洋房专题研究培训（图文并茂）

洋房专专题研研究一、什什么是是洋房房三、洋洋房的的设计计四、洋洋房的的附加加值设设计手手法五、洋洋房的的设计计亮点点二、洋洋房的的分类类一、什什么是是洋房房三、洋洋房的的设计计四、洋洋房的的附加加值设设计手手法五、洋洋房的的设计计亮点点二、洋洋房的的分类类一、什什么是是洋房房——洋房的的定义义市场上上对于于洋房房的理理解不不同，，其概概念有有着广广义和和狭义义之分分狭义的的洋房房：就就是GardenVilla（花园园别墅墅），，也就就是通通常所所说的的花园式式住宅宅、西西式洋洋房、、小洋洋楼，带有有花园园草坪坪和车车库的的独院院式平平房戒戒二、、三层层小楼楼，强强调户户户有有花园园，包包括市市场中中的洋洋式联联排（（戒双双拼））的TOWNHOUSE，户型型较大大，居居住舒舒适秳秳度高高。广义的的洋房房已不不再是是别墅墅，称称之为为GardenHouse或者GardenApartment更贴切切，是介于于别墅墅和普普通公公寓之之间，，为六六层以以下多多层板板式建建筑。。其建筑筑风格格以欧欧陆古古典式式、英英国乡乡村式式、西西班牙牙式、、中西西混合合式为为主，，强调调景观观、园园林规规划较较好，，绿化化率比比较高高，普普遍在在远郊郊一带带，形形成有有一定定规模模的社社区。。一般般一层层赠送送花园园，顶顶层赠赠送阁阁楼或或露台台。一、什什么是是洋房房——洋房的的特征征洋房产产品在在住宅宅解决决方案案中的的常见见角色色：1）低密密度社社区中中作少少量补补充，，以平平衡整整体容容积率率。2）成熟熟郊区区化板板块中中的经经济性性产品品。3）成熟熟城市市板块块中的的改善善型产产品。。4）陌生生区大大盘的的创新新型产产品洋房的的实质质：从建筑筑形式式角度度，洋洋房的的概念念具有有一定定的模模糊性性，其其在本本质上上仍然然属于于集合合住宅宅的范范畴。。相对对于普普通多多层，，洋房房产品品在居居住品品质上上得到到了明明显的的提升升，因因而获获得相相对独独立的的市场场站位位。洋房的特征征——品质提升关关键词：1）内：情景——往往具有更更大的面宽宽和平层面面积，在舒舒适度提升升的基础上上，通过独独特的入户户方式以及及入户花园园、大露台台、景观餐餐厅等情景景空间的加加入，突出出了生活方方式的丰富富和从容，，甚至能够够一定程度度上“模拟拟”别墅生生活“有天天有地”、、“独立私私密”等特特征。2）外：花园——社区往往拥拥有更好的的景观条件件，加上产产品观景面面的扩大（（面宽）和和观景层次次的增加（（露台等）），住宅与与景观的结结合更加紧紧密。3）形：洋房——产品形象提提升，或者者表现为用用材的考究究和工艺的的精致，更更多的则表表现为丰富富的建筑形形态和立面面细节，使使得住宅面面貌焕然一一新，与普普通多层形形成明显差差异一、什么是是洋房——洋房的价值值花园洋房的的价值实现现是基于对对普通多层层产品的超超越和提升升。而这种种超越和提提升是在“建筑形式并并未根本改改变”的限限制条件下下、向着别别墅产品方方向作出的的一定倾斜斜。1、入户方式式开始趋于于“私有””目前市场上上的花园洋洋房产品，，可以通过过建筑细节节的处理让让1~2层的住户户获得相相对独立的的入口，从从而打破了了集合住宅宅“单元””的概念，，专属感有有了很大提提升。2、居住空间的“丰富多元元”空间的“丰丰富性”主主要表现在在“情趣空空间”和““观景空间间”在居住住空间中的的比重明显显增加：前者突破了了功能导向向的窠臼，，赋予生活活更多的自自由度和可可能性，激激发了消费费者的场景景联想。后后者密切了了居住空间间内外间联联系，对自自然资源的的享有更加加充4、造型特质质从“整体体”走向““细节”集合住宅的的立面造型型体现出““整体性””的特点，，体量感、、韵律感、、挺拔感成成为形象塑塑造的关键键；而自花花园洋房开开始，建筑筑形象开始始“碎”了了——层次的丰富富、形体的的错落、细细节的精致致、材料穿穿插，呈现现与普通集集合住宅明明显的差异异。3、“院落感感”的价值值开始体现现一方面，由由于建筑高高度的降低低带来楼间间距的降低低，组团的的空间尺度度更加亲切切；另一方方面，社区区环境的景景观质量在在上升，建建筑立面的的细节与层层次也更加加丰富，组组团的内聚聚性加强；；所以，组组团空间的的重要性开开始体现，，也更容易易营造院落落感的社区区空间体验验。