浅析房地产市场调研

80/80透析房地产市场调研房地产市场调研，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，，制定公司营业打算，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场为决策者们了解房地产市场的变动趋势

的切入，也适应依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握。一、点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不然而新进职员接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，确实是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、闻名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，确实是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类不与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特不项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它确实是我们常讲的公司的组成，即明白楼盘的投资、设计、建设和物业治理等要紧事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地点。第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的要紧诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。第五项是销售执行。这是最关键的地点，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所同意?吸引客户最要紧的地点是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切差不多上市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面差不多上因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。二、线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，能够着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，要紧包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。区域分析区域分析是指在特定区域中，对阻碍房地产市场的交通路线、区域特征和进展规划这三方面因素的综合分析。区不于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的进展规划是分不开的。区域产品区域产品要紧包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类不、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大伙儿差不多上住宅，差不多上一样的价格，差不多上一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这确实是区域产品应该着力分析的地点。需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素养和适应嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以那个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查认真。最后，则以这一街道为基准，分不详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。三、体——宏观环境对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济进展、行政法规、国际状况等各方面的因素。政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和都市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会进展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济进展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房情愿的作用确实是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。行政法规行政法规要紧包含土地制度、住房制度、税收政策、都市进展战略、都市规划和专门政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的阻碍确实是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太情愿进来，经济进展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。国际状况国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的阻碍不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地阻碍我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，确信就会对人民币的以后稳定性和现时期的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必定裹足不前。总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查差不多框架，它的融会贯穿则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。（曹春尧）2002年冬季房地产市场调研表明购房者日趋年轻

