房地产企业住宅精装修房工程管理培训讲义-104

精装修设设计与工工程管理理张安主主讲讲概述设计施工流程程采购管理理场地移交交进度控制制质量管理理文明施工工与成品品保护整改验收收移交与与保修因讲座内内容复杂杂，具体体讲课时时可能只只能选择择1～3个重点课课题进行行介绍。。提纲第一部分分：概述述毛坯交楼楼，菜单单式装修修，精装装修交楼楼，全装装修住宅宅，工厂厂化生产产，工业业化生产产，住宅宅产业化化，“批量精装装修”。实行全装装修交楼楼的利与与弊。利：方便便客户；；方便物物业管理理；大量量节约资资源；因因批量采采购实现现超额利利润；降降低税负负。弊：管理理力量增增大；工工期变长长；投诉诉增加。。本讲座的的局限性性与精装修修住宅相相关的背背景广州，北北京，上上海，深深圳，长长三角资料来源源于：广州万科科（360蓝山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142万科城+133万科城别别墅＋350天景）、、上海万万科、南南京万科科、佛山山万科220、成都万万科、东东莞万科科、深圳圳万科500、南昌万万科（231)。武汉瑞安安、重庆庆瑞安、、招商地地产、中中海地产产广州金地地（96复式户型型＋196平面户型型+117荔湖城）），深圳圳金地（（约500金地名津津）广州方圆圆（217小城之春春+90云山诗意意+34荷塘月色色）广州恒大大（88第三金碧碧）东莞中惠惠（414香樟绿洲洲）南京百胜胜麒麟（（557东郊小镇镇+？）广州地铁铁、无锡锡复地，，等等，，恕不能能一一致致谢！特别鸣谢谢－－广广州万科科目前最好好成绩：：同时交交付601套，到访访538套，办手手续523套，一次次收楼率率94.7%，零问题题交付246户，全屋屋入伙时时问题平平均数（（含甲分分包）0.86条－－2007年7月9日数据。。见交楼快报报1、快报2已知的最最好成绩绩：同时时交付1400套，入伙伙总问题题数1600条。括号内数数字，表表示本年年度内完完成交付付的项目目套数。。精装修住住宅各地地实施进进展情况况广阔的分分布：平平面型分分布，立立体型分分布，混混合型分分布相似的设设计快速的施施工室内装修修以传统统工艺为为主：泥泥水，乳乳胶漆，，吊顶。。三大部品品以工厂厂化生产产为主：：橱柜，，木门，，木地板板。假想中的的管理对对象衡量成功功与否的的指标：：客户满满意度客户满意意包括多多个角度，多个维度度第二部分分：设计计更多话题题：《批量精装装修的设设计问题题》《批量精装装修设计计导则》采用的材材料品牌牌示例1单层毛巾架隆迪士28亚克力浴缸(含去水)CT-6598.0022双层毛巾架隆迪士29主卫洗手盆CP-03013主卫剃须镜(小号)隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯

6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆云水华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA021119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A）5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB0201某工程细细部做法法图片某工程交交楼标准准材料明明细表一些改进进的节点点设计做做法更多细节节《批量精装装修设计计导则》，更多话题题精装修不不是“先毛坯，，后装修修”，设计应应该从建建筑结构构阶段开开始。可能遇到到的问题题定位问题题：中性性化设计计？轻装装修，重重装饰？？低造价时时中等造价价时高造价时时如何避免免设计错错误？讨论1，讨论2，讨论3。如何适当当减少现现场施工工难度？？如何与采采购密切切配合，，有效降降低成本本？讨论的话话题：如何体现现个性化化？由谁设计计？如何加深深设计师师的体验验，如何何通过客客户投诉诉改善设设计？设计如何何实现标标准化？？如何实实现工厂厂化？可可参考的的书籍有关设计计的更多多话题第三部分分：施工工流程设设计四阶段施施工管理理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识准备阶段段工作1．开始

