房地产行业基础知识培训讲座

房地产基础知识识培训制作人：：祁辰飞飞房产：房产是指指建筑在在土地上上的各种种房屋，，包括住住宅、厂厂房、仓仓库和商商业、服服务、文文化、教教育、卫卫生、体体育以及及办公用用房等。。地产：地产是指指土地及及其上下下一定的的空间，，包括地地下的各各种基础础设施、、地面道道路等。。房地产：：是房产和和地产的的总称。。是指土土地及附着在土土地上的的人工构构筑物和和建筑物物及其所衍生生的权利利（所有有权、租租赁权、、抵押权、土土地使用用权、地地役权、、典当权权等）。。房地产概概念房地产开开发：是指在依依法取得得土地使使用权的的土地上上按照使使用性质质的要求求进行基基础设施施、房屋屋建筑的的活动。。房地产市市场（1）一级市市场是土土地使用用权转让让的市场场，即国国家通过过其指定定的政府府部门将将城镇国国有土地地或将农农村集体体土地征征用为国国有土地地后出让让给使用用者的市市场。房房地产一一级市场场是由国国家垄断断的市场场。（2）二级房房地产市市场，又又称增量量房地产产市场。。是指（3）三级房地产市场是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。土地开发发：是将“生生地”开开发成可可供使用用的土地地。生地：指空间地地、田地地、未开开垦地等等不具备备使用条条件的土土地。熟地：指三通一一平或七七通一平平，具备备使用条条件的土土地。三通一平平：水通、电电通、路路通（五五通--通讯、排排水；七七通--供暖、燃燃气）和和场地平平整宗地：是地籍的的最小单单元，是是指以权权属界线线组成的封封闭地块块。宗地图：：是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑位置置与性质质、与相相邻宗地地的关系土地所有制：我国现行土地所有制为社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。土地的使使用年限限：居住用地地七十年年；工业业用地五五十年；；教育、、科技、、文化、、卫生、、体育用用地五十十年；商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年；综合合用地（主要指指多种用用途不动动产很难难分割、、只有一一个使用用者的情情况；如如果是各各用途不不动产之之间可以以分割，，最终使使用者为为不同的的单位、、个人，，则按照照用途来来规定使使用年限限）或者其其他用地地五十年年。另外外，加油油站、加加气站用用地为二二十年。。房子的居居住时间间是多少少，土地地使用年年限届满满后，该该怎么办办？房屋一经经购买并并取得产产权后，，即作为为业主个个人所有有的财产产，并无无居住年年限的限限制，但但对该房房屋所占占用范围围内的土土地来说说，因为为土地除除属于集集体所有有的外，，均属于于国家所所有。业业主所取取得的为为该土地地的一定定年限的的使用权权。住宅宅用地的的土地使使用时间间为50—70年，自开开发商取取得该土土地使用用证书之之日起计计算。在在该土地地使用年年限届满满后，土土地将由由国家收收回。业业主可以以在继续续交纳土土地出让让金或使使用费的的前提下下，继续续使用该该土地。。2007年10月1日起施行行的《物权法》中的明确确规定：：“住宅建设设用地使使用权期期间届满满的，自自动续期期”,支付费用用不明确确。土地使用用权的出出让（土土地所有有权归属属）：指国家以以协议、、招标、、拍卖及及挂牌（（2002年7月7日施行的的《招标拍卖卖挂牌出出让国有有建设土土地使用用权规定定》）的方式式将土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，，并由使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。