2003年01月22日17:52新浪房产北京大视野社会经济调查有限公司.房地产行业研究咨询部三.购房者置业特点与趋势1.绝大多数购房者为自住型购房者从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数90.2%，剩余的9.8%购房者则是将投资作为自己置业的要紧目的。调查表明，自住型购房者购房的要紧目的是改善生活空间、方便工作生活和满足差不多的住房需求，回答包含以上目的的购房者所占自住型购房者的比例依次为53.5%、30.8%和25.4%，作出其他购房目的的回答比例不是专门大，均在自住型购房者总数的10%以下。在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90%以上的购房者目前只有一处居所，同时居所格局要紧是一居室、二居室和平房。居所格局为一居室的购房者中，93%以上的意向居所为两居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45%的意向居所为两居室，同时约53%的意向局所为三居室；居所为平房的购房者中，约95%的意向居所为二居室或三居室。以上是从居所的居室数量的增加来讲明购房者的改善生活空间的置业目的，下面从居所的建筑面积的加大方面进一步讲明。调查数据表明，与目前居所的建筑面积相比，绝大多数购房者的意向居所的建筑面积都有所增大，具体变化情况见下表：置业目的为方便工作生活的购房者大部分为目前的居住地点距离工作单位比较远，乘公共汽车的车程多为40分钟，平均车程约为44分钟，而意向购买的居所地点则更加靠近工作地点，乘公共汽车的车程的要求多为30分钟，而平均车程约为40分钟。而置业目的为满足差不多住房需求的购房者，其房屋来源60%以上为单位租用房或租用外人房，他们希望有属于自己的居所，而还有一部分为拆迁户，他们不得不为自己和家人购买居所。然而同时他们的购买力水平不高，家庭月总收入较低，绝大部分集中在5000元以下。因此在有限的经济条件下，他们为了满足差不多的住房需求，其意向居所建筑面积不可能太大，大都集中在66—95平米之间。2.交通配套是购房者最为关注的基础配套设施工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对今后生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到了68.5%，同时也有相当比例的购房者认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施，这一比例为18.2%。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就讲明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在专门大程度上阻碍着购房者的选择。因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。除此之外，对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分不为51.7%、45.3%和36.9%。以上三项配套设施与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，能够看出，人们对生活的方便性要求差不多提上了日程。然而，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不专门高，选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明依旧有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向，然而在众多的配套设施中，在有限的经济支出条件下，他只能将自己的为配套设施付出的成本，按照其重要性进行相应的投入，也确实是讲，购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入，而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。3.购房者对居住环境与房价之间的关系的权衡调查表明，受多方面因素的阻碍，购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择，能够从以下几个方面来考察：购房者在居所地理位置、自然环境、住房面积和房价等方面的权衡有45.1%的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所，有37.2%的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下，选择距离市城区专门远的居所。属于前一种情况的购房者，他们大多数喜爱现代的、喧闹的、开放的生活，购物和休闲娱乐是他们重要生活内容，他们为了能够迎合自己喜爱自己的生活方式，房价、住房面积和自然环境方面的优势让渡给了居所位置。除此之外，还有相当一部分消费者，现代的、喧闹的、开放的生活方式并不是他们所向往的，但工作是他们最要紧的生活内容，为了方便工作，他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近。属于后一种情况的购房者，他们大多数喜爱宁静的、隐秘的、自然的生活，因此会将居所选在自然环境好的离城区专门远的区域。同时，也有相当一部分购房者经济实力有限，选择距离城区专门远的居所则更看重的是它的价格优势。购房者在园林设计、自然景观和房价方面的权衡购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为41.2%，倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为45.3%。这一调查结果表明，有相当一部分购房者喜爱拥有漂亮的园林设计和自然景观，注重生活品位和居住环境。然而这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限，只有放弃优美的园林设计和自然景观，选择房价较低的居所。然而能够可能，随着购房者经济实力的增强，会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外，还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关注，而对房价更加在乎，这部分购房者的比例大约为20.6%和22.6%。