对落后后的南部城区区的建设步伐伐，逐步实现现南部城区与与其它区域协协调发展。实实施适当倾斜斜政策，建设设一批关系南南部城区发展展的重大项目目，使南部城城区基础设施施相对落后的的状况明显改改善。此外，南城将将成为今后经经济适用房建建设的重点地地区，西红门门、南苑、次次渠等地将建建为经济适用用房的重点小小区。由于房房地产市场发发展最直接的的因素是市政政基础设施的的建设，我们们不难预料，，危旧房改造造和市政设施施建设将使北北京南城的方方地产市场火火起来。投资开发南城城的房地产发发展商看中这这里的因素除除了政策上的的鼓励与优惠惠外，还由于于南城的空地地多地价低路路况好，可以以从容的做出出具有一定品品质和特色的的楼盘，用心心良苦的开发发商为房子添添加了更多的的绿地、增加加了更多人性性化设计。有有些项目采用用“拿来主义义”方式，与与著名院校、、医院、商业业集团合作，，使住宅的配配套设施既全全又好。而在在这一系列变变化和运作中中，越来越多多的购房置业业者亦会转变变传统观念，，以新奇的眼眼光关注这个个不断生动起起来的崭新的的南城。这一一方面是由于于年轻一代几几乎不受传统统观念的影响响，喜欢就好好；另一方面面，南城工业业区少，污染染指数低，空空气质量好，，对于幢景绿绿色生态环境境、需要面积积较大户型的的自用型住户户尤为适合。。3.竞争对对手与竞争争楼盘分析析竞争楼盘的的位置与价价格项目名称位置类型均价（万/平方米）博望园海淀区复兴路住宅7600莲花苑海淀区莲花桥西南角吴家场村住宅6900中盛大厦海淀区西客站东北方向商住楼6500广华轩宣武区广安门桥西200米住宅6600广信嘉园宣武区广安东桥北侧住宅6500立恒名苑宣武区广安门桥西南南滨河路23号住宅6500西华经典宣武区广安门内大街住宅7200似海怡家宣武区牛街和广安大街相交路口的西南角住宅6200淩云居广安门内大街与规划中的菜市口大街附近住宅7500陶然居宣武区白纸坊东街与南横西街之间住宅6580竞争楼盘的的户型面积积与特点项目名称户型面积（平方米）特点博望园95～184户型面积大，价格高莲花苑92～163户型面积大，价格高中盛大厦136～222户型面积大，价格高广华轩66～193仅剩尾房广信嘉园69～161绿化率低（25%）立恒名苑79～280容积率高（8.75）西华经典65～177价格高似海怡家45～120小户型淩云居55～225价高，容积率低（2.5）陶然居86～122户型面积大项目名称户型面积（平方米）特点博望园95～184户型面积大，价格高莲花苑92～163户型面积大，价格高中盛大厦136～222户型面积大，价格高广华轩66～193仅剩尾房广信嘉园69～161绿化率低（25%）立恒名苑79～280容积率高（8.75）西华经典65～177价格高似海怡家45～120小户型淩云居55～225价高，容积率低（2.5）陶然居86～122户型面积大在以上项目目中，距离离名仕家园园最近的是是广华轩。。而广华轩轩已于去年年竣工入住住，现仅有有少数户型型还有现房房发售，几几乎没有可可供选择的的余地。其其他项目均均距名仕家家园较远，，其中似海海怡家项目目价格较低低，但是以以45平方方米～120平方米米的小户型型为主。博博望园、莲莲花苑、中中盛大厦、、西华经典典和陶然居居的户型面面积大，价价格也高。。广信嘉园园的绿化率率较低，仅仅为25%。立恒名名苑的户型型89%为为跃层复式式结构，面面积较大，，而且容积积率偏高。。凌云居的的绿化率为为48%，，容积率仅仅为2.5，然而却却是用超高高的价格换换来的。（三三））项项目目竟竟争争优优势势分分析析1.区区位位优优势势。。从从大大的的区区位位看看，，本本项项目目位位于于被被北北京京市市““十十五五””计计划划列列入入重重点点发发展展地地区区的的宣宣武武区区。。