土地使用用权转让让：是指土地地使用者者通过出出售、交交换、赠赠与和继继承等方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。土地使用用权划拨拨：是指政府府无偿将将土地拨拨发给使使用者使使用，一一般没有使用用期限的的限制。。以无偿偿划拨取取得的土土地使用用权，其出出让须经经政府及及土地管管理部门门同意，，交补交交出让金后后方可进进行转让让、出租租和抵押押。期房：是指消费费者在购购买时不不具备即即买即可可入住的的商品房房，即房房地产开开发商品品房预售售许可证证开始至至取得房房地产权权证大产产证（大大产证是是指房屋屋竣工验验收之后后交付购购房者之之前，由由房地产产开发商商向房地地产管理理部门申申请初始始登记后后取得的的房地产产权证））为止，，所出售售商品房房称为期期房。五证:《国有土地使使用证》；《建设用地规规划许可证证》；《建设工程规规划许可证证》；《建筑工程施工许可可证》；《商品房销售售（预售））许可证》。（补充两两书：住住宅质量保保证书、住住宅使用说说明书）现房:是指消费者者在购买时时具备即买买即可入住住的商品房，即开发发商已办妥妥所售的商商品房的大大产证的商商品房，与消费费者签订商商品详尽买买卖合同后后，立即可可以办理入住并并取得产权权证。毛坯房：毛坯房又称称为“初装装修房”，，交付消费费者时屋内内只有门框框没有门，，墙面地面面仅做基础础处理而未未做表面处处理的房屋屋成品房(精装修)：是指在房屋屋交付前，，所有功能能空间的固固定面全部部铺装或粉粉刷完成，，厨房和卫卫生间的基基本设备全全部安装完完毕。商品房：是指在市场场经济条件件下，具有有经营资格格的房地产产开发公司司（包括外外商投资企企业）通过过出让方式式取得土地地使用权后后经营的房房屋，均按按市场价出出售。存量房：一般是指已已被购买或或自建并取取得所有权权证书但未未居住过的的房屋。增量房：增量房俗称称一手房，，指房地产产开发商投投资新建造造的商品房房。通俗易易懂的说法法就是能增增加现有房房屋数量的的房产。房屋的所有有权：又叫房屋产产权，是房房屋所有人人独占性地地支配其所所有的房屋屋的权利。。房屋所有有人在法律律规定的范范围内，可可以排除他他人的干涉涉，对其所所有的房屋屋进行占有有、使用、、收益、处处分。建筑结构形形式：最常见的分分类方法是是按建筑物物主要承重重构件所用用的材料分分类和按结结构平面布布置情况分分类Ⅰ.按材料分类类Ⅱ.按平面布置置情况分类类套型内空间间概念:Ⅰ.住宅的开间间：是指相邻两两个横墙的的定位轴线线间的距离离，住宅建建筑的开间间常采用下下列参数：：.2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m。Ⅱ.住宅的进深深：指建筑物纵纵深各间的的长度。即即位于同一一直线上相相邻两柱中中心线间的的水平距离离。各间进进深总和称称通进深。。砖混结构构住宅建筑筑的进深常常用参数：：...4.5m、4.8m、5.1m...。住宅的进深深不宜超过过14m，进深超过过14m，不利于组组织穿堂风风。Ⅲ.层高:是指下层地地板面或楼楼板下表面面到上层楼楼板下表面之间间的距离，，也就是一一层房屋的的高度。Ⅳ.净高:是指下层地地板面或楼楼板上表面面到上层楼楼板下表面之间间的距离。。总建筑面积积:指在建设用用地范围内内单栋或多多栋建筑物物地面以上上及地面以以下各层建建筑面积之之总和。