房地产产品规划讲义

房地产产品品规划【内容提要】主要围绕房房地产产品品规划，介介绍了房地地产产品规规划的构成成，特别分分析了策划划中应掌握握的建筑风风格的设计计、房地产产项目景观观设计、户户型的设计计、小区会会所的设计计、小区智智能化的设设计、生态态住宅的设设计等基本本知识。【重点掌握】在房地产策策划应掌握握的建筑风风格、户型型设计的基基本概念、、各种户型型优缺点分分析。房地产产品品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计1.1房地产产品品规划的构构成房地产的产产品规划可可以通过以以下两个方方面来理解解：一是指单一一空间的房房型设计和和室内的功功能规划，，以及由其其延伸至整整个大楼或或小区的面面积（格局局）配比，，外观造型型、社区环环境和总体体功能规划划等等。它是产品最最基本的要要素，不但但是客户在在购房时最最为关心、、最先考虑虑选择的条条件之一，，更是开发发商在市场场检验中，，判断其投投资是否成成功的最为为关键的一一环。二是指对整整个大楼或或小区，满满足人们日日常生活或或工作需要要的各项设设施的全面面配置。它它包括水、、电、煤气气、通讯、、装潢、保保安和保洁洁等等各个个方面的最最基本功能能配置。1.房地产产品品规划概述述1.房地产产品品规划概述述1.2房地产产品品规划的策策略⑴产品规规划应该和和目标顾客客群定位（（目标市场场）相吻合合⑵产品规规划还应该该顺应和引引导消费时时尚⑶产品规规划应该兼兼顾实际销销售的需要要注意恰当当的应对房地产产品品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计2.建筑风格的的设计2.1建筑风格的的重要性2.2建筑风格的的类型2.3中国的地方方建筑风格格2.建筑风格的的设计2.1建筑风格的的重要性风格对住宅宅开发具有有重要意义义：从建筑本身身来说，是是通过风格格来取得两两重效果，，一是美观观，二是识识别；从发展商的的角度来说说，良好的的建筑风格格对楼盘促促销是有积积极意义的的；对消费者来来说，有风风格的建筑筑能获得他他们的认同同，获得精精神上的愉愉悦。特别别是针对特特定消费对对象的楼盘盘，更要在在风格设定定上与目标标客户的心心理特征相相符。2.建筑风格的的设计2.1建筑风格的的重要性2.2建筑风格的的类型2.3中国的地方方建筑风格格2.2.1按国家（民民族）和地地区分欧陆风格，，粉红色外外墙、白色色线条、通通花栏杆、、外飘窗台台、绿色玻玻璃窗；岭南风格，，特点是多多坡檐、屋屋顶、立柱柱，且错落落有致，色色调清丽；；地中海式风风格，主要要体现在两两个部位：：一是屋顶顶，如设立立挑板、棚棚架等，二二是配套设设施之景观观设计，使使之具有““地中海式式气息”；；澳洲风格，，色彩清新新、立面处处理简洁流流畅，具热热带滨海风风情；新加坡风格格，具有较较浓的热带带海洋和岛岛屿文化气气息，它并并没有一个个统一的模模式，与马马来文化、、印尼文化化等有通融融之处，所所以可以称称之为“东东南亚风格格”；日本风格2.2建筑风格的的类型2.2.2按建筑物的的类型分住宅建筑风风格、别墅墅建筑风格格、写字楼楼建筑风格格、商业建建筑风格、、宗教建筑筑风格、其其他公共（（如学校、、博物馆、、政府办公公大楼）建建筑风格等等2.2建筑风格的的类型2.2建筑风格的的类型2.2.3按照历史发发展流派分分（1）古希腊建建筑风格（2）古罗马建建筑风格（3）欧洲中世世纪建筑风风格（4）文艺复兴兴建筑风格格（5）新古典主主义建筑风风格（6）现代主义义建筑（7）后现代代主义风格格（1）古希腊建建筑风格约公元前800年至公元300年古希腊腊的建筑艺艺术，则是是欧洲建筑筑艺术的源源泉与宝库库。