2．工棚搭建

3．办公设备进场

4．施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加

5．图纸会审

6．施工组织设计报审

7．详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）

8．与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地

9．冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交

10．总包整改

11．接收时的再次检查本阶段工工作重点点无需移交交阶段的的工作必须移交交阶段的的管理工工作25．入户门安装，上锁

26．煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装

27．甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装

28．镜子安装

29．卫生间、厨房五金安装

30．木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装

31．撕门、窗保护膜

32．最后一遍乳胶漆打胶首先，当当泥水绝绝大部分分工作已已经完成成，乳胶胶漆剩余余遍，橱橱柜的框框体安装装完成，，木门完完成门套套，这个个时候就就应该开开始关门门闭户，，采用移移交方式式施工。。橱柜、、木门、、木地板板的剩余余工序等等应轮序序进入，，通过场场地移交交区分管管理责任任。这个阶段段的组织织工作相相对比较较复杂，，需要不不少杂工工来参与与此工作作，控制制钥匙的的发放、、场地的的移交。。建议杂杂工的工工资由各各个分包包单位根根据合同同造价的的大小进进行分摊摊。广东的项项目对于于移交时时的质量量要求偏偏低，表表现在成成品保护护方面要要求也较较低，因因此很少少项目需需要按照照我们期期望的标标准进行行严格的的移交。。这是我我们需要要改进的的方面。。这个阶段段很容易易发生偷偷盗事件件。电线线、开关关插座、、各种五五金洁具具都可能能成为被被偷盗的的对象。。为此，，需要控控制所有有的出入入口，对对方面进进行上锁锁移交控控制。本阶段的的工作重重点地毯式整整改、验验收、移移交阶段段33．施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验