建筑面积:成套房屋的的建筑面积积=套内建筑面面积+分摊的共有有公用建筑筑面积计算建筑面面积的规定定:Ⅰ.符合以下条条件之一的的需计算房房屋的全部部建筑面积积：a.永久性结构构的单层房房屋，按一一层计算建建筑面积；；多层房屋屋按各层建建筑面积的的总和计算算。b.房屋内的夹夹层、插层层、技术层层及其梯间间、电梯间间等其高度度在2.20M以上部位计计算建筑面面积。c.穿过房屋的的通道，房房屋内的门门厅、大厅厅，均按一一层计算面面积。门厅厅、大厅内内的回廊部d.楼梯间、电电梯（观光光梯）井、、提物井、、垃圾道、、管道井等等均按房屋屋自然层计计算面积。。e.房屋在天面面上，属永永久性建筑筑，层高在在2.20M以上的楼梯梯间、水箱箱间、电梯梯机房及斜斜面结构屋屋顶高度在在2.20M以上的部位位，按其外外围水平投投影面积计计算。f.挑楼、全封封闭的阳台台按其外围围水平投影影面积计算算。g.属永久性结结构有上盖盖的室外楼楼梯，按各各层水平投投影面积计计算Ⅱ.符合以以下条条件之之一的的只能能计算算房屋屋的全全部建建筑面面积的的一半半：a.与房屋屋相连连有上上盖无无柱的的走廊廊、檐檐廊，，按其其围护结结构外外围水水平投投影面面积的的一半半计算算。b.独立柱柱、单单排柱柱的门门廊、、车棚棚、货货棚等等属永永久性建建筑的的，按按其上上盖水水平投投影面面积的的一半半计算算。c.未封闭闭的阳阳台、、挑廊廊，按按其围围护结结构外外围水水平投投影面面积的的一半半计算算。d.无顶盖盖的室室外楼楼梯按按各层层水平平投影影面积积的一一半计计算。。e.有顶盖盖不封封闭的的永久久性的的架空空通廊廊，按按外围围水平平投影影面积积的一一半计计算。。Ⅲ.符合以以下条条件之之一的的不能能计入入房屋屋的建建筑面面积：：a.层高小小于2.20m以下的的夹层层、插插层、、技术术层和和层高高小于于2.20m的地下下室和和半地地下室室。b.突出房房屋墙墙面的的构件件、配配件、、装饰饰柱、、装饰性的的玻璃璃幕墙墙、垛垛、勒勒脚、、台阶阶、无无柱雨雨篷等等。c.房屋之之间无无上盖盖的架架空通通廊。。d.房屋的的天面面、挑挑台、、天面面上的的花园园、泳泳池。。e.建筑物物内的的操作作平台台、上上料平平台及及利用用建筑筑物的的空间间安置置箱、、罐的的平台台。f.骑楼、、过街街楼的的底层层用作作道路路街巷巷通行行的部部分。。g.利用引引桥、、高架架路、、高架架桥、、路面面作为为顶盖盖建造造的房房屋。。h.活动房房屋、、临时时房屋屋、简简易房房屋。。i.独立烟烟囱、、亭、、塔、、罐、、池、、地下下人防防干、、支线线。套内面面积:全名套套内建建筑面面积，，是由由以下下三部部分组组成的的：套套内使使用面面积+套内墙墙体面面积（（外墙墙等共共有墙墙算一一半））+阳台建建筑面面积套内使使用面面积:又称地地毯面面积，，是指指室内内实际际能使使用的的面积，，不包包括墙墙体、、柱子子等结结构面面积。。得房率率:指套（（单元元）内内建筑筑面积积与套套建筑筑面积积的比率率。公摊面面积：：是指由由整栋栋楼的的产权权人共共同所所有的的整栋栋楼公公用部部分的的建筑筑面积积。包包括：：电梯梯井、、管道道井、、楼梯梯间、、垃圾圾道、、变电电室、、设备备间、、公共共门厅厅、过过道、、地下下室、、值班班警卫卫室等等，以以及为为整幢幢服务务公共共用房房和管管理用用房的的建筑筑面积积，以以水平平投影影面积积计算算，还还包括括套与与公共共建筑筑之间间的分分隔墙墙，以以及外外墙（（包括括山墙墙）以以水平平投影影面积积一半半的建建筑面面积。。独立立使用用的地地下室室、车车棚、、车库库、为为多幢幢服务务的警警卫室室，管管理用用房，，作为为人防防工程程的地地下室室都不不计入入共有有建筑筑面积积。