一、什么是是洋房——洋房的价值值洋房产品社社区空间——关键词:亲地、亲景景、院落感感一、什么是是洋房——洋房的价值值洋房产品形形象——关键词:层次、错落落、细节、、风格化一、什么是是洋房三、洋房的的设计四、洋房的的附加值设设计手法五、洋房的的设计亮点点二、洋房的的分类二、洋房的的分类在不同的地地块和市场场环境下，，洋房产品品也呈现出出比较明显显的差异，，主要表现现为四种形形式常规洋房退台洋房山地洋房度假洋房二、洋房的的分类常规洋房建筑体外形形更近似于于普通多层层住宅，建建筑外立面面规整，无无退台，变变化性不强强通常仅首层层带私家花花园，顶层层复式，带带露台和花花园；多阳台、飘飘窗和入户户花园设计计；景观打造依依靠小区内内一定规模模的绿化来来实现。二、洋房的的分类退台洋房通过向阳面面的层层退退台打造出出情景式的的花园感受受，是目前前主流的洋洋房产品形形式层层退台的的台阶状结结构将住宅宅单元逐层层错位叠加加、层层退退台,使每户都有有独用的大大面积平台台；将花园真正正的引入到到了每一户户当中，真真正实现了了处处是花花园的意境境；对居住者来来说，是一一种心理的的缓冲，不不会感觉到到建筑对人人的压抑。。二、洋房的的分类山地洋房通过对地形形的合理利利用，创造造出多层景景观体系，，形成下层层式庭院和和双首层户户型利于营造多多层景观体体系对单体建筑筑的影响：：下沉庭院院和双首层层

送阁楼车库赠送半地下室前花园空中花园平层顶跃底跃后庭院1234567例：重庆睿睿城二、洋房的的分类度假洋房夸张的度假假设计是对对资源的占占有的无限限放大一、什么是是洋房三、洋房的的设计四、洋房的的附加值设设计手法五、洋房的的设计亮点点二、洋房的的分类三、洋房的的设计洋房产品对对容积率的的贡献理论容积率=建筑层数×建筑密度洋房的经验验密度在20%左右洋房层数理论容积率率4F4+1F5F5+1F6F6+1F4×20%=4.5×20%=5×20%=5.5×20%=6×20%=6.5×20%=0.80.91.01.11.21.3层数增加一层层，容积率率可增加约约0.2密度增加1%，容积率可可增加约0.05三、洋房的的设计洋房经过多多年的发展展历程，其其产品设计计已经呈现现出一些基基本的要素素特点，主主要体现在在“院、退退、露、跃跃”四个方方面院——底层的私家家小院退——退台，让没没有接地的的楼层延伸伸更大的室室外空间，，增加室内内空间与室室外空间的的接触面露——更多的室内内空间暴露露给自然跃——跃顶层，复复式设计，，更大的赠赠送空间，，给予更大大的顶层花花园F5及跃顶专供本栋的的停车位，，每户赠送送的储藏室室挑空下沉客客厅下沉庭院南露台侧露台大面积露台台赠送南露台B1F1F2F3底层花园退台设计层层露台跃顶主卧和和花园三、洋房的的设计院——目前的洋房房都会留有有首层的私私家小院，，给到更多多别墅的感感觉，楼上上住户的入入户通道完完全与小院院隔离，使使得小院的的专有性和和私密性更更强三、洋房的的设计退——从第二层开开始退台，，打造出类类似金字塔塔式的建筑筑格局，减减小了垂直直楼房给人人的压迫感感，同时为为露台提供供了绝佳的的存在可能能三、洋房的的设计露——层层露台，，户户露台台，露出花花园，露出出阳光，带带来更多亲亲近自然的的感受，露露台越来越越成为洋房房的基本设设计三、洋房的的设计跃——顶层复式结结构已经成成为洋房的的普遍规律律，超大赠赠送面积和和屋顶花园园是洋房顶顶层单元的的巨大优势势三、洋房的的设计洋房常见的的户型设计计——万科为代表表的大横厅厅产品设计计五龙山九墅墅建筑面积：：167平米三、洋房的的设计洋房常见的的户型设计计——龙湖为代表表的南北通通透式设计计成都弗莱明明戈·建筑面积：：148平米重庆源著·套内面积：135平米一、什么是是洋房三、洋房的的设计四、洋房的的附加值设设计手法五、洋房的的设计亮点点二、洋房的的分类四、洋房的的附加值设设计手法洋房“送””什么？洋房怎么““送”？地下室、花花园、夹层层、露台、、阳台等送四、洋房的的附加值设设计手法——首层地下室室的赠送由于洋房的的层高决定定了其首层层必然的亲亲地特性，，地下室成成为了洋房房首层单元元的重要赠赠送手段首层保留两两个入户，，一个是是单元楼梯梯间，一个个是首层花花园；室内课进入入地下室，，地下室为为全赠送空空间，甚至至可以连接接负二层的的地下停车车场，当做做私家车位位使用；四、洋房的的附加值设设计手法——二层地下室室的赠送通常洋房的的首层和二二层都能实实现单独入入户，因此此在满足了了首层赠送送地下室的的基础上，，二层也开开始出现赠赠送地下室室的情况首层和二层层都是双入入户；同时