古希腊腊建筑风格格的特点主主要是和谐谐、完美、、崇高。而而古希腊的的神庙建筑筑则是这些些风格特点点的集中体体现者，古古希腊的““柱式”，，这种规范范和风格的的特点是，，追求建筑筑的檐部（（包括额枋枋、檐壁、、檐口）及及柱子（柱柱础、柱身身、柱头））的严格和和谐的比例例和以人为为尺度的造造型格式。。2.2建筑风格的的类型2.2.3按照历史发发展流派分分（1）古希腊建建筑风格（2）古罗马建建筑风格（3）欧洲中世世纪建筑风风格（4）文艺复兴兴建筑风格格（5）新古典主主义建筑风风格（6）现代主义义建筑（7）后现代代主义风格格（2）古罗马建建筑风格约公元前300年至公元365年，罗马建建筑风格正正是欧洲建建筑艺术的的重要渊源源。古罗马马的建筑艺艺术：是古古希腊建筑筑艺术的继继承和发展展。在屋顶顶造型方面面，出现了了在古希腊腊建筑中很很难见到的的“穹拱””屋顶。正正是这种““穹拱”屋屋顶，成为为了古罗马马建筑，特特别是房屋屋类建筑与与古希腊房房屋类建筑筑最明显的的区别。以以“圆”为为主的风格格，是典型型的古罗马马建筑的特特点。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格公元400年至1400年，封建领主主经济占统治治地位，城堡堡式建筑盛行行。2.2建筑风格的类类型2.2.3按照历史发展展流派分（1）古希腊建筑筑风格（2）古罗马建筑筑风格（3）欧洲中世纪纪建筑风格（4）文艺复兴建建筑风格（5）新古典主义义建筑风格（6）现代主义建建筑（7）后现代主主义风格（4）文艺复兴建建筑风格公元1420至1550年，建筑从经经验走向科学学化，不断冲冲破学院式、、城堡式的封封闭。文艺复兴建筑筑最明显的特特征是扬弃了了中世纪时期期的哥特式建建筑风格，而而在宗教和世世俗建筑上重重新采用古希希腊罗马时期期的柱式构图图要素。以上四类可称称为古典主义义建筑风格2.2建筑风格的类类型2.2.3按照历史发展展流派分（1）古希腊建筑筑风格（2）古罗马建筑筑风格（3）欧洲中世纪纪建筑风格（4）文艺复兴建建筑风格（5）新古典主义义建筑风格（6）现代主义建建筑（7）后现代主主义风格（5）新古典主义义建筑风格这一风格曾三三度出现，最最早一次是1750至1880，他是欧洲古古典主义的最最后一个阶段段，其特点是是体量宏伟，，柱式运用严严谨，而且很很少用装饰。。另一次出现现在1900-1920年，带有一定定的复古特征征。第三次出出现在1982年，其主要特特征是把古典典主义和现代代主义结合起起来，并加入入新形势，这这一风格在当当今世界各国国颇为流行。。2.2建筑风格的类类型2.2.3按照历史发展展流派分（1）古希腊建筑筑风格（2）古罗马建筑筑风格（3）欧洲中世纪纪建筑风格（4）文艺复兴建建筑风格（5）新古典主义义建筑风格（6）现代主义建建筑（7）后现代主主义风格（6）现代主义建建筑现代主义建筑筑是指二十世世纪中叶，在在西方建筑界界居主导地位位的一种建筑筑思想。这种种建筑的代表表人物主张：：建筑师要摆摆脱传统建筑筑形式的束缚缚，大胆创造造适应于工业业化社会的条条件、要求的的崭新建筑。。因此具有鲜鲜明的理性主主义和激进主主义的色彩，，又称为现代代派建筑。2.2建筑风格的类类型2.2.3按照历史发展展流派分（1）古希腊建筑筑风格（2）古罗马建筑筑风格（3）欧洲中世纪纪建筑风格（4）文艺复兴建建筑风格（5）新古典主义义建筑风格（6）现代主义建建筑（7）后现代主主义风格（7）后现代主主义风格亦称“后现代代派”，1980年开始出现。。这一风格的的建筑在建筑筑设计中重新新引进了装饰饰花纹和色彩彩，以折衷的的方式借鉴不不同的时期具具有历史意义义的局部，但但不复古。