34．业主组织的地毯式检查

35．小业主开放日及其随后的整改

36．入伙及随后的整改

37．结算

38．保修施工单位位地毯式式检查，，包括重重新试水水打压、、蓄水试试验：因为泥水水施工、、木地板板施工、、踢脚线线施工都都可能破破坏管道道，因此此要重新新打压检检查。蓄水试验验实际上上进行了了三次：：一是结结构裸露露状态下下与总包包的移交交；二是是防水保保护层施施工完毕毕后；三三是验收收整改时时。业主组织织的地毯毯式检查查：考虑虑到是首首次实施施精装修修交楼，，有必要要组织此此工作。。小业主开开放日及及其随后后的整改改：这是是我们建建议的特特别环节节，对降降低投诉诉大有好好处。开开放时间间：3天。小业主开开放日的的做法已已经在数数个工程程上实施施，效果果十分明明显，建建议业主主方面采采纳此意意见，并并且很好好地组织织此工作作。统计计表明，，开放时时的卫生生工作做做得好，，可以大大大减少少客户投投诉。为为此，建建议合同同明确此此次清洁洁工作由由施工单单位完成成，入伙伙时的高高级清洁洁工作由由业主组组织，专专业公司司完成。。入伙及随随后的整整改：无无论是业业主还是是施工单单位方面面都必须须高度重重视，要要以战备备状态接接受小业业主的验验收。组组织要有有序，态态度要真真诚，整整改要迅迅速得力力。入伙时，，业主方方面的组组织占主主导性作作用，需需要很好好的组织织。同时时，施工工单位须须提供无无缝的配配合，尽尽快解决决小业主主提出的的投诉。。此外，，要避免免过度承承诺。小小业主可可能提出出种种个个性化改改造的方方案，应应予合理理化解。。事实证证明，如如果对于于小业主主的额外外改造要要求承诺诺过多，，必定会会占用保保修人员员的精力力，客户户满意度度反而会会下降。。结算：需需要提前前进行，，不然可可能拖延延时间非非常长，，无法实实现资金金良性循循环。重重点是：：有关瓷瓷砖的实实际损耗耗统计麻麻烦，要要提供足足够的证证据！保修。此此阶段可可以通过过良好的的服务提提高小业业主的满满意度，，可以考考虑打包包式服务务，由专专业队伍伍提供星星级维修修服务，，以解决决因分包包众多、、投诉处处理缓慢慢的缺点点。本阶段的的主要工工作检查整改改实际上上是一个个连续的的过程。。在过程程控制时时，管理理人员就就要通过过走动式式管理不不断地发发现问题题，及时时安排整整改。只只要属于于通病性性质的问问题，都都应该在在班组会会议上专专门强调调。过程中应应定期组组织集中中检查，，奖励先先进，鼓鼓励后进进。工程进展展到80％左右时时，非常常重要的的是应该该将工作作重点转转移到整整改上来来，不然然班组出出于自身身利益，，很容易易自行减减员，降降低人工工成本。。此时，，管理班班子应尽尽早组织织检查，，源源不不断地将将质量问问题发送送到班组组，使其其工作处处于比较较饱满的的状态。。这种地地毯式的的检查需需要很大大的决心心很大，，组织要要有序、、检查落落实要彻彻底。其次，对对待小业业主一定定要态度度谦恭有有礼，觉觉得不可可以冲撞撞。开放放时还要要做好卫卫生工作作。第三，在在移交入入伙阶段段，对于于发现的的质量问问题，要要有迅速速的反应应机制，，因为投投诉处理理良好时时，反而而能提高高满意度度。第四，维维修服务务要争取取达到海海尔的星星级标准准。本阶段的的工作要要点是必必须责任任心强，，态度要要好，发发现问题题要跟踪踪落实。。本阶段的的工作重重点从甲方角角度编制制的流程程，以及用不不同方式式表达的的流程第四部分分：采购购管理分判模式式由装饰公公司总包包的模式式装饰＋数数个独立立分包模模式装饰包清清工＋大大量甲供供材＋数数个独立立分包模模式材料设备备的集中中采购与各合作作的单位位的战略略合作甲供材关于瓷砖砖、洁具具等工厂厂产品的的供应模模式关于石材等非非工厂产品的的供应模式关于材料损耗耗的特别提醒醒装饰施工招标标的注意事项项当前的劳动力力市场，转包包与挂靠。大大公司？家装装公司？编制完善的工工程量清单对于甲供材税税费等的考虑虑采购管理对进度的影响响极大，是最最值得关注的的项目之一关注的质量要要点木材干燥水平平。木材本身的品品质。门板的构成方方式。实木门门、空心门、、模压门。饰面做法。油漆质量。门套的设计方方式。几乎所有项目目上都遇到木木门安装产能能不足的问题题。