将地下下室分作两两个部分，，分别赠予予首层和二二层住户；；首层的地下下室从室内内进入，二二层的地下下室直接从从室外楼梯梯进入；金科十年城城一层送半地地下室二层送半地地下室洋房二层通通过：露台台花园→一一层花园→→下层花园园进入地下下室进入半地下下室一层建筑面面积：143㎡半地下室面面积：48㎡二层建筑面面积：138㎡半地下室面面积：38㎡四、洋房的的附加值设设计手法——二层地下室室的赠送四、洋房的的附加值设设计手法——首层花园赠赠送洋房可以像像别墅一样样，将近距距离周边的的绿化当做做花园赠送送出来，通通常情况下下首层住户户都能享受受这种私家家花园龙湖源著首层住户因因享有得天天独厚的亲亲地条件，，使得其更更加容易享享有围绕房房屋的私家家花园；私家花园通通常分布于于房屋前后后和四周，，与公共空空间隔离起起来，二层层及以上住住户需从另另外的通道道进入楼上上，保证了了花园对于于首层住户户的私密性性；万科四季花花城四、洋房的的附加值设设计手法——夹层赠送更为独特的的方法为夹夹层赠送，，在建筑面面积计算规规则以内，，实现有效效地空间赠赠送考虑到夹层层的层高和和实用性，，通常情况况下，夹层层都不会以以整层的形形式出现，，而做出的的夹层可分分别赠予上上层和下层层，建筑面面积仅算一一半四、洋房的的附加值设设计手法——夹层赠送上、下层中中出现的一一个共享夹夹层，各自自享受一部部分赠送空空间下层使用的的共享夹层层上层使用的的共享夹层层上层下层共享层共享层上、下层各各享有夹层层的部分面面积，但夹夹层并没有有占据整层层空间金域中央四、洋房的的附加值设设计手法——露台赠送通过层层退台台实现户户有有露台，户户户有赠送，露露台一直是洋洋房赠送面积积的基本手段段，也是洋房房中间楼层面面积赠送的主主要方式二层三层四层五层二层：111平米3室2厅2卫三层：98平米3室2厅2卫四层：88平米3室2厅2卫六层：72平米2室2厅1卫四、洋房的附附加值设计手手法——露台赠送洋房的露天赠赠通常在顶层层发挥到极致致，因为顶层层可以有更多多的“无顶””空间，使得得顶层的露天天赠送面积往往往最大跃顶复式户型型，倒数第二二层和顶层为为一户；顶层超大的面面积以露台形形式作为赠送送空间，计入入建筑面积的的部分很少；；世家尊邸四、洋房的附附加值设计手手法——露台赠送业主对赠送露露台的认可度度很高，露台台的使用更为为丰富，即可可作为露天的的私家花园，，还可以打造造成为舒适的的阳光书房通过访谈发现现，业主对露露台的接受度度较高，春夏夏季节的使用用频率高于秋秋冬季；在露台中布置置绿植、桌椅椅、鹅卵石等等，使居者能能够充分的接接触自然，同同时丰富了生生活情趣；超大露台的赠赠送也是洋房房类产品的一一大卖点；每个房间设置置露台户型露台设置较为为集中户型22㎡21㎡12㎡12㎡4㎡7㎡集中设置的大大面积露台更受欢迎迎推荐四、洋房的附附加值设计手手法——露台赠送比起每个房间都都设置露台，，集中设置的的大面积露台台更受客户欢欢迎控制公共绿化面积积，尽可能划划给私家庭院院建筑栋距较差，私私密性受到影影响，因此在在满足集中绿绿地的标准下下，尽量将公公共绿化划入入私家庭院，，社增加庭院院面积的同时时也可以有效效隔离邻近物物业。案例：重庆龙湖睿睿城私家花园总计面积积40900平方米，私家家花园占住宅宅区景观面积积65%四、洋房的附附加值设计手手法——公共绿化私有有化四、洋房的附附加值设计手手法——沿用高层的常常规赠送抛开退台从户户型上讲，洋洋房和高层并并没有实质上上的区别，因因此高层住宅宅中的一些常常规赠送面积积手法在洋房房中同样适用用，且发挥空空间更大大面积的入户花园大面宽的阳台台大面宽的阳台台洋房的入户花花园可以做得得比高层更大大，更有花园园的感觉；南北通透的板板式结构更加加容易实现双双向阳台，且且面宽更大，，观景效果更更佳；华润国际社区区中信云栖谷一、什么是洋洋房三、洋房的设设计四、洋房的附附加值设计手手法五、洋房的设设计亮点二、洋房的分分类五、洋房的亮亮点设计——洋房别墅化洋房布局于项项目内部，外围采用高层层隔离采用半围合半半独立的院落式组团，，打破传统“兵营式”布局重庆弗莱明戈戈成都弗莱明戈戈容积率：成都弗莱明戈戈（含部分小小高、高层））：1.55重庆弗莱明戈戈：1.36五、洋房的亮亮点设计——洋房别墅化【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品底跃平层二跃三顶跃例：7+1单体地下车库五、洋房的亮亮点设计——