深圳某楼盘住宅全程策划案

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目录第一篇 市场调查分析及预测 4目录第一章 深圳市总体市场分析 4一 、2004年总体市场运行状态分析 4二 、影响深圳房地产发展的因素 7第二章 福田区房地产发展状况 11一、区域市场综述 11二、区域市场热点 12三、区域市场供求分析 13四、2005年市场预测 14第三章 香蜜湖片区房地产市场调查 14一、区域概况（房地产发展的背景分析） 14二、香湖片区房地产总体市场分析 17三、2002年以前香蜜湖片区商品住宅特征分析 18四、2002年以后香蜜湖片区商品住宅特征分析 19五、片区内重点案例调查分析 29第四章 香蜜湖片区客户需求分析 33一、香蜜湖片区在置业者眼中的地位 33二、片区置业客户调查 34三、片区潜在置业客户调查 35四、潜在客户住房需求特征 36第二篇 项目分析 38第一章 项目概况 38一、项目地理区位 38二、项目所在区域价值分析 38三、项目所在区域缺憾分析 38四、项目四至情况 39五、项目基本数据 40第二章 项目SWOT分析 40一、项目优势(Strength) 40二、项目劣势(Weakness) 41三、项目机会(Opportunity) 41四、项目威胁(Threat) 42五、项目综合评价及发展策略分析 42第三章 项目建设类型适宜性评价 42一、从用地指标来看本项目的建筑类型 42二、从区域楼盘来看本项目的建筑类型 42三、从客户角度来看本项目的建筑类型 42第三篇 项目定位 44第一章 项目定位思考 44一、客户再分析 44二、区域再分析 44三、从客户的需求层次来思考项目定位 45第二章 目标客户定位 46第三章 产品定位 47一、项目开发主题 47二、项目开发类型（功能）定位 47三、开发档次定位 47四、项目形象定位 48五、项目命名 49五、户型定位 50六、价格预估 52第四篇 项目开发建议 53第一章项目规划及设计建议 53一、整体规划的重点 53二、规划设计原则 53三、建筑群体组合的方式 53第二章 建筑风格建议 55第三章 园林景观设计建议 55第四章 户型设计建议 57一、户型设计要点 57二、部分参考户型 60第五章 会所主题建议 61第六章 细部处理参考 62第七章 交楼标准建议 63第八章 项目智能化标准建议 64第九章 物业管理及社区服务建议 64第五篇 项目营销推广策略 66第一章 项目营销总策略 66第二章 销售时机与销售计划 67一、销售时机选择 67二、销售阶段划分 67三、销售目标分析 67第三章 项目包装建议 68一、地盘包装建议 68二、户外包装 68三、售楼处建议 70四、样板房建议 71第四章 项目推广阶段策略及内容 74一、前期蓄势阶段推广 74二、开盘热销阶段推广 75三、持续热销阶段推广 76四、尾盘销售阶段推广 77第五章 营销成本控制 77一、营销成本构成 77二、整体推广总费用 78三、宣传推广费用的总体计划安排 78

第一篇 市场调查分析及预测项目开发成功的关键在于对市场的独到认识，为此我司项目小组对本项目所处市场环境进行了详尽的调查分析，包括深圳市总体市场形势、福田区域市场、以及香蜜湖片区市场的现状与未来发展趋势、消费者、竞争者及个盘案例，由此得出有关项目市场背景的相关结论。第一章 深圳市总体市场分析、2004年总体市场运行状态分析2004年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场从近几年过速的发展逐渐趋于平稳。从深圳房地产市场运行情况看，由于较早地采取了严格的房地产用地供应政策，房地产市场已连续多年保持着平稳、理性的发展局面，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。一、商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示，2004年我市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。二、商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡2004年，我市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。在2002年上半年我市出现商品房供给增长过快的势头后，我市采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。从2002年以来住宅批准预售面积和销售面积的对比来看，2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05：1。表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。三、南山、宝安、龙岗三区住宅销售面积居全市前三位，南山区住宅销售面积所占比重显著增加从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34％、21％、17％。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加。从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动，房地产“西移”和“外移”的发展趋势将会越来越明显。四、三房继续成为主力户型，小户型住宅所占比例有所提高从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房占住宅市场交易总量达八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与上年比例一致；四房住宅占住宅销售总面积的15％，比上年下降2个百分点。从这三种户型的价格来看，二房和三房住宅价格上涨幅度较大，四房价格基本保持稳定。三房住宅的均价为每平方米5330元,同比上涨6.47％；二房住宅为每平方米5702元，同比上涨6.8％；四房住宅为每平方米6470元，同比上涨0.1％。从2004年和2003年销售住宅的户型结构对比来看，2004年销售的住宅中一房及单身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型开发正在增多。五、商品房价格水平小幅上涨；特区外价格上涨较快，特区内外价格差距减小根据我市网上预售合同备案统计，2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/平方米，与2003年相比上涨了5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。从各区住宅销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少，住宅销售价格比2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。其中，罗湖区、南山区住宅均价为7996元/m2、6410元/m2，分别比2003年上涨3.23％、2.04％；而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为4186元/m2、4172元/m2，分别比2003年上涨11.09％和19.64％。特区外房价的大幅上涨，主要是因为自2003年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，特区内的土地资源日益减少，特区外房地产市场已明显活跃起来，许多具有良好品牌的房地产开发商也开始转向特区外项目的开发，提升了特区外楼盘的档次和影响力，推动了特区外房价的上涨。特区外房价的快速上升，使特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.7倍，差距减小了15%。根据价格趋势的分析，未来一段时期，深圳房地产价格上涨幅度仍将保持小幅增长，但在合理的范围内波动。六、价格分布结构基本合理，价格水平与居民收入水平基本适应从住宅价格结构来看，4000元/m2以下的占22％，4000～6000元/m2的占37％，6000～8000元/m2占23％,8000～10000元/m2占13％，10000元/m2以上的占5％。与2003年相比，4000元/m2以下住宅所占比例减少了7个百分点，4000～6000元/m2的住宅所占比例增加了7个百分点，这与特区外住宅价格上涨有直接关系。总体来看，6000元以下的低价位和中等价位住宅仍占有约六成的比重。此外，根据国际惯例，合理的房价收入比应该在6倍以内。从近年来深圳不同收入家庭的房价收入比情况来看（见表1），不同收入的家庭合理房价收入比基本呈现阶梯分布的特征。市场上84％的消费者实际购买力水平，可以买得起4000元以下的住宅；60％的消费者可以买得起4000～6000元的住宅；40％消费者可以买得起6000～8000元的住宅；18％的消费者可以买得起8000～10000元的住宅；10％消费者可以买得起10000元以上的住宅。根据住宅价格结构与不同收入家庭房价收入比的比较，深圳不同收入水平房价