购房者在绿化率、建筑密度和房价方面的权衡倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购房者所占的比例分不为49.5%和45.6%，这一比例在所有房价让渡的环境因素中的比例最高，而只是多强调绿化率与建筑密度，更多在乎价格的购房者所占的比例分不仅为18.6%和20.1%，这充分讲明购房者对居住环境和生活质量与舒适性方面有了更多的关注，消费者的住房观念更加科学化，同时也对房地产开发商提出了更高的要求，因此开发商开发的住房应该更具人性化。4.投资型购房者的置业特点及购买权衡购房者的投资意识差不多有所提升。从调查中发觉，目前差不多进行房地产投资的购房者的比例为10.9%，位于储蓄、保险和股票之后，处于投资理财方式的第四位，而今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例为21.1%，同时将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了11.8%，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式的第二位。同时，意向进行房地产投资者占21.1%的比例与业已进行房地产投资者占10.9%的比例之间存在一定的差距，这又讲明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向，但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域，然而能够预见今后随着个人经济实力的加强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。就目前涉足房地产投资的购房者，有68.4%的购房者都将新购房用于投资，26.3%的购房者则选择新房居住，旧房出租，只有5.3%的购房者会将在购入新房之后，将旧房出售。从调查结果来看，投资型购房者对居所的交通配套表现出了特不高的关注程度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程度相当，然而其中认为交通配套是最重要的配套设施的投资型购房者的比例高达77.0%，而总体购房者认为交通配套是最重要的配套设施的比例为68.5%，对交通配套设施的关注，从某种程度上来讲，也确实是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观一般，房价较高但距离市区较近的地段。调查结果表明，目前的投资型购房者比较热衷的地段集中在东、北二环至五环之间的地段，尤其是交通相对优越的轻轨、高速公路、环线沿线地区。同时，投资型购房者倾向于对中小户型的选择。人们在租房时，除了考虑地段、价格外，可能考虑最多的确实是户型。从意向的投资情况来看，大约85%的投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。四.房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群1.投资型购房者投资型购房者的年龄大多在26—45岁之间，同时处于事业的进展时期或差不多取得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为6150元，比所有购房者的平均收入高出1110元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所，相关于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已购房屋，这又进一步讲明投资者的具有相当强的经济实力。多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的要紧内容，而且认为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。2.郊区型购房者我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明，郊区型购房者要紧由两部分人群组成。一部分是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的时期或者进展的初期时期，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水平在2000—5000元占一半左右的比例，而5001—8000元的比例约为30%。他们一般只拥有一处居所，同时多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作，其次也专门注重娱乐。他们认为自己的事业进展仍需要一定的钞票财，他们认为有必要进行一定的积蓄，因此储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的，但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。另外一部分郊区购房者是中老年人，他们中的多数人在事业上差不多取得了一定成功，同时收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所，同时差不多差不多上自己差不多购买的。这部分人的要紧生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐，他们专门看重生活是质量，他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的，同时还希望是稳定的，因此他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。3.享受型购房者享受型购房者与其他购房者相比，他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征，大多数人在事业上差不多取得了一定成功。收入水平较高，家庭平均月收入约为6292元，比总体购房者的平均月收入高出约1252元，而且他们现有的居所差不多上差不多上自己购买的。享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方式，他们特不看重低密度、低容积率以及优美的园林带来的生活舒适感。除了工作以外，休闲娱乐和购物是他们重要的生活内容。在投资理财方面，他们不喜爱进行风险较大的投资方式，而是更多采纳地储蓄和保险。消费者是房地产住宅市场的主导力量，而消费者的住房需求在一定时期必定会呈现不同的特点与趋势，因此，关于要以“需求为导向”来开发房地产产品的房地产开发商来讲，准确研究购房群体的特征、及时把握消费者的住房特点与趋势的变化具有至关重要的作用。而“大视野调查”房地产研究部仍将接着致力于跟踪具有购房意向的消费者，研究他们的群体特征、住房需求及置业特点，为房地产开发商提供最及时、最准确的市场需求信息。