““利用传统部部件和适当引引进新的部件件组成独特的的总体”，““通过非传统统的方法组合合传统部件””。2.1建筑风格的重重要性2.2建筑风格的类类型2.3中国的地方建建筑风格2.建筑风格的设设计2.3中国的地方建建筑风格⑴北方风格格⑵西北风格格⑶江南风格格⑷岭南风格格⑸西南风格格⑹藏族风格格⑺蒙古族风风格⑻维吾尔族族风格2.3中国的地方建建筑风格⑴北方风格格集中在淮河以以北至黑龙江江以南的广大大平原地区。。组群方整规规则，庭院较较大，但尺度度合宜；建筑筑造型起伏不不大，屋身低低平，屋顶曲曲线平缓；多多用砖瓦，木木结构用料较较大，装修比比较简单。总总的风格是开开朗大度。2.3中国的地方建建筑风格⑵西北风格格集中在黄河以以西至甘肃、、宁夏的黄土土高原地区。。院落的封闭闭性很强，屋屋身低矮，屋屋顶坡度低缓缓，还有相当当多的建筑使使用平顶。很很少使用砖瓦瓦，多用土坯坯或夯土墙，，木装修更简简单。这个地地区还常有窑窑洞建筑，除除靠崖凿窑外外，还有地坑坑窑、平地发发券窑。总的的风格是质朴朴敦厚。但在在回族聚居地地建有许多清清真寺，它们们体量高大，，屋顶陡峻,装修华丽,色彩浓重，与与一般民间建建筑有明显的的不同。2.3中国的地方建建筑风格⑶江南风格格集中在长江中中下游的河网网地区。组群群比较密集，，庭院比较狭狭窄。城镇中中大型组群（（大住宅、会会馆、店铺、、寺庙、祠堂堂等）很多，，而且带有楼楼房；小型建建筑（一般住住宅、店铺））自由灵活。。屋顶坡度陡陡峻，翼角高高翘，装修精精致富丽，雕雕刻彩绘很多多。总的风格格是秀丽灵巧巧。2.3中国的地方建建筑风格⑷岭南风格格集中在珠江流流域山岳丘陵陵地区。建筑筑平面比较规规整，庭院很很小，房屋高高大，门窗狭狭窄，多有封封火山墙，屋屋顶坡度陡峻峻，翼角起翘翘更大。城镇镇村落中建筑筑密集，封闭闭性很强。装装修、雕刻、、彩绘富丽繁繁复，手法精精细。总的风风格是轻盈细细腻。2.3中国的地方建建筑风格⑸西南风格格集中在西南山山区，有相当当一部分是壮壮、傣、瑶、、苗等民族聚聚居的地区。。多利用山坡坡建房，为下下层架空的干干栏式建筑。。平面和外形形相当自由，，很少成组群群出现。梁柱柱等结构构件件外露，只用用板壁或编席席作为维护屏屏障。屋面曲曲线柔和，拖拖出很长，出出檐深远，上上铺木瓦或草草秸。不太讲讲究装饰。总总的风格是自自由灵活。其其中云南南部部傣族佛寺空空间巨大,装饰富丽,佛塔造型与缅缅甸类似，民民族风格非常常鲜明。2.3中国的地方建建筑风格⑹藏族风格格集中在西藏、、青海、甘南南、川北等藏藏族聚居的广广大草原山区区。牧民多居居褐色长方形形帐篷。村落落居民住碉房房，多为2～3层小天井式木木结构建筑，，外面包砌石石墙，墙壁收收分很大，上上面为平屋顶顶。石墙上的的门窗狭小，，窗外刷黑色色梯形窗套，，顶部檐端加加装饰线条，，极富表现力力。喇嘛寺庙庙很多，都建建在高地上，，体量高大，，色彩强烈，，同样使用厚厚墙、平顶，，重点部位突突出少量坡顶顶。总的风格格是坚实厚重重。2.3中国的地方建建筑风格⑺蒙古族风风格集中在蒙古族族聚居的草原原地区。牧民民居住圆形毡毡包（蒙古包包），贵族的的大毡包直径径可达10余米，内有立立柱，装饰华华丽。喇嘛庙庙集中体现了了蒙古族建筑筑的风格，它它来源于藏族族喇嘛庙原型型，又吸收了了临近地区回回族、汉族建建筑艺术手法法，既厚重又又华丽。2.3中国的地方建建筑风格⑻维吾尔族族风格集中在新疆维维吾尔族居住住区。建筑外外部完全封闭闭，全用平屋屋顶，内部庭庭院尺度亲切切，平面布局局自由，并有有绿化点缀。。房间前有宽宽敞的外廊，，室内外有细细致的彩色木木雕和石膏花花饰。总的风风格是外部朴朴素单调，内内部灵活精致致。维吾尔族族的清真寺和和教长陵园是是建筑艺术最最集中的地方方，体量巨大大，塔楼高耸耸，砖雕、木木雕、石膏花花饰富丽精致致。