房地产开发经营与管理

房地产产开发发经营营与管管理房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文复习习房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文第一章章房房地产产投资资概述述一.房地产产的概概念二.房地产产的种种类三.房地产产的特特征四.房地产产投资资的形形式五.房地产产投资资的利利弊六.房地产产投资资的风风险房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文一.房地产产的概概念房地产产是房房屋财财产和和土地地财产产的总总称。。地产产可视视为实实物、、权益益和区区位三三者的的结合合。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文1.实物从实物物角度度上看看，房房地产产有三三种存存在的的形态态：（1）土地地（2）建筑筑物（3）房地地房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文2.权益房地产产可视视为由由多种种权利利构成成的权权利束束，而而完整整的权权利束束为房房地产产产权权。基本权权利有有：占有权权、使使用权权、收收益权权、处处分权权；派生权权利，，如：：典权权、抵抵押权权、地地役权权等。。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文3.区位区位是是指房房地产产的空空间方方位，，除了了房地地产的的地理理坐标标位置置外，，还包包括房房地产产与其其它地地方往往来的的便捷捷性、、周围围环境境、在在城市市中的的地位位等。。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文二.房地产产的种种类按开发发程度度划分分土地房地产产在在建工工程建成后后的物物业房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文1.土地(1)按土地地的权权属划划分国有土土地集体土土地(2)按土地地的开开发程程度划划分（（P27）生地毛地熟地房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文三.房地产产的特特征1.不可移移动性性2.独一无无二性性3.寿命长长久性性4.数量有有限性性5.用途多多样性性6.相互影影响性性7.易受限限制性性8.保值增增值性性9.价值高高大性性10.难以变变现性性房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文五.房地产产投资资的利利弊1.相对较较高的的收益益水平平（注注意财财务杠杠杆运运用的的条件件）2.能够得得到税税收方方面的的好处处（正正确理理解其其涵义义）3.易于获获得金金融机机构的的支持持4.能够抵抵御通通货膨膨胀的的影响响5.能提高高投资资者的的资信信等级级6.投资数数额巨巨大7.变现性性差8.投资回回收期期较长长9.需要专专门的的知识识和经经验弊利房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文六.房地产产投资资的风风险1.系统风风险(1)通货膨膨胀风风险(2)市场供供求风风险(3)周期风风险(4)变现风风险(5)利率风风险(6)政策风风险(7)政治风风险(8)或然损损失风风险房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文2.个别风风险(1)收益现现金流流风险险(2)未来经经营费费用风风险(3)资本风风险(4)比较风风险(5)时间风风险(6)持有期期风险险房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文第二章章房房地产产投资资分析析基本本知识识一.房地产产投资资现金金流量量及构构成二.资金的的时间间价值值及计计算公公式三.房地产产投资资经济济效果果评价价指标标房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文一.房地产产投资资现金金流量量及构构成1.房地产产投资资现金金流量量及构构成(1)房地产产投资资中的的现金金流量量(2)房地产产投资资中现现金流流量的的构成成投资、、成本本经营收收入利润、、税金金房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文(3)现金流流量图图的构构成和和画法法1.绘一水水平轴轴线向向右延延伸表表示时时间的的延续续，轴轴上每每一刻刻度表表示一一个计计息周周期，，标上上计息息周期期数。。图中中上一一期的的期末末即为为下一一期的的期初初。2.用垂直直箭线线表示示现金金流量量。向向上的的箭线线表示示现金金流入入，向向下的的箭线线表示示现金金流出出。3.箭线的的长短短与现现金流流量的的大小小成正正比，，在箭箭线上上方（（或下下方））注明明现金金流量量的数数值。。0123n-2n-1n现金流量的三要素：现金流量的大小（资金数额）方向（流入或流出）作用点（资金发生的时间点）房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文3.经营收收入、、利润润和税税金（1）经营营收入入销售收收入、、出出租收收入、、自营营收入入。（2）利润润经营利利润、、税税前利利润、、税后后利润润、可分配配利润润。（3）税金金销售税税金（（两税税一费费：营营业税税、城城市维护护建设设税、、教育育费附附加））、土土地使使用税和和房产产税、、企业业所得得税。。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文二.资金的的时间间价值值及计计算公公式1.