2002年冬季房地产市场调研表明购房者日趋年轻

2003年01月22日17:23新浪房产北京大视野社会经济调查有限公司.房地产行业研究咨询部冬季是房地产市场的楼市盘点时期，在此期间进行房地产市场的调查研究，一方面能够总结过去一年房地产市场的进展历程，另一方面能够准确地揣摩房地产市场的特点，把握开发商的供应特点和购房者的需求特点，并能够预测今后一段时刻房地产市场的进展态势。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。北京大视野社会经济调查有限公司(PanoramaResearch)在进入冬季之后，进行了“2002年北京消费者购房需求研究”的市场调研。此次调研从北京市总体购房者的角度动身，对购房者的差不多状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本次调研的对象为最近一年内有购房意向同时具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“大视野调查”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其进展趋势。一.目前购房群体的差不多状况1.大部分购房者目前的事业状态处于起步时期或进展时期，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业进展中并没有取得专门大的成功，其中21.6%的购房者处于事业的起步时期，62.7%的购房者处于事业的进展时期，各进展时期比例情况见下图：处于事业起步时期的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他们在单位的职务多为一般职员。而处于事业进展时期的购房者大部分为31—45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在5000—8000元之间，在单位中的职务多为中层治理者或主管级不。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要专门大的资金投入，因此这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看，购房者的购买力也并不是专门高。购房者的平均家庭月总收入约为5040元，而90.7%的购房者的家庭月总收入都在8000元以下。采纳分期付款的购房者占购房者总数的93.2%，其中84.4%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在20万元以下，每月的还款额度在2500元以下的占购房者总数的81.6%，而总体平均每月还款额度仅为1840元左右。2.购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高现在，随着国外、外地的房地产开发商进军北京房产市场，在京的房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或经历对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有特不重要的意义。在调查结果中，购房者能够讲出开发商品牌的数量不等，能够讲出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而全然不明白房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，同时明白一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的认知程度总体不高。购房者明白房地产开发商品牌数量的比例情况见下图：在所有购房者讲出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃3—4个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分不仅为41.7%和34.8%，而对其他开发项目不多的开发商的认知度则更低。消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其要紧缘故在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度专门大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从“大视野调查”以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是阻碍消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。二.消费者住房需求特点与趋势1.消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向进展调查表明，消费者购房向较大户型进展，这一进展特点能够从以下三个方面来体现：从购房者生活空间的居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者的意向居所向多居室方向进展，对比情况见下表：同时，意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加，目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加。调查表明，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降，详细对比情况见下图：同时，人均建筑面积也有专门大的提高。以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例，目前家庭成员的人均建筑面积为15.8平米，而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到32平米。购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加。调查结果表明，购房者的意向居所与目前居所，在格局相同的情况下，平均套建筑面积有不同程度的增加，具体数据的对比结果见下图：可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，依旧同一格局居所的平均套建筑面积较往常都有所增加，有向较大户型进展的趋势。2.消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向调查结果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆(含地铁)两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，要紧表现为购房者在居住区域的选择上向都市边缘或郊区县地区扩散(具体数据见表4)。首先，购房者的意向居所区域向都市边缘扩散。就整个市区来看，购房者目前居所位于四环内的比例为65.8%，而意向居所位于四环内的比例下降至57.6%，同时目前居所位于四环外(不含郊区县)的比例为25.0%，而意向居所位于四环外(不含郊区县)的比例则上升为27.7%。与目前居所相比，意向居所位于四环内的比例的下降与位于四环外(不含郊区县)的比例的上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从四环内的市区移至四环外的都市边缘。其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。就市区及郊区县整个地区来看，目前居住于北京郊区县的购房者所占的比例为9.2%，而购房者的意向购房区域在郊区县的比例差不多上升至14.7%。与目前居所相比，位于郊区县的意向居所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。<下一页>