公摊率：是指总公摊摊面积在总总建筑面积积之中所占占的比率套内阳台建建筑面积：：套内阳台建建筑面积均均按阳台外外围与房屋屋外墙之间间的水平投投影面积计计算。其中中封闭的阳阳台按水平平投影全部部计算建筑筑面积，未未封闭的阳阳台按水平平投影的一一半计算建建筑面积。。容积率:又称为建筑筑面积毛密密度。是指指一个小区区的地上总总建筑面积积与用地面面积的比率率。各类型型物业容积积率一般规规定如下：：a.独立别墅为为0.2~0.5；b.联排别墅为为0.4~0.7；c.6层以下多层层住宅为0.8~1.2；d.11层小高层住住宅为1.5~2.0；e.18层高层住宅宅为1.8~2.5；f.19层以上住宅宅为2.4~4.5。住宅小区容容积率小于于1.0的，为非普普通住宅。。（计容面面积界定，，一般指地地上面积，，地下面积积不一定计计容，根据据地方政府自自行规定，，不算容积积率是考虑虑到节约用用地，鼓励开发发地下空间间，计入容容积率是规规范房地产产市场，防止止不良房地地产开发商商有漏洞可可钻。是否否计容还与各各类型物业业的层高相相关，2.0米以下，4.8米以下等建筑密度：：即建筑覆盖盖率，指在在一定范围围内，建筑筑物的基底底面积总和和与占用地面积的比比例(%)。绿地率:是指居住区区用地范围围内各类绿绿地的总和和与居住区区用地的比比率（%）。绿地率率所指的“居住区用地地范围内各各类绿地”主要包括公公共绿地、、宅旁绿地地等。绿地地率计算标标准要求非非常严格，，如绿地要要求覆土1.5米以上，距距建筑外墙墙1.5米和道路边边线1米以内的用用地，不得得计入绿化化用地。绿化率:绿化率是一一个不准确确、不规范范的用词，，准确的提提法应为““绿化覆盖盖率”。绿绿化覆盖率率是指绿化化垂直投影影面积之和和与小区用用地的比率率，相对而而言比较宽宽泛，大致致长草的地地方或则树树冠张开的的面积都可可以算作绿绿化，所以以绿化覆盖盖率一般要要比绿地率率高一些。。园林风格:Ⅰ.泛东南亚:a.泰式风格特征：：空间富于变变化，植被被茂密丰富富，水景穿穿插其中，，小品精致致生动，廊廊亭较多且且体量较大大，具有显显著特征，，适用于营营造精品、、中等以下下面积项目目。一般元素：多层屋顶顶、高耸的的塔尖，用用木雕、金金箔、陶器器、彩色玻玻璃等镶嵌嵌装饰。宗宗教题材雕雕塑、植物物题材的花花器、泰式式凉亭、茂茂盛的热带带植物。b.巴厘岛风情情风格特征：：具有显著热热带滨海风风情度假特特征，具备备了泰式的的空间富于于变化、植植被茂密丰丰富、水景景穿插其中中、小品精精致生动、、廊亭较多多等特点外外，巴厘岛岛风格更显显自然、朴朴素及轻松松随意，适适用于南方方沿海区域域营造精品品、中等以以下面积项项目。一般元素：：花园水景、、游泳池、、瀑布、喷喷泉，还有有大大小小小的百合花花池、莲花花池、气势势宏大的无无边水池。。雕塑花园园，种有莲莲花或百合合的水院，，或以种植植花卉为主主的花园、、巴厘亭阁阁，莲花池池畔的亭阁阁、茅草屋屋顶、木材材、大量量热带植物物以椰子树树为主。Ⅱ.泛欧（北北欧、法法式地中中海、美美式欧陆陆、西班班牙、新新古典、、古典意意大利、、英伦风风情）a.北欧风格特征征：具有北部部欧洲凝凝炼庄重重的厚实实感，色色调深沉沉，气势势宏大，，植被浓浓密丰富富，适用用于长江江以北地地区以打打造欧陆陆风情为为主的大大面积项项目。一般元素素：木屋、明明镜的湖湖水、木木栈道，，原石散散布的广广场、宽宽阔的草草坪、茂茂密的森森林以及及湛蓝的的天空和和清新的的空气等等等。