还多用拱拱券结构，富富有曲线韵律律。房地产产品规规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计3.房地产项目景景观设计⑴住区园林林化应力求创创新各具特色色⑵住区山水水园林景观和和植物花草应应有层次，丰丰富多彩⑶住区园林林应与方便人人际交往相结结合⑷利用改造造自然景观与与人造山水景景观相结合⑸发展立体体绿化营造空空中景观⑹住区绿化化与体育活动动场地结合⑺住区园林林应力求美、、静、净、洁洁⑻住宅绿化化应合理控制制成本减轻居居民负担⑼居住环境境的优化必须须有丰富社区区文化支撑⑽景观资源源100％利用房地产产品规规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.1进行市场调查查了解市场需需求目前的户型需需求日趋多样样化，市场并并无绝对的主主导户型。而而且户型需求求是随时间、、区域而异。。户型需求的的多样化源自自市场消费层层次的多样化化。4.1.2确定户型大小小房地产开发中中最常见的问问题是某个地地块适合做大大户型还是小小户型？最普遍的说法法是市中心的的户型小的好好，郊区户型型可以做大。。那么，发展商商如何确定自自己的户型大大小呢？第一个办法：：市场调查。。第二种办法是是：弹性设计计方案。户型内部中的的弹性设计，，留出一两室室变成三室四四室的可能。。销售时甚至至可以是无隔隔墙的大空间间，可以提高高使用率，到到交楼时提供供三种选择，，根据客户的的需求决定如如何分隔。4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.3配置户型类别别结合目标消费费者定位，确确定项目是以以立体户型为为主还是以平平面户型为主主？是以三房房二厅二卫以以上大户型为为主还是以二二房二厅一卫卫以下小户型型为主？一房房、二房、三三房、四房、、五房、复（（跃层）式等等分别应占多多少比例？显显然需要精心心策划。4.1.4户型类别分布布我们在很多项项目中都见过过一些单纯从从设计角度看看堪称优秀的的户型却不幸幸沦为库存，，其原因在于于发展商将它它们放错误了了位置：面积积大、总价高高的户型却被被放在临近路路边噪声相当当大的地方、、或景观较差差的地方、或或朝北的方向向、或有西晒晒、或是底层层……位置最好的地地方设置总价价最高的户型型、位置最差差的地方设置置总价最低的的户型，是决决定各类户型型在项目中位位置分布的基基本原则，背背离这一点，，收获的就可可能是积压或或低价低利润润。4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.5进行功能分区区住宅的使用功功能虽然简单单，但却是不不能随意混淆淆的。简言之之，一般有如如下几个分区区：⑴公共活动动区。供起居居、交谊用，，如客厅、餐餐厅、家庭厅厅、门厅等；；⑵秘密休息息区。供处理理私人事务、、睡眠休息用用，如卧室、、书房、保姆姆房等；⑶辅助区。。供以上两部部分的辅助支支持用，如厨厨房、卫生间间、贮藏间、、阳台等。在户型的平面面设计中要注注意以下几点点：一是动静分开开。二是公私分开开。三是主次分开开。四是干湿、洁洁污分开。4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.6进行户型布局局在具体的户型型布局上，从从客户评价的的重要度从高高到低次序排排列为起居厅厅、主卧、餐餐厅、次卧。。有专家认为为目前在130～140平方米总面积积的户型里设设计30平方米的厅比比较合适。从从趋势上看，，厅的面积下下调，主卧室室面积从15～18平方米上调至至25平方米。