《房地产项目管理》第六章房地产项目设计阶段的管理

第六章房地产项目设计阶段的管理第六章房地产项目设计阶段的管理第六章房地产项目设计阶段的管理6.1设计过程的成本管理

6.1.1成本管理内涵房地产项目设计过程中的成本管理，重点是对项目的投资进行尽可能准确的估算和控制，从而既能对项目风险进行有效控制，又是保证项目经济效益实现的关键步骤。设计成本是指为了获得开发项目所需的设计成果而付出的费用。对建设单位而言，设计成本是工程项目总投资的组成部分，对设计成本加以管理和控制，不仅能节省开发成本，而且能提高设计人员的经济意识，使其在设计过程中运用技术经济分析方法，优化设计，降低工程造价，提高项目的整体效益。第六章房地产项目设计阶段的管理6.1.2项目规划设计阶段的成本控制（1）限额设计（2）标准设计（3）房地产企业对设计工作的成本控制第六章房地产项目设计阶段的管理6.2项目限额设计管理

6.2.1限额设计概述

所谓限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总额概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计的基础价的项目。第六章房地产项目设计阶段的管理6.2.2限额设计目标

1.限额设计目标的确定

限额设计应作为衡量项目勘察设计工作质量的综合指标，应进行多层次的控制与管理，步步为营、层层控制，同时实现对设计规模，设计标准，工程数量与概算指标等各个方面的多维控制。第六章房地产项目设计阶段的管理2.采用优化设计，确保限额设计目标的实现（1）分析设计对象综合数据，建立模型；（2）根据设计对象的数据特征选择合适的优化方法，并建立模型；（3）用计算机对问题求解，并分析计算结果的可行性，对模型进行调整，直到得到满意结果为止。第六章房地产项目设计阶段的管理6.2.3限额设计的过程

1.投资分配2.限额进行初步设计4.设计变更3.限额进行施工图设计第六章房地产项目设计阶段的管理6.2.4限额设计控制1.限额设计的纵向控制法（1）初步设计要重视方案选择，按照审定的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性（2）把施工图预算严格控制在批准的概算以内（3）加强对设计变更的管理工作第六章房地产项目设计阶段的管理2．限额设计的横向控制法（1）设计单位的责任范围（2）设计单位对某些情况造成的项目投资不承担责任（3）建立设计单位内部限额设计责任制第六章房地产项目设计阶段的管理6.3设计过程的质量管理

6.3.1质量管理概述

1.质量管理的含义项目设计是将项目可行性研究和项目策划中所提出的规划思想、使用功能、项目决策所提出的投资目标和建设目标等具体化的过程。房地产项目设计既包括整个项目的规划设计，也包括个别建筑物的建筑设计、结构设计等。项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。第六章房地产项目设计阶段的管理2.质量管理的依据

（1）项目质量计划（2）国家相关的法规标准及规范（3）合同中的规定条款第六章房地产项目设计阶段的管理6.3.2质量管理的主要内容

（1）审查设计文件的正确性和完整性。（2）审查设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。（3）审查设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。（4）审查设计单位质量保证体系，专业交底和专业会签制度。（5）进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。（6）审查设计方案的经济性，即从投资成本角度探讨设计方案的可行性和对投资目标的符合性。（7）审查设计方案的适用性和市场要求的符合性。（8）审查设计方案工艺实现的可行性。第六章房地产项目设计阶段的管理6.3.3质量管理过程

1.项目设计质量2.项目设计质量要求的确定3.项目设计单位的选择4.项目设计工作质量控制第六章房地产项目设计阶段的管理6.4设计过程的进度管理

6.4.1进度管理概述

1.设计进度控制概念工程建设的进度控制就是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，建设项目进度控制的总目标是建设工期。

第六章房地产项目设计阶段的管理2.设计进度控制的意义（1）设计进度控制是工程建设进度控制的重要内容（2）设计进度控制是施工进度控制的前提（3）设计进度控制是设备和材料供应进度控制的前提第六章房地产项目设计阶段的管理6.4.2进度管理控制体系

1.设计进度控制的目标体系

（1）设计准备工作时间目标（2）初步设计时间目标（3）施工图时间目标第六章房地产项目设计阶段的管理2.设计进度控制计划体系（1）项目设计总进度控制计划（2）阶段性设计进度控制计划（3）设计进度作业计划第六章房地产项目设计阶段的管理6.4.3进度管理控制措施

1.设计进度控制的工作程序2.设计单位的进度控制3.建设单位对设计进度的监控第六章房地产项目设计阶段的管理6.5项目设计审核

房地产项目设计审核旨在项目的设计阶段，通过对项目的设计方案、设计图纸、设计交底等方面进行审核，使项目在设计阶段得到有效控制。第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.1项目设计方案的审核

1.总体方案审核2.专业设计方案的审核（1）建筑设计方案（2）结构设计方案（3）给排水工程设计方案（4）通风空调设计方案第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.2项目设计图纸的审核

1.初步设计阶段的设计图纸审核2.技术设计阶段的设计图纸审核3.施工图设计阶段的设计图纸审核6.5.3项目设计交底与图纸会审

第六章房地产项目设计阶段的管理6.6项目的设计监理

6.6.1设计监理的内涵设计监理是工程项目管理的一个重要组成部分，它的职责范围根据各单位的性质和分工的差异有所不同。一般来说，设计监理的职责范围包括协助建设单位确定设计单位、组织设计方案优选、对设计进度进行跟踪管理、施工图纸的审查、严格控制设计变更及工程洽商，为工程实施阶段的各项控制目标奠定良好的前期基础，从而实现对工程项目三大控制目标（投资、进度和质量）的源头控制。6.6.2设计监理涉及的范围设计单位完成各阶段的设计成果后，设计监理公司将组织对交付成果进行审查。在审查过程中，首先应审查设计单位是否严格遵守有关工程建设及质量管理方面的法律、法规；是否严格遵守有关工程建设的技术标准；审查设计项目是否满足询价人所需要的功能和使用要求。在项目的实施过程中，对非发生不可的变更，则设计变更发生越早越好。如果在设计阶段变更，只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，设备材料还必须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。6.6.3设计监理的重要性第六章房地产项目设计阶段的管理6.6.4设计监理的项目部组织机构

结构设计监理建筑设计监理给排水设计监理暖通与空调设计监理电气设计监理总监理工程师总监总监代表图6-2设计监理项目部的组织结构图

第六章房地产项目设计阶段的管理6.6.5设计监理的工作内容

1.按设计监理控制目标划分（1）设计监理的质量管理（2）设计监理的进度控制（3）设计监理的投资控制（4）设计监理的合同管理（5）设计监理的信息管理2.按设计阶段划分的限额设计监理工作内容（1）设计准备阶段（2）设计阶段（3）设计成果验收阶段第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.6设计监理的质量目标控制及措施

1.方案设计阶段（1）对方案设计的设计原则（书面）进行审核（2）对方案设计过程中方案论证结果进行检查（3）对设计单位正式提交的方案设计文件进行审核2.初步设计阶段（1）核查本阶段设计监理所需要的设计依据文件、规范、标准、工程资料等是否齐全（2）对初步设计的设计原则进行审核，提出设计监理意见（3）对设计单位正式提交的初步设计文件进行审核第六章房地产项目设计阶段的管理3.施工图设计阶段（1）核查本阶段设计监理所需的设计依据文件、规范、标准、工程资料等是否齐全（2）对设计单位正式提交的施工图设计文件进行审核（3）施工图审核中需对下列内容加强审核。（4）施工图审核中需对各专业设计