园园林中的的四大要要素山石石、水、、植物、、建筑，，在北欧欧的园林林甲以最最自然、、最纯粹粹的方式式展现于于人们的的视野中中，所以以现代北北欧园林林设计中中，多是是在保持持自然风风貌的前前提下再再做人工工雕琢。。b.法式地中中海风格特征征：具南部欧欧洲滨海海风情，，与北欧欧风格相相比显得得更精致致秀气，，布局上上突出轴轴线的对对称，恢恢宏的气气势,色调明快快响亮，，点状水水景多，，小品雕雕塑丰富富，宏大大精致兼兼具自然然随意，，适用于于大中型型打造欧欧式风情情的中高高档项目目。法式元素素：整形的植植物，法法式廊柱柱，雕饰饰精美的的花器，，园林家家具及雕雕塑。特点：布局上突突出轴线线的对称称，恢宏宏的气势势。地中海式式元素：：开放式的的草地，，精修的的乔灌木木，地上上、墙上上木栏上上处处可可见的花花草藤木木组成的的立体绿绿化，手手工漆刷刷白灰泥泥墙，海海蓝色屋屋瓦与门门窗，连连续拱廊廊与拱门门以及陶陶转等建建材。c.古典意大大利风格特征征：气势恢宏宏的建筑筑、精工工细琢的的雕塑、、华丽无无比的细细部，洋洋溢着浓浓郁的文文化艺术术气息，，是最有有代表性性且最具具显著地地位的欧欧式风格格，适用用于打造造精品欧欧式风格格的大中中型项目目。一般元素素：台地、雕雕塑、喷喷泉、台台阶水瀑瀑、整型型植物。。d.新古典风格特征征：在欧式传传统风格格特别是是古典意意大利风风格基础础上的现现代化演演绎，摒摒弃繁复复的线脚脚与细部部塑造，，省略部部分过于于宏大庄庄严的轴轴线、雕雕塑与水水景，在在尺度上上更显得得亲切与与人性化化，在色色调上更更趋于明明快，在在材质上上更趋于于自然，，，适用用于建筑筑欧式风风格定位位明显的的项目。。一般元素素：经典欧式式建筑、、中式园园林景观观要素相相融合Ⅲ.新亚洲风风格（现现代亚洲洲）风格特征征：代表了一一种混搭搭风格主主张。强强调建筑筑与环境境的和谐谐共生以以具有浓浓厚地域域特色的的传统文文化为根根基，融融入西方方文化。。把亚洲洲元素植植入现代代建筑语语系，将将传统意意境和现现代风格格对称运运用。是是目前国国际建筑筑界极受受推崇的的一种理理念。用用公式来来概括则则为：东东南亚园园林的丰丰富空间间+中国人认认同的现现代感（（硬景））+酒店式的的高品质质感。适适用于现现代风格格定位并并趋向于于地方性性风格化化特征的的项目。一般元素素：SPA，指温泉泉、疗养养、度假假，进一一步引申申为星级级酒店的的景观品品质。建筑风格格Ⅰ.ArtDeco起源于法法国，介介于古典典与现代代之间，，融合了了立体派派、构成成主义包包括机械械美学，，具有现现代主义义的简约约而不是是简单，，又有古古典主义义的精致致而不繁繁复琐碎碎。特点：建筑物以以其高耸耸、挺拔拔，以拔拔地而起起、傲然然屹立的的非凡气气势给人人留下深深刻印象象形体呈阶阶梯状收收分，强强调垂直直线条，，于稳重重中显气气质注重装饰饰几何化化，多用用放射状状、V形图案ARTDECO应用于建建筑风格格，常外外挂面砖砖、天然然石材等等。同时时，其建建筑装饰饰会尝试试新鲜元元素的使使用，如如钢铁、、玻璃等等，不拘拘一格，，旨在追追求单个个建筑作作品的个个性与不不可复制制性。注重表现现材料的的质感、、光泽；；色彩设计计中强调调运用鲜鲜艳的颜颜色、暖暖色和金金属色，，造成华华美绚烂烂的视觉觉印象。。屋顶呈塔塔状的几几何造型型，直指指天空，，显得大大气开扬扬。垂直直的屋顶顶与横向向的立面面形成了了一种差差异化的的美感。立面是典典型的ArtDeco风格。强强调了垂垂直线条条的运用用，通过过玻璃、、石材的的运用，，结合到到鲜艳明明亮的暖暖系色调调，充分分打造出出豪宅身身份的华华丽底蕴蕴Ⅱ.现代主义义现代主义义建筑是是指二十十世纪中中叶，在在西方建建筑界居居主导地地位的一一种建筑筑思想。。