其中中的原因可能能是：⑴客户年轻轻化，很少在在家度过，回回家时卧室是是常用的空间间，需要组合合柜、电视、、看书的位置置，厅的一部部分功能转移移到卧室中；；⑵社区设置置会所，会所所改变了交友友一定要在家家的概念；整整个社会文明明程度提高，，人的隐私权权要求增加。。⑶高标准的的住宅内，客客厅餐厅可以以考虑分开设设置。但如果果分开后，餐餐厅的光线、、通风以及视视野等条件均均没有得到改改善，或餐厅厅分离后反而而更像扩大的的通道，则不不如不分开。。特别是小型型住宅，一个个大起居厅的的空间感、尺尺度感和生活活氛围，更优优于两个厅的的分设。4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.7确定户型构成成户型的构成比比例受到目标标客户群、需需求层次、平平面布局、规规划设计等因因素影响。确确定户型比例例应注意以下下原则：⑴户型不宜宜过杂，战线线不宜拉长。。不要以为户户型较多就能能兼容并满足足各种需求，，战线过长，，往往无法集集中力量满足足某一种需求求层次，而且且也体现不出出楼宇的档次次和形象定位位。⑵主力户型型如果差异性性过大，定位位亦不准确。。例如某楼盘盘，将三房二二厅、一房一一厅作为主力力户型，势必必拉大购房者者层次，给物物业管理造成成相当大的难难度。若在整整体小区的统统一格局下，，各分区独立立布局，问题题可得到缓解解。⑶具体的户户型构成比例例，应以目标标客户群细分分来确定。每每个楼盘必然然有其预期的的目标客户群群，针对目标标客户群的不不同需求特点点，细分出各各个特征群体体，然后再根根据各个群体体的购买力、、购买目的、、购买心理等等因素进行研研究分析及调调查摸底，确确定对应的户户型具体比例例。4.户型的设计4.2户型评鉴该户型功能分分区混乱，动动静空间相互互交叉，相互互干扰。入户户走道过长且且导向性不强强，卧室布局局散乱，各置置一端，而且且主卧室的门门正对客厅，，无适当过渡渡，私密性很很差。餐厅位位于整个户型型的中部，不不仅采光受到到局限，形成成明显的暗厅厅，而且被走走道占用过多多，使用不便便。书房和次次卧离厨房太太近，易受干干扰，离主卧卧室又太远，，交通路线不不简捷。主卫卫没有天然通通风和采光。。该户型的优点是平面方正，，南北通风尚尚可。⑴三房二厅厅二卫(116m2)⑵三房二厅厅二卫+阳光花房(128.39m2)无论在采光通通风的处理上上（如餐厅临临阳台并安装装落地玻璃门门），还是在在室内通道的的安排上，都都有细致的处处理。在主卧卧内另设一化化妆间也属匠匠心之笔。北北向左侧次卧卧在采光上有有些不足。入户花园的设设计是本案最最大的亮点，，也是目前三三房设计中，，尤其在多层层的住宅结构构中，是比较较前卫和新颖颖的设计理念念。室内平面面布局也十分分合理，功能能分区明确，，⑶三房二厅厅二卫+工人房(110.8m2)平面布局方正正有序，厅房房、卧室以及及厨卫等各功功能区分区明明确，客厅外外设花园阳台台，视野开阔阔。主卧设有有大窗台，南南卧有外凸窗窗。厨房与工工人房之间连连接一较大工工作阳台，并并且工人房带带有独立卫生生间。入户设设有一玄关，，有很好的转转折过渡空间间。该户型不不足之处是整整体朝向朝北北，不太适合合北方地域的的生活习惯，，而且公用卫卫生间位置过过于深入，使使用起来略感感不便。⑷三房二厅厅二卫(115m2)入户门居中，，使双厅自然然分区。双向向操作厨房配配弧型角窗是是一大亮点，，自然、通风风、采光俱佳佳。南、北双双阳台的通透透设计也保证证了略显狭长长的大厅光线线充足。弧型型外飘窗是主主卧的出彩之之处，而独立立的储物间设设计也符合现现代消费的习习惯。该户型型最大的问题题是两个卫生生间的通风问问题，因为位位置正在整个个户型平面的的中央，如果果没有专门的的通风管道和和设施，很不不利于卫生间间健康环境的的维持。