收入比的分布与房价结构基本协调，除了最低收入家庭外，其他各个收入阶层都有适合的住宅价位；全市六成左右的中低收入家庭的实际购买力水平，基本与现时占市场60％的6000元以下的中低住宅价位相适应，表明现时住宅价格结构基本合理。、影响深圳房地产发展的因素1、全国性政策①拟开征物业税中国人民银行行长周小川在2004年初接受记者采访时表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其它与房地产有关的税。随后召开的广东省财政工作会议上，省财政厅负责人透露：广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。新的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即将现在买房子前要交的税和部分地价，放到买房后按年缴交。但是一直到现在，并没有看到物业税的实施。消息出来以后，业内展开了关于开征物业税的讨论，有的认为房价会因此下降40％，有的认为有利于均衡政府长期财政收入。开征物业税将政府财政收入与土地、房价直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境；将享受政府市政配套与物业税结合起来，对不同区域的业主更加公平；开征物业税还降低了房地产开发进入门槛。点评：物业税的产生将可能在买房价格、住房成本、土地开发成本方面带来巨大的影响，并会在相当程度上影响人们购房行为，是选购价格较高但居住成本较低的房屋，还是选购价格较低但居住成本较高的房子。物业税怎样开征，开征后将给地产市场带来怎样的具体影响，一直是业界和市场关注的重点。②严查Mall从04年2月份开始，商务部和银监会已经开始了对大型购物中心的全面检查。其中，商务部在3月15日专门刊发了《商务部关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知》，其中要求建筑面积5000平方米及以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、专业店、购物中心以及商品交易市场（含批发市场），必须如实填写建设投资总额、资金来源、开业情况、经营情况、是否享受优惠政策、是否符合商业网点规划等情况。从2月开始，商务部牵头对大型购物中心（ShoppingMall）进行全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。据估计，全国大型购物中心超过400个，总投资额2000亿元，泡沫已经形成。专家认为，投资Mall存在四大风险，特别是政策趋向紧缩，申请开发贷款难上加难。点评：与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且多为分割产权出让模式。很多企业对后期运营不加考虑，少数愿意以1年至3年的固定租金回租帮助买家养铺、营造商业氛围。好在目前越来越多的商业地产项目已经开始按照这一物业形态国际通行的只租不售、开发商自己持有产权并承担后期运营工作的开发规则在运作了。eq\o\ac(○,3)"8.31"土地大限2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况扫清监察工作的通知》，即“71号令”。该通知要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。“71号令”下达后，在全国引起了极大的震动，特别是协议拿地成了习惯的北京。但北京政府在此大限前还是为留足了可供房地产商开发两三年的用地。而对于率先实行招、拍、挂出让土地的城市尤其是深圳，则波澜不惊，这个大限已经提前几年过了。点评：“8.31”大限预示着土地市场规范经营时代的来临。此次大限给手中握有土地的开发商提供了待价而沽的可能，也给了资金雄厚的开发商跨越城界在全国范围内购置土地的机会，并使那些想在地产界浑水摸鱼的人难以继续混下去。eq\o\ac(○,4)银行房贷收紧9月2日，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继去年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。《指引》要求商业银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并明确规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比不得超过50％（含50％），月所有债务支出与收入比不得超过55％（含55％）。点评：《指引》的出台，在为已热得有点过头的房地产降温、防范金融风险的同时，对消费者也是件好事，使消费者购房更加理性。此外，也对投资炒作者设置了一道门槛，有利于规范房地产市场。eq\o\ac(○,5)央行5个月内两次加息中国人民银行2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。5年以上贷款基准利率上调0.27个百分点，由施行的5.04％提高到5.31％。从2005年3月17日起，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，一、将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平实行下限管理，现行优惠利率上调0.2个百分点，由5.31％提高到5.51％二、对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20％提高到30％。点评：两次加息的幅度不算太大，似乎对房地产的触动也并不是很大，因为影响房价的因素不只是利率。目前来看，房价并未因此而出现突变。但此次加息在很大程度上只是一个信号，预示着开发商没有资金实力单靠银行救济已经行不通了。2、地方性政策、措施以及事件eq\o\ac(○,1)土地严控2004年，深圳停止新批罗湖、福田等特区内房产用地，土地供应向南山、盐田及宝安、龙岗等区域倾斜。年内计划出让土地1287万平方米，商品房出让用地不过108万平方米，且基本分布在特区外。连续几年来，每年新出让的商品住宅类用地都限制在100万平方米以内。②银根收紧从2004年借贷方面看，开发商的自有资金比例被抬高，开发商的整条资金链处于严控之下。买房人的消费贷款也被设置越来越多的前提条件。比如，月均还款额总和不能超过收入的50％，比如对第二套以后购房贷款更严格的审查，有的银行干脆不把钱贷给二手房市场和房地产投资方。