这种建建筑的代代表人物物主张：：建筑师师要摆脱脱传统建建筑形式式的束缚缚，大胆胆创造适适应于工工业化社社会的条条件、要要求的崭崭新建筑筑。因此此具有鲜鲜明的理理性主义义和激进进主义的的色彩，，又称为为现代派派建筑。。特点：简约、纯纯净的体体形，整整个立面面简洁、、规整色彩运用用方面稳稳重、大大方外立面整体体性强、干干净，常常常会采取削削弱角部、、打破空间间六面体的的手法,突出围合元元素----点、线、面面在实际运用用中，更强强调建筑的的酷感和时时尚感屋顶设计简简约化，无无明显的标标志性，通通过错落的的形体设计计和冷暖色色调的搭配配改变生硬硬的线条感感面砖与玻璃璃的完美结结合打造了了一种现代代时尚的品品质感。整整个立面造造型简洁大大气。Ⅲ.高技派亦称“重技派”。20世纪50年代后期起起的、建筑筑造型、风风格上注意意表现“高度工业技技术”的设计倾向向。高技派派理论上极极力宣扬机机器美学和和新技术的美感高技派在建建筑运用上上表现出的的特点：住宅公建化化,外立面多采采用钢、玻玻璃等现代代建筑材料料，体形多不对对称，造型型简洁但不不方正、线线条简单；；外立面整体体性强、干干净；靠另人眩目目的材料营营造通透、、轻盈的感感觉，较为为理性；造价较高屋顶造型简简洁,但钢材及玻玻璃材质的的运用使得得屋顶凸显显出一种力力量美通过金属材材质的反射射效果体现现一种高科科技感，赋赋予建筑物物以理性的的思想Ⅳ.欧式风格欧式建筑风风格，产生生于上世纪纪八十年代代末，主要要运用现代代技术材料料制作出古古典的形式式，借此再再现区域的的文化和传传统。喷泉泉、罗马柱柱、雕塑、、尖塔、八八角房这些些都是欧式式建筑的典典型标志。。欧式风格格分好几种种：典雅的的古代风格格、纤致的的中世纪风风格、富丽丽的文艺复复兴风格、、浪漫的巴巴洛克、洛洛可可风格格，一直到到庞贝式、、帝政式的的新古典风风格等欧式风格在在建筑运用用上表现出出的特点：：装饰华丽，，造型精美美；运用色彩的的明暗，鲜鲜淡来对视视觉进行冲冲击。在意意态上则使使人感到壅壅容华贵。。典雅,富有浪漫主主义色彩。。红色塔状屋屋顶为典型型的欧式风风格元素。。充满田园园化的浪漫漫主义色彩彩立面统一运运用典雅的的黄色，给给人以雍容容华贵之感感，形象上上非常具有有统一性。。整个立面面是对称的的，同时也也是简洁的的低层建筑：：是指建筑高高度小于等等于10米（高度≤≤10米），且建建筑层数小小于等于3层（层数≤≤3层）的建筑筑多层建筑：：是指建筑高高度大于10米，小于24米（10米<多层建筑高高度<24米），且建建筑层数大大于3层，小于7层（3层<层数<7层）的建筑筑。高层建筑：：自2005年起规定超超过10层的住宅建建筑和超过过24米高的其他他民用建筑筑为高层建建筑。超高层建筑筑：2005规定：建筑筑高度超过过100m时，不论住住宅及公共建筑筑均为超高高层建筑。。户型：又叫房型，，是指住房房的结构和和形状。常常见的户型型有平层户户型、跃跃层户型、、错层户型型、复式户户型。而按按照面积又又可分为小小户型和大大户型。跃层式商品品房：是指由上、、下两层楼楼盘面、卧卧室、起居居室、客厅厅、卫生间间、厨房及及其它辅助助用房，并并采用户内内独用的小小楼梯连接接的房屋通通风、采光光较好，布布局紧凑，，功能分明明，只是户户内楼梯占占去一定使使用面积，，上下两层层只有一个个出口，发发生火灾时时，人员不不易疏散。。复式商品房房：是由香港建建筑师创造造设计的一一种经济型型房屋，是是在层高的一层楼中中增建一个个夹层，从从而形成上上下两层的的楼盘房。。实际层高要大大大低于跃跃层式住宅宅。