物业服务工作报告

物业服务工作报告物业服务工作报告1、组织架构基本完善，总体管理比合同签署前有所提高，但缺乏完善的系统管理，虽有物业总部下发的管理手册，但实际管理与手册内容严峻脱节，根本不适用小区实际状况，该手册基本为摆设；物业公司各部门没有明确的管理标准、目标，未建立岗位责任制度；

2、客服部与工程部工作比过去有所进步，但仍有严峻问题如：有部分业主投诉漏登，业主报修问题不能准时回复、处理。不能乐观主动的发觉问题、处理问题。部分员工服务意识欠缺，专业技能需提高，设备设施有资料但无管理程序，内容混乱文档名目与内容不符。没有系统的员工培训方案、培训内容，大部分的培训记录及考核记录不真实，是为了应付检查而临时突击完成；

3、物业公司大部分的检查记录、保养记录、巡逻记录缺失、没有或不真实，还有部分登记表严峻漏登，如《来访人员出入登记表》和《车辆临时出入登记表》。

4、物业公司管理人员的整体素养不容乐观。由于缺乏系统管理导致管理人员上岗前没有得到系统的培训，物业从业人员人事档案制度不健全，部分从业人员未持物业管理资格证书，管理人员对管理系统及流程不熟识从而降低了服务质量；

5、物业公司由于种种缘由导致部分岗位缺员，并不能准时补充。

由于没有有效的管理机制，所以导致业委会现场检查时发觉大量的管理问题

二、公共秩序部分

1。安保工作比前几年好一些

但保安缺员、流淌性太大，员工素养参差不齐，加上培训管理不到位，华联超市后门问题迟迟不能解决，至使名义上实行了封闭式管理但实际上形同虚设。

xx年小区治安报案的案件仍旧有70多起，偷盗现象仍时有发生。南坦路进入小区幼儿园路段，业主被抢劫大事时有发生；

小区的主要道路、出入口、一楼和地下车库大堂现虽然装配了监控设施，但准时发觉问题及解决问题的力量有待提高。

2。机动车辆管理状况有所好转，物业公司在园区醒目位置进行温馨宣扬，提示业主、住户规范车辆停放；对乱停乱放车辆经劝说仍不听者作锁车处理措施取得肯定成效，但是物业安管对重点路段巡逻不力，物业监控室对违章停车的监控不到位，小区内道路经常被塞，消防通道经常被塞；物业对非法占用道路的行为进行订正和处置力度不够，处理违规停车等影响道路安全的大事处理速度明显拖拉，特殊是对小区一期和五期的两个大门管理很混乱，三轮车、电动车、摩托车，黑的士混杂，事故频发，争吵不断，特别影响小区形象，存在极大安全隐患。

三、房屋公共部位管理与修理养护

1、xx花园的违法建设触目惊心，违建至今还在不断增加。违建整改拆除工作停滞不前。小区两个入口大门对违建材料进出把控不严，甚至物业从业人员与违建装修公司和违建业主形成利益勾结。物业公司未履行合同，未尽到职责，未准时发觉、未准时处理、未准时拆除违法建筑。致使xx花园违章建筑多达300多处，此外小区商铺占道、油烟扰民始终都未得到妥当解决。

2、六七期车库渗水问题没有彻底解决，保修期内业主外墙仍有渗水

3、房屋及公共部位整体维护有所提高，但对大堂玻璃门、墙面砖维护保养不当发生多次伤人事故。

四、共用设施设备运行管理、修理养护

首先物业公司没有履行物业合同，收集移交xx花园内全部建筑物产权清册给业委会，图纸资料未收集齐全并移交业委会。

小区的人工湖水进行了彻底的改造，湖水的质量得到明显的改善

各出入口、主要道路、一楼大堂及地下车库大堂都安装了监控设备，共用设施设备的运营工作部分的满意了小区正常使用，电梯的故障率较之前有所降低，但管理与维护工作仍消失较大的问题：

1、有毒水管至今未更换，如此糟糕质量问题至今未解决，作为开发商的代表，物业公司有不行推卸的责任。

2、供水供电设备故障率较高导致停水停电影响业主生活，配电设备质量低劣维护不当造成xx年5月全小区发生10小时停电的重大事故。发电机缺乏维护导致多部电梯在停电时不能正常使用