为此，将将其工作划分分为几个阶段段，采购合同同最好予以明明确：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段木门的采购关注的质量要要点台面人造石的的质量，价格格差别可达10倍。柜体用板材。。多数用防潮潮板，即便如如此，防潮板板质量也有高高低之分。表面装饰材料料。便宜的防防火板几十元元每张，贵的的上千元一张张。每一种五金件件。进口和非非进口价格差差别极大，例例如：抽屉所所用的滑轨，，质量好的可可以承受一个个人的重量，，其价格也颇颇为可观。抽屉的质量。。有的是金属属制品，有的的用普通板材材制成。封边条的工艺艺及材料。各种附件，例例如金属抽篮篮的数量、质质量等等。加工水平。施工阶段的划划分第一阶段第二阶段第三阶段橱柜的采购几乎每一组成成部分都构成成不同的质量量等级。活动部件的可可靠性需要认认真把握。防潮能力常常常不足。制作安装的时时间比较长。。安装时对现场场有一定影响响。衣柜及成品木木作的采购木地板在广东东用量一般，，在上海不少少房子内常常常满铺。这种种做法对房间间的方正性、、地面的平整整度要求很高高，对铺贴的的工艺要求也也很严格，否否则非常容易易产生大面积积空鼓等严重重质量问题。。在广东，我我们怀疑大多多数建筑的施施工精度难以以满足要求，，甚至能胜任任的施工班组组估计也不是是很多。不过，木地板板的安装倒是是非常快速。。上海市对于木木地板的保护护要求极高，，因此在采购购时就必须明明示要求的保保护方法、可可以接受的质质量缺陷是多多大，等等。。木地板的采购购尽管瓷砖是标标准的工厂产产品，但是受受材料档次及及不同批次的的影响，瓷砖砖带来的质量量问题并不少少见。采购时时应注意以下下问题：瓷砖的损耗远远大于定额值值第二点，墙砖砖采用无缝砖砖时第三点，排版版设计时第四点，色差差最好按照每一一色号准备2％的瓷砖用于于物业维修。。瓷砖的供应对对进度的影响响是直接的，，需要毫不犹犹豫地保证其其供货。瓷砖的供应没没有想象的那那么麻烦瓷砖的采购通常要求没有有结构施工那那么多，但是是对其质量也也不能过分放放松。白水泥的质量量一定要好，，否则勾缝会会发黑。质量过差的水水泥，有时候候会出现凝结结时间过长等等问题。如果用与墙面面石材的镶贴贴，那么对水水泥的质量要要求应予以较较高程度的关关注。水泥的采购腻子出现质量量问题比想象象的要多。理论上成品腻腻子能保证质质量，实际上上并非如此。。自己熬制腻子子时的注意事事项。腻子大批量施工时时，天花角线线能妥善地遮遮掩部分阴角角不顺直的问问题，因此建建议设计上最最好设天花角角线。采用工工厂化施工，，由工厂派人人安装，质量量好，速度快快。有些设计将天天花角线设计计为木线条，，对防止裂缝缝非常不利。。除非天花角角线设置在木木制窗帘盒上上，其余天花花角线建议一一律采用石膏膏制品。扁平的天花角角线附着在墙墙面上时，非非常容易凸显显墙面不平整整的质量缺陷陷。可以用中密度度板代替石膏膏天花角线吗吗？天花角线在不不同位置时对对观感的影响响。天花角线各类装饰胶合合板有关裂缝问题题有关含水率问问题省份最大最小平均省份最大最小平均黑龙江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0辽宁14.510.112.2广东17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肃13.98.211.1四川17.39.214.3宁夏12.29.710.6贵州18.414.416.3陕西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山东14.810.112.9上海17.313.615.6江苏17.013.515.3重庆18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江17.014.416.0江西17.014.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.2卫生间铝合金金吊顶引起的的质量投诉比比较多，要求求选用比较厚厚的铝扣板。。最好采用覆覆膜产品，因因为烤漆产品品档次较低，，容易变黄。。收边用的角铝铝容易变形，，不易太薄，，也不宜打胶胶，因为玻璃璃胶本身会收收缩，引起变变形。