复式住住宅下层供供起居、餐餐饮、洗浴用，，上层供休休息、储藏藏用，并采采用户内独独用的小楼楼梯连接的房屋屋错层式住宅宅：是指一套房房子不处于于同一平面面，即房内内的厅、卧卧、卫、厨厨、阳台处处于几个高高度不同的的平面上SOHO：即SmallOfficeHomeOffice，居家办公公，原指一一种工作方方式、生活活方式，后后成为住宅宅观念的一一种延伸，，其设计的的主要功能能为满足居居家办公的的要求。Loft：原指那些由由旧工厂或或旧仓库改改造而成的的，少有内内墙隔断的的高挑开敞敞空间。loft户型通常是是小户型，，高举架，，面积在30-50平米，层高高在3.6-5.2米左右。虽虽然销售售时按一层层的建筑面面积计算，，但实际使用面积却可达到销销售面积的的近2倍别墅：是指在郊区区或风景区区建造的供供休养用的的园林住宅宅。是居宅宅之外用来来享受生活活的居所，，是第二居居所而非第第一居所。。现代商品品房市场上上的别墅包包括以下几几种类型：：独栋别墅墅，双拼别别墅，连排排别墅，叠叠拼别墅。。SHOPPINGMALL：既超大规模模购物中心心，原意为为“散步道道式的商店店街”。产产生于二二十世纪初初，五六十十年代在美国等发达国家家盛行。是是一种集购购物、餐饮饮、住宿、、休闲、娱娱乐和观光光旅游为一一体的“一站式”消费场所。。Shopping——mall跟百货商场场最大的区区别就是，shopping——mall经营的是业业态，是各各种各样的的商店，而百货商商场里经营营的是各种种各样的品品牌。一个个完整意义上的shopping－mall必须拥有多多种不同业业态的主力力店。另外，从严严格意义上上讲，大于于10万平方米且且业态复合合度高的方可称称作mall。套型：一般指每套套住房的面面积大小和和居室、厅厅和卫生间间的数量。。如一室一一厅、二室室二厅一卫卫、三室二二厅二卫等等。户型配比：：是指在房地地产的整个个项目中，，各个户型型占总套数数的比例面积配比：：指的是各种种面积范围围的单元在在某一楼盘盘单元总数数中各自所所占比例的的多少。格局配比：：是二房二厅厅、三房二二厅等各种种格局的单单元在某一一楼盘的单单元总数中中各自所占占的比例的的多少。户型图解楼层平面图图立面图侧面图《商品房预售售许可证》：是市、县人人民政府房房地产行政政管理部门门允许房地地产开发企企业销售商商品房的批批准文件。。商品房预预售应当符符合下列条条件：一.已交付全部部土地使用用权出让金金，取得土土地使用权权证书；二二.持有建设工工程规划许许可证；三三.按提供预售售的商品房房计算，投投入开发建建设的资金金达到工程程建设总投投资的百分分之二十五五以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期；；四.向县级以上上人民政府府房产管理理部门办理理预售登记记，取得商商品房预售售许可证明明。基价：经过核算而而确定的每每平方米基基本价格，，商品房的的销售价一一般以基数数增减楼层层和朝向差差价后得出出。商品房的起起价：是指商品房房在销售时时各楼层销销售价格中中的最低价价格。商品房的均均价：是指商品房房的销售价价格相加以以后的和除除以单位建建筑面积的的和，即得得出每平方方米的价格格。去化率（销销售率）：：指在一定时时间段内的的销售率。。去化率=销售套数/总套数。普通住宅:是指按所在在地一般民民用住宅建建筑标准建建造的居住住用房屋。。莆田市普普通住宅现现行标准（（2012年4月19日起）1、建筑容积积率在1.0以上。2、单套建筑筑面积在144平方米以下下。3、实际成交交价格低于于7000元每平方米米。契税：是以所有权权发生转移移变动的不不动产为征征税对象，，向产权承承受人征收收的一种财财产税。