多数银行对二手房评估价格下调了10％，部分银行甚至停办办公楼、商铺、高龄房以及老公寓贷款。各银行支行等基层为了完成“健康”指标、控制坏账率，纷纷放缓了审核放贷步伐。点评：对房地产市场收紧银根，上游流动资金贷款受限，下游住房贷款受限，对于控制房地产“虚火”，防止越来越多的“负翁”出现，起到了关键作用。对于房地产发展商来说，他们开始尝试“信托地产投资”等新的融资方式。其实，银行出台的一系列风险控制的措施，主要是针对一部分投机炒房者。收紧贷款后，二手房抵押业务活跃，也促使典当行业借款业务上升，同时，一些民间的融资方式也变得非常活跃。③地铁通车2004年12月28日，深圳地铁一期工程将开通试运营。首期试运营1号线和4号线，最高时速80公里／小时。其中，地铁1号线东段线路由罗湖站———世界之窗站，共15个车站；地铁4号线南段线路由皇岗站———少年宫站，共5个车站。按照《深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划》，深圳将建设地铁108.29公里，轻轨、城铁141.1公里，总投资689.97亿元。政府优先发展1号、2号、3号、4号、11号等5条地铁、轻轨线。点评：地铁改变我们的出行方式。地铁起步价2元，最高5元。如果时间也算出行成本的话，地铁无疑是成本最低的出行方式。地铁改变人们的居住观念，促进住宅郊区化的发展并增大人们的出行半径与消费半径。地铁将提升沿线和两端物业价值，促进新的城市经济带的形成。eq\o\ac(○,4)城中村改造深圳特区内共有173个自然村，约10数万栋的农民房，面积总量逾1亿平方米，是我国城中村最多的城市。“用3到5年的时间，全面完成全市违法建筑查处整治和城中村改造，使广大市民切实感受到城市面貌发生了根本性变化，使宝安、龙岗两区的城市化和城市面貌与特区关内接近。”这是政府旧城改造的总目标。2004年，深圳启动了关内渔民村、岗厦、大冲等数个试点村的规划工作，并将岗厦、上沙、下沙、田贝、黄贝岭、大冲、南岗等8个村列入近期建设规划。渔民村已成为关内完成改造的第一个城中村。点评：很多发展商看好深圳旧改项目，理由有三点：一是面积增加。二是片区优势。三是通过旧城改造，可以形成新的商圈，形成新的经济增长点。深圳将陆续开工500多万平方米旧改项目，对楼市的供求关系产生的重大影响是缓解供求关系，抑制楼价上涨。eq\o\ac(○,5)置业维权2004年，房地产投诉及房屋纠纷仍旧不断，让很多置业者深切感受到“置业之痛”。梅林关外某项目因为社区电力原因，导致业主们砸了二期的售楼处；南山滨海片区一楼盘因为建筑质量，业主拒绝入伙……如何置业，如何理性置业和化解置业困境，已经成为不少置业者关心的话题。点评：一项调查显示，置业者遇到不公平对待时，有35.1％的人会选择与开发商进行沟通，人数比例远大于其他四种（政府部门23.5％、消费者协会18.4％、网上14％、媒体9％）。业内人士建议，楼盘出现问题首先尝试和发展商进行合理沟通，集体向发展商提出要求；如果问题不能解决再寻求其他投诉渠道；如果问题十分严重应积极寻求法律帮助，尽量不要采取过激的手段。“投诉是手段不是目的，购房人投诉主要还是想解决问题”。eq\o\ac(○,6)品牌管家2004年，深圳物管行业展开了一次全面的品牌剖析。9月中旬，召开“2004深圳物管高峰论坛”，“2004年深圳物管20年品牌报告”活动正式开展。活动历经两个月，在经过市民投票、形象展示及专家审议后，10月20日，“2004深圳十大最具影响力的品牌物业管理公司”和“2004深圳十大最受欢迎的品牌物业管理公司”。点评：活动不仅展现20年来深圳物业管理的品牌历程，全面检阅深圳物业管理军团的整体实力。“深圳物管第一方阵”通过推介精彩展示，为开发商、消费者在选择物管公司上提供一种重要的参考依据。该项活动在深圳掀起“关注物管，聚焦品牌”的热潮。eq\o\ac(○,7)二手楼市赶超一手楼市2004年，深圳三级市场容量迅速增大，而竞争随之更加激烈。10月初，一项调查显示，深圳二手楼交易面积已经趋近于新房的销售面积，占房地产市场的半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年深圳二手房交易将有可能超越新房。10月13日，“三级市场尖锋时刻”将目光瞄准二手楼市场。本报地产新闻部策划、发起“深圳三级市场品牌论坛”，行业主管部门、主要品牌中介商都到会，二手楼中介品牌形象如何建立成为焦点话题。点评：2004年，在“深圳三级市场品牌论坛”的促动下，深圳房地产的目光关注到二手楼中介的品牌形象的建立上，地产经纪同业主、客户之间相互信任的建立，仍需要法律、制度的保障。深圳二手楼市若能突破“信任”的难题，将得到质的飞跃。全市总体市场调查小结：商品房需求整体保持平稳增长，商品房销售结构更为合理；商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡；关外地产开发所占比例越来越多，房地产“西移”和“外移”的发展趋势将会越来越明显；三房继续成为主力户型，但是由于土地资源的限制，小户型住宅所占比例正在提高；商品房价格水平小幅上涨；特区外价格上涨较快，特区内外价格差距减小价格分布结构基本合理，价格水平与居民收入水平基本适应拟开征物业税、严查Mall、"8.31"土地大限、银行房贷收紧、央行两次加息等政策表明了中央政府加强对房地产市场发展的控制力度，全国房地产市场面临着新的调整；土地严控、银根收紧、地铁通车、城中村改造、置业维权等一系列地方政策和事件说明了深圳市政府和消费者等社会角色对房地产市场的良性规范发展备加关注。第二章 福田区房地产发展状况一、区域市场综述2004是福田区社会经济发展的重要一年。占地11万平方米，总建筑面积20万平方米，总投资约20亿元的市民中心正式启动；总投资逾31.9亿元人民币、占地面积达28万平方米的深圳会议展览中心也于2004年正式投入使用，并成功承办了2004年平均高交会；同时水晶岛、青少年宫、音乐厅、图书馆、电视中心等五大工程的建设在顺利进行当中。此外，中心区写字楼十三姐妹集中于2004年亮相，福田中心区集行政和商务为中心的地位已于2004年完全确立。无论是从政策方面，还是从供应销售方面，又或是从土地出让方面，福田无疑在2004年深圳地产界占重要的一席。城中村改造，违规建筑“疏理工程”和烂尾楼盘活是2004年全市尤其是福田城市改造的主线；园博园的兴建是竹子林片区崛起的关键；众多物业热销源于地铁沿线物业概念；“9万3”地块创历史楼面地价新高，无疑牵引全市地产界目光。