市场调研在房地产领域的应用(序1)__在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为治理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

第1节房地产市场调查的内容

_房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。___市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有时期加以研究。1、房地产市场调查的重要性

我们明白，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来进展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发觉新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把"非创新，即死亡"当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。依照马斯洛的"需要层次论"的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的进展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建筑的一项重大改革新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。因此企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。___现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建筑好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。2、房地产市场调查的要紧内容

房地产市场调查的内容要紧包括以下几个方面:

a.房地产市场环境调查

1．政治法律环境调查:

（1）国家、省、都市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业进展政策、税收政策等。

（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营治理条例》、《中华人民共和国房地产治理法》、《中华人民共和国土地治理法》。（3）有关国民经济社会进展打算、进展规划、土地利用总体规划、都市建设规划和区域规划、都市进展战略等。2．经济环境调查:

（1）国家、地区或都市的经济特性，

（2）包括经济进展规模、趋势、速度和效益。

（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

（4）一般利率水平，猎取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

（5）国民经济产业结构和主导产业。

（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。

（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的进展情况。

（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

（9）财政收支。关于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有专门大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分能够参考"房地产市场调查"一章。3．社区环境调查:

社区环境直接阻碍着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素养、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

（1）房地产市场需求和消费行为调查I．消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求进展趋势。

II．房地产市场需求阻碍因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。

III．需求动机调查。如消费者的购买意向，阻碍消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

IV．购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，阻碍消费者购买行为的社会因素及心理因素等。（2）房地产产品调查

1．房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

2．现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的同意程度。

3．新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。"

4．本企业产品的销售潜力及市场占有率

__5．建筑设计及施工企业的有关情况。（3）房地产价格调查

1．阻碍房地产价格变化的因素，特不是政府价格政策对房地产企业定价的阻碍。

2．房地产市场供求情况的变化经趋势。

3．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

4．开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的阻碍。

5．国际、国内相关房地产市场的价格。

6．开发个案所在都市及街区房地产市场价格。

7．价格变动后消费者和开发商的反应。（4）房地产促销调查

1．房地产广告的时空分布及广告效果测定。

2．房地产广告媒体使用情况的调查。

3．房地产广告预算与代理公司调查。

4．人员促销的配备状况。

5．各种公关活动对租售绩效的阻碍。

6．各种营业推广活动的租售绩效。（5）房地产营销渠道调查

1．房地产营销渠道的选择、操纵与调整情况。

2．房地产市场营销方式的采纳情况、进展趋势及其缘故。

3．租售代理商的数量、素养及其租售代理的情况。

4．房地产租售客户对租售代理商的评价。（6）房地产市场竞争情况调查市场竞争关于房地产企业制定市场营销策略有着重要的阻碍。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容要紧包括：1．竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营治理优劣势调查。2．对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。3．对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。4．对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。5．对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。6．对以后竞争情况的分析与可能等。7．整个都市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其进展动向。