安装完成后安安装在吊顶上上的灯具不应应反复整改，，否则必定会会影响吊顶质质量。铝合金吊顶乳胶漆的观感感质量很容易易小业主诟病病。为减少投投诉，建议采采购时选择档档次较高的产产品。乳胶漆的涂布布率是一个容容易引起争议议的问题。通通常按照面漆漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随随产品不同略略有差别）。。乳胶漆石材的采购比比较复杂，即即便是相同名名称的石材，，其品质可以以天差地别。。为减少争执执和方便管理理，通常由施施工单位供应应。关键是要要选择好大板板，并且在运运输、保管及及施工过程当当中切实地做做好成品保护护工作。石材编号是一一件细致的工工作，要求区区分不同的使使用部位逐一一编号，避免免混淆。打包包最好按照套套间进行，避避免按照规格格不同大量打打包，否则分分发到不同部部位时很容易易出现错误，，特别是如果果编号不完善善，那几乎是是灾难性的。。石材容易产生的问问题主要是要要防止生锈。。必须采用质质量良好的银银镜，玻璃胶胶采用中性，，周边要求密密封防潮。镜子的损耗极极高。镜子一要防锈，二二要耐用。尤尤其是水龙头头，属于经常常使用的部件件，质量尤其其要可靠。即即便是简易龙龙头，为减少少投诉，也建建议用较高档档次的产品。。五金件颇能体体现装修档次次，因此设计计和选样时当当然要予以重重视。五金件马桶的规格应应该与现场预预埋一致，否否则无法安装装，或者改动动太大。浴缸直接影响响泥水的施工工进度，应予予关注。卫生洁具对装装修档次影响响很大，价格格差别也判若若云泥。卫生洁具集中采购情形形下，开关插插座采用名牌牌产品也可以以保持较低的的造价，因此此建议采用较较高档产品。。开关插座对于大批量精精装修来说，，灯具的耐久久性是优先要要保证的问题题。其次，因为施施工过程中难难免会遇到污污染（如水泥泥或有侵蚀性性的气体），，灯具金属部部分的防锈能能力值得关注注。T5灯管的损耗率率很高，引起起投诉的可能能性较大。感应开关用于于控制节能灯灯时，因电感感作用容易引引起闪烁，容容易损坏，应应避免这种设设计。用于控控制T5暗藏灯带时，，因灯具功率率较大，需要要采用加强型型（52W），但也并非非完美的组合合。灯具必须事先进行行系统设计。。目前家用空调调安装的技术术含量被大大大低估。空调系统设计人性化智能化第五部分：场场地移交对进度影响质质量影响很大大，甲方及监监理应强力介介入场地移交交。与土建进行场场地移交的程程序。土建验收时的的检查表格。。场地移交时可可能发现的质质量问题。处理移交拖延延的策略。必须土建单位位处理的质量量问题。可以由装饰单单位有偿处理理的质量问题题。由装饰单位无无偿处理的质质量问题。场地移交的注注意事项冷热水：给排排水管道施工工完毕，墙面面水龙头位置置预留堵头。。每根下水管管做通球试验验。每个楼层层至少一个接接水点。逐户户试压，并将将冷热水管对对接。最好采采取技术措施施使冷热水管管道处于持压压状态。强电及弱电：：逐条管道检检查是否畅通通，回路是否否正确。最好好不要穿线，，开关插座不不要装。顶棚：如有抹抹灰，需完成成。最好用水水泥腻子刮平平，不用抹灰灰。墙面：完成抹抹灰，底盒预预埋完成。门门洞找方。不不应有裂缝。。地面：不要找找平！保持结结构混凝土面面即可。尤其其是木地板地地面，先不要要找平！阳台台上如果贴砖砖，也不要找找平！防水：由土建建总包完成，，需做试水。。如果有下沉沉式卫生间，，由土建单位位做完填充层层及上层防水水。保温层：先施施工完毕。移交时的场地地状态第六部分：进进度控制与规划验收、、竣工初验、、竣工验收之之间的关系。。项目发展整体体计划装修与主体施施工之间的衔衔接计划封顶后粗装修修与精装修并并行的进度计计划批量精装修的的总进度计划划单套房间的施施工进度计划划以周为单位的的进度报表以日为单位的的工作安排进度控制概述述开工前的准备备阶段：不宜宜超过21天，否则意味味着和土建之之间的移交出出现一些问题题。泥水完工：自自开工之日起起，不超过50天。乳胶漆：从开开始就进场，，第55天左右完成第第一遍乳胶漆漆，此时，泥泥水已经完工工，门槛石已已经安装，门门套即将进场场。第90天完成第二遍遍，剩余为较较为完整的整整改时间。门槛石：在门门套之前装比比较好。