利息与与利率率（1）利息息与利利率（2）单利利与复复利（3）名义义利率率、、周期期利率率、实实际利利率房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文2.资金的的时间间价值值计算算公式式（1）现值值与终终值的的关系系（2）现值值与年年金的的关系系（3）终值值与年年金的的关系系房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文3.计算实实例要会画画现金金流量量图，，重点点掌握握：例5－4P160例5－7P162会用计计算器器进行行计算算房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文第三章章房房地产产开发发的程程序与与管理理一.房地产产开发发的主主要程程序二.土地使使用权权的获获取三.城市规规划对对房地地产开开发的的影响响四.政府对对房地地产市市场的的干预预房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文一.房地产产开发发的主主要程程序一般包包括四四个阶阶段、、8个步骤骤：投资机机会寻寻找投资机机会选选择与与决策策分析析投投资资机会会筛选选可行性性研究究获取土土地使使用权权前期工工作规规划设设计与与方案案报批批签署有有关合合作协协议建设阶阶段施施工建建设与与竣工工验收收租售阶阶段市市场营营销与与物业业管理理房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文前期工工作的的主要要内容容(1)对拟开开发项项目作作进一一步分分析(2)获取土土地使使用权权(3)征地、、拆迁迁、安安置、、补偿偿(4)规划设设计及及建设设方案案制定定(5)获取规规划许许可(6)施工现现场三三通一一平(7)市政配配套设设施谈谈判与与协议议(8)安排短短期和和长期期信贷贷(9)寻找预预租（（售））客户户(10)对市场场作进进一步步分析析，确确定目目标(11)对开发发成本本作进进一步步测算算(12)对承包包商的的选择择提出出建议议(13)开发项项目保保险事事宜洽洽谈房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文二.土地使使用权权的获获取1.开发商商获取取土地地使用用权的的方式式（1）在一一级土土地市市场上上获取取国有有土地地使用用权1）划拨拨方式式2）出让让方式式（2）在二二级土土地市市场上上购入入国有有土地地使用用权1）购入入已经经完成成开发发的熟熟地。。2）购入入一项项房地地产，，拆除除原建建筑物物，重重新开开发。。3）购入入半成成品（（在建建工程程），，继续续开发发。（3）合作作开发发房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文2.国有土土地使使用权权的出出让和和转让让（1）国有有土地地使用用权的的出让让出让方方式：：拍卖卖、招招标、、协议议、挂挂牌（2）国有有土地地使用用权的的转让让（3）土地地使用用权使使用年年限（4）土地地使用用权出出让金金（5）毛地地价（6）熟地地价（弄清清毛地地价与与熟地地价的的区别别）房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文3.旧城区区房地地产开开发的的特点点（1）比较较适合合作为为商业业、办办公、、旅游游、娱娱乐、餐餐饮等等类型型的开开发项项目。。（2）由于于旧城城区人人口密密度及及建筑筑密度度高，，土地开开发成成本高高。（3）建设设项目目规划划条件件较为为苛刻刻。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文4.新区房房地产产开发发的特特点（1）比较较适合合建造造高级级住宅宅和公公寓（2）土地地开发发成本本较低低（3）城市市规划划条件件限制制较少少（4）不完完全具具备开开发项项目的的配套套设施施（5）绿地地和代代征地地的摊摊派较较多房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文三.城市规规划对对房地地产开开发的的影响响1.开发项项目规规划设设计方方案中中的主主要技技术经济指指标（（P36-37）(1)居住区区开发发项目目技术术经济济指标标(2)非居住住区开开发项项目技技术经经济指指标重点掌掌握规规划建建设用用地面面积、、居住住建筑筑用地面面积、、居住住建筑筑面积积、居居住建建筑密密度、、容积率率、建建筑容容积率率、层层数、、层高高等指指标。。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文(2)房地产产开发发过程程中的的规划划管理理1)开发项项目选选址、、定点点审批批阶段段。2)申请《建设用用地规规划许许可证证》阶段。。3)规划设设计条条件审审批阶阶段。。4)设计方方案审审批阶阶段。。5)核发《建设工工程规规划许许可证证》阶段。。6)竣工验验收阶阶段。。房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文四.政府对对房地地产市市场的的干预预1.政府制制定干干预房房地产产市场场政策策的原原则(1)目标的的确定定性(2)政策的的连续续性与与协调调性(3)政策的的针对对性和和导向向性(4)政策的的公平平性和和效率率房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文2.房地产产市场场的宏宏观调调控宏观调调整手手段主主要有有：(1)土地供供应计计划的的调整整(2)城市规规划的的指导导(3)地价调调整(4)房地产产税收收政策策(5)金融杠杠杠(6)住房政政策(7)租金调调整房地产产开发发经营营与管管理谭谭茹文文3.