3、车库水泵故障导致车库积水较严峻

4、水池清洗记录不全及水质报告没有，水池有盖无锁等；

物业公司协议服务的煤气公司，疏于管理，存在极大安全隐患，煤气站无人值班，灭火器过期等现状令人惊恐担心。

小区内道路常常积水，各期均严峻缺乏健身消遣设施，原有的公共设施未得到物业公司的定期维护和保养，既有的公共设备设施损坏后又未得到物业公司的准时修理和补充，原有公共设施设备均遭到破坏。

五、公共区域卫生清洁服务

由于没有标准及科学的方法，物业公司的消杀工作始终不尽人意，小区的灭蚊效果始终是瓶颈，蟑螂、老鼠随处可见；

由于物业公司对将分包小区环境卫生工作的清洁公司疏于管理，清洁公司从业人员老弱病残、垃圾清运不准时，甚至有保洁人员在小区翻捡垃圾，污染环境的现象发生。

六、监控系统、巡更系统、周边红外报警系统至今没有验收。

小区绿化养护没有标准，从业人员缺乏培训，乱砍乱伐，小区现在的绿化环境已无法与入伙时相比；

七、社区文化建设部分

自物业合同签订后，物业公司组织了国庆、中秋晚会、端午节包粽子、买肉买韭菜煮水饺，妇女节送花、免费义诊、业主运动会、亲子消遣等社区活动，但这些活动基本都局限于不上班的老年人和幼童，而对小区真正有活力有思想的青壮年业主的带动特别少，影响甚微。

物业公司肯定程度上改善了羽毛球场地、乒乓球、足球场地的基本设备设施，对活动场地加装了吊扇、灯光等，但距离广阔业主的要求还相差太远，物业公司基本都是选择最省钱最廉价的投入方式，仍旧停留在低级社区活动水平。物业公司在建立社区文化、公益宣扬、行为规范、业主公约、法规普及等重大社区文化建设的手段和力度明显不足。

综上所诉，物业公司管理工作总体是在向好的方向进展，但存在的问题的确许多，有些问题始终未能解决，有些问题在解决过程中消失慢、等、拖的现象，望全体业主本着维护自身及全体业主共同利益的愿望，参加小区的物业管理，为建设漂亮、和谐的xx花园出谋划策。

xx花园第一届业主委员会

xx年6月28日

物业服务工作报告5

3月15日，16日，我和品质部叶经理对物业公司丽湖花园和信和爱琴居花园进行第一次物业服务质量检查工作。此次服务质量考核标准主要是物业管理评优标准，考核方式是以面谈和现场勘查。本次服务质量检查工作得到了管理处领导和各部门主管的协作，大家本着发觉问题，解决问题的目的；实事求是的原则，将此次检查工作顺当完成，现将此次检查结果汇报如下：

两个管理处做的都比较好的方面体现在基础管理：

1、物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支状况。（财务部负责统计收支报表交给管理处，管理处将报表上报业委会，业委会负责将报表公布全部业主。）

2、建立修理基金，其管理、使用、续筹符合物业管理有关规定。

3、电梯修理保养准时，管理处支配专人负责与电梯维保分包公司联络，跟进电梯的修理保养方案。

4、二次供水设施设备，定期请外包公司进行清洗，并达到水质清洗合格标准。

5、丽湖花园管理处消防演练组织准时到位。每季度组织一次演练，每半年进行一次大练兵。

6、爱琴居花园业主资料和小区竣工验收资料整理、归档、保存妥当，齐全。

以上是各管理处做的比较好的方面，但是根据ISO质量管理体系标准要求，

管理处各方面的工作还存在很大差距和不足：

1、客服中心

1）标识管理混乱。丽湖花园主出入口没有小区平面示意图，楼宇标号标志不明显；各管理处办公区域没有明显区域划分标识，办公区域管理混乱；管理人员上班和安全员执勤未穿着统一服装和未佩戴工卡现象严峻存在；绿地没有警示标语；设备设施没有明确责任人；设备卡不统一。