土地的限制和规划的要求，中心区住宅新增供应几乎为零，中心区周边豆腐块项目成为各开发商新的供应点，因此，小项目、小户型成为2004年福田的绝对主流。如青莲公寓、玲珑1.8就是很好的代表，还有新洲片区的星座传奇、花好园、韵动领地等等。这一方面归因于土地的限制，另一方面也是福田需求结构变化引导的结果。二、区域市场热点1、“9万3”地块深圳土地拍卖史上的里程碑香蜜湖“9万3”地块的拍卖无疑是2004年深圳土地市场的最重一拍，它吸引了万科、中海、招商等众多品牌开发商前来竞拍，并成功地刷新了当时深圳土地楼面地价的历史记录，它提升了香蜜湖片区的豪宅形象，提高了片区价值，金地香蜜山是最大的获益者，开盘半年一期基本售完就是最好的佐证。后来者香域中央也因此而信心百倍，把项目均价提到9000元/平方米以上，但认筹依然火爆。“9万3”地块的拍卖不仅创造地价新记录，同时也开创了品牌开发商联合拿的竞争模式，加剧了大发展商的联合。在“9万3”地块拍卖会上，香港的信和置业中国投资集团和中海地产联手以9.5亿元联合成功夺标。此外，未中标的万科、招商和华侨城强强联合，金地和浩和投资共同牵手。这表明，深圳各大开发商在加强与竞争对手的合作，尤其是在拿大块用地的时候，强强联合以求增加夺标机率。2、园博园催生地产新坂块第五届中国国际园林花卉博览会于2004年9月16日到2005年3月16日在深圳举行，选址在深圳福田竹子林。园博园占地66公顷，全园建景点总面积约20万平方米，景点共120个，是福田一重要的旅游景观资源和休闲圣地，它在很大程度上提升竹子林片区形象，促进了竹子林坂块房地产市场的迅速发展。金众和越众不失为灵敏者，抓住此次难逢机会，同时推出香诗美林和盛景国际花园，掀起深圳排队购房热潮，成为2004年福田乃至深圳楼市一大亮点。在价格上，片区也得到迅速的提升，其中以创意侨园最典型。此前项目迟迟不愿入市，之后借利于园博园概念，改名博林贡院，以9000元/平方米高价推出，但也能销得七七八八。这无不表明，园博园不仅是园林花卉的盛会，对于竹子林片区来说，她更是一场楼市的盛会，是片区楼市的发展的里程碑，改善了片区脏、乱、差的形象，拉近了片区与左邻右舍香蜜湖和华侨城的距离。园博会不仅吸引了来自世界各地的游客，同时她也招来了深圳各方置业者前来安居乐业。3、小户型齐聚新洲豪宅再起香蜜湖纵观深圳房地产市场的发展历史，不难发现，重心由罗湖开始一直向西部转移。先是罗湖市场成熟，接着是福田、南山，以后将是宝安。土地供应的减少和小户型比例的增加是转移过程的重要标志。早在几年前，小户型已成为罗湖市场绝对主力。2004年，小户型物业也逐渐成为福田供应主流，尤其是进入下半年，星座传奇、韵动领地、花好园、绿洲丰和家园、招商城市主场、TT国际公寓等一系列纯小户型项目纷纷面世。表明福田已踏上了罗湖的成熟之路，成为第二个“罗湖”土地供应减少，小户型物业比例上升。究其原因，一方面是由于福田中心区地位已确立，中心区写字楼项目相继推出，相应地对小户型需求增加，小户型住宅供应随之增加，这是需求指引供给的结果。另一方面，由于土地的限制，各开发商只能在中心区周边“打游击战”，见缝插针，玲珑1.8，青莲公寓，星座传奇等都是典型的代表作。香蜜湖豪宅身份已在2003年完全确立，2004年可算是其地位更加稳固的一年，“9万3”地块拍卖轰动一时，楼面地价创历史新高7252元/平方米。无可置疑，“9万3”地块的成功拍卖再度提升片区豪宅形象。金地香蜜山乘势开销，售绩大家有目共睹。下半年，联泰香域中央伺机入市，认筹场面用火爆来形容并不夸张。虽有红树湾新生豪宅片区的强力冲击，但香蜜湖豪宅身份并没有动摇，随着明年水榭花都三期、中旅国际公馆二期的相继推出，加上片区压轴之作“9万3”的问世，香蜜湖将续写其壮丽的豪宅之作。三、区域市场供求分析1、批售量分析从近四年批售量来看，2002年是福田住宅供应的高峰期；进入2003，中心区已基本成形，可供开发的规模土地很少，相应地住宅供给进入减缓期；2004年，各开发商千方百计在中心区周边寻找小块用地，见缝插针，新洲片区成为主要的供应片区，从而令2004年供应量有所回升。2、成交量分析2004年福田区共成交1.2万套单位，成交面积约120万平方米，比2003年下降了25%左右；这是福田继2003年之后成交量继续下降，原因在福田区市场日趋成熟，置业首选地的位置已逐渐被南山、宝安和龙岗所取代，这是福田区成交量下降的最主要原因。此外，因2004年福田供应大部份集中于新洲片区，项目均以小户型居多，档次相当，竞争激烈，所以造成部分单位得不到消化，这是造成福田区成交下降的另一重要原因。3、价格分析从2004年各月的销售价格看，3月是销售价格的最高点，达10043元/平方米，随后呈现不断下跌的趋势。这主要是因为3月份有东方时代广场入市，项目销售均价达13000元/平方，拉升整个片区成交价位，随后4月和5月售价回落，6月有所上升，原因是金地香蜜山和缇香名苑的加盟。接着新洲片区各项目相继推出，令片区整体价位持续走低。福田整体均价为8580元/平方米，比2003年的8212元/平方米上升了4.48%。四、2005年市场预测1、供应量预测2003年福田区住宅空置面积达54.17万平方米，位居各区空置面积之首，2004年的供需面积相差约40万平方米，所以2004年福田区住宅空置面积将约达90万平方米，这将形成2005年福田区住宅市场的宏大供应。由于可供开发土地的限制，2005年福田区新增住宅供应面积将有所减少，据统计，2005年待建或在建潜在供应项目，约有24个，建筑面积约达137万平方米。从各片区来看，新洲片区将延续2004年强大的供应，水榭花都三期和中旅国际公馆也会给香蜜湖带来较大的放量。此外，中心区供应也将有所增加。2、价格预测就供求来看，2005年住宅新增供应量将比2004年略有下降，但总的供应量会比2004年大，供大于求已经很明显，房价理应下跌，但由于全市各片区房价均在上涨的缘故，福田区项目不愿下调价格，扭曲供求决定价格的规律，类如于2002年罗湖的情况，预期房价将继续走高，但上升幅度不大，一方面是因为受供求的影响，另一方面是明年的供应集中地在新洲片区，而该片区物业价位普遍大会太高，因此在一定程度上限制了整个区域均价的大幅度上涨。香蜜湖仍是高档住宅供应聚集地，水榭花都三期、中旅国际公馆二期和香域中央均价在10000元/平方米左右，他们是支撑福田房价走高的主力军。第三章 香蜜湖片区房地产市场调查一、区域概况（房地产发展的背景分析）香蜜湖片区规划范围：香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大道以北区域，片区用地面积约312.83公顷，现有人口11万余人，其中常住人口25906人，暂住人口6万余人，流动人口2万余人，人户分离1万余人。