由由于于历历史史原原因因，，宣宣武武区区的的城城市市建建设设发发展展比比较较缓缓慢慢，，房房地地产产项项目目的的数数量量远远不不如如海海淀淀、、朝朝阳阳等等区区，，也也没没有有浓浓厚厚的的商商业业或或是是居居住住氛氛围围。。然然而而，，这这些些因因素素如如今今反反而而成成为为宣宣武武区区的的优优势势所所在在。。由由于于北北京京市市政政府府已已将将宣宣武武区区的的城城建建工工作作列列入入工工作作日日程程，，可可以以预预见见其其在在今今后后几几年年将将有有很很大大改改善善，，这这也也吸吸引引不不少少房房地地产产商商在在此此投投资资。。随随着着危危旧旧房房的的拆拆除除、、改改建建，，宣宣武武区区将将有有大大量量城城区区土土地地可可用用于于住住宅宅开开发发和和配配套套设设施施的的建建设设，，而而不不是是像像其其他他地地区区那那样样，，只只能能向向郊郊外外发发展展。。从具具体体位位置置看看，，本本项项目目距距二二环环路路仅仅300米米，，与与长长安安街街、、金金融融街街紧紧密密相相连连，，是是西西二二环环路路中中部部的的黄黄金金地地段段。。这这样样既既可可充充分分享享受受干干道道的的交交通通畅畅达达和和繁繁华华便便利利，，又又因因处处于于干干道道间间临临街街繁繁华华区区域域后后面面而而相相对对封封闭闭和和宁宁静静，，周周边边除除了了街街区区内内次次要要道道路路就就是是住住宅宅区区，，正正是是一一个个闹闹中中取取静静的的理理想想居居住住之之所所。。位于于广广安安门门外外的的天天宁宁寺寺距距本本项项目目咫咫尺尺之之遥遥。。天天宁宁寺寺建建于于北北魏魏孝孝文文帝帝时时期期，，初初名名光光林林寺寺，，是是北北京京地地区区最最古古老老的的佛佛寺寺。。隋隋、、唐唐、、金金诸诸朝朝历历改改弘弘业业寺寺、、天天王王寺寺、、大大万万安安寺寺，，元元末末毁毁于于兵兵火火。。明明重重建建寺寺院院，，宣宣德德时时改改称称天天宁宁寺寺。。现现存存殿殿宇宇为为清清代代重重修修。。天天宁宁寺寺塔塔为为辽辽天天庆庆九九年年（（公公元元1119年年））建建，，是是北北京京现现存存古古典典建建筑筑中中最最古古老老的的一一个个，，也也是是中中国国现现存存的的密密檐檐式式砖砖塔塔中中比比较较典典型型的的一一座座。。这这个个塔塔经经过过900多多年年风风霜霜雨雨雪雪的的考考验验，，依依旧旧完完整整美美丽丽，，实实为为今今日日北北京京最最珍珍贵贵的的建建筑筑艺艺术术遗遗产产之之一一。。此外外，，项项目目还还紧紧邻邻有有道道教教全全真真派派““北北方方第第一一丛丛林林””之之称称的的明明代代道道教教宫宫观观白白云云观观。。白白云云观观始始建建于于唐唐玄玄宗宗开开元元二二十十七七年年（（公公元元739年年）），，名名长长春春观观，，金金大大定定七七年年（（公公元元1167年年））重重建建，，正正大大四四年年（（公公元元1227年年））正正式式更更名名白白云云观观。。白白云云观观是是典典型型的的道道教教胜胜地地，，虽虽然然规规模模不不大大，，但但建建筑筑格格局局精精美美，，保保存存完完好好。。白白云云观观庙庙会会则则是是北北京京著著名名主主名名庙庙会会之之一一。。置置业业开开名名仕仕家家园园中中，，凭凭窗窗眺眺望望，，古古朴朴凝凝重重的的道道教教殿殿堂堂在在眼眼前前一一重重重重展展开开；；闲闲暇暇之之时时，，信信步步于于绿绿树树红红花花之之中中；；遇遇上上有有庙庙会会的的日日子子，，还还可可尽尽情情感感受受老老北北京京的的温温馨馨气气息息，，一一切切都都是是那那么么美美好好。。2.价价格格优优势势。。从售售价价来来看看，，名名仕仕家家园园的的均均价价为为6300元元/平平方方米米。。以以上上项项目目中中低低于于此此价价格格的的仅仅有有似似海海怡怡家家项项目目，，而而中中盛盛大大厦厦、、广广华华轩轩