2）记录表格不统一，设计不科学，填写不规范，存在不填、漏填现象，其中爱琴居管理处《投诉接待记录表》无法体现处理结果和回访状况。

3）对于管理处投诉处理准时率、满足率、修理准时率、修理返修率未做统计。

4）装修验收存在漏洞。丽湖花园存在某些业主装修验收表，工程部漏签看法的现象。

2、工程班

1）工程修理班与客服前台沟通不畅，修理不准时。

2）有偿修理的操作流程不科学，需要改进。修理人员在修理完毕后，才告知业主修理的价钱，带领业主到管理处缴交，这样很简单引起价格纠纷，给物业公司造成经济损失。

3）设备设施保养、运行检查、巡查记录不全，并且填写不规范。

4）设备设施管理制度，操作规范，相关岗位责任书不齐全，并且物业公司没有统一范本指导管理处员工进行操作，导致实际工作的随便性强。

5）设备房卫生打扫不准时，灰尘、杂物较多。爱琴居管理处设备房没有配备温度计。

6）设备房消防设施及应急灯等相关配套设施不齐全，并且有损坏现象，其中灭火设施检查时间不准时，过期很久。

7）丽湖花园监控中心监控器图像不清洗，监控头损坏，联动系统老化。

3、安全部

1）缺少完整的岗位职责，部门职责。

2）安全员巡查记录不规范，需要完善。

3）安全员着装不统一，岗位执勤精神不集中，擅自离岗。

4）封闭式管理还需要加强，门岗对于外来人员必需准时登记。

5）安全管理、车辆管理、消防管理的相关制度虽然有建立，但是不统一，不规范。

6）灭火设施设备、器材配置不齐全，信和花园丢失、损坏现象严峻。

4、清洁绿化

1)清洁绿化工作缺少完整的管理制度和监管制度。

2)管理处应提高对保洁分包方的监管。

5、社区文化

1）社区文化单调。

2）员工业余生活单调，爱琴居管理处员工吃、住条件需要改善。

3）缺少完整、统一的宿舍和食堂管理制度。

物业服务质量检查工作报告提要：大家本着发觉问题，解决问题的.目的；实事求是的原则，将此次检查工作顺当完成，现将此次检查结果汇报如下，物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支状况。

文章指导思想；

4)领导作用；

5)认证、维护和改进的过程。

3、参与人员：各有关部门经理和主管。

A、公司应成立特地工作机构，负责全公司推行ISO9000组织协调工作，作为一个办事核心。应保证：

1、全部各有关部门都能参加工作小组。

2、有专职人员。

3、有骨干力气。骨干人员应对ISO9000有较全面系统的学习，最好有肯定相关工作经受。

B、管理者代表

1、公司应按标准要求任命管理者代表。

2、管理者代表应由最高管理者指定；

3、管理者代表应是公司管理层成员；

4、管理者代表应具有如下职责：

1〕确保根据标准规定建立、实施和维持质量体系要求；

2〕向管理者报告质量体系的执行状况，以便评审和改进质量体系；

A、调查的目的

1、有质量体系与标准的符合性：找出与标准之间差距；找出形成这些差距缘由。

2、识别确定对质量体系进行修改的内容：

B、调查的依据

1、质量体系标准：例如ISO9001：20xx版标准，

2、合同：质量体系应能基本满意各客户的要求，因此，合同应是论断的一个重要依据。

3、物业公司现有的基本规定、规程，调查时要检查的内容。

4、社会或行业有关法规。

C、调查工作的实施过程

1、确定调查小组。

2、确定调查依据和调查对象。

3、制订调查方案，编制调查工作文件。

4、现场调查检查

1）与现场人员交谈，了解状况；

2）检查现场文件和记录；

3）照实记录体系运行现状.

5、提交调查报告

1）不合格报告；-

2）调查结论；

3）体系文件清单；

4）需新编制和修订的文件（清单）

（四）职能分工－体系设计

A、制订质量方针；

B、任命管理者代表主要责任：

1、帮助管理者确保按标准的要求建立质量体系。

2、负责质量体系的实施和维护。

3、负责组织内部质量体系审核，向最高管理者报告体系执行状况，以便评审和改进。

4、就质量体系方面问题与外部联系。

C、设计调整组织机构

1、各部门职责应掩盖标准要求。

2、各部门有清晰的职责。

3、各部门工作之间有合理的连接。

4、职能分工形成书面文件，并经充分争论。

5、应把有关质量的策划、掌握、协调、检查、改进工作都反映出来。

物业服务工作报告6

走过风雨春秋，历经千辛万苦，当鲜红的太阳冉冉升起，终点又成了新的起点。本人自20xx年担当xxx管理处副主任职务以来，在公司领导的正确领导及诸位同仁的关心支持下，我努力适应新形势新任务的需要，以学习强素养，变压力为动力，勇于实践，大胆创新，个人力量和综合素养有了全面提高和升华，管理处的各项工作均取得了较好成果。现将20xx年度工作从以下几个方面对各位作个汇报。不当之处，请批判指正。