因为为门槛石决定定了全屋标高高关系，因此此能太晚。木门套安装：：第二遍腻子子结束，门框框就应装完。。门扇：第一遍遍乳胶漆结束束，最好门扇扇装完。卫生洁具：第第一遍乳胶漆漆完工时开始始安装，第80天左右装完。。五金件：第85天完工。内部整改开始始：应尽早进进行。实际上上，为了挽住住施工班组，，应该源源不不断地提供整整改要求，否否则工人很容容易在大面积积施工完成之之后就撤离。。尤其是泥水水，完成时间间早，要抽空空组织普查，，逐步地消灭灭问题。小业主开放：：第90～100天左右比较合合适。监理、甲方的的检查和整改改组织：预留留了一个月左左右的时间，，应当是十分分充足的。几个里程碑节节点计划场地移交。甲供材及甲分分包。假定精精装修人工费费为100，则甲供材为为135，甲分包为165。可见管理重重点应该再甲甲供材及甲分分包。泥水的进度。。通水通电时间间。整改开始的时时间与力度。。资金支付。平面分布对管管理效率的影影响。垂直运输的制制约水泥＋砂－－－－约3趟油漆等－－－约1趟门－－－约2趟砖－－－约2趟柜子－－－约约1趟卫生洁具－－－－约1趟木地板－－－约1趟－－约1趟∑＝11趟假定三部电梯梯每日12小时负责运输输，每次10分钟。则物资资运输时间：：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5天影响进度的关关键因素估算工程量泥工人数≈泥泥水面积/（15～20）/泥水工程给定定工期乳胶漆工人数数≈乳胶漆工工钱总数/100/总工期的80％安装工、木工工人数的估计计。杂工人数≈装装修总人工费费×1％/60/工期。电梯工工另外计算。。任务的连续性性对劳动力人人数的重大影影响：每年生生产7000套，要多少劳劳动力？多少少管理人员？？劳动力估算300套同时施工时时的劳动力估估计批量精装修工工程的管理已已经相当成熟熟，主要瓶颈颈不在于管理理管理技术和和管理人员数数量，而主要要取决于劳动动力供应。当前广东乃至至全国的劳动动力供应都比比较紧张，这这是一个严峻峻的事实。作为建设单位位来说，以下下措施稳定优优秀施工班组组大有裨益：：标段大小要合合适。标段太太小班组不感感兴趣，太大大的话管理容容易失控。因因为对于成熟熟的装修公司司来说，200～600套作为一个标标段是合适的的选择。保持任务的连连续性。避免恶性价格格竞争。关注劳动力市市场设计一个动态表格，掌握宏观进进度设计一个表格格，控制移交进度提高管理班子子的执行力对影响进度的的各种因素要要有预案整改验收阶段段的应急措施施进度管理第七部分质质量控控制GB50210-2001《建筑装饰装修修工程质量验验收规范》GB50209-2002《建筑地面工程程施工质量验验收规范》DB31/30-2003《上海市住宅装装饰装修验收收标准》各地政府发布布的分户验收标准准实际验收比规规范更细致，，侧重点有显显著不同实用的检验标标准是菜单式问题清清单过程中搞一些些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金检验标准建立统一的、、标准化的管管理体系沟通评估沟通评估统一的工程管管理体系客户的工程管理体系系供应商在本工工程上的管理体系系咨询公司的管理体系关键流程管理理程序P－1，2….支持性流程管管理程序P-1.1,1.2…..C:安装类工程作业指导书B:装饰类工程作业指导书书A:操作类工程程作业指导书书协同工作的的可能性一体化管理理的范例运用统计技技术标准化简单化数字化ABC分析持续改进因素A因素C因素B80%100%因素N累计出现百百分比累计出现次次数∑M（A）∑M（A~N）数字化的实实例编制详尽的的作业指导导书利用图片进进行教育混凝土裂缝缝控制技术术已经取得得了较大进进步。抹灰裂缝与与施工过程程控制关系系极大。只只要认真管管理，裂缝缝可以大为为减少。水泥砂浆、、混合砂浆浆抹灰的比比较。混凝土裂缝缝修补，砂砂浆裂缝修修补。烟道变形下下沉也常常常引起瓷砖砖开裂。质量通病防防治－混凝凝土及抹灰灰裂缝规范不允许许墙砖出现现空鼓，代代价是必须须逐块检查查，发现即即打掉重来来。防治措措施如下：：基层强度要要足够。尤尤其是混合合砂浆抹灰灰的墙面，，如果在土土建施工时时严重失水水，必定造造成混合砂砂浆强度极极低，贴砖砖后非常容容易出现严严重的空鼓鼓。