物业管理的基础工作

物业管理的基础工作物业管理的基础工作是指住户入住之前，物业管理公司应做好的工作。主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理资金的落实、物业管理制度的制定和物业的接管验收四个方面。一、物业管理人员的选聘和岗位培训（一）物业管理人员选聘物业管理人员的选拔工作，应该从物业管理任务确定后开始着手。可以由负责人根据物业管理接管的实际需要组阁管理班子。（二）物业管理人员的培训物业管理人员的应知应会主要包括如下内容：1、应知的基本内容1）物业管理人员应了解自身企业（所在公司）的基本情况，如：公司的发展史、组织结构、劳保福利公司的规章制度、劳动纪律、安全守则、业务处理程序等2）物业管理人员应了解所管物业的基本情况，如：建筑物的构造、布局、功能、数量、质量等各种场地的使用功能、面积、布局等各种设备设施的位置、分布和功能等3）物业管理人员应了解公司制定的《住户手册》及各种管理规定的主要内容2、应会的基本内容1）物业管理人员应懂得物业管理的基本常识，包括：应付特发事故（如火警、盗警、人员伤亡等）的基本常识防盗、防事故、防罪案的意识及其基本常识消防管理条例及防火灭火基本知识待人接物的基本礼仪和礼貌用语维护环境整洁的基本要求及基本标准2）物业管理人员应熟悉本岗位的职责和本岗位的操作技巧和技能3）物业管理人员应掌握以下学科的基本知识：包括行政管理、城市规划、房屋构造、建筑设备、市政工程、园林绿化、财务管理、心理学、公共关系学、电子计算机等。二、物业管理资金的筹措物业管理资金的来源主要有如下数项：地产开发建设企业提供的“公共设施、设备的维护管理基金”按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共性管理服务费”按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共设施、设备的维护管理储备金”物业管理公司开展“特约管理服务”的收入物业管理经营性物业（或称商业物业）的经济收益物业管理公司开展多种经营活动的收入政府给予的“城市维护费补贴”。对物业管理各项资金的收取，物业管理公司应严格执行有关法规的规定。三、物业管理的规章制度1、物业管理公司内部的规章制度物业管理公司成立伊始就应该建立一套科学的、健全严格的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依。可以将公司的规章制度综合成一本《员工手册》，方便员工全面地了解公司整套的规章制度。2、物业管理公司对外的规章制度物业管理公司对外的规章制度，包括物业管理公司向辖区业主、住户解释公司的宗旨、权利和义务，解释物业管理公司的管理服务范围，管理服务的方式、方法以及要求业主和住户共同遵守的行为准则等方面的文件。物业管理公司对外的规章制度主要有：“公共契约”、“辖区管理规定”、“业主（住户）管理委员会章程”和“住户手册”等。1）公共契约应明确以下内容：物业管理公司的名称、管理服务范围和管理权限、职责物业管理公司与辖区业主、住户双方的权利、义务及双方的法律责任2）辖区管理规定辖区管理规定属于物业管理公司面向辖区业主的一份综合性管理文件。主要包括：向业主介绍辖区的管理机构的职责权限；公布物业公司管理辖区的有关原则；公布使用、维修和养护物业的有关规定；公布维护环境和治安的有关规定；公布管理经费的有关规定等等。3）业主管理委员会章程它主要阐明的是业主管委会成立的目的、成立的方法和“管委会”的宗旨、任务、权利、义务以及“业主大会”召开的任务等。4）住户手册住户手册介绍的内容一般包括：辖区的概况、辖区管理和提供各种服务概况、辖区管理规定、住户（业主）须知、家居安全指南及常用电话号码等。四、物业的接管验收物业的接管验收不同于物业的竣工验收。它是物业管理单位接管开发建设单位移交的新建物业或接管已经投入使用的原有物业所进行的验收。物业接管验收是在物业竣工综合验收的基础上进行的。验收的对象包括房屋、房屋的配套设备、房屋的外部条件、综合