一、高标准，严要求，不断加强学习，提高综合素养

要做好新形势下的物业管理工作，工作人员的素养是关键，而提高素养的主要途径和手段就是学习。在学习上，我始终能够摆正心态，做到虚心向公司领导和同事学习、向书本学习、向实践学习。每个星期按时参与公司统一组织的学习，仔细作好每堂课的笔记、写好心得体会。今年10月，博学堂文化传播有限公司及实践家王海伦博士到公司讲座，他独辟蹊径的见地，深化浅出的讲解，让我豁然开朗，获益匪浅。课后，我自费花钱购买了他推举的《决策力》、《肯定胜利》等系列丛书及光碟，并利用空闲时间仔细研读，同时作了学习笔记。我能乐观参与公司开展的各种学习实践活动，在各种学习会上主动发言，并结合实际，对公司的进展、广场的定位进行仔细思索。去年3月，在公司领导的关怀和林总带领下，我有幸到长沙闻名物业小区唯一星城、美林景园及万家丽建材市场参观考察。并对考察进行了仔细总结和思索，回来后向公司领导作了具体汇报，一些好做法、好阅历，我实行“拿来主义”，大胆借鉴，在xxx管理处有了详细体现。如从长沙万家丽的商位布局中得到启发，我们对广场二层商位布局作了重新规划，进行了合理调整，使招租工作有了重大突破。又如装修管理施行现场巡逻监督制，杜绝了违规装修等。

二、整规章，建制度，不断强化管理，提高领导和服务水平

和谐有序的工作环境，离不开规范科学的管理。管理出战斗力，管理出效益。首先，我从加强内部管理入手，不断强化工作人员的服务意识和责任意识。年初，依据岗位职责要求，我对管理处的各项规章制度进行了一次统一整理和规范，并组织了全体员工进行了集中学习，重申了各项纪律要求。坚持和完善了周一例会制度，会上，对上一周工作进行仔细总结，查漏补缺，对本周工作进行超前方案，合理支配。加大各项制度的执行力度，对违反制度规定的，坚持按制度办事，严格奖罚兑现。

为加强在水一方小区的物业管理，我们于去年4月组建了在水一方物业管理办公室，对办公室进行了规范布置，建立了一系列管理制度，设立了24小时投诉电话，使小区从一开头接管就步入了规范、有序的运作轨道。管理就是服务。服务第一，业主至上。工作中我是身体力行这么做的。如在招租中，我要与形形色色的人打交道，甚至要面对一些人的无理取闹和污辱谩骂。每当遇到这些状况时，我总能想到公司的服务宗旨，努力克制自己，将泪水往肚里吞，始终面带微笑做好解释工作。我信任，雨过就会天晴，付出就有回报。在我与管理处同仁的共同努力下，如今xxx武陵城广场呈现一派和谐、融洽的商业新景象。

三、勇求索，勤开拓，不断推动工作，提高工作成效

租赁工作是管理处各项工作的重中之重。xxx武陵城广场自20xx年6月28日开业以来，由于前期宣扬工作不力等缘由，武陵城广场一层b、c区及二层的招租工作几经陷入逆境。当时我针对招租工作始终受阻的实际状况，我进行了仔细分析，准时查找缘由，加班加点制定了较为合理的商铺新布局图，并主动与房产公司协调，争取了租赁优待政策。同时，一改过去坐等式的租赁方式，实行了两项措施，激活了“一池春水”，即建立了租赁信息跟踪表，实行专人上门招租。由于这两项措施的实行，招租工作收到了乐观的效果。截止到20xx年底，在房产公司原招租的基础上，我们出租广场一、二层商位达6000多平方米，五六层商位达5700多平方米，整个广场商位出租率达95；出租仓库及住房达3200平方米，出租率达100。三角坪招租工作也有了新突破，出租房屋达1000多平方米。在水一方门面招租开局良好，接管理次月对外出租门面达300平方米，并在短短3个月内，不向公司增援一兵一卒，管理处完成在水一方交房及装修入住达70多户。

为削减收费中存在的漏收、跑单、呆帐现象，增加工作人员的责任意识，管理处建立并实行征收工作责任制