此外外主卧室正对对客厅，主人人私密性将大大受影响。入入户门离厨房房较远，要穿穿越整个餐厅厅，实际生活活中不太方便便。而且入口口及主卧室存存在空间浪费费的问题。⑸三房房二厅一一卫(105.48m2)该户型间间隔方正正，南北北朝向，，采光通通风俱佳佳。通过过错层结结构，使使两间卧卧室与公公共活动动空间分分开，达达到动静静分离，，厨房靠靠近入户户门，主主卧室设设有大飘飘窗。客客厅带有有阳台。。但也存存在一些些问题：：一是三三房中有有二间朝朝北，这这种户型型在北方方地区可可能不太太受欢迎迎，并且且有一间间卧室紧紧挨餐厅厅，难免免经常会会受到油油烟袭扰扰；二是是主卧没没有带独独立卫生生间，总总是有一一些美中中不足；；三是餐餐厅处于于南北通通道之中中，行走走动线不不畅。⑹三房房二厅二二卫(132.74m2)这是一套套设计颇颇为合理理的三房房二厅二二卫住房房，功能能分区合合理，动动静、洁洁污分离离。短进进深，南南北通透透，双阳阳台，三三个飘窗窗，餐厅厅靠近北北方阳台台，全明明设计，，采光通通风充足足。错层层设计将将公共空空间与休休息区分分离，秘秘密性强强，空间间功能区区隔明显显，客卫卫分离式式卫生间间设计，，实现了了干湿分分离。不不足之处处是：餐餐厅与客客厅之间间有一块块区域显显得有些些浪费，，北向卧卧室与主主卧门口口“门冲冲”。⑺三房房二厅二二卫(128.67m2)这是时下下颇为流流行的大大进深板板状三房房二厅二二卫的户户型。动动静、干干湿、洁洁污分离离，客厅厅、餐厅厅、厨房房均在北北方，整整体分区区、布局局比较合合理，客客厅相对对独立，，宽敞大大气，三三个卧室室朝南，，三个阳阳台提升升了入住住的舒适适性。该该户型不不足之处处在于主主卫是““暗卫””，没有有开窗。。二是靠靠西边的的卧室采采光略显显不足，，三是客客卫无法法实现干干湿分离离，并且且开门紧紧挨厨房房门口。。⑻三房房二厅二二卫(103.96m2)这是与前前一户型型近似的的一个户户型，三三房朝南南，动静静分离。。虽然面面积比7-7户型小了了不少，，但在功功能分布布、区域域间隔上上并未显显得逊色色多少。。一是进进深12米，比上上述户型型短，空空气对流流效果更更好；二二是客卫卫门口不不再紧挨挨着厨房房门口。。当然它它也有不不足之处处：一是是客厅与与餐厅紧紧连在一一起，形形成“模模糊双厅厅”，二二是客卫卫是“暗暗卫”。。⑼三房房二厅二二卫(125.8m2)休息区集集中于一一侧，并并有一定定的过渡渡空间，，功能分分区简洁洁明确。。主卧、、书房、、客厅朝朝南，客客厅带有有阳台，，卧室带带有飘窗窗，客卫卫干湿分分离，全全明户型型。本户户型最大大的创意意点在于于入户花花园的设设计，它它最大限限度使住住户满足足亲近自自然的要要求。不足之处处在于：：一是客客卫在休休息区中中过于深深入，降降低了房房屋的私私密性。。二是餐餐厅的位位置处于于入户门门到客厅厅的通道道之中，，略显局局促，三三是对于于一些只只求温饱饱的住户户来说，，入户花花园的设设计可能能会显得得奢侈一一些。⑽三房房二厅二二卫(109.2m2)该户型功功能分区区合理，，动静分分离，三三间卧室室全部朝朝南，客客厅带一一阳台，，左右两两卧室各各带一阳阳台，采采光通风风俱佳，，住房实实用率高高。不足足之处：：一是客客卫与厨厨房门相相对；二二是客厅厅与餐厅厅没有明明确界限限，是模模糊双厅厅；三是是主卫、、客厅均均为“暗暗卫”。。⑾四房房二厅二二卫(172.82m2)这是一套套经典的的短进深深的四房房二厅二二卫的户户型，全全明设计计，厨房房、餐厅厅和客厅厅形成独独立区域域，四间间卧房错错层设计计动静分分离。厨厨房入口口位于入入户门口口旁，紧紧挨着餐餐厅，并并且配有有工作阳阳台，使使家政空空间得到到拓展，，客厅配配有观景景阳台，，客厅与与餐厅南南北通透透，可有有效组织织穿堂风风。