市场调研在房地产领域的应用(序2)第2节调查方法与条件1、调查方法市场调查有许多方法，企业市场调查人员可依照具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采纳的具体方法来划分，有访问法、观看法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。（1）按调查对象划分1．全面普查:__全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。能够讲对市场进行全面普查，可能获得特不全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。假如把一个都市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大专门大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采纳。因此，有些资料能够借用国家权威机关普查结果，例如能够借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。2．重点调查:__重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采纳这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业能够较少的人力、物力、财力，在专门短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。因此由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特不是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有如此的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的依照。3．随机抽样:__随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，依照样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用专门广泛。随机抽样最要紧特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，如此能够依照调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，如此能够依照调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又能够分为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性不、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，立即总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区不的：分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，如此每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差不的，而每一类则是由性质相同的样本构成的。4．非随机抽样法:__非随机抽样法是指68．市场调查人员在选取样本时并不69．是随机选取，70．而71．是先确定某个标72．准，73．然后再选取样本数。如此每个样本被选择的机会并不74．是相等的，75．非随机抽样也分为三种具体方法。（1）就便抽样__也称为随意抽样调查法，即市场调查人员依照最方便的时刻、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。（2）推断抽样__即通过市场调查人员，依照自己的以往经验来推断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采纳此方法能起到一定效果。（3）配额抽样__即市场调查人员通过一些操纵特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力，特不要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便使企业把握机遇，做好投资的预备。现依照收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄依照中国国情划定为27岁以下和28岁-35岁、36岁-55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类不的样数。详见表41表41不同年龄收入情况（%）（二）按照调查方法划分1．访问法__这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。（1）设计调查表调查表要反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关怀、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。设计调查表的步骤：一是依照整个研究打算的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来讲，它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占据市场，既要了解目前该都市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平（差不多工资、奖金收入，消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。三是按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非推断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个不谈话征求意见。五是按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。设计调查表应注意的事项：首先，问题要短。因为较长的问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。一般消费者是搞不清晰这些专门术语的。第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。最后，要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采纳间接方法反而会得到更好的答案。例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了许多广告，调查员想明白、想了解这些广告效果时，与其直接询问被调查者的看法如何，还不如用迂回方式去了解他们有多少人明白该处的房产情况。访问法的形式。调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种形式。答卷法。调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时刻答完，如此被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。谈话法。市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大伙儿畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个不谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，能够调查许多问题，包括一些看上去与事先预备好的问题不太相关的问题，能够弥补调查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。电话调查这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感受如何，有什么方法并请他们提出一些改进措施等。观看法这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观看。如此被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。观看法有三种形式。直接观看法。派人到现场对调查对象进行观看。例如可派人到房地产交易所或工地观看消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信赖程度。实际痕迹测量法。调查人员不是亲自观看购买者的行为，而是观看行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。行为记录法。在取得被调查同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，能够记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时刻等。如此能够关心营销治理人员今后选择哪一家电视台，在什么时刻播广告效果最好。调查人员采纳观看法，要紧是为了获得那些被观看者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观看法便能够较容易地了解到，但观看事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将观看法与其他方法组合起来使用。实验法。实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作为调查对象，对他们进行广告宣传，然后依照同意的效果来改进广告词语、声像等。实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如研究广告对销售的阻碍，在其他因素不变的情况下，销售量增加就能够看成完全是广告原阻碍造成的。因此市场情况受多种因素阻碍，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而阻碍实验的结果。尽管如此，实验法关于研究因果关系，能提供访头号法、观看法所不能提供的材料，运用范围较为广泛。二、调查规模与技术条件作为一项了解消费者期望和购买行为的调查，其规模截止大，结果也就越令人信服。然而由于人力、物力的限制，还有调查技术条件的限制，使得我们不得不从以下四个方面来考虑调查的规模。（1）样本的数量。一般而言，一个调查样本越大越好，因为依据统计学上的大数定理，大样本能够降低误差。然而，大样本不可幸免地要大量增加调查成本，而且在调查实务中，大样本也引进了额外的误差因素，诸如调查员的疲乏、统计上的错误、回收率难以操纵等。（2）样本涵盖面的广度。样本涵盖面与样本数是相依的，抽样涵盖面越广，所需样本数也越大，若样本数不是随着增大，则属于完全随机抽样法，尽管在整体上样本具有代表性。但关于各抽样样本来讲，仍然不具有代表性。（3）问题涵盖面的广度。假如调查内容太少，挂一漏万，就会失去调查的本意；反之，假如尽量加调查的内容，问卷太长，会使得调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极可能由于一部分调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极可能由于一部分调查者拒绝合作，造成严峻的抽样偏差。这二个方面都使得调查结果量变引发了质变，使调查失去了意义。（4）调查的深度。一般而言，深与广二者就犹如鱼和熊掌，是难以兼得的。越是深层的调查，所要求调查员的专业技术越多，所需时刻越长，经费越高。第三节市场调查的程序通过上面两节论述，差不多明白了市场调查内容十分丰富，方法双多种多样。为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。