基层含水率率要适中。。贴砖前一一天淋水，，正式贴砖砖前再次湿湿润墙面。。如果是轻轻质砌块，，则因为其其吸水极其其厉害，必必须长时间间洒水养护护，否则必必定空鼓无无疑。墙砖要泡水水2小时以上。。因为现在在瓷砖质量量普遍较好好，吸水率率比规范允允许的程度度低很很多多，工人凭凭经验觉得得不泡水也也可以，实实际上对空空鼓是有影影响的。采用二次成成活法。大大墙砖背面面刮上一层层水泥膏，，约10mm厚。先试贴贴，轻轻敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次镶贴。。这个方法法对防止空空鼓贡献很很大门边、门头头位置尤其其要防止空空鼓。在不同墙体体材料交接接部位，一一定要用钢钢丝网加强强，否则该该部位发生生相对位移移时也容易易造成空鼓鼓。瓷砖踢脚线线常常空鼓鼓，原因之之一是腻子子刮得太低低，应避免免。质量通病防防治－－墙墙砖空鼓质量通病－－外窗渗漏漏的改进节节点洞口移交。。砌体洞口口应做抹成成标准形状的的窗套临时固定窗窗框，螺钉钉固定，深深度40-50mm素水泥浆刷刷面砂浆塞缝，，充分密实实木砖部位塞塞缝，充分分密实塞缝部位刷刷素水泥浆浆聚合物水泥泥基复合涂涂膜外墙抹灰收收口（向外外墙卷，接接槎远离窗窗框）贴外墙砖DC793填缝指定班组，，责任到人人逐一记录，，旁站管理理•••••渗漏问题早早在96年已经研究究得相当清清楚，但是是各地渗漏漏仍然普遍遍存在质量通病－－塑钢窗塞塞缝加强1质量通病－－塑钢窗塞塞缝加强2质量通病防防治－－厨厨房卫生间间渗漏质量通病防防治－－烟烟道渗漏规范对地砖砖的空过稍稍微宽松，，我司标准准仍然为不不允许出现现空鼓。砖越大越容容易空鼓，，这与干铺铺法没有统统一严格的的工艺做法法有关。为为尽量减少少空鼓，建建议的措施施如下：铺贴前楼面面板要湿润润。干铺砂浆配配合比约1：4，要均匀地地铺在楼板板上。采用二次成成活法。地地砖背面刮刮上一层水水泥膏，约约10mm厚。先试铺铺，轻轻敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次铺贴。。这个方法法对防止空空鼓贡献很很大。铺完之后24小时以上严严禁上人。。采取养护措措施对防止止空鼓大为为有利。质量通病防防治－－地地砖空鼓损耗比定额额规定大得得多。瓷砖的供货货要保证同同一型号、、同一规格格、同一批批次、同一一色号。由由于一开始始很难完全全准确地计计算瓷砖用用量，在与与供货商谈谈判时，应应在合同中中写明，至至少保有供供货总量的的10％以上作为为备用，而而且允许超超过的部分分退货。此此外，如果果可能出现现色差问题题时，要求求厂家提前前知会，这这样可以做做到预留部部分瓷砖作作为整改备备用，尽量量避免同一一房间内出出现色差。。预留2％瓷砖用于于维修。质量通病防防治－－墙墙地砖色差差有关平衡含含水率的知知识，许多多人可能理理解有错误误。尽量减少木木材使用范范围，能用用石膏板代代替的吊顶顶可尽量替替换。“回”字形天花的的四个角，，胶合板不不宜在此附附近断开，，而是在四四个角整块块夹板做成成L形完成角部部的过度，，可以大幅幅度地降低低此处出现现裂缝的可可能性。木材与木材材接缝处做做成V字形凹缝，，用环氧树树脂加锯末末填充，打打磨，封牛牛皮纸，然然后再进行行表面油漆漆工艺。此此法比较可可靠，但是是很费功夫夫。不宜用用无纺布代代替牛皮纸纸，因为无无纺布弹性性大，起不不到绷紧的的作用。尽量避免木木材与混凝凝土墙面等等直接接触触，很容易易出现裂缝缝。妥善地安排排施工工序序，尽量减减少木材受受潮可能性性。某些木材更更容易受潮潮，最好避避免。质量通病防防治－－木木作工程裂裂缝吊点及挂件件节点出现现虚假受力力情况。龙骨与板缝缝位置不正正确，或者者龙骨刚度度、数量不不足。石膏板钉钉钉位置、间间距不正确确。缝隙位置胶胶带、填充充腻子施工工工艺方法法不正确。。可耐福吊顶顶体系有关工艺措措施质量通病－－－吊顶不不平变形开开裂乳胶漆是细细活，工价价不同，投投入的工时时不同，效效果差异明明显。尽量量延长乳胶胶漆的作业业时间，保保证慢功出出细活。尽量减少其其它工序对对乳胶漆的的影响。这这是非常重重要的一点点。工艺方法的的选择：施施工方法可可以是刷、、喷、滚涂涂。阴阳角不顺顺直。