客卫卫洁污分分离，方方便使用用。卧室室开间比比例适中中，三间间卧室配配有外飘飘窗，主主卧室为为八角形形，两面面采光，，颇具新新意，步步入式衣衣橱间，，使本套套户型设设计更趋趋细腻。。略显不不足之处处是2间卧室门门南北相相对而立立。⑿四房房二厅二二卫(133.17m2)这是一个个颇有创创意的二二进深的的四房二二厅二卫卫的户型型。公共共活动区区和休息息区以错错层的方方式左右右分开，，充分保保证了主主人对私私密性的的要求，，主卧带带转角凸凸窗，另另外三间间卧室带带飘窗，，全明户户型。这这是一套套实用性性强，颇颇为舒适适的户型型。其创创意点在在于：一一是入户户花园的的设计，，二是家家庭厅的的设计，，大大提提升了家家庭生活活的便利利性。不不足之处处在于：：一是客客卫在休休息区深深处，影影响了卧卧室的私私密性，，并且未未实现于于湿分离离，二是是餐厅位位置有些些局促，，使动线线有些不不便。⒀四房房二厅二二卫(137.48m2)户型方整整，分区区明确。。三间卧卧室朝南南，两个个卧室带带阳台，，东南向向卧室有有大面积积弧形窗窗，东北北方卧室室有两个个飘窗，，两个卫卫生间却却是明窗窗设计。。客厅带带观景阳阳台，厨厨房靠近近入户门门。南北北对流，，全明户户型，采采光通风风条件良良好，是是一个比比较舒适适的住宅宅。不足足之处：：客厅开开在两卧卧室之间间，使这这两间房房屋的私私密性有有所降低低。⒁四房房二厅二二卫+工人房(167.18m2)这是一套套大进深深的板状状结构的的房子。。功能分分区明确确合理，，卧室私私密性好好。四间间卧房，，有三间间卧室朝朝南，其其中两间间带有阳阳台，两两间带飘飘窗，通通过走道道与公共共活动区区实现了了动静分分离。厨厨房与保保姆间连连在一起起，并外外接工作作阳台，，组成一一个完整整的家政政区，客客厅方正正宽敞，，独立性性好。美中不足足的是：：一是客客卫没有有开窗，，并且没没有实现现干湿分分离（洗洗脸台在在卫生间间里面））；二是是保姆间间没有带带独立卫卫生间；；三是客客卫为间间接采光光。⒂四房房二厅二二卫&工人房(120.98m2)户型方正正，所有有房间均均采用外外飘窗，，客厅有有外伸的的宽大阳阳台。主主卧有南南北两个个外飘窗窗，厨房房有工作作阳台。。由于进深深大，房房间很难难布置合合理，所所以出现现诸多问问题。首首先是动动静分区区不明显显，其次次是客餐餐厅划分分实际上上是“模模糊双厅厅”，再再就是客客厅位置置尴尬，，交通面面积所占占比例过过大；各个房间间的进出出均经由由客厅，，且公用用卫生间间的门正正对客厅厅，殊为为不雅。。餐厅的的采光有有局限，，工人房房虽与其其他房间间分开，，单独开开在厨房房里，但但由于无无处开窗窗，形成成暗房，，不利于于卫生和和健康。。此外，，四间卧卧室都彼彼此对冲冲。⒃四房房二厅二二卫(135.5m2)这是一个个朴实无无华的四四房设计计。户型型方正，，客厅宽宽大气派派，带一一外伸观观景阳台台并采用用了落地地玻璃窗窗。主卧卧室朝南南并带有有卫生间间和观景景阳台，，布置十十分理想想。但套套内交通通联系部部分面积积比例偏偏大，尤尤其是餐餐厅的位位置尴尬尬，成了了实际意意义上的的起居通通道。公公用卫生生间是暗暗室设计计，不利利于采光光、通风风和健康康；餐厅厅采光有有局限；；北向的的卧室和和书房相相互门冲冲，影响响私密性性。⒄四房房三厅二二卫(147.25m2)该户型的的明显特特征就是是功能分分区更加加明细，，在客餐餐厅之外外，又增增加了家家庭厅的的功能配配置，通通过一个个小跃式式使动静静分区更更为明确确。