应应缴税范围围包括：土土地使用权权出售、赠赠与和交换换，房屋买买卖，房屋屋赠与，房房屋交换等等。莆田市现现行征收标标准为：首首套普通住住宅1.5%，非普通住住宅3%。公共维修基基金：公共维修基基金是指住住宅楼房的的公共部位位和共用设设施、设备备的维修养养护基金，，比例为75元/平方印花税：印花税是对对经济活动动和经济交交往中书立（书立指指以书面的的形式产生生的各种合合同，字据，帐薄薄等。）、、领受凭证证征收的一一种税。因采用在在应税凭证证上粘贴印印花税票作作为完税的标志而而得名。房地产登记记：即房地产产产权登记，，是指经申申请人申请请，由房地地产登记机机构将申请请人的房地地产权利和和其他应当当记载的事事项在房地地产登记簿簿予以记载载的行为，，是将房地地产权利现现状、权利利变动情况况以及其他他相关事项项记载在房房地产登记记簿上予以以公示的行行为，是一一种不动产产物权的公公示方式。。房地产登记记的种类：：房地产登记记的种类分分为初始登登记、转移移登记、抵抵押登记、、变更登记记、其它登登记（他项项权利登记记、预告登登记等）。。初始登记：：初始登记就就是我们常常说的“确权”。指土地地登记机关对土地地使用权、、使用权和和他项权利利进行的统统一登记。。初始登记的的主要作用用在于确定定土地权属属，完备地地籍资料。。只有开发商商进行初始始登记，取取得了《房屋所有权权证》（大产权证））以后，购购房者才能能申请办理理转移登记记，领取个人的《房屋所有权权证》。转移登记指因房屋买买卖、交换换、赠与、、继承、划划拨、转让让、分割、、合并、裁裁决等原因因致使其权权属发生转转移后所进进行的房屋屋所有权登登记。变更登记是指房地产产权利人法法定名称改改变或房地地产现状、、用途变更更时，当事事人申请权权属情况变变化后的登登记。预告登记指当事人签签订买卖房房屋或者其其他不动产产物权的协协议，为保保障将来实实现物权，，而按照约约定可以向向登记机关关申请预告告登记。如如在商品房房预售中，，购房者可可以就尚未未建成的住住房进行预预告登记，，以制约开开发商把已已出售的住住房再次出出售或者进进行抵押。未成年人人是否可可以作为为权利人人办理《房地产证证》：未成年人人可以作作为权利利人办理理《房地产证证》，但办理理时须提提交其监监护关系系证明和和监护人人身份证证明，并并在《房地产证证》上备注其其法定监监护人姓姓名。由由于未成成年人为为没有民民事行为为能力或或限制民民事行为为能力的的人，因因此在处处分该房房地产时时必须符符合有关关法律规规定。等额本金金：是指一种种购房贷款的的还款方式式，是在在还款期内把把贷款数数总额等等分，每每月偿还还同等数数额的本金金和剩余余贷款在在该月所所产生的利息，，这样由于于每月的的还款本金额固固定，而利利息越来越少，，借款人人起初还还款压力力较大，，但是随随时间的推推移每月月还款数数也越来来越少。。等额本息息:是指一种种购房贷贷款的还还款方式式，是在在还款期期内，每每月偿还还同等数数额的贷贷款(包括本金金和利息息)。此种还还款模式式相对于于等额本本金还款款法的劣劣势在于于支出利利息较多多，还款款初期利利息占每每月供款款的大部部分，随随本金逐逐渐返还还供款中中本金比比重增加加。但该该方法每每月的还还款额固固定。住房公积积金:住房公积积金是单单位及其其在职职职工缴存存的长期期住房储储金，是是住房分分配货币币化、社社会化和和法制化化的主要要形式，，目前我我国的规规定是，，住房公公积金缴缴存比例例为职工工月基本本工资的的5%~12%。组合贷款款：是政策性性贷款和和商业性性贷款组组合的总总称。当当个人通通过公积积金贷款款不足以以支付购购房款时时，可以以向受委委托办理理