房地产产市场场行为为的规规范(1)资质审审查对进入入市场场的主主体资资格进进行规规范(2)产权登登记对市场场交易易对象象进行行规范范(3)建立房房地产产价格格评估估制度度对市场场交易易价格格进行行规范范(4)交易程程序的的规范范化对市市场场交交易易过过程程进进行行规规范范房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文第四四章章房房地地产产及及其其运运行行规规律律一.房地地产产市市场场的的总总体体结结构构二.房地地产产市市场场的的分分类类三.房地地产产市市场场的的特特征征与与功功能能四.房地地产产市市场场运运行行的的一一般般规规律律房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文一.房地地产产市市场场的的总总体体结结构构征地地市市场场一级级土土地地市市场场动动迁迁市市场场土地地投投资资、土土地地使使用用权权出出让让市市场场交易易市市场场二级级土土地地市市场场（（土土地地使使用用权权转转让让市市场场））建筑筑施施工工市市场场一级级房房产产市市场场房产产交交易易市市场场二级级房房产产市市场场房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文二.房地地产产市市场场的的分分类类1.按地地域域范范围围划划分分2.按房房地地产产用用途途和和等等级级划划分分3.按房房地地产产交交易易形形式式划划分分4.按房房地地产产购购买买目目的的划划分分5.其他他划划分分方方式式房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文三.房地地产产市市场场的的特特征征与与功功能能1.房地地产产市市场场的的特特征征(1)分散散的的地地区区性性市市场场(2)准市市场场(3)权益益的的转转让让市市场场(4)专业业化化的的市市场场(5)易于于出出现现市市场场的的不不均均衡衡和和垄垄断断房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文2.房地地产产市市场场的的功功能能（1）配配置置存存量量房房地地产产资资源源和和利利益益（2）显显示示房房地地产产市市场场需需求求的的变变化化（3）指指导导供供给给以以适适应应需需求求的的变变化化（4）指指导导政政府府制制定定科科学学的的土土地地供供应应计计划划（5）引引导导需需求求适适应应供供给给条条件件的的变变化化房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文四.房地地产产市市场场运运行行的的一一般般规规律律1.房地地产产使使用用市市场场和和房房地地产产投投资资市市场场两个个市市场场有有两两个个结结合合点点：：第一一，，房房地地产产使使用用市市场场确确定定的的租租金金水水平资资产产需需求求的的中中心心。。第二二，，两两个个市市场场在在房房地地产产开开发发部部分分有有连接接。。如如果果房房地地产产开开发发量量增增加加，，房房地地产产的的供给给量量也也随随着着增增加加，，这这不不仅仅会会使使房房地地产产投投资市市场场价价格格下下滑滑，，而而且且也也会会使使房房地地产产使使用用市场场的的租租金金水水平平下下调调。。房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文2.房地地产产市市场场的的周周期期循循环环（1）房房地地产产市市场场的的自自然然周周期期P62（2）房房地地产产市市场场的的投投资资周周期期AEDCB长期平均空置水平下降上升供给增长率=需求增长率图2-7房地产景气循环的各个阶段要求求：能能对对房房地地产产市市场场进进行行一一定定的的分分析析房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文第五五章章房房地地产产开开发发项项目目的的可可行行性性研研究究一.可行行性性研研究究的的含含义义、、目目的的和和作作用用二.可行行性性研研究究的的工工作作阶阶段段三.可行行性性研研究究的的内内容容四.房地地产产开开发发项项目目投投资资与与收收入入估估算算五.房地地产产开开发发项项目目财财务务评评价价六.房地地产产开开发发项项目目评评估估的的不不确确定定性性分分析析房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文一.可行行性性研研究究的的含含义义、、目目的的和和作作用用1.可行行性性研研究究的的含含义义可行行性性研研究究是是在在投投资资决决策策前前，，对对建建设设项项目进进行行全全面面的的技技术术经经济济分分析析、、论论证证的的科科学学方方法。。2.可行行性性研研究究的的目目的的可行行性性研研究究的的根根本本目目的的是是实实现现项项目目决决策策的科科学学化化、、民民主主化化，，减减少少或或避避免免投投资资决决策策的的失误误，，提提高高项项目目开开发发建建设设的的经经济济、、社社会会和和环环境效效益益。。房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文3.可行行性性研研究究的的作作用用（1）是是项项目目投投资资决决策策的的依依据据。。（2）是是筹筹集集建建设设资资金金的的依依据据。。（3）是是开开发发商商与与有有关关合合作作部部门门签签订订协协议议、、合合同同的的依依据据。。（4）是是编编制制下下一一阶阶段段规规划划设设计计方方案案的的依依据据。。房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文3.可行行性性研研究究的的精精度度（1）投投资资机机会会研研究究：：±30%（2）初初步步可可行行性性研研究究：：±20%（3）详详细细可可行行性性研研究究：：±10%（4）项项目目评评估估与与决决策策：：±10%房地地产产开开发发经经营营与与管管理理谭谭茹茹文文五.房地地产产投投资资经经济济效效果果评评价价指指标标1.房地地产产投投资资经经济济效效果果的的表表现现形形式式（1）开开发发投投资资开发发投投资