客厅厅4.5米的开间间使其符符合人体体行为学学的空间间标准，，双阳台台设计，，而且每每个房间间都有外外飘窗，，使得整整个户型型通风采采光条件件良好，，空间比比例分配配得当，，两个卫卫生间的的设置使使生活条条件更为为便利、、优裕。。不足之处处在于过过道太狭狭长，卧卧室与卧卧室之间间布置过过密，使使私密性性难以得得到维护护；主卧卧室卫生生间开门门居中，，使用不不便。⒅四房房二厅二二卫(172.7m2)错层式户户型结构构，使主主次、动动静分区区更加鲜鲜明。户户型方正正实用，，功能布布局合理理，便于于居家布布置。整整个户型型南北朝朝向，冬冬暖夏凉凉，而且且通风采采光俱佳佳，尤其其适合四四季分明明的地域域。四间间卧室中中央形成成10平方米左右右的过厅，，虽有面积积过大之嫌嫌，但也自自成一区，，不仅使整整个房间的的层次感增增强，还有有效地保护护了卧室的的私密性。。厨房和工工人房形成成家政区，，生活阳台台宽敞实用用，只是工工人房位置置既影响了了厨房的进进深，又阻阻碍了厨房房和餐厅之之间的联系系，而且工工人房也缺缺少单独的的卫生设施施。另外，，入户大厅厅面积达56平方米，但但缺少适当当的分割，，不可避免免地给人以以空旷的感感觉，而且且客餐厅之之间有10平方米的面面积得不到到很好地利利用。⒆四房二二厅三卫二二厨)工人房(184.37m2)这是一个比比较理想的的四房户型型。平面结结构方正实实用，入户户设计有玄玄关，客厅厅、餐厅南南北通透，，可有效组组织穿堂风风。主卧房房配有独立立卫生间和和衣帽间，，并南向开开窗（两个个），采光光通风条件件良好，可可以说是一一个亮点。。客人房也也配有独立立的卫生间间，使用方方便。工人人房、厨房房和小阳台台组成家政政区，与其其他功能区区分区明确确。主卧室室与客厅的的开间比例例有些失衡衡，而且入入口处的客客人房位置置不太理想想，有游离离于家庭之之外的感觉觉。主人房房的衣帽间间可不设门门，反而显显得大气。。房地产产品品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计5.小区会所的的设计5.1会所的内涵涵会所就是以以所在物业业业主为主主要服务对对象的综合合性康体娱娱乐服务设设施。5.2如何利用好好会所会所作为小小区的物业业配套，对对提升楼盘盘的品质会会起到很大大的促进作作用。一个个成功的小小区会所，，应当充分分发挥其服服务功能，，为社区内内的居民做做好各项服服务。会所功能应应该有哪些些，是否希希望对外开开放，装修修风格应该该是大众型型还是豪华华型，会所所开放的时时段何时最最佳等，大大到举办哪哪些活动，，小到该订订什么报刊刊，设几张张乒乓球桌桌，发展商商都应一一一列举，广广泛征询业业主意见。。5.3会所的发展展方向事实上，会会所一直面面临着这样样一个不能能回避而又又尴尬地处处境：一方面是高高额的维修修、维护、、运作费使使得在会所所的运作上上入不敷出出；另一方方面，众多多住户又没没有运动、、休闲娱乐乐的去处。。会所的发展展应该是朝朝着专业化化、实用化化、平民化化、资源共共享和会员员制为宜；；一方面，，这样可以以为客户提提供更多地地自主选择择，另一方方面，避免免资源和人人力浪费，，减少费用用。⑴花园会会所⑵儿童会会所⑶健身休休闲会所⑷文化会会所⑸健康保保健会所⑹女子会会所⑺共享式式会所⑻连锁会会所但是，不管管我们采用用哪一种方方式经营会会所，一个个重要的人人文核心是是坚决不能能丢掉的。。会所核心心内容，不不应是简单单的堆砌和和拷贝，而而应是一种种深层次文文化思考和和长期专业业研磨的结结晶，是一一种更高的的、升华了了的以人为为本的价值值内涵。房地产产品品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计6.小区智能化化的设计一般住宅小小区智能系系统应该具具备安全防防卫、物业业服务与