香蜜湖片区的主要土地用途为：旅游、居住、政府用地及市政公用设施等。法定图则特别强调了香蜜湖片区是“以休闲娱乐旅游为主的综合性旅游景区”，并且明确表示要“保护并完善香蜜湖水体”，“尽可能多地保留旅游用地”，“住宅区应建设成为高标准居住小区，应具有较低密度，较大绿地空间，设施齐全，环境优美的空间特征，成为旅游区良好的外围景观。”1、高品质城市综合片区香蜜湖片区背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。内部又拥有120万平方米的香蜜湖，43万平方米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。政府在对香蜜湖片区的最新未来规划里也明确表示：这里将是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。即将建成的香蜜湖地铁站，直接接驳香港东铁，使香蜜湖片区的动静切换更加迅速。被称为“都市绿肺”的香蜜湖，其度假村是规模较大的旅游胜地，迪士尼式的中国娱乐城，有70多项陆空游乐设施。整个片区视野十分开阔。另外，农科中心和以工业区为概念的车公庙工贸园就正逐步发展成福田中心区的另一个集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。它位于城市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河大道，地理位置优越，交通极为便利，形象上也在不断向高尚住宅区靠拢。2、综合旅游景区香蜜湖片区具有较好的自然景观，以香蜜湖为中心，西北面为安托山山景，西南有农科中心林景等，整个片区环境好，空气清新。在人文景观方面，主要体现在水上乐园、香蜜湖度假村、观光农场等。总体来讲，整个片区的景观较好，同时未来的前景规划又是以综合旅游景区为主，吸引了众多贵族阶层在此置业。从本片区的香蜜湖和农科中心两个区域来看，片区内的居住人群以高收入阶层为主，同时香蜜湖度假村、德式堡、名人俱乐部等高档的配套服务，使得整个片区的人文氛围以高档为主。在竹子林区域由大量的企业职工和外来人口，对整个片区的高档形象有一定的影响，但两者之间分隔较明显，相互影响并不大。3、配套齐全从目前的片区配套来看，主要科教设施有：深圳高级中学、金众幼儿园、农科中心科研楼、竹园小学、东海培萃幼儿园等；酒楼娱乐设施有香蜜湖酒店东座、名人俱乐部、水上乐园、香蜜湖度假村、德式堡等；商场方面有山姆会员商店等，其它还有友谊医院等市政设施。4、交通条件完善本片区外部主要通过深南大道、北环路和香蜜湖路与外围交通相接，区内东西向莲花西路、红荔路与南北向的农园路、农林路、香梅路相交构成片区路网架。本区的交通路网已基本形成框架，但是区内细分的道路网尚未形成。目前深南大道作为市区主动脉交通极为方便，香梅路公交系统也相对比校方便，但莲花西路、农林路、红荔路等区域纵深部分则难尽人意，公交配套明显不足，造成居民日常生活较为不便。此外，2004年开通的地铁1号线在本片区将设有两个停靠站，将会使本片区东西向的交通更加完善。4、受周边片区影响小在香蜜湖片区以西是以规划为旅游、居住及少量工业为主的华侨城片区、东面为以居住为主兼有部分商业、办公、金融等功能综合的景田片区、南部是以工业功能为主的车工庙片区。从居住角度来看，华侨城片区将对本片区有一定的竞争压力，同时本片区的市政配套设施将影响片区住宅的发展，同时本片区的规划决定本片区将以高端住宅市场为主，因此本片区与车工庙、景田片区的住宅市场的竞争相对较小。5、豪宅林立在深圳，银湖和蛇口以优美的自然环境著称，成为深圳顶级豪宅集中区域；而华侨城、红树湾、中心区、香蜜湖则由于便利的交通以及人文因素称为城市豪宅区域。2003年，香蜜湖成为深圳豪宅市场的热点。2002~2003年间四大组团商品住宅供给量超过500万平方米，2002~2003年间泛香蜜湖片区商品住宅供给量超过100万平方米。据预测，2004年香蜜湖片区的市场供应量超过80万平方米，下半年是该片区豪宅的井喷期。从开发的物业类型来看，本区域主导品种为小高层与高层加部分TOWNHOUSE、较少的别墅的综合产品。优质产品———别墅、TOWNHOUSE特点由于景观、环境、交通等外部因素的制约，市区内适合别墅开发的土地越来越少，售价却始终高企。区域内畅销别墅由于自身条件优越、配套齐全、交通方便，虽然其户型面积大、总价高，依然能吸引目标客户。其中户型面积在240~300平方米左右，总售价在人民币400万以上。香蜜湖小档案：香蜜湖———深圳的一颗璀璨的明珠，一直吸引着深圳人的目光：1984年：香蜜湖度假村一期完工；1988年：香蜜湖度假村二期开放，接待游客90万人次；1992年：香蜜湖度假村有限公司成立；1997年：东海花园热销深港两地，引发了香蜜湖地区的开发热潮；2002年：香蜜湖豪宅大战的锣声敲响；2003年：香蜜湖在深圳的豪宅市场上演绎了最为激烈的、最为成功的营销战役，涌现出一批操作成功的楼盘案例；2004年：香蜜湖推盘量有所增大，竞争白热化。2005年：九万三将推向市场，必将使片区成为全城焦点小结：香蜜湖片区作为深圳的四大豪宅片区之一，已经日趋成熟。根据深圳市政府对片区最新未来规划：本片区功能定位为“综合性旅游景点”一方面为中心区提供良好的休憩环境，另一方面也为福田的可持续发展留有弹性。香蜜湖凭借独特的自身优势一直以来是深圳豪宅市场的主要供应片区，从早期的东海花园、到香榭里花园、再到水榭花都、熙园、中旅国际公馆，片区从来不乏影响力豪宅。而随着这些豪宅的陆续开发，片区已经形成为一个知富、名流阶层扎堆的高尚生活区。二、香湖片区房地产总体市场分析香蜜湖片区作为深圳的四大豪宅片区之一，已经日趋成熟。香蜜湖片区的楼盘开发主要集中在1999年~2003年之间。从楼盘的规模来看，早期的恒星园、香珠花园等项目的一般占地在1万平方米左右，建筑面积在3~4万平方米；到后来的荔林苑、万科温馨家园的总建筑面积在6万元左右。而随着水榭花都、中旅国际公馆、熙园等一批豪宅的崛起，楼盘的推售面积都开始超过了15万平方米。并且从楼盘的品质来看，后建成项目的整体素质又高出其他楼盘许多，社区的配套设施基本都比较完善，目前的均价也都在8000元以上。这主要得益于片区良好的前景规划，及目前片区的高档住宅的氛围。加上地铁概念，中心区的进一步发展，使该片区物业更受二次以上置业、投资者的青睐。目前本片区及周边开发及已售项目较多，如中旅国际公馆、水榭花都、金地香蜜山、缇香名苑、翠海花园望郡、香榭里花园等。片区历年推售楼盘香蜜湖楼盘分布示意图