广州与上海不墅市场调研比较2003-04-2109:53:12南方网黄博华

且看今日谁在购买不墅——广州与上海不墅市场调研比较南方网讯美国比华利山奢侈浮华的星光不墅、瑞士阿尔卑斯山谷中历史悠久的古堡不墅、或者是香港浅水湾的半山不墅、甚至美国乡村个性化十足的木屋不墅……这些蕴藏着丰富文化底蕴和经济价值以及个人生活品味的不墅，在众多发达国家业已成为一种身份的象征。在中国房地产市场，随着经济的持续高速进展，民众生活水平的提高，原专属于社会顶层位于“金字塔顶峰”的不墅已开始掀起奇妙的面纱“走向”平常百姓家庭。这种情况在目前中国经济最为发达的广州与上海两地最为明显。广州有关统计数据显示：去年广州不墅销量大幅增长，2002年仅1～11月不墅成交面积便高达33.66万平方米，比上年同期大幅增长了160.04%！而目前广州在售在建的不墅项目仍达50多个。上海不墅市场进展更是“盛况空前”———2002年不墅上市总量高达540万平方米！截止2002年底，上海不墅保有量业已高达850万平方米，目前上海在建与在售不墅项目更多达150多个……不墅销量与上市量持续“放大”，不墅业主越来越多，那么，到底是什么人在购买不墅呢？我们且将目光投注于有关市场研究机构分不在广州与上海所做的两次针对当地不墅市场的调研上。广州：内地买家主导市场上海：“三足鼎立”各有千秋广州中原地产在广州所做的一项针对不墅消费的市场调研结果显示，广州不墅的购买者以内地买家为主，其占总数比例高达86.67%，其次为港澳台同胞，所占比重为11.67%，其余1.67%为海外人士；而在对潜在买家的调查中，内地人士所占比重更高达92.06%，港澳台同胞下降至4.76%，外籍人士则上升至3.17%。由上海福纳市场咨询有限公司进行的针对上海不墅消费的市场调研结果显示，上海不墅购买者中，上海籍人士占37.08%，外省市买家占26.89%，港澳台同胞占28.35%，此三部分人群占据市场主体(92.32%)，且比例相对平均，可讲是“三足鼎立，各有千秋”。其余7.68%的买家则为外籍人士。比较上面结果可见，购买广州不墅的港澳台同胞及外籍人士所占比例较少(仅为13.34%)，而购买上海不墅的这类消费者所占比例较大(36.03%)，两者相比，广州仅为上海的1/3。由于上海不墅销量远远大于广州，讲明购买不墅的港澳台同胞及外籍人士更多地选择上海而不是广州。广州曾是港澳同胞在内地购房置业的首选都市(最高时曾占港人内地置业比重达8成)，但现在广州在吸引港澳台同胞及外籍人士来穗置业方面的优势正在弱化，而上海却已成为目前中国最能吸引港澳台同胞及外籍人士购房置业的首选都市，如何提高“外销”比重，吸引更多境外人士来穗购房置业，业已成为目前广州房地产业界面临的一个重大课题。广州：中产阶级“中坚力量”上海：治理高层“一支独秀”广州不墅消费对象，不管是业主依旧潜在买家，年总收入在20万以下与21～40万的家庭所占比例最高，分不为44.44%与34.92%，其次是年收入在41～60万的家庭，其所占比例为14.29%。这三家庭所占比重已达93.65%，余者所占比重均不超过1.6%。广州不墅消费对象这一调查结果证明，中产阶级逐渐成为广州不墅消费的中坚力量。随着经济的高速进展以及居民生活水平的不断提高，以后还将会有更多的白领阶层成为不墅消费者。上海近期不墅消费同样也存在白领买家比例上升的现象，只是其要紧表现在一些中低价位的单位中，200万元以上的独立单位相对较少。在将买家职业进行划分后可见，上海不墅消费对象中高级治理人士所占比重最大，达43.92%，其次为专业技术人员，占27.85%，再次为私营企业主，其占比例为15.36%，自由职业者占6.10%，另有6.77%为其它专门买家。据了解，上海调查结果中私营企业主所占比例偏低，要紧是因为相当部分私营企业主或要紧合伙人表现较为低调，不喜张扬，出于身份及社交范围等多方面考虑，在调查中将自己归入企业中高层治理人员一类，导致私营企业主所占比重较实际情况偏低，而中高层治理人员中则存在有一定比例的“老总”阶层。广州：外籍人士“少买多求”上海：外籍人士“少买多租”调查显示，外籍人士在广州购买不墅者比例甚低(仅为1.67%)，但潜在买家中外籍人士所占比重却有所提高至3.17%，这讲明，尽管目前在广州购买不墅的外籍人士甚少，但以后在广州购买不墅的外籍人士将会逐步增加。目前在上海购买不墅的外籍人士所占比例不足一成(仅为7.68%)，但目前在上海居住在不墅物业中的外籍人士却超过一成(12.66%)，相反，将买家区域市场构成与用家构成情况相比较，则可发觉上海籍人士、外省市人士与港澳台同胞用家比例均较买家比例有所下降，这讲明，上述不墅购买者中有相当部分是投资型买家而并非完全为自用型。相反，外籍人士购买则是为了自用，作为投资的情况极其少见。事实上，中外人士投资置业观点本身有专门大的不同，许多外籍人士关于外国的房产是宁可高价租用也可不能轻易购买，更可不能盲目投资，况且租金还有起伏。加上目前国内房地产市场进展不久，市场还不是专门成熟，许多法律法规还有待完善，这些差不多上客观制约外籍人士在国内购房置业的重要因素。此外，外籍人士本身经济实力也有差异，并非个个差不多上能够买得起国内不墅的“富豪阔佬”。广州：“薪富一族”成为主力上海：首次购买人士为主知识经济时代的到来，促使社会财宝分配快速重组，一大批高学历高收入的年轻“薪富一族”迅速崛起，他们对美好生活与理想居住的追求，促使他们成为广州不墅消费强有力的“生力军”。调查显示，不管是业主依旧潜在买家，其文化程度以“本科”(业主占40%，潜在买家占31.75%)和大专(占32%与33.33%)为主，而年龄层次则以“26～35岁”(分不占50%与22.22%)和“36～45岁”(分不占31.25%与65.08%)所占比重最大，证示着广州不墅买家呈现出知识化与年轻化趋向。上海有不墅购买需求的消费者中，只有13.3%的消费者有一年以上不墅物业居住经验，其中多数为外籍人士(占了7.1%)，少数为港澳台同胞(占3.7%)，外省市与上海籍人士所占比例少于2.5%。调研结果显示，目前上海不墅买家，9个中有8个差不多上初次购房居住(占86.7%)。调研结果显示，目前不墅市场消费群体中大多数人缺乏对不墅尤其是中高档不墅的使用经验，只是随着大量不墅物业的投入使用，有使用经验的购买者将不断增加，他们的经验、感受与市场反应也在不断进展变化中，这就要求不墅物业开发商要不断地认真研究市场了解客户，提高自身能力与经验，完善产品与服务，以此提高竞争力。编辑：欧阳星