强烈烈建议在刮刮该部位腻腻子的时候候，先用白白水泥打底底，用铝合合金刮尺结结合刮板将将其刮平，，阳角质量量可立刻得得到大幅度度改观。透底。流坠。起粉。慢干。回粘。发霉返锈。变色和褪色色。起泡。白天、晚上上两种工作作状态检查查乳胶漆质质量。质量通病防防治－－乳乳胶漆观感感不佳衣柜等尽量量采用工厂厂化施工。。必须在现场场施工的，，最好能集集中施工油油漆，避免免色差。最好与室内内其它木作作油漆在色色彩上保持持一致。工厂化制作作的可能性性质量通病防防治－－木木作油漆质质量不佳与砌筑使用用的材料直直接相关，，采用彩色色涂料时更更加明显。。质量通病－－－墙根返返潮铝扣板天花花露缝：采用咬合式式断面。选选用较厚的的产品。灯灯具一次安安装就位。。大面积的石石材窗台板板非常容易易空鼓。补补救的办法法是贴好后后连续养护护。木地板空鼓鼓：地面砂砂浆找平层层强烈建议议由装修单单位集中施施工！五金件安装装时破坏墙墙面瓷砖：：用优质的的玻璃钻头头可以减少少破坏的可可能性。快交工时发发现管道渗渗漏：移交时一定定要打压！！最好先通通水！一进进场就将冷冷热水管对对接起来，，这样就可可以同时试试验冷热水水管是否渗渗漏。如果果没有通水水，那就没没有办法，，只能寄希希望于打压压的质量了了。施工过程中中的损坏也也不在少数数。有几种情况况容易损坏坏管道：一一是贴卫生生间墙面靠靠下的第二二块墙砖时时，固定用用钉子容易易钉破水管管；二是洗洗脸台的角角钢架安装装时容易打打破水管，，建议采用用扁的支架架，不要做做成三角斜斜撑；三是是楼面暗藏藏管道一定定要标记范范围；四是是木踢脚线线施工时，，因为各种种标记已经经被遮掩，，很容易钉钉破水管，，要特别注注意。跳闸或者相相序错误不要太相信信土建单位位的细心，，相序很可可能是错误误的，一定定要逐根检检查。除了正式测测试外，开开关插座还还必须较长长时间通电电试验，排排除质量故故障。质量通病防防治－－其其它问题按照阶段分分类：施工阶段发发现的质量量问题；入伙移交时时发现的质质量问题；；入伙6个月内发现现的质量问问题；入伙6个月后发现现的质量问问题。按照问题原原因分类设计缺陷；；材料缺陷；；施工缺陷；；使用不当；；服务不好。。按照建筑部部品分类建筑结构部部品；门窗部品；；装饰装修部部品；建筑电气部部品；给排水及通通风空调部部品；栏杆部品。。按照责任单单位分类质量问题分分类统计更多问题列列表更多质量问问题分析重点质量问问题专项分分析简单装修是是基础复杂装修复复杂在什么么地方？如如何简化质质量管理从简单装修修到复杂装装修的过渡渡第八部分：：文明施工工与成品保保护文明施工的的内涵是什什么？文明施工首首先是一种种有序的组组织方式，，然后才表表现为某些些技术手段段。有序组织的的基础是计计划。计划的内在在要求是协协调。所谓协调，，就是合理理调度资源源，减少资资源之间及及资源内部部的冲突。。协调的基本本方法是使使各工序“在空间上分分离，在时时间上错开开”。工序交接及及施工指令令单是现场场管理的常常用手段承建商1承建商2承建商n承建商2承建商n承建商1承建商2承建商n外墙承建商商1外墙承建商商2外墙承建商商n室外承建商商1室外承建商商2室外承建商商n楼层1楼层n楼层2按照管道施工工的合理顺序序，安排室外外承建商顺序序施工任何承建商在在不同楼层间间开展工作面面应该得到监监理控制外墙施工对室室外工程常常常产生严重影影响，应当预预期充分考虑虑承建商1部品入户门、室内门责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。部品木地板责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面部品地砖责任方装修单位标准做法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主？部品橱柜责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。标准做法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品浴缸责任方装修单位标准做法浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；采