三、2002年以前香蜜湖片区商品住宅特征分析2002年以前，香蜜湖片区主要供应楼盘有东海花园、香榭里花园、翠海花园、荔林苑、香珠花园、枫丹雅苑、豪峰园、恒星园、嘉园等项目，通过调查，发现早期的市场供应情况有以下特征：1、住宅物业供给特征：以中小户型为主，三房（包括三房）以下市场供应量比例占片区内总供应量的60%;四房或四房以上大户型约占40%的比例。1、片区住宅结构以中小户型为主，其中三房以下（包括三房）的中小户型约占总体供应量的60%，而三房又占了其中的大部分比例，约占总体供应量的40%以上，三房面积以90—120平方米为主。宽松型的大三房（120~140平方米左右）相对较少。四房或四房以上大户型主要集中于农科中心、香蜜北区域。2、片区供应户型中面积120平方米以下的比例约占总体供应量60%以上。2、住宅户型需求特征：中大户型相对畅销，三房（包括三房）以下中小户型积压量较大。1、本片区中小户型在供给上是最多的，特别是三房，区内楼盘户型大多类似，缺乏特点，因而在销售中同区楼盘相同户型的竞争太大，同时由于本片区配套及公交线路远远落后于周边片区（如景田片区），对首次置业者吸引力不大，三房（包括三房）以下的户型积压情况较为严重。反而是四房以上的户型在需求上具有主导地位。我们发现目前市场以120平方米左右的宽松型三房、130—140平方米的实用四房、150—170平方米的五房较受市场欢迎。2、设计新颖、有特点的户型备受客户欢迎，例如面积较大的顶层sky-house（翠海花园）、错层（枫丹雅苑）、带露台大单位（天然居，156平方米带大露台4房）因为户型设计新颖，同区竞争较少，销售相当理想。3、住宅价格特征：各盘价格差别较大，总体市场价格约为7000元/M2，与周边同等质数楼盘相比应属中等偏高水平。本片区主要在售楼盘价格差别较大，价格最低折前起价4700/元/M2，最高单价达12888元/M2，整体市场均价为7000元/M2。环香蜜湖片区三大住宅集中地从香梅路—香蜜北—农科中心价格上呈现出低—中—高的趋势，沿香梅路楼盘与香蜜北楼盘整体均价较接近，而农科中心整体市场均价则明显高于这两个区域。主要原因如下：沿香梅路楼盘主要是高层住宅，普遍缺乏大园林配套，虽有地理优势及配套优势，但客户定位主要是针对一次及二次置业者为主，档次为中档，在市场定价上走实惠路线。而香蜜北楼盘则大多为小高层，大部分楼盘具有一定规模的园林，环境较为怡人，客户大都定位为有车一族，理论上讲价格可以高于沿香梅路的楼盘，但由于在配套设施及公交线路上极为缺乏，导致价格上升机会不大，即使某些楼盘在开盘初期以较高价入市，但随着市场的反应不佳，到后期价格也不得不下调（例如某某家园）。总体均价与沿香梅路楼盘差距不大。而农科中心除了个别地块较小的楼盘（荔林苑、香珠花园等）之外，其楼盘以规模大、定位高档著称，特别是东海花园、香榭里花园、翠海花园为尤，针对的客户群均是二次、多次置业者及香港客户（以东海花园为代表）为主，户型较大，园林及建筑风格以异域风情为主，在建筑材料选用上、配套设施配备上都按豪宅标准，这就无形中增加建筑成本，从而将整体价格拉高。因而价格较同片区的香蜜北、沿香梅路楼盘价格高出1—2个档次亦是正常的。4、商品住宅客户群体特征分析：二次置业者为主，中高收入为主，年轻有为人士为主。根据客户需求调查分析，可以了解到来自福田区和南山区的客户是最多的，其中又以二次置业者或多次置业者居多，但亦有个别楼盘首次置业者所占比例较大，特别是以中小户型为主的楼盘，是比较容易受首次置业者欢迎的。从职业上看，环香蜜湖片区楼盘的客户以为私营企业主、中高层管理人员、政府公务员、个体业主、高级白领等中高收入者主。从年龄上看，该区客户普遍都比较年轻，大部分人年龄是集中在30~45岁这个区间。通过对购房者问卷访问，普遍认为喜欢环香蜜湖片区的主要原因是因为该片区环境优美，适合居住。通过以上对环香蜜湖片区楼盘特征分析，可以看出环香蜜湖片区楼盘普遍的特点是高档次，价格不菲，面向高收入者、二次置业者，在住宅物业发展上也基本体现了“国际化”的发展方向。四、2002年以后香蜜湖片区商品住宅特征分析2002年以后，香蜜湖片区涌现了一大批堪称经典的住宅，均取得非常优异的销售成绩。以下是关于这些楼盘的调查：1、已售楼盘调查【金地香蜜山1期】物业地址：福田香蜜湖莲花西路开发商：深圳市国际网球俱乐部有限公司金地香蜜山投资商：金地（集团）股份有限公司金地香蜜山占地面积：78679.12平方米容积率：2.15总户数：1245建筑类别：小高层、高层停车位：960车位/户数：1：1.3建筑面积：201270平方米绿化率：75%楼层状况：一期以18层一梯三户板式单位为主，辅以部分24-33层高层单位户型比例：销售状况：销售节点：2004年4月18日解筹，5月开盘。销售均价：8500元/平方米销售率：迄今销售80%以上点评：金地香蜜山分二期开发，在规划设计上充分尊重自然的原生地貌，为住户 营造出舒适、健康的山地生活空间，将风、光、水、石多个寓意自然要素 的主题庭院及一个大型中央山地公园有机结合，提供了充满自然气息的生 活环境，真实展现了香蜜山的朴实品格，而且独有包括7片网球场、一个 多功能综合运动会馆的大型运动健身配套，积极引领现代都市人热爱运动， 追求健康的生活主张。在其推售手法上可谓层层递进，有张有弛，“山居十二院”的定位也将项 目演绎的唯美之至。在项目正式出街之前通过户外立柱广告、电视广告等 形象广告对项目的形象作了很好的包装，得到了市场的关注和认可。 3、一期认筹时间短，客户经营不够之外，还由于其广告宣扬的静谧的山居生 活和楼盘现场实际带给客户的高密度、噪音等问题形成了较大反差。【缇香名苑】地址:香梅路与红荔路交汇处东南侧