抽样调查：破译开发商欲解之谜

(2002年11月7日09:00:32)

经济与社会形态带来的消费形态的变动，开始注重消费趋势、特点变化的研究。房地产作为一项重要的消费与投资行为，其特点较３年前已呈现出显著的变化。一直萦绕在房地产开发商头脑中的，有几个百思不得其解的疑问：在房地产投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？到底哪些因素起着决定性的、实质的阻碍？哪些因素仅仅是表层和直观的现象？北京大视野社会经济调查有限公司在今年房交会上进行了抽样调查，力图通过对消费者的家庭结构变迁、经济变化、事业进展等各个时期的关联分析，有效地揭示出置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间的内在逻辑与因果关系，供从业者借鉴和参考。数据：给开发商一个真实空间选择购买单价５０００元／平方米成为消费预算和有能力购买的意向消费群体研究对象为“以后２４个月之内，具有购买单价在５０００元／平方米以上的消费预算和有能力购买的意向消费群体”，选定这一群体要紧出于以下的考虑：１．这一部分消费者具有相当的经济和消费能力，除去满足其差不多的居住要求之外，还具备对房地产品质提升的潜在要求和希望，同时也包含了投资型置业的能力和潜力，因此，呈现出多样性和复杂性。２．单价在５０００元／平方米以上的楼盘是目前市场供应的要紧类型，市场竞争异常激烈，从所需的置业投资额度来看，开发商应该制造出一定的独特性，从而满足消费者的个性化的群体需求。２６－４５岁成为主体消费２－３人的家庭结构构成消费群体中的主体主体消费群体的年龄结构差不多处于２６－４５岁之间，其中３６－４５岁的消费者对单价、总价的预算和实际承受能力明显高于其他年龄段人群，具有特不强的购买能力，占消费主体的７０％。特不需要注意的是，家庭结构为单身群体的在以后１２个月之内有购房意向的在总体人群中所占的比例接近１０％。每平方米８０００元购买比例为６．２％５０００－６０００元／平方米的楼盘成为重点选择目标所能承受的楼盘单价在６０００元／平方米以下的人群比例达到了７０．８％，而单价在８０００元／平方米以上楼盘的意向购买比例为６．２％左右，有意向选择５０００－６０００元／平方米的消费群体构成了所调研人群房地产市场消费群体的核心。５０％消费者购买小户型不同置业时期阻碍着对户型的选择超过５０％的消费者选择８０－１２０平米左右的房子，同时选择小户型的比例明显高于选择中大户型的消费者。此外，消费者关于第二居所、第三居所的面积预期偏重呈现出“两极化”，重点集中在小户型和大户型两端，通过其它资料和数据分析，这其中置业投资是一个重要的缘故。动向：找准市场切入点近５０％消费者偏重大社区消费者更多注重安全感近５０％的消费者明显偏重大社区，配套设施齐全是要紧因素，同时大社区是体现开发商实力的良好表现，增加消费者安全感。此外，通过调查，对这些人生活形态的深入分析发觉：大社区特有的、表现出来的群体生活和居住环境，能够有效地弱化和消除这部分社会群体感受到的人际隔离和不安全感。第三次置业比例达到２０％开发商应该关注投资型置业者在调查先期进行的“中国大陆发达都市消费者投资观念与能力研究”中，近５０％的消费者倾向于采取积极的投资方式进行理财，比如投资房地产占２６．２％，股票证券占２２．３％，而关于房地产投资意向的研究证实了此点。处于第三次置业时期的群体，直接表现为投资性目的的比例达到２０％左右。随着房地产市场的成熟和消费分层的加剧，房地产开发商加强投资性行为的关注，具有相当的前瞻性。总体预算４０－６０万平均预算有所下降，市场购买稳定性增加近５０％的消费者的购房总体预算在４０－６０万之间，超过８０％消费者的购房总体预算在７０万以下，平均购房总预算６０万左右。这一数据较以往研究数据有一个显著的不同：总体预算较低的消费者比例有相当幅度的增加，包括在房地产投资方向上，小规模投资预算比例有所增加，那个变化显示出整个消费市场的结构趋于扁平，从而使市场购买稳定性增加。概念：由虚转实置业盲区与企业品牌共存置业投资尽管是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，容易形成非理性决策，并为今后的纠纷带来了隐患。在房地产市场逐步发育和成熟的同时，购房纠纷也随着增多，同时事态进展有增多和升级的迹象，这些事件对房地产开发商所形成的负面阻碍在短期内挽回的可能微小，致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安。从总体看，在以往的实际购买者当中，只有不到２０％的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解，这显然与通常意义上认为的“购房是一种理性消费”存在着严峻的差异，产生这一现象的缘故是复杂的，但消费动机与消费决策之间信息的不匹

房地产市场的调查与研究(二)

1、初步调查初步调查是确定问题及研究的范围，并通过研究，拟定出一套打算。能够分为三个步骤：（1）情况分析。在拟定正式调查打算之前，市场调查人员必须对公司的历史、产品、竞争者、分配渠道与方法、消费者购买适应、广告、销售和促销方法等情况相加了解。（2）预备调查。是关于目前调查范围有关的资料进行分析，分析同业与政府的资料、专家的意见等，分析调查本身的问题及进展出来的假设，作为正式调查的基础。（3）决定研究范围。通过情况分析与非正式调查后，能够使假设减少到几个、甚至一个，从而确定出研究的打算与范围。同时对所有的假设进行认真且又系统的分析，假如在研究打算的初期就能够确定和解决索要研究的问题，能够节约进一步的人力、物力和财力。2、决定收集资料的方法资料能够分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项打算而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料通过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，能够节约大量人力、财力。（1）次级资料的来源①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；④广告代理商及各种广告媒体所公布的资料；⑤国内外大学的出版物；⑥各种基金会所实行的研究打算及报告；⑦国内外公共图书馆所公布的资料；⑧公司本身有的各种资料。（2）原始资料的收集