开

发

商：深圳中核集团公司

建筑单位：江苏华建股份有限公司

环境设计：爱地时代国际设计（香港）有限公司

建筑设计：中国建筑设计科学研究院深圳分院缇香名苑占地面积：28523.70平方米

建筑面积：92900平方米

住宅面积：73667.5平米

商铺面积：5967.6平米缇香名苑受让时间:2003-3-13

使用年限:70年

容积率：3.26

楼层状况：7栋24-28层

总户

数：658

实用率：79%均价：7600销售情况：2004年5月3日开盘，基本已经售磬户型分布：点评：缇香名苑由加拿大设计大师DR．JASON设计。有6米高的生态绿化架空层、罕有的个性化入户花园、赠送6米高270度全景观超大露台和别致的水体景致。户型跨度比较大，主力户型为96－132平米的三房。与水榭花都仅隔马路斜相对，离香蜜湖的直线距离小，设计精巧，在南北通透、通风采光方面考虑充分，胜在交通、配套方面，离深南路的地铁香蜜湖站接近，公共交通非常便利。容积率比香蜜湖的其他盘高，临红荔西路，噪音有干扰。从其价位和主力户型定位来看，属于中高档次楼盘，不属于豪宅。但是承接香蜜湖的资源优势，获得了中高端市场的青睐。面积和经济型户型畅销，说明市场对片区内（环片区）中高档楼盘需求旺盛。【熙园】地址：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处开发商：深圳鸿荣源房地产开发有限公司建筑单位：深圳市鸿荣轩建设工程公司园林设计单位：贝尔高林（香港）有限公司建筑设计单位：深圳立方建筑设计顾问有限公司、澳大利亚柏涛建筑设计公司物业管理公司：深圳市金地物业管理有限公司总用地面积：127962.6建设用地面积：108249.4 总建筑面积：201353.1 计容积率建筑面积：154035.12住宅净建筑面积：138408.54商场建筑面积：3383.3会所建筑面积：2470.35 总户数：689幼儿园建筑面积：2400.49 总停车位：1050 绿化率：58%容积率：1.42 建筑覆盖率：23%户型面积：均价：12000元/平方销售率：100%点评：1、大盘项目一次性开发完成。平面布局开扬，主要采用南北向、大间距围合的平面布局，使内外景观相互映衬，又获得最大面积的社区内外部空间。2、产品定位产生价值，用TOWNHOUSE、多层洋房奠定稀有从而尊贵。3、价格逐步提升，突破传统高层的价格界限，其打造的“深宅大户、尊崇人家”已奠定香蜜湖最高定义之豪宅。4、营销方式独特，明线、暗线并行，分别从产品和客户需求诉求“临湖美墅”“修身齐家报天下”，并全方位、多媒体逐级展开。5、前期铺垫到位，在项目动工之日即展开户外广告攻势，有效吸引目标客户关注。【水榭花都1、2期

】水榭花都一期项目概况：项目占地23万平米，规划设计融汇世界级大师的经典规划，以港湾为中心，围合出多尺度以湖、岛为主题的湖景绿化空间，低密度TOWNHOUSE别墅置于岛上，南北区高层结合弧型林荫漫步道的布置，保持了空间的宽敞通透。通过运用西方古典式的几何构图、以湖为中心的视觉景观轴线控制线、规整及层次感强烈的空间序列设计出小镇式的连排别墅·现代风格高层住宅创造了层次丰富的小区景观·异国风情浓郁的湖岸景观·回归自然的都市休闲气氛户型：258.61-350.37平方米的TOWNHOUSE为主销售：2002年7月开始销售水榭花都二期项目概况：1.4超低容积率，三层TOWNHOUSE别墅最大间距超过100米，高层 最小间距超过70米，让视野飞越无限，拥有宽广的私密空间；建筑覆 盖率仅15.6％，将近140000平方米空间留给生态景观，建筑点缀于 园林中，园林是一道天然的屏障，阻挡都市的烟尘与喧嚣；户型南北 通透，厅室方正，明厨明卫，每户自然采光独拥最佳景观，将阳光暖风 纳入室内，与自然交融。户型：120平米以上的三房、200多平米的四房销售：2003年4月开始销售【中旅国际公馆1期】项目位置：福田区福田农科中心农轩路建筑类型：多层,高层,小高层开发商：香港中旅置业有限公司物业公司：港中旅物业管理有限公司占地面积：10.93万平米建筑面积：28.15万平米绿化率：51.00％容积率：2.14车位：559户型比例：销售均价：8000元/平方米入住时间：2003-6-72、在售楼盘调查【翠海花园二期望郡】翠海二期·翠海二期·望郡发展商：深圳振业实业集团有限公司建筑设计：何显毅建筑师事务所建筑面积：90000㎡商业面积：5364㎡容积率：4.31物业类型：4栋31-32层高层建筑总户数：567户车位：381个主力户型：五房二厅复跃式（162-266㎡）、四房二厅（117-140㎡）实用率：88%物业管理：振业物管管理费：3.8元/㎡价格：7200元/㎡销售率：90%户型：点评 翠海一期主推中小户型，由于市场定位准确，销售比较顺利。二期设计资源配置不当，紧邻侨香路，噪音干扰较大，定位成大户型，先天不足。翠海花园由于容积率高，市场形象为中高档楼盘，其大户型的定位明显与客户不同。2004年以“望郡”对项目二期进行重新包装。但要在市场树立豪宅形象较难。可见在产品推出的过程中，前期的形象铺垫至关重要。【中旅国际公馆二期】位置：深圳市香蜜湖路与农园路交汇处开发商：港中旅地产建筑规模：占地面积160亩建筑面积：总建300,000㎡，一期12万，二期的总建筑面积约18万平方米容积率：1.76覆盖率：25%绿化率：40%水域面积：2400平方建筑类型：小高层、多层、联排独门TOWNHOUSE（两层半）与上下两户TOWNHOUSE配套设施：双会所、幼儿园车位：559总户数：约1000户主力户型：130至160平方米三房二厅、四房二厅点评：以企业品牌“百年中旅，传奇城邦”塑造项目品牌，奠定市场地位。一期小户型滞销，东西向临农园路户型滞销，与价格定位有关，未能有效拉开差距。二期地块以北沿侨香路，计划于2004年底入市。部分位置多了噪音的干扰，不过只是单侧，噪音的压力相对香蜜山小。一期低层住宅较多，二期容积率相对增高，密度增大，对豪宅客户有影响。香域中央【香域中央】香域中央类型：高尚住宅项目位置：福田区福田农科中心农园路北建筑类型：高层,小高层开发商：深圳联泰房地产开发有限公司占地面积：6.00万平米建筑面积：18.00万平米绿化率：58.60％容积率：3.00物业公司：发展商自己管理物业费：3.6元/平方米*月售楼处：福田农科中心农园路北车位：864销售时间：1-7栋于2005年1月2日解筹，8-10栋将于4月解筹均价：10000元/平方米入住时间：2005-12户型比例：7栋户型比例：8-10栋点评：1、绝版地段优势：占据城市中心香蜜湖豪宅区的核心位置，零距离接触43万平方米农科植物园纯氧精华，环境得天独厚，是目前深圳市内稀缺的纯生活高尚住宅区。2、无噪音优势：四面不临主干道，无噪音干扰，拥有非常安静的居住环境，是本项目得天独厚的一大竞争优势。3、均好性强：采用“南北向、大围合、大间距、低密度”的规划布局、稀缺板式小高层，两梯两户尊贵设计、户户皆景。4、高端配套优势：独有双主题尊贵会所和一站式教育资源等高端配套优势。3、在建楼盘调查

【水榭花都三期】水榭花都3期物业地址：福田香蜜湖度假村水榭花都3期开发商：深圳华龙房地产开发有限公司投资商：深圳信托房地产开发有限公司建筑单位：中国华西企业公司建筑设计：柏涛（墨尔本）建筑设计公司景观设计：东方园林艺术（深圳）公司项目概况：总占地面积17万平方米，总建筑面积为238000平方米物业管理：中海物业（深圳）有限公司主力户型：高层，面积以大户型为主，在143—368平方米之间，主力220平 米，也有90平方左右的两房，销售均价：根据前期销售趋势及发展商预期应在12000元以上点评：项目前期低密度、低容积率造成后期高密度和高容积率，豪宅客户对此有心理障碍；项目部分临路，有噪音影响；9万3拍卖后，计划对项目规划进行重新调整，重点调整定位中的2房；

【香蜜湖1号】B303-0041地块。地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 点评：香蜜湖最后一块风水宝地，楼面地价高达7500元，保本销售价在13000，如果预期有利润，应突破15000元。位置得天独厚，城市中心地带超低罕有低密度，将会成为2005年度市场的新豪宅标杆。由于推售时间的差异，对本案不造成竞争。4、2002年以后香蜜湖片区商品住宅特征分析小结1、产品供给方面——高档居家物业为主规模较大从楼盘的规模来看，随着水榭花都、中旅国际公馆、熙园等一批新一代豪宅的崛起，楼盘的推售面积都开始超过了10万平方米。目前主要的在建、在售项目面积也在10万左右，并且从楼盘的品质来看，后建成项目的整体素质较高，社区的配套设施也比较完善，这主要得益于片区良好的前景规划，及以目前片区的高档住宅的氛围。密度较低香蜜湖片区楼盘的整体容积率都不大，目前主要的在建在售项目容积率对在2左右。较低的容积率可以较好的营造宽松的空间感受，较容易满足人们的隐私性要求。户型较大片区目前主要在售、在建项目，主力户型基本都在130平方米以上香蜜片区近年来楼盘户型、面积统计表从表中的数据可以看出：、目前香密湖片区的户型以三房、四房为主，只有少数楼盘有小面积的一房、二房供应；、在调查的楼盘中，三房面积区间在90-185平方米之间，并且多数户型集中在100-150平方米之间；、四房面积区间在119-235平方米之间，且多数集中在140-195平方米之间。很明显，目前香蜜湖片区的楼盘的户型定位呈现明显的特点：、有明显的地理位置、资源优势以及低容积率、低覆盖率的楼盘一般走大户型的 路线，如熙圆、水榭花都、香域中央等；、而位置略差、容积率较高的楼盘（如缇香名苑）则走中小户型为主的路线，同 时提供适量的中大户型；、调查结果表明，这两种路线的产品均取得较好的销售率，说明依据产品的地块 条件、规划要点进行准确的户型定位对于项目的成功极为关键2、市场价格方面——“湖心”作用明显片区物业普遍销售价格较高，目前围绕者湖心区域的楼盘，销售均价在9000以上；而一旦偏离湖心价格下降趋势明显，目前环湖区域楼盘均价基本在8000左右。3、客户特征方面——高收入，多次置业者为主目前在片区置